物业管理-收益性物业估价的基本方法三

收益性物业估价的基本方法三
三、收益法
（一）收益法概述
1．收益法的含义
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

2．收益法的类型
（1）直接资本化法
直接资本化法是将估价对象未来某一年（通常是采用未来第一年的）的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。

（2）报酬资本化法
报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

3．收益法的原理
收益法是以预期原理为基础的。

预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

4．收益法的适用对象（掌握）
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。

但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。

5．收益法估价的操作步骤（掌握）
4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

（二）报酬资本化法的主要计算公式（熟悉） 1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
()()()111111n
n n
Y A V A Y Y Y Y ⎡⎤
+-=-=⎢⎥++⎢⎥⎣⎦
【例4-8】某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。

试计算该宗物业的收益价格。

解：()()()()
506
506
1118.5%1
891.5218.5%18.5%n n Y V A Y Y --+-+-==⨯=++万元
例：某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。

解：已知A=50万元，n =10年，i =10%，F 10=600万元，则
()()()
()()()
10
10
101011110%1600
501110%110%110%538.55n
n n
i F P A i i i +-+-=+=⨯+++++= 万元
2．收益期限为无限年且净收益每年不变的公式
A
V Y
=
()1lim 11n n A A
V Y Y
Y →∞⎡⎤=-=⎢⎥+⎢⎥⎣⎦
【例4-9】某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%。

试计算该宗物业的收益价格。

解：894.128.5%
A V Y =
==万元 3．净收益在前若干年有变化的公式
()
()
()()
()
()()
11
1
1
111111
1
111t
i
t
t
n t i n t
t
i
t
t
n t
i A A V Y Y Y Y Y A A
Y Y Y Y -=--=⎡⎤=+
⋅-⎢⎥+++⎢⎥⎣⎦+-=+
⋅+++∑
∑
【例4-10】某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。

试计算该宗物业的收益价格。

解：()()()()
()()()()()()()
12345
385
5385
111
1112022252830
110%110%110%110%110%110%135
300.86110%10%110%n t
t
i
t t n t
i Y A V A Y Y Y Y --=--+-=+⋅+++=
++++
++++++-+⨯=+⨯+∑万元
（三）物业净收益的求取（熟悉）
出租的物业是收益法估价的典型对象，其净运营收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。

出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。

在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。

（四）报酬率的求取（熟悉）
1．报酬率的含义
报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。

报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

2．影响报酬率的因素
从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。

3．求取报酬率的方法
求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。

无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
其中：无风险报酬率是选取同一时期的国债利率或银行存款利率。

例：已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（）。

解：根据报酬率的计算公式，此题中有一个干扰项，就是贷款利率，本题中是用不到的。

本题的报酬率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%－0.5%=7.78%。

（五）直接资本化法（熟悉）
资本化率是物业的某种年收益与其价格的比率。

收益乘数是物业的价格除以其某种年收益所得的倍数。

资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法提取。

收益乘数具体有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。

物业价格
毛租金乘数=
毛租金
毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。

毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。

毛租金乘数法的缺点是：①忽略了物业租金以外的收入；
②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。