绿维创景：园区地产的创新样板——全经联创新教学基地

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绿维创景：把脉旅游地产,共推产城融合

把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。

新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。

未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。

如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。

无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。

那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。

经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。

而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。

从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新

林峰：全域旅游下的文旅地产创新及业态创新北京绿维创景规划设计院编者按：2016年8月6日-7日，2016年中国文旅地产盈利模式创新总裁峰会在北京市首都机场朗豪酒店举行，以“跨界&融合”为主题，兼具理论与实战、创意与内容，呈现了中国文旅地产的新机遇、新趋势、新业态、新模式。

绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀出席，并做了《全域旅游下的文旅地产创新发展及新业态研究》的主题演讲，从全域旅游思维、文旅地产创新发展、业态创新架构、要素创新业态等方面，结合绿维创景十多年行业经验和经典案例进行了详细阐述和分享交流。

一、绿维全域旅游观林峰院长基于互联网+、旅游+，从全域思维、发展架构、核心理念、开发模型等方面分享了绿维的落地运营的全域旅游观，认为做全域旅游要打破“全”的概念，不需要面面俱到，否则没有重点，无突破口，是浪费，不能真正实现带动经济的价值。

做全域旅游应该着眼于市场要素的配置，有的放矢，破“全”、立“逻辑”、找“抓手”、达“目标”，并提出了全域旅游的“5424”架构、及开发模型。

全域旅游“5425”架构全域旅游开发模型二、房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构房地产是一个“服务整合平台”产业，房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。

以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构（居住之家、第二/三居所、休闲消费场所），由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。

有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。

房产融一体化，是未来房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

新时期的地产开发不再是开发土地和建设房屋，应该是“地产+产业+城镇化+互联网”的一个综合结构。

绿维创景：从机会与困境中,探索旅游房地产创新开发模式

旅游运营网绿维创景：从机会与困境中，探索旅游房地产创新开发模式北京绿维创景规划设计院传统的旅游房地产销售旺季“金九银十”即将落下大幕，盘点全国各地的旅游房地产项目，几家欢喜几家愁，面对越来越精明的投资者，开发商表示，如今旅游房地产项目，面临着前所未有的机会与困境。

日前，北京绿维创景规划设计院林峰院长在出席活动时接受了记者采访，解读了旅游房地产的现状及创新、行业在房地产创新大趋势下的变化等问题，并介绍了绿维创景在旅游房地产创新领域的探索及经验。

1、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。

林峰院长认为，存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

五大结构良性机会：第一、城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会;第二、土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三、城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四、产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。

同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五、刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

四大结构恶性困境：第一、基于房地产商低价土地与高房价开发追求以及政府政绩需求的新城造城模式，大多数是脱离产业的城市化恶性开发，造成了空城与鬼城;第二、既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费;第三、大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大的矛盾，也因此越来越难卖;第四、产业房地产热中，虚产业，实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

新型城镇化下的房地产商机与模式创新-绿维创景

新型城镇化下的房地产商机与模式创新北京绿维创景规划设计院2014年4月12日，“陕西地产创新发展研讨会暨全经联（西安）商学院成立仪式”在陕西西安举办，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士、全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生等200余名业界同仁和媒体朋友齐聚西安香格里拉大酒店，交流探讨房地产创新发展和新商业模式，共商陕西地产创新发展方向。

我院林峰院长受邀出席并发表《新型城镇化下的房地产商机与模式创新》主题演讲，以下为演讲内容摘要。

林峰院长发表主题演讲一、新型城镇化规划解读《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的出台历经了一年多的时间，发改委发布的这一规划与住建部一直谈的城市规划、城镇规划和地产界所熟悉的规划有着本质差别。

它是以整个中国城镇化率及质量提升为目标的社会经济综合发展规划，涉及的面非常广、内容非常丰富，而不仅仅是指城镇化建设，因此这一规划的实施不仅为房地产界更是为整个中国的食、住、交通、教育、文化、医疗、养老等带来了巨大的需求。

而这种城市人口大规模增长所带来的消费升级和扩张成为中国未来发展的重要基础。

（一）规划背景如今中国城镇化最大的问题在于有大量的农民工，虽然人在城市，但并没有真正的实现城市化。

因此我国出现了与国际上城市化最大的差别，即城市建设突飞猛进的同时，城镇人口和城市消费水平却分为了等级。

第一等级：拥有城镇户口的人；第二等级，没有城镇户口的农民工；第三等级，既不是城市人口也不是农民工，因为某些因素进城的非务工人员；第四等级，是农村人口。

《2014中国房地产创新发展报告》之可续建筑创新案例-绿维创景

《2014中国房地产创新发展报告》之可续建筑创新案例北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑创新案例篇。

一、滨才城全经联点评：本项目通过完善、优质的运营服务，以及持续不断的文化建设，打造了全面提升居住品质的社区运营模式。

（一）项目概况滨才城，黑龙江省最大的“城中村”改造项目，总占地面积470万平方米，规划总建筑面积600万平方米，容积率约1.3。

其中，整个项目覆盖了30万平方米生态大湖、1.5公里原生溪流、1.2平方公里的湿地，260万平米的园林尺度等。

目前已经建成居民楼183栋、商服320户，常住人口10909户27273人。

滨才城项目融汇国际前瞻性理念，由HZS建筑设计咨询（上海）有限公司、嵘森园林景观公司设计，嵘森园林景观公司施工的体验式园林景观；国际知名的澳大利亚柏涛设计公司担当建筑设计。

创意产业园规划设计——绿维创景的最新发展研究

创意产业园规划设计——绿维创景的最新发展研究绿维创景旅游规划设计院认为,良好的旅游体验,需要建立在安全健康的基础之上｡只谈"健康",不顾"欢乐",宏观环境下不利于旅游业的发展以及国家GDP的增长,微观环境下不利于个人寄情山水等的感官体验;只谈"欢乐",忽略"健康",不仅威胁到国民生命,更是舍本求利的粗放式旅游发展｡欢乐和健康不是对立的关系,而是协调统一的良好关系｡"欢乐健康游"的提出,实际上也回归到国家一直提倡和坚持的以人为本的科学发展观｡健康旅游是指那些能够提高旅游者身体健康水平和使旅游者获得身心放松的旅游活动｡这里说的健康旅游不仅仅包括那些专门为了提高和改善旅游者身体健康状况的活动,也泛指那些不以健康提升为目的,但同样达到此效果的活动｡欢乐旅游是一个很泛的概念,只要能使旅游者在旅游过程中产生愉悦､幸福感受的活动都可以称之为欢乐旅游｡欢乐旅游更多强调的是旅游者内心的一种感受,是旅游内涵的进一步丰富和深化｡两者既是中华传统文化的重要内容,又是当代文化建设的重要诉求｡旅游要欢乐不要冲突,要健康不要安全事故,“欢乐健康游”对旅游产品设计､旅游经营管理､旅游市场推广及监管乃至旅游者素质都提出了挑战｡产品开发上要深度挖掘,注重游乐化､体验化､情景化､娱乐化､人性化､多样化､文化化的打造,营造一种氛围,这是最直接的刺激旅游者欢乐神经的手法｡除此之外,在服务和配套设施的细化上也应该以旅游者的需求和习惯为本,最大化的为他们提供完善的服务,从而强化欢乐的感受｡绿维创景作为知名的旅游开发服务商和旅游规划设计专家,始终走在行业前沿,早在几年前就已经关注健康养生和欢乐休闲,形成了大量研究成果(详见旅游运营网),在对各类旅游项目策划规划设计和产品开发打造中,依托旅游资源特色,也进行了创新探索,提出了多种欢乐健康游憩方式､欢乐健康旅游规划方法,以及欢乐健康旅游商业模式设计等,成功为客户打造了多种欢乐健康旅游产品｡。

绿维创景：养老住区的创新样板——全经联创新教学基地

养老住区的创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联养老住区委员会协助提供。

2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。

人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。

养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。

当前国内养老住区的类型可分为：传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。

1、亲和源·老年公寓上海亲和源养老住区占地125亩，包括11栋老年公寓，1栋老年度假酒店，以及会所、老年护理医院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等配套设施。

是中国第一个成功运营老年人会员制的养老社区，也是上海首个高端养老社区。

亲和源•老年公寓是中国养老产业探索与发展历程中一个具有典型性的代表项目。

绿维创景林峰院长：解读商业地产

绿维创景林峰院长解读商业地产北京绿维创景规划设计院导读：由中国地产金融拓展联盟主办的“2013中国地产金融创新论坛（深圳）”于5月24-25号隆重召开，本次论坛以“商业地产的模式创新与金融创新”为主题，林峰院长受邀参加论坛，并发表主题演讲。

林峰院长结合新型城镇化课题，就商业地产进行解读，观点新颖且具备引导性，引发论坛现场广泛关注。

林峰院长发表主题演讲林峰院长演讲精彩实录：以消费体验过程为核心的业态是商业地产关注的重点商业地产聚集人气的方式由购物向构建消费体验过程转变。

消费体验过程和多种多样以消费体验过程为核心的业态成今天商业地产商关注的重点。

如何让人在商业区停留更长的时间？如何运用各种各样消费体验过程来支撑商业区运行？如何促进消费延时与增长，并让消费价值带动地产价值？以消费体验过程为核心的业态是未来商业地产升华购物结构最重要的方向。

基于土地升值的财富效应成为中国最大的长效增长机制新型城镇化是希望借力于土地升值效应和房产价值效益所带来的财富增长，来解决中国经济发展、城市化、就业等各种各样的困难。

实际上土地和土地财政模式的调整，始终都要面对土地从农民手上、从非城市化低成本到相对高价格的拍卖水平，再到配套完善过程中的升值，再到房产开发后相对更高的房产价值之间的一个升值结构，这个升值结构在未来发展中仍然是一条主线。

这条主线，是客观存在的现实价值升值过程，是城市化过程必然伴随的良性结构。

向产城一体化开发运营商转型，是房地产商的金光大道未来的新型城镇化开发，重点是产业引导的就地城镇化，房地产商不能局限于居住社区或一般的商业物业开发模式，以快速销售为前提进行房地产运作的路子越来越窄。

绿维创景：2013商业地产的创新发展

2013商业地产的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

一、2013年商业地产发展特征伴随中国经济的蓬勃发展，中国城市化进程在快速推动，商业地产已经日益成为全社会的关注热点。

而刚刚过去的2013年，无疑是中国商业地产20年来风云变幻最为激烈的一年。

1、零售市场需求增长明显，商业地产爆发式增长造成过剩隐患在零售市场方面，据高纬环球最新报告显示，2013年中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。

中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。

北京、上海、深圳、广州等一线城市，2013年呈现了9%-16%的零售增长；成都、武汉、南京、沈阳、重庆等二线城市达到了13%-17%的更高增长率。

面对国家房地产宏观调控，中国住宅地产开发受到严重影响，很多房地产开发企业认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府制约，以商业地产为代表的经营性资产投资开发开始获得开发商青睐。

几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资，其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

随着房地产转型的大趋势，近年来中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量急剧增加，而且历经2011、2012两年多时间的发展，在市场对零售物业的需求空前高涨的背景下，中国市场的零售物业在2013年达到历史最高点。

据专业公司调查统计，仅北上广深、重庆、武汉、成都7大城市，2013年新增购物中心面积合计达到2034万平方米，是2012年的2.9倍。

旅游规划设计公司-绿维创景规划设计院甲级资质

旅游规划设计公司北京绿维创景规划设计院北京绿维创景规划设计院旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院有限公司，成立于2005年，注册资本1000万，年产值2亿元，是集“产业研究、项目策划、工程咨询、城市规划、建筑设计、景观设计、投融资服务、托管经营”八位一体的新型服务机构，以旅游休闲项目策划规划设计为基础，以旅游与文化引导的区域综合开发及新型城镇化为专业方向，对“泛旅游产业项目开发、旅游地产项目开发、新城新镇新园区”三大领域进行系统整合，实现“产业整合、产品创新、规划系统、设计落地”目标，提供从项目前期咨询策划到施工图设计及后期顾问与经营托管的全产业链咨询服务。

拥有国家旅游规划设计甲级资质、建筑工程设计乙级资质、城乡规划乙级资质、工程咨询（建筑）丙级资质。

北京绿维创景规划设计院自2005年成立以来，在林峰博士带领下，实现了持续高速发展，已成为全国知名的最具影响力的产城一体化全程服务机构、中国新型城镇化领先机构。

目前，汇聚了旅游策划师、城市规划师、景观设计师、建筑设计师、房地产策划师、营销策划师、游憩策划师、工程咨询师、投资分析师、游乐设计师、市政工程师等二十余种不同专业的精英人才300余人；已完成策划、规划、设计及咨询项目千余个，业务类型涉及30多个门类，包括新型城镇、生态城镇、旅游休闲城镇、各类景区、度假区、休闲区、旅游地产、城市休闲商业、产业聚集区、古城古镇古村落、乡村旅游、休闲农业、新农村建设、养生养老、森林旅游、文化遗产、工业遗产、科教旅游、红色旅游、滨海旅游、湖泊旅游、温泉、酒店、酒庄、高尔夫、滑雪场、跑马场、湿地公园、郊野公园、主题公园、城市公园、动植物园等。

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园区地产的创新样板——全经联创
新教学基地
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
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园区地产的创新样板——全经联创新教学基地
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

一、大连软件园
大连软件园位于大连高新技术产业园区，于1998年奠基，由DLSP(大连软件园股份有限公司)建设运营，一期占地面积3平方公里，二期位于旅顺南路软件产业带，是大连市高教科研文化聚集区的核心产业园区，并逐渐形成了国内业务形态最多、业务规模最大的外包企业集群。

1、软件和服务创新中心
前大连软件园已
发展成为国内最具规
模的ITO/BPO/KPO产
业基地和产学研一体
的生态科技园区，成功
实现了软件企业和人
才的高度聚集，为城市
创造了巨大财富，节省了大量能源，推动着经济结构的不断调整升级，成为亚太区的软件和服务创新中心，中国城市化发展进程中的一个成功标杆。

2、基础设施
大连软件园可根据客户需求，提供从小型办公间、独立开发楼直至企业专属园区在内的、不同类型和不同规模的基础设施。

目前大连软件园一期经国际招投标规划为"四区一园"，即软件及教育产业区、信息服务产业区、综合商务区、生活配套区和森林公园，其中包括东软软件园大连分园。

已经完成25亿元的产业和基础设施投资，建设完成国际一流的产业、教育和生活设施40多万平方米，其中在通讯设施方面更具特色。

3、创造一流的企业发展环境
大连软件园在政府的大力支持下，努力整合人才和市场资源，致力于构建包括IT人才资源和教育体系、专业化产业配套服务、国际化社区在内的产业发展环境，努力为入园企业提供促进企业业务发展的专业解决方案。

二、嘉兴智富城
嘉兴（长三角）创新
园，位于浙江省嘉兴市秀
州区，总投资100亿元，
总建筑面积约155万平方
米，预计年均实现产值
250亿元，实现就业5万
人，项目开发将进一步提
升嘉兴城市形象，增强城
市竞争力，助推嘉兴市成
为长三角经济圈桥头堡。

园区共规划为三大功能区：
商务功能区、产业研发区和生态住宅区。

其中，商务功能区占地面积20.79公顷，规划建筑面积约71.4万平方米；产业研发区占地面积24.95公顷，规划建筑面积约21.2万平方米；生态住宅区占地面积29.22公顷，规划建筑面积约62.6万平方米。

嘉兴创新园，是北科建集团集中关村开发经验之大成，全力打造的以产
业研发区为核心，商务功能区、生态住宅区有机融合的科技新城，是集科技研发、企业总部基地、商务办公、五星级酒店、时尚商业于一体的现代服务中心。

1、项目特点
科学的整体规划、合理的产业布局；宜居宜业的设计、丰富多样的业态；强
大的品牌实力专业的产业服务。

2、设计理念：人科技自然
现代化的产业空间应内涵
深刻，以人的需求为核心，兼顾
自然生态环境的保护和可持续
发展，通过高科技和高技术手段
综合提升园区的生产、运营和管
理水平。

人：创意产业园的主体——
管理型运作团队；产业园的使用主体——高知识的研发团队。

科技：整合现代计算机软硬件技术，构成高新技术产出的技术服务和研发平台。

自然：呈现生态、环保、高绿化率、低密度、低容积率的原生态自然环境，可使置身其中的人能将知觉和推理能力及其创造性思维潜力更好地发挥。

（有关园区地产、旅游地产开发的更多研究，详见）。