论-房地产税改革对于地方财政增收效应探讨

主 。流 转 税 属 于 间接 税 ，易 被 转 嫁 ，具有 一 定 的 隐 性 特 征 ，纳 税 人 对 于
［ ２ ］ 杨斌．关于房地 产税 费 改革 方 向和 地 方 财政 收入 模 式 的论 辨 ［ Ｊ ］ ．税 务 研 究 ， ２ ０ ０ ７ ，（ ３ ） ． ［ ３ ］ 程瑶．地 方政 府房地产税 收依 赖的 国际比较 与借鉴 ［ Ｊ ］ ． 财政
登记制度能够保障纳税人的财产 安全 ，为评估 的统一性提 供信息保 障 ， 同时可 以无遗漏地将所有纳税人纳人征税体系 ，可以确保税收 收人及 时 足额地缴收 。房屋 其Ｉ ｊ ＿ ｉ ＝ 位不同 ，其价值存在较大差异 。过去 在城 郊的
房 屋 随 着 城 市 的 扩 围 而 位 于 城 中 ， 而按 照 市 价 是 不 可 能 及 时 监 控 房 产 价
普 通 住 房 ，税 率 ０ ．５ ％。 税收减免方 面，上海 市居 民家庭 在上海 市新购且属于该居 民家庭第 二 套 及 以上 住 房 的 ，合 并 计 算 家 庭 全 部 住 房 面 积 人 均 不 超 过 ６ Ｏ平 方 米
的，新 购住 房暂 免征房产税 ，人均超 过 ６ Ｏ平米 的 ，对属新 购住 房超 出
３ ｌ ７ ２ ７ ２ ７ ３ ６ ６ ８ ８ １ ．０ ７ ２ ０ ．８ ９
３ ４ ２ ６ ．７ ９ ９ ２ ．５ ６ ９ ７ ０ １ ７ ２ ７ ．４ ３
重 庆 房 产 税 收 入
资料来源 ：《 中 国统计年鉴》（ ２ ０ １ ０— ２ ０ １ ３ ） 南上表可 以看出 ２ ０ １ １ 年实行 房产税 改革之后 ，房产 税收 人 比起 之 前 有了明显的增长 ，但是 比起总的税 收收入来说 ，比例仍然很小 。 沪渝两地的房产税试点改革虽然是一 次制度上 的有 益尝试 ，但 实际
房 产 税 的征 收 难 度 。 五 、房 地 产 税 改 革 的 实 际 困境 及 政 策 建 议
必然会引起纳税人 的抗 税行 为 ，增加 征收难 度 ，不 利于社 会稳 定。第 二 ，我 国的房价收入 比高于合理水 平。房价 收入 比为住房价格 与城市居 民家庭年收入之 比 ，上海 易居房地 产研 究院地专 题报告 显示 ，２ ０ １ ３年 我国 ３ ５ 个大 中城市房价收入 比均值为 １ ０ ．２ ，北 京则高达 １ ９ ．１ ，远远 超过 ４ — ６ 的合理范围。这意 味着如果对房 屋评估价值 征收房 产税 ，会 导致 居民的房地产税税收负担较重 ，加大征收阻力 。第 三，农 村土地和 住房是否该纳入征收范 围的问题 。 ２ ０ １ ３ 年 我国城镇化率为 ５ ３ ．７ ％ 。若 要使 房地产税成为地方税收的主要来源 ，村镇 土地不容 忽视。但是我 国 农村 土地为集体所有制 ，在新型城镇化大背景下 ， 若要对 农村的土地 和 房 屋 征 收房 产税 ，首 先 就 要 理 清 产 权 问 题 。 并 且农 村地 区 普 遍 纳 税 人 意 识比较 薄弱 ，开征房地产税难度非常大 ，甚至可能造成严重冲突 。 基 于 以上 几 点 情 况 的分 析 ，房 地 产 税 的 改 革 面 临 的 现 实 问 题 和 制 度 问题 比较多 ，改革 必须要循序渐进 ，但是房地产税 本身 所具有的税基地 域性 、稳定 性和广泛性 ，决定它依 旧是增加地方税 收的重要选择。参 考 国 外 相 关 经 验 ，本 文 有 以下 建 议 。 第一 ，完善房地产税税 收立法 ，简化税制。 目前我 国房地产业存 在 费大税小 、税费混乱 、 重 复征税等 问题 。所以必须完善税收立法 ，规 范 税务机关和行政机关 的征 税行为 ，将 房地产税 以法 律 的形式 确定下来 ， 确 保 有 法 可 依 。 在 此 基础 上 简 化 税 制 ，取 消 名 目繁 多 的 收 费 项 目， 以 税 代费 ，对于易造成重复征税 的交易环节税进行简化 ，使房地产业能够 健 康发展。 第二 ，对于保 有环节 的税收应该遵循宽税基 、低税率的原则 。上 海 和 重 庆 的 试 点 改 革 对 于 地方 政 府 增 收规 模 甚 微 一 个 重 要 的 原 因就 是 税 基 窄 、税率低。由于房地产税直接税 的性质 ，纳税人会ｍ现强烈 的抵触 心 理 ，若设置税率偏高 ， 就会增加征 收难度 ，加大征管成本 ，而 由于房 地 产税 的广泛性 ，甚至会造成丰 十 会 的动荡 。所 以要保证地方 收入 的增 加 ， 就要扩大征收范围 ，在一定 的免税 面积基础上实行普遍征收 。这一点 在 技术层面上就要求有丰富准确 的数据 、评估技术以及权威的第三方评 估 机构 。 第 三 ，建 立 完 善 的 不 动 产登 记 制度 和动 态 地 价 格 评 估 系 统 。不 动 产
ｓ ｓ Ｉ ． １ ６ １ ・
于民。
第五 ，加强税法宣传 ，提高纳税人 意识 。 总而 言之 ，目前看来房地产税 要成 为地方主体税种还有很 多问题需 要解决 ，但是长远来看 ，循序渐进地推进 房地产税改革 ，不 断摸索和完 善制度设计 ，房地产税仍是组织地方财政 收入 的最佳选择。（ 作 者单位 ：
中央 财 经 大 学 财 政 学 院 ）
研究 ， ２ ０ １ ２，（ １ 】 ） ：７ ２—７ ６ ．
［ ４ ］ 张学诞。 中国房地 产税 ：问题 与探 索 ［ Ｍ］ ．北京 ：中国财政 经
济 出版 社 ．２ ０ １ ３ ． 注解 ：
自己缴纳多少流转税并无直观 的感 觉。而房地产税 是直接税 ，普 遍开征
①
国家审计署 ２ ０ １ ３年第 ２ ４ 号公告
格 的。所 以只有当房产税的征收建立起一个庞大的评估 系统 ，对 于市场 的数据能实时监控 ，才能做到准确评估 ， 保证公正 、合理 的做 到房产税 的征 收 。 第 四，明确税收用途。要建立起公开透 明的决策和监督机 制 ，保证 税收所得用于公共 品与公 共服务 的提 供 ，使税 收真 正取之 于 民、用 之
参考 文 献 ：
［ １ ］
樊丽明， 李 文． 房地 产 税 收 制度 改革 研 究 ［ Ｊ ］ ． 税务 研 究，
２ ０ ０ ４，（ ９ ） ．
由各 国经验来看 ，房地产税若要 实现增 加地方 财政收入 的功能 ，离 不开对住房保有环节 的普 遍征 收 ，但是保 有环节 的房产税 作 为直接税 ， 具有高度 的政治敏感性 。因此房地 产税的设 计和征收在技术层 面可 以借 鉴发达 国家相关经验 ，但在制度设计方 面 ，盲 目 借 鉴其他 国家 的相关经 验并不能解决我 国面 临的实 际 问题。第 一 ，我 国税 收体 系 以流转税 为
上 对 于 组 织 地 方 财 政 收 入 方 面 收效 甚 微 ，主要 是 因 为 征 税 范 围 有 限 、税
率水平不高 、计税依据不合理等问题 。重庆市房产税征 收范 围主要对个 人 新 购 高 端 商 品 住 房 以及 个 人 持 有 的独 栋 住 宅 征 收 ，忽 略 了非 独 栋 商 品 住宅存量房产 ，征收范 围过小 。上海 则侧 重于对新 购的第二套及 以上 的 住 房 征 税 ，对 存 量 房 不 征 税 。 两者 都 违 反 了税 收 公 平 的 原 则 ，征 税 范 围 有限。而且两市设 计税率均不高 ，减 少了捧行房产税 改革 的阻力 ，却导 致房产税带来 的财政收入甚微 ， 打击 了地方 政府 的积极性 。同时两市房 产税税率都是按照 比例税率征收 的，没有考 虑到地 区的经济差 异性 ，税 率 的 设 计 违 背 了税 收 公 平 的原 则 。 除 此 之 外 ，上 海 和 重 庆 的个 人 住 房房 产 税 细则 中 分 别 提 到 了 暂 时 按 照房产交易价格 的７ ０ ％ 和房 屋 交 易 价 格 原 值 来 征 收 ，条 件 成 熟 时 ，按 市 场价值征收 。由于房产 的价值会随着 时问 、 周 围环 境的变化 ，国家政策 等 因素发生变化 。如今 土地与 房地产 价值 如同泡 沫般膨胀 ，新 、旧房价 格之间存在 的差距也在不断扩 张 ，以房产的交易价作为计税依 据已经跟 不上经济发展 ，存在不合理 因素 。缺 少专 门的房 产评估 机构和具 备资质 的评估人员 ，税务部 门 的评 估人 员 远不 能满 足房 产税 评估 的要 求。 同 时 ，缺少独立 的不动产税基 的评估 部门 ，难以保 障税基的稳定 和避免偷 漏税行为 。开征房产税后 ，由什么样 的机构来进行 房产评估 ，南谁来承 担监督等责任都未确定 。而税 务机关 不存 在专门的评估机构 ，旧房产税 评估机制也不够完善 。 在 此 次 改 革 中 ，纳 税 人 意 识也 比 较 薄 弱 。 部 分 纳税 人 对 房 产 税 政 策 了解不够 ，认为房 产税 是小 税种 ，没有 引起 足够 重视 。有 的企业 将 电 梯 、大型 中央空调 等设 备从房 产原 值 中扣除 ，以降 低＿ 房 产税 的计 税基 础 ；有 的房产租赁双方刻 意伪造 租赁合同以减少房产计税 价值 ；有的单 位采取报销发票等多种不合理手段来 消除房产租金以逃避缴税 。加大 了
部 分 的面 积 按 暂 行 办法 计 算 征 收 房 产 税 ，重 庆 一 个 家 庭 只能该办法施行前拥有的独栋商 品住宅 ，免税
面积 为 １ ８ ０ 平方米 ；新购 的独栋 商品住宅 、高档住 房 ，免税面积 １ ０ ０平 方 米 。在 房 产税 税 收 用 途 方 面 ，沪 渝 两 地 试 点 方 案 中均 明确 规 定 税 收 收 入将 全部 用于保 障性住房建设 ，而重庆市的方案对税收用 途的界定更 为 明确 ，提 ｆ ｛ Ｊ 将 个 人 住 房 房 产 税 收 入 全 部 用 于公 共 租 赁 房 的建 设 和 维 护 。 沪渝 房 产税 试 点 改 革 自 ２ ０ １ １ 年 以 来 ，作 为 全 面 推 进 房 产 税 改 革 的 重要 步骤 ，为税 制结构调整提供了有益的经验尝试 ，但是 在组织地方 政 府 财政收人方面却无显著的成 效。表 ３是 ２ ０ ０ ９— ２ ０ １ ２年 上海 和重庆 税 收 收 入及 房 产税 收 人 的 情 况 。