土地储备融资模式
论我国土地储备融资的政策变革和模式创新
论我国土地储备融资的政策变革和模式创新程即正;孙佳颖;程宝库【摘要】2018年《土地储备管理办法》和《土地储备资金财务管理办法》的修订标志着土地储备机构贷款融资模式的终结,取而代之的是地方政府土地储备专项债券,因土地储备专项债券的发行受到政府的严格控制,许多地方的土地储备工作出现了资金短缺的窘境.破解土地储备资金短缺窘境的出路在于允许土地储备机构进行私募股权融资.以私募股权融资代替部分债务融资不仅可以降低土地储备机构的债务风险,减少土地收储过程中的利益冲突,还有利于控制储备土地一级开发的成本,符合国家控制土地储备债务风险和调控房地产价格的双重政策目标.【期刊名称】《理论与现代化》【年(卷),期】2019(000)002【总页数】10页(P103-112)【关键词】土地储备;债务融资;私募股权融资【作者】程即正;孙佳颖;程宝库【作者单位】南开大学法学院;天津商业大学法学院;南开大学法学院【正文语种】中文【中图分类】F301.0我国是一个传统的农业国家，在改革开放以前，80%的人口居住在农村，城市发展相对迟缓。
改革开放以后，我国经济开始快速增长，随之而来的是城市化进程的加速，大量农村人口进入城市就业，城市规模迅速扩张。
20世纪90年代中后期，城市户籍制度与住房制度改革双双启动，进城的农民开始大量落户城市，在城市中形成了强劲的新增住房需求，房地产开发行业崛起，城市建设用地需求大幅增加，土地储备制度在这一背景下应运而生。
不可否认，土地储备制度增强了地方政府在城市发展中的主导力，对过去20年高速度的城市化进程做出了积极的贡献。
但遗憾的是，地方政府普遍忽略了土地储备机构垄断地位的负面影响。
长期以来，土地储备机构遭受低效率和高成本的困扰，为了维持持续的运营，其凭借垄断地位进行大规模债务融资，并不断推高土地出让价格，导致债务风险的积聚和房地产市场的价格泡沫。
要扭转这一被动局面，需要对土地储备机构的业务模式进行调整，克服其垄断惰性，激励其成本控制和效率追求。
全域土地综合整治投融资模式及案例解析
全域土地综合整治投融资模式及案例解析全域土地综合整治是指对一个地区的土地资源进行综合规划、整治和开发利用的过程。
投融资模式在全域土地综合整治中起着重要的作用，可以有效地推动整治项目的进展和实施。
下面列举了十个全域土地综合整治投融资模式及案例解析。
1. 政府投融资模式：政府通过自有资金或债务融资，对土地整治项目进行投资。
例如，中国政府通过地方政府基金或债券等方式，对城市土地整治项目进行资金支持。
2. 公私合作模式：政府与企业合作，共同投资和运营土地整治项目。
例如，政府与房地产开发商合作，共同开发和利用整治后的土地资源。
3. 公司投融资模式：企业自行投资土地整治项目，通过自有资金或债务融资。
例如，房地产开发商自行投资并开发整治后的土地资源，实现土地价值的提升。
4. 建设运营转让模式：政府通过招标或竞标方式，将土地整治项目的建设和运营权转让给符合条件的企业。
例如，政府将土地整治项目的建设和运营权转让给具备相关经验和实力的开发商。
5. 土地增值权转让模式：政府将土地整治后的增值权出让给投资者或开发商，以获取资金回报。
例如，政府将土地整治后的增值权转让给房地产开发商，开发商通过土地增值获得盈利。
6. 金融机构融资模式：企业通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式，获得资金支持。
例如，房地产开发商向银行申请贷款，用于土地整治项目的开发和建设。
7. 合作伙伴投资模式：企业通过与其他企业或机构合作，共同投资土地整治项目。
例如，房地产开发商与金融机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
8. 私募基金模式：通过设立私募基金，吸引社会资本参与土地整治项目的投资。
例如，设立专门的土地整治私募基金，吸引投资者参与土地整治项目。
9. 创新金融模式：通过创新金融产品和机制，为土地整治项目提供资金支持。
例如，发行土地整治专项债券，吸引投资者购买，用于资金筹措。
10. 国际合作模式：通过与其他国家或地区的企业或机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
土地储备融资三种模式
土地储备融资三种模式
一、土地财政
土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
方式：土地储备机构一般设立为纯财政拨款或半财政拨款的政府事业机构，其资金运作一般采取政府划拨少量开办经费，由财政信誉担保，储备机构作为独立法人借贷储备资金。
这类机构常常被政府赋予土地拍卖职能，先用借贷资金偿付收地成本，拍卖总收益还本付息后，上缴财政。
还有的做法是，为降低成本根本不融资，利用垄断特权实施“空手道”，采取协议收地、拍后付钱的办法操作（重庆渝富成立初期政府支持办法之一）。
二、经营城市
主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
与“土地财政”相比，它把城市土地资产用得更“活”，不单是收回拍卖，而是更有抵押融资、净地加工、出租出让等深层次的功能。
方式：土地储备机构一般设立为更为独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。
这种机构一般都是商业性贷款融资，拿地途径复杂，有的通过政府授权收购，有的还通过政府形
式上的出让，形式上取得土地使用证，替政府抵押融资、拆迁、开发、转让等等。
三、储水池、中转站
土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
方式：土地储备机构一般是全额拨款的事业单位，较少运用融资手段，更多依靠行政权力，采取预签协议、规划控制、预支部分费用等手段。
土储融资实施方案
土储融资实施方案一、项目背景近年来，我国土地储备已成为城市发展和建设的重要资源。
土地储备融资作为土地资产的有效利用方式，已成为各地政府和开发企业的重要手段。
为了更好地推动土地资源的开发利用，制定一套科学合理的土储融资实施方案显得尤为重要。
二、融资方式1. 债务融资土地储备可以作为资产抵押，向金融机构申请债务融资。
债务融资具有资金成本低、期限长、灵活度高等特点，可以满足土地开发项目不同阶段的资金需求。
2. 股权融资通过引入战略投资者或者发行股权，实现土地储备的融资。
股权融资可以提高项目的融资规模，降低企业的财务杠杆，同时也有利于引入外部管理经验和资源。
3. 政府支持政府可以通过土地出让金、土地增值税返还等方式，为土地储备项目提供直接财政支持，降低项目融资成本，增强项目的可持续发展能力。
三、融资流程1. 项目规划明确土地储备项目的规划方向、发展目标和资金需求，制定详细的项目融资计划。
2. 资产评估对土地储备进行资产评估，确定土地的市场价值和融资规模，为融资提供依据。
3. 融资申请根据项目规划和资产评估结果，向金融机构或投资者提交融资申请，协商融资方式、利率、期限等具体条件。
4. 资金使用融资资金用于土地开发、基础设施建设、项目推进等方面，确保资金的有效利用和项目的顺利进行。
5. 还款保障制定偿债计划，确保项目收益能够覆盖债务偿还，保障融资的安全和稳定。
四、风险控制1. 市场风险加强市场调研，及时调整项目规划和融资计划，降低市场波动对项目的影响。
2. 政策风险密切关注国家和地方政策变化，做好政策风险的预警和防范工作。
3. 信用风险选择信誉良好的金融机构和投资者，建立健全的合作机制，降低信用风险。
五、项目效益通过土储融资实施方案的制定和实施，可以有效提高土地资源的利用效率，推动城市建设和经济发展，同时也为政府和企业带来可观的经济效益和社会效益。
六、总结土储融资实施方案的制定，对于土地资源的合理利用、城市建设的加速推进具有重要意义。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
BEGIN
流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
土地储备模式及土地资产功能探讨
土地储备模式及土地资产功能探讨摘要：随着工业化、产业化和城市化发展，土地储备越发成为城市经济社会发展的重要保障。
土地储备模式经历了从以单一项目为单元向成片项目为单元的储备模式的变化，从政府储备到企业储备再到联合储备模式的转变。
为更好地发挥土地的资产功能、实现储备土地的资本化运营，创新土地储备模式有着重要的研究意义。
关键词：土地储备模式;土地资产功能;融合解析引言：经过20多年的发展，土地储备形成了多样化的模式。
这些模式既体现了地方政府、储备机构和做地主体（对征收或回购来的国有建设用地进行地上建筑物拆除、地块前期开发整理以及配套设施建设的企业或政府机构）等为实现经济社会发展目标而形成的责权利关系，又进一步决定了土地资产的功能及效果。
一、土地储备的模式我国土地储备制度发轫于20世纪90年代中后期，2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，正式提出对建设用地试行收购储备。
此后，经过20余年的发展，土地储备工作形成了“依法取得土地、组织前期开发、储存以备供应”的标准化内容。
（一）储备机构主导的“单一项目收储模式”。
土地储备作为一项“自下而上”式的地方性制度创新，地方政府通过创新将国有建设用地集中到土地储备机构，再进行统一规划设计、开发整理（即地块内的道路、供水、供电、供气、排水、围挡等基础设施建设和土地平整），然后在一级市场上进行招拍挂出让。
因此，“单一权属地块收储”可视为发展过程中土地储备的第一种模式。
即，由土地储备机构统一规划设计、自主筹资、独立运作（全权负责），完成国有存量建设用地的回购、地上建筑物及附属物的拆迁，以及公共设施配套和土地平整等工作。
收储涉及的开发整理、验收、储备等环节以及成本预结算等都是以项目为单位独立进行，互不影响。
土地增值收益也均由地方政府独享，用于城市建设和企业改制等资金投入。
（二）储备机构与做地主体合作的“成片项目收储模式”。
“成片项目收储”可视为发展过程中土地储备的第二种模式。
土储融资实施方案
土储融资实施方案土储（土地储备）融资是指利用土地资源为企业提供融资支持的一种方式。
下面是一份土储融资实施方案的示例，共700字。
土储融资实施方案1. 背景介绍土储是我国的一项重要资源，同时也是企业融资的一个重要途径。
为了充分发挥土储的价值，本方案旨在规范土储融资的实施和管理。
2. 目标本方案的目标是通过土储融资，为企业提供融资支持，推动企业的发展，促进经济增长。
3. 实施步骤(1) 土储评估：由专业机构对土地资源进行评估，包括土地面积、土地用途、土地市场价值等。
评估结果将作为土储融资的基础。
(2) 融资计划：企业根据土储评估结果制定融资计划，包括融资金额、融资期限、融资方式等。
(3) 招标采购：企业通过公开招标的方式，选择合适的融资机构进行融资合作。
招标过程应遵循公正、公平、公开的原则。
(4) 审批程序：融资机构根据企业的融资计划，进行内部审批程序。
审批过程包括风险评估、贷款条件协商等。
(5) 签订合同：融资机构与企业签订融资合同，明确双方的权利和义务，规定贷款金额、利率、还款方式等。
(6) 资金到位：融资机构按照合同约定，将融资资金划拨至企业账户。
(7) 资金使用：企业使用融资资金进行项目建设或其他经营活动。
(8) 还款计划：企业根据自身经营状况制定还款计划，并按时履行还款义务。
(9) 风险管理：融资机构定期对企业进行风险监测，防范和化解风险。
4. 管理措施(1) 建立土储融资管理制度，明确各个环节的责任和权限。
(2) 加强对土储评估机构和融资机构的监管，确保其合法合规经营。
(3) 定期对土储融资的实施情况进行审核和评估，及时发现和解决问题。
(4) 指导企业加强内部控制，确保融资资金的合理使用和偿还。
(5) 宣传土储融资的政策法规，提高企业的融资意识和能力。
5. 风险控制(1) 对企业进行风险评估，根据评估结果确定融资条件和利率。
(2) 制定严格的还款计划和监督机制，确保企业按时还款。
(3) 加强对土地市场的监测和研究，及时调整融资策略。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（一）财政拨款?
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为
（二）银行贷款?
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益?
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式?
（一）土地信托?
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金?
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经
营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
?
（三）土地置换?
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券?
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。