第八章 农业企业土地资源管理

第八章
农业企业土地资源管理
土地是农业企业的重要资源投入要素。主
要了解土地所承担的功能以及土地管理的核心
是权属管理。
第一节 土地的特征与管理原则
一、土地资源的特征
（一）自然特征 1.土地位置的固定性。
2.面积的有限性。 3.质量的差异性。 4.功能的永久性
（二）经济特征
1.土地资源供给的稀缺性；
2.土地利用方式的相对分散性；
3.确定土地承包费用的理论依据
土地承包费必须以地租理论为依据，应包
括以下三方面的内容：
绝对地租
级差地租
比较级差地租
二、土地补偿价值的确定
土地补偿价值：
指土地使用者对由于土地的连续投入，使 土地的自然和经济条件得到改善，而形成的收 益，亦即级差地租Ⅱ。级差地租Ⅱ应归土地使 用者所有。
第四节 土地资源的合理利用
一、土地的数量管理 1.农用土地按其经济用途分为：农业用地、工矿用、建筑用 地、交通用地、水域。 2.农用土地登记。
有土地档案和土地台帐。前者指农业企业在对其所拥有 土地进行全面清查、测量的基础上，对土地及土地利用情况
进行分类逐块登记归档。后者指指系统地整理和积累土地资 料及其变动的帐簿。
二、土地质量管理
（二）土地租赁经营
土地租赁是指按照有偿使用的原则，取得合法土地使用 权的经营者将土地出租给承租方经营，由承租方向出租方支 付租金。 1.实行土地租赁经营具有重要意义：能把土地所有权和 使用权分离，使产权关系明晰化。是以竞争的形式开展的。
2.土地租赁经营的运作： 其一是采取招标出租。 其二是实行三赋合一，即即将农业税、土地提留和农户应承 担的定购任务，改为统一的实物地租。 其三是“四荒”地租赁经营。
土地承包经营的形式主要有：
1. “两田制”：将农户承包的土地划分为两部分，一部 分为口粮田，另一部分为责任田。
2.投标承包：把竞争机制引进承包，先由集体定出底标， 再公开招标、投标，由中标者承包经营。 3.抵押承包：即确定承包期若干年，逐年交纳抵押金。 4.双向承包：在县、乡、村、户之间，自上而下承包农 业生产资料供应和技术、资金服务，自下而上承包农业产量、 定购任务和其他经济指标的完成。
种田； 五是家中缺乏劳动力、资金、技术，无法种田的农户。
（二）土地转包的原因
1.“平均承包”是出现土地转包的根源；
2.农户家庭经济条件的变化促进和加速了土地转包。
（三）土地转包可从两方面进行评价：
1.从土地转包过程的经济关系看 2.从土地转包的生产力意义来看
（四）土地转包的管理
1.明确指导思想。应按经济规律管理土地的要求，建立耕 地的有偿转包制度，耕地使用权流动公开化。
2.坚持经济补偿原则。土地转包应注意经济有偿性，补偿 金额由双方协商自定。 3.实行合同管理原则。耕地有偿转包必须在自愿的条件下 签订合同。
4.坚持优先原则。优先转让给具有较强土地经营能力者。
第三节 土地承包费与土地价值补偿
一、土地承包费的确定 1.土地等级的评定。 是在综合考察、分析土地自然特征和经济特征的基础上，按 照土地质量的自然标准和经济标准，把土地分为若干等级。其主 要影响因素有土地的肥沃性、土地的适应性、土地的经济性 。 2.土地等级评定的方法及其步骤： （1）计算各被评价单元的投入、产出额。 （2）计算各土地评价单元的分数。 （3）确定土地等级标准，为各土地单元拟定等级。一般分为三 等九级。
土地质量管理是研究土地质量特征，保护和提高土地 质量的各项工作的总称。 土地质量具有综合性和更生性的特点。 土地质量的经济评价应考虑影响因素和评价指标两方 面：如地理位置、自然肥力、市场供求等，单位土地面积 总产值、单位土地面积总收入、单位土地面积产投比、土 地级差收入。
三、土地集约经营
集约经营是对土地资源的深度开发，指在一定土地面积 上，投入较多的生产资料和劳动力，对土地精耕细作、科学 种植的经营。 意义：
3.单位面积耕地分摊的占用资金额。包括固定资产额、流动 资金等。
4.单位面积耕地所获得的产量、产值、净产值、纯收入等。
土地质量的保护与治理
1.生态治理 2.工程治理 3.技术治理
思考题
1.土地作为生产经营要素，如何发挥其作用？ 2.不同的经营方式中，土地效益的差异性是如何表现的？ 3.集约经营的种类有哪些？各自的特征是什么？
二、土地经营权的变更
我国农村目前土地经营权的变更主要表现为土地转包
（一）土地转包的对象： 一是长期或经常外出从事非农经济活动，家中无劳动力耕种
的农户；
二是农村中的一些能工巧匠，他们各有专长，但不善种地； 三是熟识市场行情，从事商业活动的农户；
四是机关干部和国营企业职工在农村的家属，无时间和能力
3.土地利用方向变更的困难性；
4.土地报酬递减的可能性；
5.土地利用后果的社会性
二、土地管理的原则
维护社会主义土地公有制、坚持农业用地优
先、坚持节约用地、坚持合理用地。

第二节
土地权属管理
一、土地经营权的获得 我国农业生产经营者主要以承包、租赁、股
份经营或转包等形式，获得土地资源的经营。
（一）土地承包经营
（三）土地股份经营
土地股份经营是指以土地入股方式组成由入股者(股东)参加的土 地股份有限公司,在不改变土地公有制的前提下，把承包户的土地使 用权作为股东，由公司委任种田能手又善于经营者为公司经理，负责 土地经营事宜。 土地股份经营的运作： 1.设立土地股份公司。
2.地产评估，确定公司所属土地的价格。 3.地产折股，分为公股和私股。为了保证国家调节农村土地使用的权 利，公股的比例应占大头。 4.股利分配，公股属农村社区“三级所有”，由农村基层代管，主要 用于社工公共福利和基础设施建设，私股按土地承包法分配到农户。
在于能够提高土地生产率、做到高产稳产于与增产增收、 提高单位面积产量和有利于发挥我国农村劳动力资源优势， 克服资金相对不足劣势。 类型：劳动集约型、技术集约型、资金集约型
土地集约度的指标：
1.农业集约化水平。单位面积耕地分摊的直接投入的各种物 资及技术费用。
2.单位面积耕地分摊的用工费。主要指人工费用。
2.土地等级评定的方法及其步骤：
（4）确定每等土地的平均分数。 每等土地的平均分数=∑各土地评价单元所得分数×各土 地评价单元在某等土地面积中所占的比重÷∑各土地评 价单元在某等土地面积中所占的比重
（5）确定各等级土地的相对系数，以说明各等土地在经济 价值上相差的倍数。 各等级土地的相对系数=某等地土的平均分数÷劣等土 地的平均分数