违章建筑的租赁合同纠纷
常见法律案例及解析：民事纠纷
常见法律案例及解析：民事纠纷案例一：邻里纠纷事实经过：某某与邻居甲乙因房屋界线问题发生纠纷。
某某认为甲乙占用了自己的土地，建造了违章建筑，严重影响了某某的生活质量。
某某多次与邻居协商未果后，决定向法院提起诉讼。
律师解读：根据《中华人民共和国民法通则》第111条规定，邻居之间应当保持良好的邻里关系，不得干扰对方的正常生活或者侵犯对方的合法权益。
对于邻居之间的土地纠纷，可以通过法律途径解决。
在这种情况下，某某可以提起民事诉讼，要求邻居甲乙拆除违章建筑，并赔偿因违章建筑造成的损失和精神折磨。
建议：对于邻里纠纷，建议当事人首先尝试通过和解或调解解决纠纷，如无法达成协议，可向法院提起民事诉讼，维护自己的合法权益。
事实经过：某某与甲签订了一份租赁合同，约定某某将一间房屋出租给甲使用并支付租金。
然而，甲未按时支付租金，并且没有履行合同规定的其他义务。
某某决定解除租赁合同，并要求甲支付逾期未付的租金。
律师解读：根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，当事人有权解除合同，如果对方违反合同约定，致使合同目的不能实现或者对方明确表示或者以言行行为表明不履行主要义务的，可以解除合同。
在这种情况下，某某可以解除租赁合同，并要求甲支付逾期未付的租金作为违约金。
建议：在签订合同时，双方应明确合同的权利义务，并留有相应的解决争议的条款。
当发生合同违约时，建议当事人优先采取协商解决的方式，如无法协商解决，可以通过法院起诉解决合同纠纷。
事实经过：某某的丈夫于去世后，其家人不承认某某的婚姻继承权，并以其丈夫的父母为由，要求返还婚姻财产。
某某与丈夫曾签订婚前财产协议，约定婚姻财产归自己所有。
某某不同意家人的要求，决定通过法律手段维护自己的权益。
律师解读：根据《中华人民共和国婚姻法》第25条规定，婚姻财产的归属可以由当事人自行约定，但不得违反法律的强制性规定。
当事人可以通过制定婚前财产协议来约定婚姻财产归属。
在这种情况下，某某可以凭借婚前财产协议来维护自己的权益，并向法院起诉，要求确认婚姻财产归属。
涉及违法建筑民事案件的审判实务浅...
涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析摘要：自深圳设立经济特区以来，违法建筑问题就一直困扰着政府决策者。
在司法审判实务中，这一问题同样是人民法院所面临的一个重大挑战。
如何在法律法规不够完善，审判经验不足，新问题新情况层出不穷的现实状况中，从司法层面上妥善解决违法建筑所产生的问题，是本次调研的主要目的。
本文主要研究了深圳市、宝安区违法建筑的一些历史和现状，以涉及违法建筑的建设工程合同和租赁合同两类纠纷作为研究对象，结合行政处理方针，从市情、区情出发，结合司法审判实践及物权理论的主流观点，对上述涉及违法建筑纠纷的处理予以浅析。
关键词：违法建筑 建设工程合同纠纷 租赁合同纠纷一、违法建筑概述。
违法建筑，是违法使用土地的一种产物，有的法律文件和学者也称违章建筑。
从严格意义上讲，违法建筑物的范围应小于违章建筑物，它仅包含违反法律、法规的建筑物，而违章建筑物是指违法建筑物及违反规章的建筑物。
目前理论界以及司法实践中将两概念通用，但《城市规划法》、《建筑法》、《土地管理法》等法律都未作出明确的定义，而只列举了一系列的违法情形和对应的处罚措施。
1999年3月5日实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条明确规定：违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
违法建筑1包括： （一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑； （三）擅自改建、加建的建筑； （四）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑； （五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑； （六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑； （七）逾期未拆除的临时建筑； （八）违反法律、法规有关规定的其它建筑。
违章建筑的房屋租赁合同
违章建筑的房屋租赁合同甲方（出租方）：________________身份证号码：________________联系方式：________________乙方（承租方）：________________身份证号码：________________联系方式：________________鉴于甲方将其所拥有的房屋出租给乙方使用，但房屋被认定为违章建筑，为明确双方权益，避免后续纠纷，双方经友好协商，达成如下协议：一、房屋基本情况甲方出租的房屋位于________________（详细地址），建筑面积为______平方米。
该房屋目前为违章建筑，可能存在相关风险。
乙方已对房屋状况进行充分了解并自愿承担相应风险。
二、租赁期限租赁期限为______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。
三、租金与支付方式乙方应按照约定支付租金，租金总额为______元（大写：__________________元整）。
租金支付方式为______（如：每半年支付一次等）。
乙方应按时支付租金，如有逾期，应按照约定支付违约金。
四、甲乙双方的权利和义务1. 甲方的权利和义务（1）甲方有权按照约定收取租金。
（2）甲方应保证出租的房屋安全、合法，并告知乙方有关房屋违章建筑的相关风险。
（3）甲方应保证房屋的基本设施及附属设施的正常使用。
（4）甲方应协助乙方处理因房屋违章建筑所产生的相关问题。
2. 乙方的权利和义务（1）乙方有权在租赁期内使用房屋，并承担相应的租金。
（2）乙方应按时支付租金及水、电、气等费用。
（3）乙方应合理使用房屋及设施，如需改动房屋结构或装修，应征得甲方同意。
（4）乙方应遵守国家法律法规，不得利用房屋从事非法活动。
五、房屋的使用与保管乙方在租赁期内应妥善使用、保管房屋及设施，不得擅自改动房屋结构或从事违法活动。
如因乙方原因导致房屋损坏或丢失，乙方应承担相应的赔偿责任。
合同无效的13种典型情形及裁判规则
合同无效的13种典型情形及裁判规则根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；（2）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；（3）合法形式掩盖非法目的的合同；（4）损害社会公共利益的合同；（5）违反法律与行政法规的强制性规定的合同；（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。
（7）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；（8）因被撤销而形成的合同无效情形。
我们将通过本文的13个案例详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。
一、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》（部分失效）第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
胁迫也是影响合同效力的原因之一。
依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。
二、恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，主要有债务人为规避强制执行，而及相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠及合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形；债务人及债权人恶意串通骗取保证等情形。
违章建筑的定义是怎样的
违章建筑的定义是怎样的在现实⽣活中，我们的⽣活居住的周围经常会出现⼀些违章建筑，然后被相关部门强⾏拆除，在房屋拆迁的事宜上国家政府出台了相关政策。
为了帮助⼤家正确了解违章建筑的内容，店铺⼩编整理了违章建筑定义的知识，将在下⽂中为您详细解答。
违章建筑的定义是怎样的违章建筑，从严格意义上讲，是指违反《⼟地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动⼯建造的房屋及设施。
违章建筑租赁合同是否有效房屋属违章建筑物，对此订⽴的租赁合同⽆效。
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《⼴东省城镇房屋租赁条例》，对此都有了明确的规定，本是⽆庸置疑的。
但就⽬前⼴东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办⼚，没有经过任何规划、报批、报建，建起了⼤量的⼚房、⼯棚，表⾯上是以⼚房出资他⼈(多为台商、港商)合作办⼚，实质上是出租⼚房收取租⾦。
显然这样的租赁⾏为是⾮法的，是不应受到法律保护的。
现实中，农村集体收⼊很⼤⼀部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这⼀块。
不幸的是很多外商赚⾜了钱后，有的长期拖⽋租⾦，有的逃跑了，有的甚⾄留下⼀⾝债务要村集体来背。
这种现状⽬前较突出，起诉到法院，法院⼜⽆法依法予以保护，村民怨⽓⼤。
法院现在处于⼀种两难境地。
⼀⽅⾯要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。
另⼀⽅⾯，法院作为地⽅经济秩序和社会稳定的维护者，⼜不忍看到村民受到巨⼤的经济损失，⽽且因为法院的依法办案导致村民对法院⼯作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。
对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的⼀⼤难题。
对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。
1、认为租⾦可以适当保护。
即⾸先认定违章建筑出租是⾮法的，租赁合同⽆效，但实际已租⽤房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予⼀定的补偿，因为租赁合同的⽆效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是⼀种⾏为合同，没法返还。
以违章建筑作为标的物的融资租赁合同7篇
以违章建筑作为标的物的融资租赁合同7篇篇1合同编号：[合同编号]甲方（出租人）：[甲方名称]乙方（承租人）：[乙方名称]一、合同标的本合同以违章建筑作为标的物，该标的物位于[标的物所在地]，属于甲方所有。
甲方同意将该违章建筑出租给乙方，乙方同意租赁该违章建筑。
二、租赁期限本合同租赁期限为[租赁期限]，自[租赁起始日期]起至[租赁结束日期]止。
租赁期满，乙方应将标的物返还给甲方。
三、租金及支付方式1. 乙方应支付甲方租金总额为[租金总额]元。
租金分[租金分期数]期支付，每期为[每期租金金额]元。
2. 乙方应在每期租金到期前向甲方支付下期租金。
如乙方逾期支付，则应按日向甲方支付逾期付款违约金，违约金金额为未付租金的万分之五。
四、标的物使用及维修1. 乙方在租赁期内应合理使用标的物，不得擅自改变标的物的用途或结构。
如乙方因使用不当造成标的物损坏，乙方应承担赔偿责任。
2. 甲方负责标的物的维修及保养。
乙方应协助甲方进行维修及保养工作。
如因乙方原因导致标的物损坏，乙方应承担维修费用。
五、合同终止及违约责任1. 如乙方在租赁期内提前终止合同，应向甲方支付违约金，违约金金额为未付租金的百分之十。
甲方有权要求乙方返还标的物并赔偿损失。
2. 如甲方在租赁期内提前终止合同，应向乙方返还剩余租金并赔偿损失。
具体赔偿金额由双方协商确定。
3. 双方应遵守本合同的约定，如一方违约，应承担违约责任并赔偿损失。
六、其他约定事项1. 本合同自双方签字盖章之日起生效。
双方应认真履行本合同的约定，如有争议应协商解决。
协商不成的，应向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
2. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
具有同等法律效力。
未尽事宜，可另行签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方（出租人）：[甲方名称]法定代表人（或授权代表）：[法定代表人姓名]签字（盖章）：[甲方公章]日期：[合同签订日期]乙方（承租人）：[乙方名称]法定代表人（或授权代表）：[法定代表人姓名]签字（盖章）：[乙方公章]日期：[合同签订日期]篇2甲方（出租方）：_________乙方（承租方）：_________鉴于：1. 甲方拥有位于_________的违章建筑，该建筑因违反相关规划法规而被认定为违章建筑，甲方对此拥有处分权。
如何处理租客的违章建筑行为
如何处理租客的违章建筑行为租客的违章建筑行为是指在租赁住宅或商铺中，租客所进行的未经允许或违反规定的建筑行为。
这些行为可能对房屋结构、安全及周边环境造成损坏和不良影响。
作为房东或物业管理者，如何正确处理租客的违章建筑行为是一个重要问题。
本文将探讨一些解决方案，并提供一些建议。
一、明确租赁合同规定首先，应当在租赁合同中明确规定租客不得进行违章建筑行为，并约定违反规定的处罚措施。
这样可以在租赁关系建立起来之初就向租客强调合同的重要性，并使其清楚自己的义务和责任。
二、加强租户教育房东或物业管理者应积极加强对租客的教育和宣传工作，提醒租客遵守规章制度，不得擅自进行建筑活动。
可以通过召开业主大会、发放宣传材料、定期公告等方式提高租客的法律意识和规章约束意识，减少违章建筑行为的发生。
三、及时发现和处理违章行为房东或物业管理者应加强对租赁房屋的巡查和监控，以及对周边环境的观察。
一旦发现租客有违章建筑行为，应及时采取行动。
可以与租客进行沟通，了解其行为原因，并解释合同的约束力和违约后果。
如果情况严重，可以考虑向相关部门报告并寻求法律支持。
四、与租客协商解决问题在处理违章建筑行为时，房东或物业管理者可以与租客进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。
协商的内容可以包括租客修复违章行为造成的损坏、支付相应的经济赔偿等。
通过协商解决问题，既可以维护租赁关系的稳定，也可以减少双方的经济和时间成本。
五、采取法律手段如果租客的违章建筑行为严重影响房屋结构安全或者违反相关法律法规，房东或物业管理者可以采取法律途径解决问题。
可以通过聘请律师起诉租客，要求其承担违约责任，并请求法院对其违法行为做出相应处理。
六、加强对租客的管理和监督为了避免租客的违章建筑行为，房东或物业管理者应加强对租客的日常管理和监督。
可以定期检查房屋状况，包括使用情况、损坏情况等，确保租客遵守规定和合同约定。
同时，在监督的过程中要及时发现问题并及时解决，防止问题扩大和积累。
租赁双方修建违章建筑的,后果谁负担？
另 一 种意 见 认 为 ， 甲公 司 与 乙 公 司签 定 房屋 租 赁 合 同 时 ， 双 方 意 思 表示 真 实， 且 不违反法律规定， 属于有效合同。 现乙公司 已不能履行合同义务， 因此 应 当解 除合 同。 合 同解 除后 ， 乙 公 司应 向 甲公 司补交所 欠 租金 和 利息 。 双 方签 定的房屋 租赁合 同附件违反 了房管部 门有关危改小 区 的规定 ， 对此 乙 公 司应 当 承担 主 要 责任 ， 甲公 司在 合 同附件 中对 乙 公 司 的加层 行 为未予 制止 ， 也 应 承 担 一 定责任 。
舞瞄 本 千lI专家 ： 刘艳 ， 中国 农 业经 济法研 究 会会 员 l i o u s h e n g @ 1 2 6 ．c o m ．
租乙 公 司 签 定 了房 屋 租 赁合 同， 合 同约 定 ： 甲公 司将 位于 某地 的房 屋 出租给 乙公 司使用 ， 租赁期 限为五 年 ， 乙 公司 以季度 为单位支付租 金 ； 如果 乙 公 司需 要改建 、 装修房屋 ， 必 须 经过 甲公 司 的 同意 ， 并 不得 损 害房屋 的主 体 结构， 装修费 由乙 公司承担； 乙 公 司不能按期 支付租金， 若逾期 2 0 天 ， 甲公司 有权终止合同。 双 方还 约定， 如有违约不符合终止条款时， 违约方支付违约金 为当年租赁费的 3 0 ％。
合 同签定后， 甲公 司将 出租 的房屋 交付 给 乙 公 司使 用 ， 乙 公 司 因经 营管理 需要 ， 计 划 将 房 屋 由三 层 改建 为五 层 ， 并 向房管部 门 申报改建 计划 ， 但房管部 门 以该 房屋 用 地 属 危改 小 区 规 划范 围为 由不 同意 房屋 加 层 。 为 此 ， 甲公 司 又 与 乙 公司签 定 了房屋 租 赁合 同的 附件， 约定 甲公 司 同意 乙 公 司对 该房屋 加层 ， 加 层 费 用 由乙 公 司 承 担 ， 在 合 同期 满 后 ， 乙 公 司 撤 出 自有 资产 ， 楼 体 主 体 装修 无 偿转让 给 甲公 司 。 之 后 ， 乙 公 司未经 房管部 门的 同意 ， 将房屋 加盖 至 五 层 ， 并 进行 了装修。 两年后 ， 乙 公司 因经济效益滑坡， 开始拖 欠租金， 双 方 为此 发生 纠纷 。 甲公司遂 起 诉至 人 民法 院， 请求法 院判令解 除双 方 的房屋 租赁 合 同， 乙 公司支付所欠的房屋 租金及 利息 、 违约金 。
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违章建筑的租赁合同纠纷发布日期：2012-11-02 作者：徐涛律师《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁例》，对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。
但就目前广东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人(多为台商、港商)合作办厂，实质上是出租厂房收取租金。
显然这样的租赁行为是非法的，是不应受到法律保护的。
现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这一块。
不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要村集体来背。
这种现状目前较突出，起诉到法院，法院又无法依法予以保护，村民怨气大。
法院现在处于一种两难境地。
一方面要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。
另一方面，法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者，又不忍看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。
对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的一大难题。
对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。
一是认为租金可以适当保护。
即首先认定违章建筑出租是非法的，租赁合同无效，但实际已租用房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿，因为租赁合同的无效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是一种行为合同，没法返还。
在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。
笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对租金予以了支持，就是等于承认了违章建筑出租的合法性，与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。
二是认为，对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱建乱租，冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。
站在村民的角度来看，违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来，感情上是很难接受的。
但早知如此何必当初，违法乱建的后果不是不知道的，只是在利益的驱动下冒险而已。
同时，要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。
如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度，相信不会造成今天的尬尴局面。
编辑观点：对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。
这是法律的要求，也是规范房屋建筑、租赁市场的需要，这个代价迟早要有人来付出。
更严格地说，行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚，已是很照顾农村经济发展了。
其实，这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。
【案情简介】2007年7月张某将其一面积为135㎡的房屋租于姚某使用，租期为5年，2009年10月张某见周围房屋租金大涨，便想解除同姚某的租赁关系，于是告知姚某其房屋属于违章建筑，双方所签租赁合同无效，叫姚某立即搬出，为此双方发生纠纷诉至法院。
【案例分析】首先，值得提出的是，根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)”第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
”建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定违法建筑的房屋不得出租。
《城市房屋租赁管理办法》属于建设部出台的部门规章，故而人民法院不得依照《城市房屋租赁管理办法》第六条规定认定租赁合同无效。
那么违章建筑的房屋租赁合同效力究竟如何判断呢?首先我们先弄清什么是违章建筑。
根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
”《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
”可知违章建筑实际是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。
关于违章建筑的租赁合同的效力问题，多有争论。
一种观点认为，《城市房地产管理法》第52条却明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》以及一些地方性法规也都有明文规定违章建筑不得出租。
因此认为我国的立法例是不承认违章建筑租赁合同的效力的。
其次，从占有方面来看，占有并不是一种权利，也不可能衍生出使用与收益的权能，只是一种事实状态，是一种无权使用，与所有权之使用权能是不相同的，而所谓收益，因为没有权利依据，也是一种不当得利。
因而违章建筑的租赁合同因为违反法律的强制规定应该是无效的。
但笔者认为，关于违章建筑房屋租赁合同的效力要具体问题具体分析，不能概然的肯定或否定合同的效力。
首先我们必须明确，违章建筑并非是存有安全隐患的房屋质量问题，而仅仅是有违城市规划。
承认当事人签订租赁合同的效力也与《中华人民共和国城市规划法》的立法目的没有直接的冲突。
因此，即使违章建筑的房屋其租赁合同的效力也不能轻易否定。
我们首先看一下违章建筑是否可以补正的，即补办规划许可证。
如果可以补正，再否定违章建筑的房屋其租赁合同的效力显然不妥。
如果不能补正，即如果违章建筑严重影响城市规划的，并由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施时，租赁合同的效力诚然因不能对抗公法的措施而自行终止。
违章建筑的租赁合同效力2012-08-29 10:58:48| 分类：默认分类| 标签：|举报|字号大中小订阅违章建筑的租赁合同效力所租赁之物，竟是违章建筑？参与租赁事宜的几个当事人面面相觑。
违章建筑是指“未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物”。
没有办法专门撰文探讨违章建筑的前因后果，论文的限制太僵硬，以博文的兼容和简易性而论，聊聊违章建筑则显得轻松些。
参考“中外民商裁判网”一则文章“违章建筑的物权效力----以违章建筑的物权效力对租赁合同影响”，两则案例：[案例1] 北京市石景山某农工商公司诉北京某公司、金某租赁合同纠纷一案中，被告租赁原告汽车修理厂院落及房屋，被告在承租的院落中建房，从事房屋出租经营活动。
最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被认定为违法建设而被强制拆除。
原告诉至法院要求解除并确认其所签订的协议无效。
最后一审、二审法院均认定由于原被告所签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定而无效。
[案例2] 北京市通州某化工厂诉赵某租赁合同纠纷案，被告租赁坐落在原告临街门面房8间使用，经原告同意，在其承租土地上建设房屋并使用。
后被告以租赁物是违章建筑为由，要求确认租赁合同无效。
法院审理后认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，法院判决违章建筑租赁合同有效。
确认租赁物为建筑在耕地上的违法建筑不影响租赁合同的效力。
本文不对案例做任何实质性评论，仅仅借助案例以现有规定阐述下个人看法：房产建筑类租赁合同，常因建筑的实体形态“扎实”地坐落在阳光下，过分依赖眼见为实的视觉效果，而忽略审核建筑的合法性。
鉴于违法建筑具有先天违法性，台湾王泽鉴区分，程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书，建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建设是指建筑物无从依程序辅正，使其变为合法性建筑物。
既然是违法建筑，租赁市场流转中总难免触动法律暗礁，现行《商品房管理办法》第六条明确规定，属于违法建筑的房屋不得出租；不得出租的违法建筑若是出租了，租赁合同效力如何呢？迎面而来的是《合同法解释二》，就合同法第52条第5项规定的“强制性规定”，阐明是效力性强制性规定，先搁置此强制性规定类别的争议。
依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，违法建筑物的租赁合同是无效的，在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的“房屋”（儒墨注，区别于广泛的建筑物），未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答中，也曾明确。
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。
如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
出租方有时未必能提供出产权证，但未必是违章建筑；当然，若双方对簿公堂，究竟是承租方提供证据证明其承租标的是违法建筑呢？还是由出租方自证其是合法建筑呢？虽然其结果均是验证租赁合同的效力问题，要结合证据若干规定和庭审状况了（不要忽视“庭审状况”）。
至于租赁合同若被判定无效，后果如何？合同法58条很明确，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
而房屋租赁合同即使无效，租金或许依然要付，只是换个名称而已；“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持”。
即合同虽定性为无效，但相关费用却依照会借鉴为有效，无效合同的“有效履行条款”。
案情简介:原告是某市自来水公司，2004年未经建设部门批准，擅自在公司的临街巷道上搭建了简易的棚屋，并将其出租给被告刘某，作为经营服装店的场所。
双方签订了租赁合同，规定租赁期限为2年，从2004年9月1目至2006年9月1日。
租金为每月300元人民币，分两次支付，第一次在2004年9月1日，交付一年租金3600元。
第二次则在2005年9月1日，交付下一年的租金3600元。
被告如期支付了第一次租金，但在2005年9月时拒绝支付第二年的租金。
双方发生纠纷，诉至法院。
原告认为对方违约，要求强制其履行合同约定。
案例评析：表面上看，被告拒不支付租金，似乎违背了先前的约定。
但是，原告的主张成立吗?被告违反合同了吗?我们先来仔细分析一下原被告双方的合同。
首先，合同成立了吗? 双方对租赁房屋的重要事项都达成了一致，并且通过协商自愿签订了合同书，可以认定合同成立。
但是，合同要生效要符合四个条件，其中有一条是：合同不违背法律法规规定，不得损害社会公共利益。