资产评估准则不动产讲解

资产评估准则不动产讲解资产评估准则不动产讲解主要内容：第一部分总体情况说明第二部分准则内容讲解第一部分总体情况说明一、不动产评估准则的特点充分借鉴、增进所需，紧紧围绕评估实践需要按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露要求（准则体系第二层）。

借鉴国际评估组织关于不动产评估的相关规定（IVS、USPAP、RICS PVM）。

在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土地估价规程的有关内容。

突出资产评估业务特点，体现不动产评估的新需求（隐蔽不动产调查、利用其他机构报告关注事项、企业价值评估中的不动产评估、构筑物的评估）。

根据新颁布物权法，对相关内容进行调整(住宅用地自动续期)。

“总则”主要内容（共5条）制定目的和依据不动产的定义不动产评估的定义和适用范围“基本要求”主要内容（共7条）不动产评估准则与其他准则的关系从事不动产评估应当具备专业胜任能力应关注不动产的权属不动产限制条件的依据应以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估对现行相关国家技术标准的参考等二、准则的主要内容（7章45条）“操作要求”主要内容（共9条）评估目的、评估对象、前提假设价值类型、不动产组成部分对价值的影响设备安装工程与不动产的关系不动产调查构筑物类不动产的调查要求不动产相邻关系与租约限制利用其他评估机构的专业报告等“评估方法”主要内容（共12条）市场法（共3条）收益法（共3条）成本法（共3条）假设开发法和基准地价修正法（各1条）相关基本要求“企业价值评估中的不动产评估”主要内容（共7条）企业不动产的财务核算形式企业经营方式等对不动产价值的影响企业价值评估中不动产假设和限制条件不动产价值与企业核算的关系不动产价值与对企业价值贡献的关系企业拥有的不同用途不动产的价值差异（溢余不动产价值的判断）“披露要求”主要内容（共4条）评估报告的披露以及总体要求“附则”（共1条）明确准则生效日期三、重要事项说明不动产的定义《物权法》规定，物包括不动产和动产。

物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。

建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。

本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。

采用非完全现场调查方式清查不动产的说明不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要的。

但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产（如：管线、廊架等），由于地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，此时应分析采用非完全现场调查的可行性，通过合理设计调查方式，安排适量的现场调查数量与比例，同时应分析可能带来的风险，并采取其他有效措施，以保证调查的充分性。

谨慎采用非完全现场调查方式，避免盲目使用或滥用。

企业价值评估中的不动产评估准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进行了规定，包括：企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的影响不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总结。

物权法中住宅用地年限的相关规定对不动产评估的影响《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题，从法律上讲，住宅建设用地的期限不应对建筑物使用产生影响。

准则对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相应的规定和提示（第27条和第31条）。

第二部分准则内容讲解第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。

本条是准则制定的目的和依据。

第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳，是物与物权的统一。

借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对房地产的定义。

第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。

这是资产评估行业中不动产评估的特点。

第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。

本条是准则强制性遵照执行的规定。

第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。

对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行的规定，属于推荐执行。

本准则不仅对注册资产评估师执行不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关的其他业务也有一定的指导意义。

第二章基本要求第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执行不动产评估业务相对基础的要求。

第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。

本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时的守法性与合规性的要求。

第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。

《资产评估职业道德准则——基本准则》对注册资产评估师专业胜任能力专门作为一章（第三章）进行了系统规定，由此可见专业胜任能力的重要性。

专业胜任能力要求注册资产评估师执行不动产评估业务，应当接受专门的教育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经验。

第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。

本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要求。

注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确具体评估对象，根据具体的评估目的、评估假设等相关条件确定适当的价值类型。

然后恰当运用不动产评估方法，得到合理的评估结论。

第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。

注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。

本条是关于注册资产评估师应当对不动产权属进行重点关注的要求。

不动产是物与权的统一，不动产的权利与权益状况存在多种形式，不同的权利与权益状况影响不动产的价值。

界定与区分不动产的权利与权益状况是对评估对象的具体判断。

第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。

对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

不动产评估应该满足合法性原则，应该以有关部门依法确定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等为依据。

不同的使用条件，对不动产价值有较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进行估算，并在评估报告中充分披露这些技术指标情况。

第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。

最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使委估不动产产生最高价值的使用方式。

一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不动产自身的最优利用即可；但在企业价值评估中的不动产的最优利用方式，还应充分关注出于整体企业价值的考虑而对不动产自身最优利用产生的影响，并据此进行相应的设定。

第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。

本条是关于《资产评估准则——不动产》与其他相关规范性文件的关系。

目前除了中国资产评估协会发布的《资产评估准则——不动产》以外，还有推荐性国家标准：《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。

第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。

不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。

不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。

不动产全部的权益是指不受任何其他权益或财产限制的所有权。

不动产的部分权益一般可分为两种情形: 一种是分割的权益，即不动产的某部分权益，如租赁权等；另一种是对部分不动产拥有权益，即未将不动产进行物理分割，而对其中部分的不动产拥有权益。

第十四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。

不动产实物状况一般包括：土地的面积、四至、宽度、深度、形状、地形、地质、土壤及地基状况、用途、容积率、地面附着物情况等；建筑物的面积、体积、高度、层数、宽度、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、维修养护、建筑物是否与周围环境协调等。

不动产的权益状况一般包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限；建筑物的权属、不动产设定的其他权利状况以及法律限制等。

不动产的区域状况一般包括：商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等。

第十五条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设。

评估假设影响因素：资产评估项目的特定目的评估对象自身的功能、权利条件、评估时点的使用状态评估市场条件的宏观限定（规划）情况产权变动后评估对象的可能用途、利用方式和利用效果资产评估所要实现的价值类型和价值目标等第十六条不动产组成部分的价值存在相互影响关系。

建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。

如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除。

本条要求注册资产评估师理解和掌握不动产均衡原理，以及该原理对不动产价值的作用。

建筑物与土地相比较，若规模过大或过小，或者档次过高或过低，其组合都不是均衡状态，该不动产的效用都不能得到有效发挥，从而会降低该不动产的价值。

第十七条对于土建工程与设备安装工程为一体的不动产，注册资产评估师应当关注设备安装工程与不动产的关系，合理进行区分，并应当考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。

通常有两类设备与不动产存在直接的关系：第一类是为不动产使用者提供舒适、便利等必要条件的设备，如采暖系统、空调通风系统、电气系统、热水系统等。