城中村改造的几点思路
城中村综合改造规划思路研究——以武汉市为例
防 等各种 安 全 隐患。⑧ 由于外 来人 口数量 增 多且 文 化素
ｐ ｏ ｅ ｌ ａ ｄｅ ｔｅ ｖ ｒｏ ｓｕ ｂ ｎ ａ ｄ ｒ ｒ ｌｄ ｖ ｌ ｐ ｎ ｒ ｐ ｒｙ ｈ ｎ ｌ ｈ ａ ｉｕ ｒ ａ ｎ ｕ ａ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔ
ｉ ｔｒ ｔ，ａ ｄ ｕｉ ｅ ｃ ｒ ｎａｅ ｖ ｌ ｐｍ ｅ ｆｕ ｂａ ｎｄ ｎｅ ｅｓｓ ｎ ｇ ｄｅｔ ｏｏ ｄｉ ｔ ｄ ｄｅ ｅ ｏ ｈ ｎｔｏ ｒ ｎ ａ
Ｃｏ ｐ ｅ ｅ ｉ ｅ ｏ ｍ ｆｔ ｅｐｌｎ ｎｇｉ ｅ ｓ ｍ ｅ ｏ ， ｕ ｍ ａ ｙ ｍ ｒ ｈ ｎｓｖｅｒ ｆ ｒ ｏ ａ ｎｉ ｄ ａ ， ｔ ｄｓ ｓ ｍ ｈ ｈ ｒ
瘤 ” 、 “ 缝 地 ” 、 “ 市 里 的 村 庄 ” 。 其 主 要 特 征 夹 都
为：①缺乏整体规划，违法用地和违法建设现象严重，
村 民采用 “ 自给 自足 ”的 建设 方式 自建住 房 ，用地 布局
混乱 ，环境卫生条件差 ，严重影Ⅱ城市景观。②市政配 向
套 设施 建设 匮 乏 ，公 共服 务 设施 建设 薄弱 ，过 量 的居 住 人 口导 致基 础 配套设 施 不足 ，居住 环境 质 量差 ，存 在消
作者 简介
１２ 武汉市城 中村 的基本情 况 ． 武汉市 作 为华 中地 区 中心城市 ，是 国家 实施 中部 崛 起 的重要 战略 支点 ，随着人 口、经 济 、城 市 规模 等持 续 快速 增 长 和 产 业结 构 的调 整 ，城 市 化 水 平 已 由２ ０ 年 ０１
张剑 龙 ，武 汉市土 地利 用和城 市 空间规 划研 究 中心正 高职 高级
Ｃｉ Ａ ｃ ｎＣｔ Ｃ ｓ Ａ ｃ ＣｔＰ ０ｅ ｔｏ ｈ ａ ｎｉ ｔ ｉ ｝ ａ—ｏ ． ． ｔ ｉ ｒ ｔｃｉ： ｎ ｅ ｙ Ｉ ｆ ｎｉ ｅ ． ｅ ｙ ｓ ｎ
关于城中村改造的几点建议
关于城中村改造的几点建议城中村改造是一个涉及城市规划、社会发展和民生改善的重要议题。
随着城市化进程的加速，城中村问题逐渐凸显，如建筑布局混乱、基础设施滞后、环境卫生脏乱差等，严重影响了城市形象和居民生活质量。
因此，针对城中村改造，我有以下几点建议：一、强化政府引导，科学规划布局政府应加强对城中村改造的引导和监管，制定科学的改造规划，明确改造目标、任务和时间节点。
在规划过程中，要充分考虑城市整体发展规划和居民实际需求，确保改造后的城中村与周边区域相协调，实现城市整体形象的提升。
二、完善基础设施，提升居住品质针对城中村基础设施滞后的问题，政府应加大投入，完善道路、供水、供电、排水等基础设施，提高居民生活质量。
同时，要注重公共设施的配套建设，如公园、学校、医院等，为居民提供更加便捷的生活服务。
三、注重文化传承，保护历史风貌在城中村改造过程中，要注重对历史文化的保护和传承。
对于具有历史价值的建筑和文化遗产，应采取保护措施，避免在改造过程中被破坏。
同时，可以在改造中融入当地文化元素，使改造后的城中村既具有现代气息，又保留历史风貌。
四、加强社区建设，提高居民参与度社区是城中村改造的重要力量。
政府应加强与社区的合作，充分发挥社区在改造过程中的作用。
通过加强社区建设，提高居民参与度，让居民成为改造的受益者和推动者。
同时，要加强居民教育，提高居民对改造工作的认识和支持。
五、引入市场机制，推动多元投入城中村改造需要大量的资金投入。
政府应引入市场机制，吸引社会资本参与改造工作。
通过政策引导和市场运作，推动多元投入，形成政府、企业、居民等多方共同参与的改造格局。
六、加强监管和评估，确保改造效果政府在城中村改造过程中应加强监管和评估工作，确保改造工作按照规划进行，避免出现违规行为。
同时，要对改造效果进行评估，及时发现问题并采取措施加以解决，确保改造工作取得实效。
总之，城中村改造是一项复杂而艰巨的任务，需要政府、企业、居民等多方共同努力。
城中村改造规划的几点思路
３ 将城 中村改造 总体 意 向纳入控 制性 详细 规划
路， 希望可以为国 内城 中村改造工作提供一定 的借 鉴。
在未来 的很长 一段 时 间 内， 市扩 张 的速 度将 不会 减慢 ， 城 而 参 考 文献 ： １ 刘立钧 ， 得 富． 中村 在 城 市 中 生 态位 的 变迁 叶 城 是加速发展 。城 中村改造将是我 国一项艰 巨的任 务 ， 只有 通过系 ［ ］ 史 海运 ，
统规划 ， 统筹布局 ， 才能促使城市健康 发展 。为此 ， 虑到一些 城 考 市城 中村用地 占相 当比重 ， 建议将一定 区域 内城 中村总体 改造意
［］ 山西建 筑，０ ８ ３ （ ）８ —２ Ｊ． ２ ０ ，４ ５ ：１８ ．
Ｓｅ ｅ ａ ｏ ｉ ｅ ａ ｉ ｎ ｎ ｃ ｔ ｉｌ ｇ ｓ ｒ ｎｏ ａ ｉ ｎ ｐｌ ｎｎ ｎｇ ｖ ｒ ｌｃ ｎｓｄ ｒ ｔｏ ｓ ｏ ｉｙ ｖ ｌａ ｅ ｅ ｖ ｔｏ ａ ｉ
多城市 已经开始 了对城 中村的整治和改造 工作 ， 笔者认为可 以从
以下几点完善城 中村改造规划 。
调 。 目前 ， 多城 中村 改造 面临用地 紧张的情况 ， 很 还建 困难 ， 而部 分村可利用用地 比较充 裕 ， 但是 由于行 政权属 的局 限 ， 分可 以 部 利用的土地资源价值得 不 到应有 的体现 。由政府 引导各村进 行 协商 ， 在尽可能满足各 村土地 利益 平衡 的前提下 ， 行用地 的合 进
中图 分 类 号 ： Ｊ８ ９２ 文 献 标识 码 ： Ａ
Ｏ 引言
城中村是我国城市化进程 中产生 的一种特殊现象 ， 它严重影 响了城市化 的质量 ， 对城 市的持续 发展 和社会进 步带来 了严 重影
向纳入控 制性 详 细规 划 的控制 范 畴， 同时 可 以通过 编制 专项 规 划， 对城市城 中村 的总体 空间分布 、 地情况 、 用 建设情 况等进行 统 筹把握 ， 对土地供应和利用应从宏 观层面进行综合协 调和统一 布
高校周边城中村的特点、问题及改造思路
高校周边城中村的特点、问题及改造思路【摘要】高校周边城中村是一个备受关注的话题，其特点包括人口密集、基础设施落后、社区管理混乱等。
存在的问题有居住环境差、治安状况不佳、公共服务不完善等。
为了改善这些问题，可以通过提升基础设施建设水平、加强社区管理和公共服务、促进社区文化建设等途径进行改造。
总结讨论表明，高校周边城中村改造具有重要意义，未来需要加大政府投入、加强社区参与，共同推动城中村的发展，为高校周边居民提供更好的生活环境和服务。
这一研究意义重大，能够促进城市可持续发展。
【关键词】高校周边城中村、特点、问题、改造思路、提升基础设施建设水平、加强社区管理和公共服务、促进社区文化建设、总结讨论、展望未来发展、研究意义、研究背景、研究目的。
1. 引言1.1 研究背景高校周边的城中村是指位于高校周边，由于历史原因或规划不当，形成的一类低收入居民聚居区。
随着高校规模的不断扩大和城市化进程的加快，高校周边的城中村逐渐成为一个备受关注的问题。
研究高校周边城中村的特点及问题，对于优化城市空间结构、改善城市居住环境具有重要的意义。
近年来，随着我国高等教育的快速发展，越来越多的高校涌现出来。
高校周边的人口数量随之增加，城中村的问题也随之显现。
城中村存在的问题主要包括基础设施老化、环境脏乱差、社区管理混乱等。
这些问题严重影响了居民的生活质量，也不利于高校和城市的可持续发展。
深入研究高校周边城中村的特点及问题，探讨有效的改造思路和措施，具有重要的现实意义。
通过提升基础设施建设水平、加强社区管理和公共服务、促进社区文化建设等方式，可以有效改善高校周边城中村的环境，提升居民的生活品质，推动城市的可持续发展。
1.2 研究目的研究目的是为了深入了解高校周边城中村的特点、存在的问题及可能的改造思路，为提升高校周边城中村居民的生活质量和社区环境提供参考和建议。
通过研究，可以发现高校周边城中村存在的种种问题并寻找解决之道，同时也可以探讨如何整合资源、改善基础设施、加强社区管理、促进社区文化建设，以实现高校周边城中村的可持续发展。
城中村改造规划的几点思路
城中村改造规划的几点思路摘要：近几年，随着我国城市化进程加快，城中村改造成为一项极其重要的项目。
但是在城中村改造工程中，由于土地利用面积非常有限，除了增加土地收益外，土地利用强度也会显著提高，体现出来对土地市场结构的重视。
在实际改造过程中，重建计划和规划管理体系之间容易产生摩擦。
因此，本文对城中村改造计划中存在的问题进行了分析，并提出相应的优化策略以供借鉴。
关键词：城中村；改造计划；几点思路一、引言首先，城中村是介于城镇与农村之间的半城市化状态。
因此，其改造过程往往十分复杂。
利益平衡是规划和筹备城中村改造项目的关键。
在这种背景下，城中村改造项目很可能追求将建筑面积转换成建筑密度的目标，在拆迁比例、土地利用类型等技术经济指标上得到充分体现，与其他类型的规划存在着明显矛盾。
伴随着城市化进程的不断深入，城市与农村之间发展不协调的问题日益明显，城乡差异日益严重，严重制约了城市的建设和乡村的发展。
因此，如何加快城市发展步伐，成为了社会关注的重点。
二、城中村改造的概念及模式（一）城中村改造的概念城中村是中国城市化发展过程中特有的现象。
自改革开放以来，一些经济发达地区的城镇建设得到了迅速发展，原本分布在城市周边的农村，被高楼大厦所包围，形成了特有的"城中村"。
在对存在时间较长、建筑条件较差的村庄进行改造时，按照村落所处的位置不同，可将改造村落分为三种类型：第一类是城中村改造，主要是指对旧有的村庄进行改造，属于城中村改造。
第二类是城郊村改造，主要是指属于城市范围，但还没有完全纳入城市规划的村落进行改造：这类地区的村民群体感较强，其生活方式与城市有所相似；第三类是郊外村改造，主要是指城市规划区外的旧村落改造。
第一类和第二类均属于城市范畴，其中大部分村落是通过利用集体土地，以村委会形式建立起来的。
（二）城中村改造的模式此前，村民们通常按集体自主权建设的顺序，自行筹措资金，自行开发，承担拆迁、安置、寻找商品房等各项工作。
城中村改造经验总结
城中村改造经验总结《城中村改造经验总结》一、改造的意义1、改造是城市空间结构优化的重要措施，是实现城市“以人为本”、构建绿色低碳可持续发展空间的有力机制，增强城市活力、调动城市热情的行动策略。
2、改造有利于改善城市环境，使城市空间从混乱的质量变得定性，从而促进城市空间的优化与联系改善。
3、改造有利于实现城市社会经济的合理发展，提升城市形象，实现城市文明发展。
二、改造的重点1、坚持规划带动改造，突出联系。
规划是改造的基础，应坚持以规划带动改造，突出联系，完善城乡联动改造机制。
2、强调把改造纳入城市精细化管理。
在改造过程中，要把改造纳入城市精细化管理范畴，切实落实改造的精细化管理，加强城中村的实际管理，保障改造有序推进。
3、加强改造力度，完善改造体制。
要加强改造力度，深化改造政策，完善改造体制，积极推动城市投资和经济发展，促进城乡协调发展。
三、改造的基本步骤1、调查研究。
首先要开展城中村内部空间结构、建设状况等调查研究，全面了解基本局势，为规划设计提供依据。
2、改造规划。
根据调研结果，制定改造规划，明确改造的目标、内容、措施等，实施有效的拆迁和改建，实现城中村改造。
3、改造实施。
在改造规划的指导下，组织采取有效的措施实施改造，并针对实际情况做出调整，确保改造不失进度。
4、改造评价。
改造完成后，要进行改造成果的评价，全面评估改造实施的情况，按照实际情况进行改造验收，确保改造有效推进。
四、几点建议1、注重资源管理，加强监管制度。
要加强城中村改造时的资源管理，建立健全改造过程中的监管制度，确保改造顺利实施。
2、完善搬迁安置制度。
要完善搬迁安置制度，通过制定政策和建立机制，保障搬迁安置工作的顺利实施，使搬迁安置政策更加公开、公平、公正、公认。
3、转移就业政策，积极促进就业。
要制定有效的转移就业政策，改善就业环境，加强就业技能培训，积极开展创业指导，促进搬迁安置群众就业创业。
例谈城中村改造中的问题及解决思路
例谈城中村改造中的问题及解决思路城中村的改造工作极其复杂艰巨，不仅包括了村落建筑的改造，同时还涉及到村民的安置与赔偿，因此极大的提升了城中村改造的经济成本。
虽然目前国家已经出台了各项政策来完善对村民的补偿工作，但是考察实际情况，大部分的改造成本还是需要从改造后的土地收益中来支出，所以必须将改造前后的经济进一步的协调与平衡。
武汉市作为城中村改造的典型城市，在规划编制以及政策制定上有了较为丰富的经验，但是由于城中村改造的特殊性，在实际操作过程中，仍然存在着一些冲突与矛盾。
所以本文对武汉的38个城中村改造的案例进行了分析，并归纳总结，进而提出了相关的改造建议。
一、武汉城中村改造过程中所面临的问题剖析（一）改造规划用地的面积不足武汉城中村现状几乎已经没有耕地，村属用地主要由村民的宅基地构成，但村民建设一直游离于城市管理之外，乱搭、乱建行为严重，导致住宅建筑密度与建筑量非常大。
在当前城中村改造提倡原地拆迁、原址还建的背景下，住宅还建资金与用地显得十分紧张，加之改造后的城中村用地还需要承担多种功用，如控制用地用于改善城市整体功能、还建用地满足村民改建回迁的居住需求、产业用地用于解决村民就业需求、开发用地用于支付改造中的资金费用，城中村改造规划用地更是捉襟见肘。
从武汉市38个城中村总用地实际情况看，城市控制用地有1856平方米，所占村属用地的比例为68%。
相比之下，用以城中村改造内部平衡的还建用地、开发用地和产业用地只占建设用地的32%，占村庄总用地约1/30。
（二）规划控制指标不够科学在改造规划可利用地而积较原村庄用地少的现实条件下，为达到改造前后还建住宅建筑量的平衡，需要提高规划用地的容积率。
更为重要的是，对于大部分城中村改造而言，由于改造的经济成本存在缺口，规划需要增加引入而向市场的开发项目来弥补改造资金的不足，更加剧了对建筑量的需求。
因此，从武汉市的实际经验看，城中村改造规划用地的建设强度明显高于周边地块，常常有突破相关规划用地强度指标的现象发生。
城中村改造思路
城中村改造思路1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。
“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。
其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。
城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。
我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。
解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。
因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。
2、将城中村的规划纳入统一的城市框架要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。
规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。
目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。
但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来城市区域的建设标准。
因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。
另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。
政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。
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城中村改造的几点思路3乐建明, 颜 哲(重庆大学 建设管理与房地产学院,重庆 400045)摘要:分析了城中村发生发展的历史成因,指出造成城中村这种现状是制度与村民和政府行为共同作用的结果。
征地过程中政府对农民补偿方式的简单处理、对农民的智力支持和教育培训投入不够,是城中村形成的根源。
针对城中村的形成原因及改造的难点,提出了改造的思路与对策。
关键词:城中村改造;安置补偿;改造模式;教育培训基金中图分类号:F292 文献标识码:A 文章编号:1006-7329(2005)02-0095-05So me I deas on Reconstructi on of Vill ages i n si de the C ityY UE J ian -m ing,Y AN Ze(College of Constructi on M anage ment and Real Estate,Chongqing University,Chongqing 400045,P .R.China )Abstract:I n this paper,the hist orical reas ons of f or mati on of the village inside the city are analyzed .It is in 2dicated that such situati on f or the villages inside the city are the result of j oint acti on of both the villagers and the govern ment .The foundati on of villages inside the city laid on the si m p le compensati on f or far mers in con 2fiscating the rural land and lack of intelligence aids .I n this paper,the ideas and measures f or their recon 2structi on are put for ward based on considerati on of the reas ons of their f or mati on and difficulties in the recon 2structi on .Keywords:reconstructi on of villages inside the city;all ocati on and compensati on;type of reconstructi on;fund for educati on and training 城中村是我国城市化进程中的较普遍现象,表现为在城市化加速期城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内。
这种村庄内仍旧实行农村管理体制,因此在建设管理、社区管理等方面出现真空,导致村内建设行为失控,建筑采光通风差、公共设施少、卫生条件差、道路标准差、缺乏基本的消防通道、安全隐患大。
此外,村内大量的出租屋与暂住人口缺少规范的管理,赌博、色情、偷窃等治安问题泛滥,严重影响城市形象,阻碍了城市的发展。
因此,许多城市已将城中村改造提上议事日程。
珠江三角洲地区的广州、深圳、珠海等城市在城中村改造方面进行了有益探索,取得了宝贵的经验。
但是,目前进行的改造尝试普遍存在对村民改造的忽视,改造后村民的生存技能、生存方式没有得到改变,这为城市的进一步发展埋下了隐患。
因此,改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进城中村改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题,还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训,对自主创业提供扶持,引导村民走自食其力、自主创业的道路,实现村民生存方式的转变。
1 城中村历史成因分析1.1 城乡二元管理体制是城中村形成的制度原因20世纪50年代中期以后,我国逐步建立了高度集中的计划经济体制,在户口迁移、粮食供应、就业第27卷 第2期2005年4月 重庆建筑大学学报Journal of Chongqing J ianzhu University Vol .27 No .2Ap r .20053收稿日期:2004-12-18作者简介:乐建明(1977-),男,江西省乐安县人,硕士生,主要从事技术经济及管理研究。
69 重庆建筑大学学报 第27卷安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口,实施城乡分割对立的二元管理体制。
二元管理体制的存在,使得“城”与“村”分属不同的机构体系管理,城市在对城乡结合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方面存在一定的真空,城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效,是造成城中村的根本制度原因。
1.2 城中村是城市化背景下政府行为短期化倾向的结果政府行为的短期化倾向,首先表现为政府征地时出于对成本的考虑,保留村落的做法。
目前许多的城中村基本没有耕地,除了保留的宅基地及村留地外,周围都是建设用地。
政府出于对成本的考虑,采取迂回发展的城市发展策略,征地后,没有对自然村采取有效措施,只是简单地保留村落、辟出村留建设及经济发展用地。
征地后的开发建设,无论是企业还是政府,大多只考虑项目本身。
在这种种因素作用下,都市里的村庄,便成为城市用地包围下的孤岛,城中村的问题因此被积累下来。
其次是对农民补偿方式的单一化处理。
大规模的征地后,许多农民实际已无地可种,而政府只是采取现金补偿或是村留建设发展用地的补偿,对农民的智力支持、教育培训投入不够。
由于农民长期在土地上耕作,所具备的知识技能都与初级的耕作方式有关,这是中国基本国情。
不管是购买保险、农转非就业安置、一次性现金补偿,还是村留发展用地,都没有考虑村民的长期发展问题。
因此,在快速城市化进程中,对农民采取何种补偿方式及现金补偿的使用如何管理,既要维护社会当前的稳定,又能使农民真正转变成为现代化建设的生力军,是摆在城市管理者及关注城市发展的学者面前急待解决的课题。
三是城市化背景下城市政府存在职能的缺失。
大量人口涌入城市,城市为几百万外地流动人员提供工作机会,但未提供其所需的廉价住房,在满足外来劳工住房需求方面,城市政府和开发商存在着职能的缺失。
城中村提供的租金较低的住房符合市场的需求,为那些进城务工的外地流动低收入人口,提供了栖身之屋,一定程度上承担了政府应承担的职能。
1.3 城中村是农民趋利性的产物城中村村民收入的主要来源是村集体分红和自建出租屋收入。
村集体经济建立在征地补偿金及村留发展用地的基础上:依赖征地补偿金建立起一批集体出租物业;依赖村留发展用地,与开发商合作开发收取土地租金。
村集体经济丰厚的收入,为村民承担了医疗、养老等方面的保障,此外村民还可以从集体经济得到不菲的年终分红。
位于广州CBD中心地带的石牌村拥有商铺、酒店、仓库、写字楼等物业20多万m2,村集体村收入9000多万元,除去税收、日常行政支出、社会公共支出外,尚余4000～5000万元供集体分红[1]。
位于广州CBD———珠江新城中心地段的冼村,村集体经济收入4280万元/年,除去日常管理及村民福利支出950万元/年外,尚余近3000万元供集体分红①。
村民受教育程度低,就业能力低,就业门路少。
海珠区瑞宝村3000村民中具有劳动力的有2200人,但就业人口仅为500-600人,就业率仅为22%～27%[2]。
冼村户籍人口5526人,只有约200人在村企及村委会就业。
由于村集体经济及私人出租屋经济的保障,村民就业能力低,对村集体经济及出租屋收益依赖程度大,村民依靠集体分红及出租收益就可以过上安乐的生活,村民就业意愿低,成为“主观剩余劳动力”,过无所事事、得过且过的生活。
此外,文化素质不高的农民在市场化的激烈竞争中,无法立足。
一不懂技术,二不懂管理,在产业层面上只能在一些劳动密集性企业、服务性行业从事一些低端的简单劳动。
城市经济迅猛发展,村民的心理跟着膨胀,在就业无门、投资创业无力的前提下,私自多建房出租增收成为他们的主要投资方式,以致出现了城中村的建设管理混乱的问题。
2 改造的难点分析城中村的改造不同于城市进程中的旧城改造,城中村改造涉及土地的转制、村集体和村民的出租屋问题,这些问题与村民的利益交织在一起,远比一般的旧城改造问题复杂得多。
①数据来源于冼村改造调查的洗村村委账目公开栏数据,2004.3.15。
2.1 改造成本高,投资回报小城中村现有建筑密度大,容积率高,社会管理问题严重,这也是使政府将城中村改造提上议事日程的原因。
撇开城中村改造的社会问题,高昂的拆迁安置成本,巨额的投资,回迁安置面积大,可用于销售的面积小,投资回报小,房地产投资开发商鲜有涉足者。
如何降低城中村改造的成本,保证合理的投资回报率,是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
2.2 改造模式与改造主体问题由于城中村所需改造资金数额巨大,因地制宜地设计好各村的改造方案,解决改造模式与改造主体问题,是改造计划制定的前提。
现行的一般改造模式主要是下面三种模式:一是由政府主导,主要是指政府完成前期土地开发,然后采取市场化的招标拍卖方式。
这种方式由于前期拆迁安置成本高,政府难以做到资金的平衡,政府财政资金有限,难以大规模开展此类土地的开发。
此外政府易采用行政手段干涉拆迁安置,而因损害村民的利益往往引起村民的对抗与上访;二是村民在政府指导与支持下,自筹资金,自行完成改造。
这种模式政府支持力度比较大(比如在基础设施、公建设施及资金等方面),适用于村集体及村民筹资能力强,村规模较小的情况;三是开发商主导的开发模式,开发商资金雄厚,开发经验丰富,既可以缓解政府资金的局限性,使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上,又可以避免行政力量的介入,减少社会问题。
这种模式将会成为改造的主要模式,投资的开发商将会成为城中村改造的主力军。
2.3 改造程序及优惠政策问题城中村现有土地属集体所有,在改造过程中涉及土地的转制,因此在改造过程中必须将土地所有制转成国有土地所有制,将城乡结合部的建设纳入城市规划管理的统一体制,加强村民建设行为的监督管理,避免村民的建设行为再次出现混乱。
转制后,牵涉到开发用地合法手续问题。
根据《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》,经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌的程序。
但城中村改造时开发商与村民的谈判协商成本较高,据测算,广东主要城市城中村现有建筑的容积率已达2.0-3.0,接近城市规划的控制要求,拆迁成本巨大。
如果完全采用市场化的招标、拍卖、挂牌出让模式,将增加开发商获取土地的成本,从而加大市场运作的风险。