最新城中村改造实践评析-广州猎德村方案
猎德村改造情况（共5则）
猎德村改造情况（共5则）第一篇：猎德村改造情况猎德村改造情况一、基本情况猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。
全村常住人口7865人，3467户，外来人口8000人。
按2006年底计，用地面积336304平方米，另外还有发展经济用地约23万平方米。
改造前集体经济总收入约5000万元。
2007年9月29日，猎德村以46亿元拍卖出桥西地块，此次拍卖是以生地熟让的形式，由市政府指定市土地开发中心组织代征代拍，交地时间为2010年6月，最终由联合买家富力地产和合景泰富以46亿元拍得，随后宣布引入新鸿基集团共同开发。
2007年10月，作为广州首个旧城改造项目猎德村开始拆迁。
猎德村的改造规划，桥东为复建安置区，桥西地块用以拍卖融资，桥西南建设村酒店和村集体物业。
整个改造建设工程3年，至2009年底基本完成。
全体村民2010年春节前搬入新居。
二、改造前情况改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小，质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣。
此外，还保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑。
三、改造主要进程猎德村的改造采取由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。
改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。
村中建3条规划路，共有37栋高层住宅建筑，还有会所、祠堂、池塘等配套，了告别以往小楼牵手、道路狭窄的弊病，道路与珠江新城CBD规划融为一体。
1、拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实施阶梯式安置。
框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。
如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。
临迁安置补助标准根据2004年出台的《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元计付临时安置补助费。
“猎德模式”,城中村改造之探索
村 民们 已经 选 择 好 户 型 ，且 偏 向于 方 便 出 租 的 多 套 、 小 户 型 。 大部 分 村 民
手 上 都 可 以 分 配 到 好 几 套 房 子 ，最 多 的 能 有 １ ０ 平 方米 ，１ 多 套 房 子 。 ７０ Ｏ 这 种 改 造 及 安 置 模 式 被 当 地 人 普 遍 接 受 ， 因 为他 们 不 仅 不 用 搬 迁 ， 还
Ｚ ＯＮ Ｚ Ｏ ＯＮ Ｔ Ｕ ＴＯ Ｈ Ｇ Ｈ ＵＣ Ｓ Ｒ Ｃ ＩＮ
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猎 德 模 式 ” ，城 中村 改 造之 探 索
■文体 刊记者 李 军
城 市 总 是 随 着 经 济 、 政 治 和 文 化 村 建 安 置 房 。 在 村 民 安 置 方面 ，基 本
采 取 “ 一 补 一 ” 的补 偿 方 式 。 拆 也 在 此 落 脚 。 这 里 有 落 户 多 年 的 小 店 铺 老 板 ， 有 进 城 打 工 的 农 民工 ，还 有 为 了复 习 考 试 出 来 租 房 子 的 学 生 们 。 猎 德 村 委 书 记 李 方 荣 说 ，下 一 步 还 要 想 办 法 提 高 村 民 的素 质 ，否 则 安 置 区
硬 件 与 珠 江 新 城 高 档 小 区 看 齐 了 ，租
金 却 可 能 会 有 很 大 差 异 。 而 村 民 们 则
担 心 ，一 般 收 入 的 打 工 仔 不 会 来 租 这
么 贵 的房 子 而 致 使 房 子 难 以 出租 。
差 价 而 望 “ ”兴 叹 时 ，另 外 一 些 地 楼
城 中 村 改造 的 回迂 。 新 建 成 通 车 的猎 德 大 桥 东 侧 的 复
也 有 村 民表 示 理 解 政 府 的 行 为 ， 不 会 做 “ 子 户 ” ， 但 是 担 心 搬 走 以 钉 后 ， 自 己的 孩 子 不 仅 没 有 了 现 在 村 里
城中村改造实践评析广州猎德村方案
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住 村里参与广州的城市发展建设。 1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展 2.2珠江新城规划建设的推动因素
尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化， 主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 随着上世纪 90 年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然迅速被 纳入城市范围，猎德村就在其中。 城市化是城中村出现的动力因素。 描述城市化进程有 2 个重要指标，分别是建成区面积和城市化水平。
城中村改造实践评析
广州猎德村案例分析
目录
1.猎德村概况 2.猎德村历史演变回顾 3.猎德村改造方案 4.猎德改造实施评价 5.疑问
广州首个整体改造的城中村—猎德模式？
猎德村是城中村改造失败案例？
委员：“屏风楼”没个性、不宜居 政府部门：将尝试其他改造模式
建筑设计没变化； 容积率太高的改造不能算成功 专家：滨水建筑不应建太高
股份制企业
“改制先行”的准备工作 猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.3 猎德城中村发展阶段评价 • 旧猎德村具有非常典型的城中村特征： • 经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出
广州猎德城中村改造模式对我国城市更新的借鉴与启示
按照改造方式的不同，我国城中村改造存在全盘重建型、局部调整型和重点控制型三种主要模式 。 [1]
（1）全盘重建型 即把整个村子推倒重建(当然不排除保留部分有文化保留价值或者符合保留规格的建筑)，是从城 中村的整体格局到单个建筑的全面更新改造。一般适合那些地理位置优越、土地价值高、严重影响城 市规划和城市景观的城中村，同时要求城中村本身经济基础较好，有比较雄厚的实力。但根据具体的 改造方式，整体重建可以分为一次性整体拆除重建和滚动式拆迁重建两种。其第一种改造思路是原住 户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。这种方式，一方面资金运作难度较大。另一方面，改造拆 迁工程量大，安置费用高，难以组织；第二种改造思路则是对城中村改造过程进行划分，按照一定的 改造顺序逐步改造，逐步安置回迁。这种改造方式改造成本相对降低，而且随着改造的逐步进行，资 金投入量越来越少，物业收益逐渐增多，能够一定程度上降低改造难度，更加顺利地完成城中村的改 造任务。 （2）局部调整型 是指在保持城中村整体格局情况下，对局部区域、关键要素进行重点改造，调整中的局部重点改 造可能是全部重新建设的。这种模式一般适用于处在城市建成区，但是布局较为合理、建筑景观较好 的城中村地块，通过适当改善城市基础设施，增加社区配套服务建设，实施社区统一管理，作为外来 人口和低收入群体的廉租房。其改造原则可总结为：控制旧村，改造旧村，建设新村，置换旧村。 局部改造模式下，可以采用“抽疏”的土地经营方法。该模式强调城中村改造是一个连续不断的 更新发展过程。近期改造对存在的密度过高、采光通风极差、存在消防隐患等问题采用“抽疏”的方 式，拆除部分住宅及建筑质量较差的临时建筑，保留大部分建筑质量较好的居住建筑，同时疏通城中 村村内道路，增加绿化，完善公建配套，降低建筑密度，初步形成“可居型”居住环境。同时，利用
广州市处置旧村庄更新改造拆迁留守户的实践探索
广州市处置旧村庄更新改造拆迁留守户的实践探索旧村改造拆迁是目前城市更新项目普遍存在的难点。
如何解决排除这个障碍，顺利推进旧村庄更新改造工作，是实务部门正在探索的重大课题。
广州地区的城市更新起步较早，在旧村改造拆迁实践中不断总结，在实操和政策两个层面探索出一些行之有效的经验。
本文旨在及时总结实践做法，提供解决思路。
标签：城市更新;拆迁;留守户;实践做法1、旧村庄更新改造现实困境广州市天河区冼村“城中村”改造项目于2009年7月启动改造工作，2011年4月正式开拆。
截至2019年3月，共拆除村民房屋1500栋，尚有262栋村民房屋和143户外单位住宅未签订拆迁补偿安置协议，未搬迁。
据网易财经报道，保利地产于2011年12月成功竞得冼村“城中村”改造项目合作企业后，交纳保证金10.24亿元。
近十年来，由于拆迁安置纠纷，导致不能如期完成拆迁和项目开发建设，不算资金和人力成本，仅支付给村民的临迁费一项，保利地产每月就需要付款1000多万元。
如果不是坐拥广州珠江新城CBD黄金地段，冼村“城中村”改造项目绝对成了保利地产的“烫手山芋”。
在广州地区，因拆迁延误而不能如期完成更新改造的旧村庄为数不少，冼村只是其中一个典型案例。
在广州市拟强力推进的92条旧村庄全面改造项目中，天河区的冼村、新塘新合村，黄埔区的横沙、文冲、茅岗、火村、笔岗、暹岗村，荔湾区的大坦沙、花地、东教、茶滘村，海珠区的沥滘村，白云区的田心村，增城区的简村，番禺区的东郊村等16个进入实施阶段的旧村庄全面改造项目，就因拆迁安置补偿纠纷无法如期完成拆迁任务，导致更新改造进度一再延误。
其中，部分项目从正式启动改造工作至今，已逾10年。
在自主改造、合作改造类项目中，拆迁补偿争议仅靠内部协商谈判难以达成一致，造成项目审批后多年未能完成拆迁安置工作，融资地块迟迟不能开发，部分项目甚至连复建安置工程也不能如期施工。
由此可见，拆迁安置补偿纠纷已成为旧村庄更新改造的难点和痛点。
城中村改造的探究
城中村改造的探究摘要：城中村改造存在改造难度大、管理难度大、普遍受益难度大等问题。
对城中村的改造，需采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策及物质形态空间的完善。
要从城中村物质形态空间方面考虑，根据城中村区位、类型及区域规划要求，分别对待。
本文以猎德村为例对城中村改造问题进行探讨。
关键词：城中村改造一、改造前的猎德村基本概况及特征1.1优越区位猎德村位于广州新城市中心区――珠江新城的核心区范围内，距广州新城市中轴线约200米，南临珠江，猎德大桥以北，东以誉城苑居委会为邻，西与丽亚湾接壤，北至兴民路及华城大道。
整个村落东、西、北三面为高楼所包围，南面与琶洲国际会展中心隔江相望，具有十分优越的地理区位。
1.2富裕经济曾有关问卷调查显示，猎德村家庭人均收入约为5475元，其中74.85%来自于集体经济分配，而另外25.1%来自出租屋受益，81%的村民基本处于无业状态。
至改造前，随着珠江新城和周边地区发展，猎德村房屋租金已明显上涨，并成为村民家庭的重要收入来源，曾有猎德某村民介绍说其家有两栋房屋出租，每月租金收入五、六千元。
改造前猎德村集体经济总收入约为5000万元，总体上猎德村民经济情况总体上相对较富裕。
1.3稠密人口由于地处广州新城市中心区范围内，周边办公、商业等楼宇十分密集，集聚大量就业人员。
和广州中心区内其他城中村一样，改造前的猎德村就已吸纳了大量外来流动人口。
1.4悠久历史文化猎德村有着悠久历史和丰富文化，是岭南传统水乡的典型代表，根据现状调查及有关资料显示，猎德村始于宋代元封年间，已有超过900年历史，村内有81个姓氏，其中李、林、梁为三大姓。
村落里巷交错，各姓氏宗祠、神庙及书院略有规模，曾有大小祠堂近10座，其中李氏大宗祠原建于1799年，历经拆除与重建。
在猎德村范围内有三座庙宇，分别是拜龙母的龙母庙、供送子观音和太上老君的文阁庙、供火神华光菩萨的华光庙，其中龙母庙还是广州市级登记保护文物单位。
广州市猎德村政府征地问题及对策研究开题报告
广州市猎德村政府征地问题及对策研究开题报告广州大学松田学院毕业论文（设计）开题报告题目广州市猎德村政府征地问题及对策研究姓名学号专业行政管理指导教师广州市猎德村政府征地问题及对策研究开题报告一、课题的背景和意义近年来，随着我国国民经济和社会的发展，城市化的进程不断推进，目前在国内许多城市都掀起了一轮又一轮征地拆迁的狂潮。
许多城郊农民土地被征用来进行城市建设，许多农民因此而失去他们的最后一道保障---土地。
但“千难万难，征地拆迁第一难”，由于利益纷争，随之而来的由征地引发的问题和矛盾日益显现，全国各地都爆发了一些群体性暴力事件，甚至引发了自杀、自焚等非理性行为，严重扰乱了社会秩序，影响社会稳定。
因此，如何有效化解由政府征地引发的各种矛盾和纠纷，成为当前摆在政府和社会面前的一个难题。
据笔者查找《全国土地利用总体规划纲要》资料显示，2000-2030 年的 30 年间，城市扩大化或国家建设需要占用耕地将超过 5450万亩。
这就意味着在我国一个新的社会群体---失地农民还将继续扩大。
然而发生在“城中村”和农村的征地拆迁的法律依据是一直备受争议的《土地管理法》和《物权法》，而且在很多方面都是依附、参照城市房屋拆迁的相关法律法规的。
笔者认为，这种做法存在不妥之处。
因为征地拆迁与城市房屋拆迁存在诸多不同之处，而且因征地拆迁中的存在问题产生的冲突纠纷不比城市房屋拆迁中的少和严重，应该有专门的一组程序、一系列专项法律法规来规范、规避征地拆迁中的种种问题，他们应该尽快制订出来。
另据笔者查找相关资料显示，当前我国发生的群体性事件近40%与政府征地有关，在住房保障与建设部因政府征地上访的比例有时高达70%多。
这些数据和事件说明明存在被征用土地的人的合法权益受到严重侵犯，而且没有得到有效、及时地维护，只能通过上访或制造群体性事件，甚至以生命为代价等非正常渠道来引起媒体曝光、中央关切，来维护自身的合法权益。
二、研究的基本内容与拟解决的主要问题本论文一共分为四个部分，具体内容安排如下：第1章：绪论。
广州市城中村调研之猎德
交通方便。 • 小区设有6000多个停车位，方便有车人士！
人口组成
• 至2004年，猎德共有李、梁、林81个姓氏，户籍 人口4741人，外来暂住人员30000人。 • 但是，随着近几年猎德地产业的逐渐兴起，还有 临近天河关键地段，越来越多的人驻进了这个城 中村。 • 目前共有户籍人口7000多人，3300多户，还有1 万多外来暂住人口。村址面积约31万平方米，另 外还有发展经济用地约23万平方米。 • 以往在旧村，白领租客在一大群外来打工租客间 已算是“高端”，但在新村，白领降为普通租客， 外国人成了新贵。
经济产业
• 1猎德村集体物业——位于猎德西区的一座高180 多米，40多层的五星级无敌江景酒店投入运营 后，预计每人每年将增加2万元，达到5万元。 • 2位于珠江新城的村属企业———四座美居中心陆 续落成，成为广州大型综合家私城，是村最为 重要的经济支柱之一。
• 3随着珠江新城的逐渐兴起，猎德的房价也攀升 到了广州区域的高端水平。出租房屋成为村民致 富的一个重要手段 • 4旅游产业。
不足之处
• 滨水建筑建得太高，影响观江景需要 。 • 村民对复建房的朝向要求严格，导致房子都是南北向，建 筑设计缺乏变化。“屏风楼”是出于户型设计方面的无奈。 • 中心城区改造成本高，要吸引市场力量，就不得不调高建 筑容积率。 • 40平方公里的城中村改造正如火如荼。但是精神上的旧城 改造，你、我和他都需要做足准备。 • “生活好咗，但系老友就见少咗，唔似以前系村，到处都 见到熟人。” 人情冷淡来得如此之快，令村民措手不及， 更有无力回天之感。 • 基础设施不到位：比如说菜市场比较少摊位，猎德小学还 没有完全建好，缺乏配套的医疗机构。
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旧龙母庙
涌边古树
小码头 旧猎德桥
二、猎德村历史演变回顾
1.4猎德村落民俗文化传承特征
租屋租赁为主，与珠江新城地段土地集约型经营形成强烈对比； • 社会形态鲜明地体现了城乡管治的矛盾，管理体制、人口构成等方面的城中村特征非常
明显； • 物质形态与外部环境相比更是差异甚大，岭南水乡自发性的民居建设、有序而低强度的
新村建设、配套设施相对滞后都和珠江新城对比甚大。
“中调”战略和“三旧改造”的背景下，以及配合猎德大桥建设拆迁的有利时机之中，旧 猎德村迎来了自下而上的改造机遇。
• 土地、房屋权属和规划建设的转制 • 2002 年底，珠江新城内包括猎德在内的 7 条城中村已完成了撤村改制工作
• 猎德经济发展有限公司的职能变化 • 继承了村民委员会的巨大权威
• 社会保障体系和计划生育政策的转制 • 2007 年，社会保障终于纳入城市体系，但却存在“同城不同待遇”情况
农村集体 经济组织
股份制企业
➢ “改制先行”的准备工作 ➢ 猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.3 猎德城中村发展阶段评价 • 旧猎德村具有非常典型的城中村特征： • 经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出
土地利用机制是城中村形成的关键因素。 1994 年，珠江新城的规划和建设把猎德完整纳入了城市发展建设区，是猎德演变成典型城中村的 关键推动因素，亦是旧猎德村改造得以率先实施的根本原因。 本次规划对待猎德村采用了托马斯夫人“岭南水乡”的构想，采取特色风貌保护与适当更新改造相 结合的方式，并规划建设猎德村落风情景观带。
城中村改造实践评析-广州猎 德村方案
目录
1.猎德村概况 2.猎德村历史演变回顾 3.猎德村改造方案 4.猎德改造实施评价 5.疑问
二、猎德村历史演变回顾
1.1猎德村落的源起和发展沿革 抗战前猎德有稻田约 3000 亩，到了建国初期猎德村仍旧地跨珠江两岸。政府根据建设 需要多次征用猎德村用地，海心沙也于 1976 年被征用，猎德村用地从此只在珠江北岸 上。1994 年征地以前村占地面积为 193.7622 公顷，折合 2906.433 亩。
二、猎德村历史演变回顾
1.2.猎德历史村落形态特征 • 山水田构建的一涌两岸村落风水环境 猎德村落后背依靠远处的祖山——猎德山，面朝宽阔的珠江水面，在猎德涌入江处沿涌
两岸营造居，村址周边有广阔的田野，便于村民耕作获得生产资料
二、猎德村历史演变回顾
1.2.猎德历史村落形态特征 • 山水田构建的一涌两岸村落风水环境 自明清时期猎德沿猎德涌建设成东西两个自然村以来，一涌两岸空间形态就一直演绎到
旧猎德村被拆除。
二、猎德村历史演变回顾
1.2.猎德历史村落形态特征
• 岭南整体格局和村落肌理 明显的聚族而居 以宗祠为中心的村落布局，各姓氏的
大宗祠皆位于该村交通最便利的位 置，宗祠成为了村内的核心建筑。
窄而深的巷道—冷巷 沿河涌或水塘呈垂直巷道布置 岭南水乡肌理
二、猎德村历史演变回顾
1.3可意向的村落景观元素
三、猎德改造方案
1. 改造背景分析
2007年改造尝试
1.政策基础 政府主导，市场参与 一村一策原则
1993 年珠江新城规划方案图
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
珠江新城规划实施对猎德城中村演变的根本推动作用体现在两方面： 一是征地完成后，猎德村纳入城市建设区，村民不再务农，脱离农业生产；二是征地 款对猎德村集体经济的发展壮大起到了巨大的促进作用。
二、猎德村历史演变回顾
人 • 制度的障碍使猎德城中村土地的经济价值无法得到正常合理的显化 • 片面追逐利润引起建筑负效应的放大
1991-2004 年猎德村集体经济产值利润表（单位：万元）
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.2 旧猎德村的城中村改制实施内容 • 2004年，调整社会行政服务和经济发展职能的管理机构
尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化， 主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 随着上世纪 90 年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然迅速被 纳入城市范围，猎德村就在其中。 城市化是城中村出现的动力因素。 描述城市化进程有 2 个重要指标，分别是建成区面积和城市化水平。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住 村里参与广州的城市发展建设。 1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展 2.2珠江新城规划建设的推动因素
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.1旧猎德村的社会经济发展水平 • 1991年，发展二三产,集体经济依靠出租和管理物业. • 截至 2007 年实施改造之前，其猎德经济发展有限公司拥有的 19 块村经济发展用地和
商业地块绝大多数已经得到开发。 • 截至 2004年底，旧猎德村统计数据，猎德村民 4741 人，而外来暂住人口达到 3 万多
三、猎德改造方案
1. 改造背景分析
2002年改造尝试
1.以区政府、村集体为实施主体
2.规划方案要点分析 全面改造,居住方式由单家独院转为街区住宅 仅仅立足于猎德本村的现状和未来的人口发
展，没有考虑外来因素
失败原因： • 不允许开发商介入 • 村民不了解不积极； • 政府资金不足； • 仅仅从市政大局对猎德涌进行了整治