碧桂园地产集团-成本管理深度解析

碧桂园成本控制都做到这种程度了!难怪销售连年翻番，利

润还这么高

调控之下，一二线城市项目（特别是改善型、高端项目）的预售证审批受阻，不少开发商4月份的销售额断崖式下滑。B公司却还好。受益于三四线楼市回暖，4月份，其销售面积同比上涨了107%，很好地平滑了销售业绩。

即便之前三四五线城市低迷之际，B公司依然能够赚钱。这得益于B公司在拿地、融资、开发建设等全产业链都能做到很好的成本控制，使得其产品的品质比当地平均水平高2~3个档次，而价格却只比当地高一个档次。

去年，B公司共获取413宗土地，预期建筑面积为8752万平米。今年，B公司依然十分凶猛。1~4月，其拿地金额已达535亿元，规划建筑面积达1249万平米！

B公司之所以敢于大肆拿地，在于其拿的地很便宜。以2016年获取的土地为例，其属于B公司股东的预期建筑面积约6381万平米，平均地价为2008元/平米。

今年1~4月，平均地价上升到了4283元/平米，是因为B公司加大了在一二线及周边热点城市拓展的力度。

一、房企参与土地一级开发，以挂牌价获取土地

城中村改造的“郑州模式”，让当地不少开发商赚得盆满钵满，因为谁做拆迁和土地平整谁就就能拿到这块地，由于

地价低，利润极高。

B公司2007年上半年开始进入土地一级开发领域。通过与建筑工程公司合作，参与新城的一级开发，藉此换得核心地块资源。

因为在新老“双城模式”下的城市，政府大多没有钱修路、修桥、修公园等基础设施，联合本地建筑工程公司，请其修建基础配套，B公司替政府垫资代付工程款。作为回报，政府会在新城的优势地段或是核心地块给予诸多支持与优惠，B公司能以政府挂牌的价格获得核心的地块资源，转化为了其巨大的优势。

二、契合政府规划需要，推行郊区大盘战略

B公司在一线城市周边及二、三、四线城市发展配套完善的高品质物业项目，既适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；又契合了当地经济发展和政府对城市区域规划的需要，深得地方政府的心。

以前，B公司购买土地，一出手就是几千甚至上万亩，通过在城郊或新城区囤积土地，以及五星级酒店配套开发，可以有效降低拿地成本。比如原来广州凤凰城，一夜之间，80栋楼同时施工，规模之大，令人难以想象。但其一期土地价格低至每亩3万元，而华南B公司的地价则是每亩6.8万元。有些地价由于低得出奇，更是被业内称为“零地价”，尤以B公司在湖南张家界“零地价”拿地最为著名。

现在，这种策略即便在三四五线也较难实施了。一二线城市更是基本没有可能。加上控制风险的需要，B公司也在转变策略。

三、一二线全员拿地、合作拿地，参与旧改

去年B公司一线城市事业部虽然参与了大大小小的土地拍卖约50场，但斩获土地的数量寥寥无几。

对此，B公司改变策略，转为采用合作拿地、股权收购，参与城市旧改的方式，为锁定更多目标，更推出全员拿地模式。

2016年6月3日，B公司宣布深广瀛集团、汇联金融服务控股有限公司三方就深圳龙岗中心城片区项目合作，在龙岗获取约260万平米建面的项目，货值约1000亿！

而早在2015年7月28日，B公司就以股权收购的方式，获取了深圳坂田的两个新地块。同年2月3日，B公司以股权收购的方式获取位于深圳龙岗一项目。

通过合作、股权收购进入一线城市，是B公司的必由之路。鉴于这种土地信息远比公开招拍挂闭塞得多，B公司拿出了全民营销的阵势，开启全员拿地模式！一是扩大信息来源；二是加大放权力度；最后，拿地还要纳入考核。

四、逆势布局，在别人恐慌时拿下优质土地

非常成功的投资一定是别人贪婪时你恐惧，别人恐惧时你贪婪。因为当大家都抢着拿地的时候，价格一定是很高的。

B公司在过去几次调控的低谷期，都逆势储备了大量优质土地。最典型的是，这两年，B公司的重心逐渐往一二线城市转移，但早在2014年，当其他房企谈三四线色变的时候，B公司去年却拼命在三四线城市低价拿地，很多人表示看不懂……

现在，大家都懂了。随着调控开始显现威力，一二线要么拿不到预售证，要么限价，而三四线城市却逐步升温。B公司三四线城市项目的热销，很好地熨平了一二线调控对业绩带来的冲击。

引入战略投资、多渠道融资。以低成本新债还高成本旧债，降低融资成本。

现在这个阶段，谈成本，不谈融资就是耍流氓。融资成本的高低，已经成为房企角逐的主战场之一。

2016年全年业绩发布会上，许家印即指出，从今年开始，恒大要实施“规模+效益”的发展战略，从各个环节节省成本。其中的关键是降低财务费用。因为“利率降一个点就能省几十亿的融资成本……”

B公司的销售、回款、现金流情况均较好，但是，依然需要大量融资。而低成本的融资也是其成本控制极其重要的一环。

一、引入中国平安，提高自身信用评级

2015年4月1日，B公司宣布出让9.9%股权，引入中国

平安股权投资成为B公司第二大股东。

一些人认为B公司是由于资金紧张才引入险资，而事实上，截至2014年底，B公司可用现金达272亿元，可以覆盖1.8倍短期债务，融资需求并不迫切。

平安成为第二大股东后并没有派董事进入B公司，并不影响公司的经营决策，但B公司的信用评级却可以藉此大幅提高，信用评级越高，在资本市场融资的利率就越低。

明源君认为，引进中国平安对B公司的加权平均借贷成本从2014年的8.5%以上，降低到2015年的6.88%，以及2016年的5.66%起到了极其重要的作用。

二、抓住时间的窗口，大规模融入资金

B公司十分善于抓住一切机会融资。自2015年公司债放闸以来，其合计发行了387亿元公司债（如下表），有息负债规模大幅增加至1362亿元，较2015年同比增长52%。由于业绩优异受评级公司及主要金融机构认可和支持，加上长短期借贷、境内外借贷分布均衡，B公司加权平均借贷成本为5.66%！

国内最早发行购房尾款ABS的是世茂，可是，发行规模（超百亿元）最大的却是B公司。以去年6月29日宣布发行的两笔购房尾款ABS为例，发行金额分别为48亿元及14.11亿元，合计62.11亿元，所得款项用于公司日常运营。这两笔资产支持证券的优先级份额发行利率均在4.5%~6.0%。