商业步行街生意萧条的现状分析

这个案例是在XX省的一个省级直管市，经济水平在XX省来讲还是在前几名，当地政府和一个实力很大KFS共同搞了一个形象工程——商业步行街。整个街分为中街、东街和西街。上下两层建筑，共有门面500多套。建设的非常漂亮，人流动线设计合理，周边配套环境设施堪称一流。步行街紧邻中心城区，从商圈范围来讲可以划为次核心商圈。人流量一般，东街可以通行小型车辆，中街只能行人，西街通行所有车辆。

商业街已经开街一年了，今年上半年经营状况比较良好，但是到了夏季来临，生意就一落千丈，陆续开始有商户关门，目前整个商业街都生意冷清，关门的占绝大多数。现有坚持经营的不足100家，且基本上是在甩货出清，大多数商户在观望或准备关门走人。

东街主要经营的是休闲娱乐项目，目前以酒吧为主，因为东街对面就是一条小河，环境非常好；中街经营的是服装为主，但目前大多数已经关门，二楼只有少数网吧在经营；西街经营的是餐饮项目，目前还在坚持经营的不足20家，大多数准备关门或转向经营。

从上述情况可以看出，KFS在前期的房产销售时是非常非常成功的，因为KFS已经完全收回了投资。但是为什么商业街现在生意萧条呢？

一、从表面上看，是人流量少，人气不旺，再就是商家无特色经营，没有和中心城区形成错位经营，同质化现象严重等是导致目前步行街生意冷清的原因。

二、从深层分析为什么会形成这种原因呢？

主要责任还是在KFS身上，为什么这么说，请看如下分析：

由于是政府的形象工程，在前期开发时，宣传铺天盖地，导致当地的居民或投资者期望值非常高，普遍心理是看好步行街的，KFS在销售定价时，门面销售价位远远超过了中心城区一线门面的销售价格。500多套商铺的销售周期非常短，投资群体比较广泛，KFS在销售完毕后，成立了商业管理公司负责步行街的日常运营。开业时期通过媒体的大量炒作，出租率达到100%。

在04年十一为了配合政府搞的一个大型活动统一开街，从04年十一到05年五一来讲生意是不错的。商家还是赚了点钱，在后期加大投资时候却陷入了经营困境。

形成这种原因主要是业主和商家的期望值都非常高。KFS是无权过问业主出租门面时的定价。这样，业主因为以较高的价格买了门面，当然希望快速收回投资，出租价格自然不会低，业主的定价在期望值高企的情况下，租金高就是必然的了，承租户就不得不被动接受。加上商户认为只要步行街生意好做，租金高点也没有关系。此时就埋下了日后陷入被动的伏笔。

从一个城市的经营水平分析，这种高销售价格、高租金价格是不合理的，因为已经远远地超过了当地的实际经营水平。

在高租金的现实条件下，在期望值很高的情况下，商户的商品销售价格自然就比较高，因为高门面租金必须靠高的销售价格维持。再加上中街的商家销售的产品（主要是服装）和中心城区并无差别，或者说没有特色，产品同质化严重。销售价格却比中心城区的产品售价高出30%。消费者在初期是可以接受的，因为图的是新，不是商品的新，而是步行街的“新”！后期消费者就不可能再接受了，买同样的商品到中心城区还可以便宜30%！这就直接导致了顾客二次光临的几率大大减少，导致中街的顾客光临次数减少。商户也没有改变经营品种或改善经营产品的特色，加上夏天来临，传统的淡季来到，人流量更加少，商户经营状况日趋艰难，关门或转向就是必然了。中街的生意萧条就导致了东街、西街的生意不好做，消费者已经从前期的“蜜月期”热情中消褪了。结果就是整个商业步行街生意冷清。这个过程只维持了半年的时间，令人扼腕。

从KFS的角度讲，房子卖完了，就是意味者可以走人了，在后续运营上在吸引人气等方面并没有采取多的措施。希望政府来引导，政府希望KFS来担起这个责任。两相都不好协调。

业主在投资时花费了高价格买了门面，现在却空置，占用了资金。商家在高租金情况下，

前期并没有赚到钱，因为加上装修、进货，人工、水电、物业等开支，商家希望在后期可以赚钱，现在却亏的不能动，自然各种矛盾就会显现了。

那么怎么改变目前这种状况呢？自然，责任还是在KFS身上！俗话说羊毛出在羊身上。如果一个负责任的有社会责任的KFS，自然不会坐视不管，改变在“返租回报”策略上，目前也只有这种情况比较适用于已经销售出去的门面。这还要看KFS愿不愿意拿出资金来进行“返租经营”。因为KFS非常清楚，商业运营和房地产开发是完全两个不同的领域，没有统一经营权，没有统一管理权，不能对业主进行控制，这也是目前商业地产的KFS普遍遇到的难题。比较理性的投资者已经看到了这种现象。有的KFS已经在开发前期就对业主承诺“高额返租”的政策来吸引投资者，目前有的地方商业门面返租率已经达到20%。这里就不做过多的探讨了。

诚然，商业步行街的生意萧条的原因是多方面的，但笔者认为，KFS是主要的原因。

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