南阳市房地产市场报告

1.13.3、城城市规市划规（总划规）
2018年11月8号，《南阳新城区发展总体规划（2018-2035）》批后公示发布，本次规划对标雄安新区， 实现空间精明增长和以人为本的高质量城镇化。
规划范围：北至绕城高速、南至商务 中心区南边界、东至兰南高速和郑万 高铁、西至白河，规划面积95.76平 方公里； 规划定位：推动南阳“重要区域中心 城市”建设的重要支撑，引领南阳转 型跨越发展的新高地，促进南阳向高 质量城镇化转型的新载体，吸引南阳 创新要素集聚发展的新引擎； 人口规模：至2020年，新城区常住 人口为18万人；至2035年，新城区 常住人口控制在60万人； 用地规模：至2020年，城市建设用 地规模为19.03平方公里；至2035年， 城市建设用地规模为62.45平方公里， 占总用地的65.22%
心 • 两轴：向西对接老城行政服务中心，向东延伸至高铁卧
龙站的商务活力轴和以黄河大道为依托，自北向南贯穿 新城区的公共服务轴。 • 三心：从北至南的三个组团级中心，即健康养生中心、 综合服务中心和高铁商贸中心。 • 四廊：从北至南的四条生态廊道，即都市农业体验廊、 水源涵养廊、城市生态休闲廊和物种多样性维护廊。 • 四组团：被生态廊道分成从北至南的四个组团，即健康 养生组团、新业态及服务组团、商务中心组团和高铁商 贸组团。
Hale Waihona Puke Baidu
心与旅游服务基地、中原经济区的重要区域增长极、中原经济区高效生态示范市、重要的新型工业基地、农产品生产加工基地。 Ø 规划规模：
2020年城市人口180万，城市建设用地规划165平方公里； Ø 发展方向：
中心城区主要向东、向南发展，次要向西、向北延伸；近期提升白河北，同时跨白河南，大力发展城乡一体化示范区，远期以城乡一体化
2014-2018年南阳市小学生人口数量及走 势
130
16.00%
125
14.00%
120
12.00%
10.00% 115
8.00% 110
6.00%
105
4.00%
100
2.00%
95 2014年
2015年
2016年
2017年
0.00% 2018年
小学生人口
小学生占比
小学生人口 小学生占比
2014年 118.8 13.8%
19%
18%
18%
17%
17%
16%
16%
2014
2015
常住人口（万人）
2016
2017
2018
15%
中心城区人口（万人）
占比
2018年河南部分地市及全省常住人口数量
12000
12%
10000
10%
8000
8%
6000
6%
4000
4%
2000
2%
0 洛阳
南阳
许昌
周口
新乡
0% 安阳
地市人口（万人）
全省人口（万人）
1.3 城市规划（用地规划）
1.3 城市规划（城市内部功能)
南阳新城区主要是跨白河向东向南的区域空间，作为中心城区的主要发展方向，未来将规划为功能齐全、 层次分明、片状发展的空间格局，空间布局合理对人口有较强吸引力，能有效支撑房地产行业发展。
南阳新城区的空间布局规划结构为“一核二轴、三心四廊 四组团”： • 一核：指鼎盛大道、黄河大道十字交叉处的商务活动中
2015年 121.2 14.1%
2016年 125.8 14.6%
2017年 107.9 10.7%
2018年 124.1 12.4%
1.3 城市规划（总规）
跨白河向东、向南为中心城区未来重点发展方向；核心定位豫鄂陕区域中心城市、中原经济区重要区域增 长极。
Ø 规划定位：
国家历史文化名城、重要的水源和生态保护地区、中部地区重要的交通枢纽、豫鄂陕三省交界地区的商贸物流、金融服务、文化教育中
目录
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5
城市宏观层面分析 土地市场分析 商品房市场分析 城市板块研究 标杆企业研究
1.1 城市定位
n 城市区位：南阳是河南省下辖地级市，位于河南省西南部，与湖北省、陕西省接壤，地处伏牛山以南、 汉水以北。
n 城市政治地位：南阳是国家历史文化名城，中原城市群联动辐射城市。 n 南阳市域2.6万平方公里，其中市域城市建成区面积830.9平方公里，城镇化率46%，截止2018年末南
阳市常住人口为1001万人。南阳市现辖2区10县1代管市：宛城区、卧龙区、南召县、镇平县、内乡县、 淅川县、新野县、唐河县、桐柏县、方城县、西峡县、社旗县、邓州市，另设4个开发区—城乡一体化 示范区、高新技术开发区、鸭河工区、官庄工区和1个综合保税区—南阳卧龙综合保税区。
1.2 城市人口（常住人口情况）
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
南阳市人口流动表
户籍人口 （万人）
常住人口 （万人）
流动人口 （万人）
1001
858
-143
1006
860
-146
1011
863
-148
1194
1005
-189
1198
1001
-198
流动占比 （%）
-17% -17% -17% -19% -20%
全省比例
常住人口 中心城区人口
占比
2014年 858 138 16%
2015年 860 143 17%
2016年 863 154 18%
2017年 1005 158 16%
2018年 1001 165 16%
1.2 城市人口（流动性及结构）
南阳市近5年户籍人口多于常住人口，流动人口数量和占比均处于上升阶段，人口外溢明显，但户籍和常 住人口数量整体仍处于上升趋势，对房地产仍有较好支撑作用；南阳小学生人数近5年占比均大于10%， 城市相对年轻，发展潜力较大。
示范区为建设为龙头，提升中心城区首位度、宜居度、承载力和辐射力； Ø 空间布局格局：“一河两城三片区”
南阳鸭河工区
南阳新城区发展总体规划（2018-2035年）中心城区空间结构规划图
卧龙区
白河 中心城区
城乡一体化示范区
高新技术开发区
宛城区
官庄工区
主要向东 主要向南
数据来源：2018-2035 新城区规划内容以南阳 新区为主，南阳市中心 城区总体定位（右文字 部分）来源于南阳市总 体规划2011-2020
2018年南阳市常住人口1001万人，人口总量位居全省第二，中心城区人口165万，比2017年增加7万， 按当前官方公布的人均居住面积36.6㎡计算，市区新增居住需求约256万㎡。南阳市常住人口及中心城区 常住人口的逐年增加，有利于房地产行业发展。
1200 1000
800 600 400 200
0
南阳市常住人口与中心城区人口数量