深圳上水径项目市场分析报告

热销楼盘集中在龙华龙岗，豪宅项目聚集南山前后海 塘厦片区竞品分析
2016年上半年，从成交面积来看，热销楼盘集中在龙华新区及龙岗区。 其中，位于龙华新区的鸿荣源·壹城中心以11.67万㎡的成立量位居第一，位 于龙岗的锦荟PARK以8.60万㎡位居第二，观澜的合正观澜汇以7.27万㎡位 居第三。 从成交金额前十来看，豪宅项目主要集中在南山前后海片区，占据六席 ；上半年高端楼盘入市积极且销量表现不俗，恒裕滨城，海上世界双玺、华 润深圳湾·悦府等项目销售额已超过39亿元。。
招拍挂和城市更新主要集中在龙岗区、龙华两区
住宅用地供应稀缺，地王频现，土地成本不断攀升
主要用途以住宅和工业为主，其次为工业，占比30%。其中，深圳住宅楼面价走势持续
上半年共18宗招拍挂土地，居住用地仅2宗，但因占地较大，住宅占全市比重达到35% ；
上扬，达到42202元/㎡ ，比2015年增长10.19%。由于住宅用地供应稀缺，开发商看
1.3区位交通
直驳地铁通道
建设地下通道直驳地铁五号线上水径站，将生活与地铁 无缝连接 让出行更快捷让城市变得更小，实现住户的便捷梦想
1.4景观资源
项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他 三面被山体包围，且南面有两个规划公园
地块东北角旁的公路局办公大楼 上水 径站
地块东南角旁的工厂及宿舍
东面景观
初步估算本项目总计利润约88574 万元
THANK YOU
万科麓城三期
地理位置 开盘日期 绿化率 区域配套 户型 价格 龙岗布吉 2016.3.19加推三期1B、2栋 30% 完善 88m²两种户型
均价51000-53000元/m² （精装） 街铺90000元/平米
3.0 好 高层板楼 万科 小区中央24班公立小学（已开 学）；约2万㎡运动公园已开工， 银湖山登山绿道已获政府批文； 大型商业超市。
区域成交来看，龙岗仍是主力供销区域，豪宅成交聚焦在南山
2016年上半年，深圳商品住宅供应即成交仍以龙岗为主，供应占比43.7%，成交 占比31.3％，千万级豪宅产品主 力成交集中在南山区，成交占比58.6％。
三、项目概况分析
1.1宏观情况
项目地
龙岗“一心四区”创新发展 滑明显 塘厦片区竞品分析
上半年整体成交有所下滑 2016年上半年，深圳市商品住宅成交242.94万平，同比下降22.78％。 受“3.25新政”对市场影响，二季度成交下滑明显 1季度市场延续2015年行情，成交仍处在较高位，二季度，随着“3.25 新政”的出台，客户观望情绪加重，市场成交量下滑较为明显。 成交主力仍为龙岗，龙华热度不减，南山主导关内 从各区域的成交来看，龙岗由于供应量相对较大，成交量位居全市首位， 占比达到31.3％；龙华新区热度不退，成交占比达到20.8％；关内仍以南 山为主力成交区域，成交占比达到18.2％。
33603平方米 R≧3.2 32253.81平方米 1200平方米 100平方米 50平方米 280个
1.7 项目竞争对手
信义嘉御山
占地面积 建筑面积 容积率 绿化率
96110平方米 426599平方米 4.44 35% 2352位 龙岗地铁环中线五和站C出口（坂田 五和大道和吉华路交汇处） 深圳市信义房地产开发公司
龙光以140.6亿元竞得光明地块，创深圳总价地王
6月8日，龙光以总价140.6亿元竞得位于光明新区的A646-0059的商住混 合用地，溢价率159.79%，折合楼面价27623元/平方米，刷新2016年深圳总 价地王纪录。
深圳可供建设居住用地稀缺，供需矛盾将长期存在
十三五”期间，深圳预计每年新供应用地8万 ㎡，参考2011-2015年深圳的 土地平均供应量（年均37.01万平），未来深圳的土地供应量更趋紧张。同时 ，从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图”来看，未来深圳 的可建设用地存量较为稀缺，深圳的供需矛盾将会持续存在。
2016年2季度，受 “3.25新政”影响， 市场成交量有所下滑 ，但由于豪宅成交的 拉动，价格持续上涨 ，6月均价突破6万/ 平
2016年上半年价格表现——深圳商品住宅51006元/ ㎡， 同比2015年上半年的28040元/ ㎡上涨81.90%
龙岗区：主力供应区域，成交有所下滑，价格同比增长 73.62％ 塘厦片区竞品分析
深圳上水径项目市场 分析报告
2016.8
目录
一．土地市场分析 二．商品住宅市场分析 三．项目概况分析 四．经济测算
一、市场分析土地
土地市场综述：城市更新仍为主力供应
2016年上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万 平，同比增长56.86%。 2016年上半年，城市更新项目前后三批获得公示，共43宗、拟拆除重 建面积204.38万平，为同时期招拍挂土地面积的五倍，但不到2015年的三 分之一。因深圳土地储备较少，土地供应重要来源以城市更新为主。
未来土地供应仍稀缺，供需矛盾将长期存在
“十三五”计划每年供应住房建设用地8万平方米，深圳未来可供建设用地 稀缺，或会导致供求关系进一步紧张。
二、商品住宅市场分析
上半年市场：成交量有所下滑，价格持续上涨，6月突破6万/平
2016年上半年，深圳商品住宅市场量跌价涨。总供应面积239.48万 ㎡， 同比下降14.08％；总成交面积242.94万 ㎡，同比下降22.78%；成交均价 51006元/ ㎡，同比上涨81.90%。 受“3.25新政”调控影响，二季度成交量相比一季度下滑明显，同比下 降46.69％，但价格仍持续上涨，二季度成交均价56476元/㎡，同比上涨 17.44%
受豪宅成交拉动，上半年成交均价再创新高，为 51006元/平 塘厦片区竞品分析
影 响 因 素
2015年上半年， 市场在多轮政策刺 激下，价格持续上 涨，7、8月成交量 短暂回调，但价格 持续上涨
四季度开发商推 盘意愿强烈，高 端楼盘占比高， 受成交结构影响 ，成交均价再创 新高，突破4万/ 平
2016年1季度，1-2 月开发商和客户市场 信心足，价格持续上 涨，3月政策收紧， 客户入市积极性有所 下降，但价格仍处在 上涨通道
上半年，龙岗区供应量102.83万㎡，同比增长51.87％，主要供应集中在横岗的 【正大同堂】、【锦荟PARK】，坂田的【信义嘉御山】，布吉的【万科麓城】及
中心城的【华策中心城】和老镇的【中骏四季阳光】。
上半年，受政策影响，龙岗区的成交量下滑至74.85万㎡，同比下滑35.19％。 整体来看，龙岗区上半年成交均价39765元/㎡，同比增长73.62％，二季度价格
土地市场小结
城市更新方面：拟拆除重建面积远超招拍挂供应建筑面积
2016上半年共3批城市更新项目，共计43宗、拟拆除重建面积204.38万平 ，其中龙华新区、宝安共19宗，为城市更新主力区域；
招拍挂方面：宗地建筑面积为同比有所增长，用地供应稀缺
2016上半年招拍挂供应土地面积共52.8万平，对应建筑面积192.59万平， 同比增长56.86%。
有所下滑
市积极，成交持续上涨，2季度受“3.25新政”的影响，开发商推盘意 愿有所下降，
客户观望，供应、成交均有所下滑。
上半年豪宅成交火爆，产品结构变化带动价格持续上涨
2016年上半年，深圳豪宅市场表现不俗，千万级豪宅产品成交占比高达17.1％
，高端的产品结构带动市场在成交 量下降的背景之下，价格持续上涨，上半年深圳商 品住宅市场成交均价51006元/㎡，同比增长81.9％。
1.3项目情况
区位分析
上水 径站
项目位于深圳市龙岗区银湖山东·布龙路与吉华路交汇处。 交通状况：直接接驳地铁5号线上水径站，未来14号线开通后经6站即可 到达福田中心区（福田站）500米即可进入南坪快速、清平高速、水官 高速。并临近龙岗大道、坂雪岗大道、西环路等城市主干道。连接坂田 、龙华片区、福田及罗湖中心区的快速交通路。
好深圳市场，纷纷高价拿地。
电建以82.9亿元拿下上塘地块，创龙华单价地王
6月2日，中国电建地产集团有限公司及广州方荣房地产有限公司联合以82.9 亿元的高价拿下上塘地块，楼面地价高达56780元/㎡，再次刷新龙华单价地王。 此项目也是深圳首次对商品房实行现售试点，规土委将进行跟踪采集数据，分 析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判
设施较为完善
现有龙岗大道、水官高速两 条交通大动脉，片区内道路 多为新建，路况较好，行驶 通畅。 火车布吉站将承担普通列车 的长途功能，取代深圳罗湖 火车站长途客运和火车西站 的功能。 地铁3线与地铁5线已建成通 车，12、13、14、16号线， 以及地铁3号线延长段正在规 划中。
1.2区域价值
龙岗片区：最低人口密度，最高绿化覆盖率，最适宜居住，土地储 备最多，商品房均价最低，是未来城市发展的爆发点。
环比微降2.44％。
区域总结：供应集中在关外，价格普涨，区域涨幅均在 40％以上 塘厦片区竞品分析
商品住宅市场小结 塘厦片区竞品分析
受“3.25新政”影响，二季度开发商推盘意愿下降，客户观望，供销
2016年上半年，深圳商品住宅供应量239.48万㎡，同比下降14.08％，成交 242.94万㎡，同比下降22.78％；分季 度来看，1季度市场行情持续火爆，开发商入
容积率 交通便捷度 建筑类型 开发商 内部配套
综上分析
本项目住宅售价为
53000元/ 平米(毛坯)
商业售价为
90000元/ 平米起
四、经济测算
项目经济测算
售价（元/ 平米） 收入 （198696万 元） 住宅面积 商业面积 车位 地价 支出 （110122万 元） 建安成本 税费 其他支出 33603.81 平米 4500 32253.81 平米 1200平米 280个 53000 90000 35万/个 金额（万元） 178096 10800 9800 60000 15122 30000 5000