鲁能三亚湾新城推广策略提案共361页文档
三亚湾新城项目整体规划报告
米
项目定位
集住宅、商业、文化、旅游等 多功能于一体的综合性新城
项目开发背景及意义
城市化进程加速
城市更新与升级
随着海南省及三亚市经济的快速发展， 城市化进程不断加速，城市规模急需 扩大。
三亚湾新城项目的开发有助于推动三 亚市的城市更新和升级，提升城市整 体形象和品质。
项目的影响。
社会参与机制构建
广泛征求社会意见
在项目规划和实施过程中，通过问卷调查、座谈会等方式广泛征 求社会意见，提高项目决策的民主性和科学性。
建立社会参与平台
设立社会参与平台或渠道，鼓励社会各界积极参与项目建设和管理， 提高项目的社会认可度和支持度。
加强社会监督
通过公开透明的方式加强社会监督，确保项目实施过程中不出现违 法违规行为。
三亚湾新城项目整体规划报告
目录
• 项目背景与目标 • 土地利用规划 • 空间结构与景观风貌规划 • 道路交通系统规划 • 市政基础设施规划 • 生态环境保护与治理措施 • 实施保障措施与建议
01 项目背景与目标
三亚湾新城项目简介
01
项目名称
三亚湾新城
02
03
04
项目位置
海南省三亚市三亚湾沿岸
项目规模
加强机动车尾气治理
推广新能源汽车，加强在用机动车环保管理，减 少尾气排放。
3
提高城市绿化覆盖率
增加城市绿地面积，减少裸露地面，降低扬尘污 染。
噪声污染防治措施
优化城市声环境布局
合理规划城市声环境功能区，降低噪声对居 民生活的影响。
加强噪声源管理
对建筑施工、交通噪声等实施严格监管，控 制噪声源强度。
推荐-3AXXXX年鲁能·三亚湾淡季营销方案培训稿下 精品
【价格制定总括】
【价格表】
美丽3区营销策略
【第一批推售计划】
【总体思路】
• 依据产品类型，分批消化 – 先行重点消化联排别墅 – 接着重点消化独栋别墅 – 依靠现场改造——特别是降低干扰性，最后消化组院别墅
• 价格策略 – 整体保持均价的平稳性 – 对前期产品及相应产品（干扰性大的组院产品）进行价格调整
游艇2区总平面布局
重要节点要求： 年底前达到预售条件
游艇2区西区产品设计至今还在完善，在未确定前，不适宜过早发布产 品信息；另由于该组团产品与东区品质有较大提升，预期客户层有所提 高，故也要适宜的慎重策划。再加上美丽3区剩余产品可承接目前别墅 的需求。
高三企业会所营销策略
【高三企业会所营销思路】
【价格总体策略】
• 策略目标：消除购买者对总价过高的认知
• 实施方式：把商铺和住宅分别标价，但要捆绑销售，
• 策略技巧： – 突出商铺价值——提高商铺价格，降低住宅价格。有两个作用： • 偏好商铺的客户，觉得住宅超值 • 偏好住宅的客户，则需要搭售商铺才能获取 – 保持适度的表价水平，采用大幅度优惠（暗中低价策略）
• 营销配合： – 绑定购买，但分商铺及住宅签订合同。 – 我司可接受客户委托，将其商铺进行转售。
【价格策略：商铺返租】
• 具体措施： – 对商铺进行两年返租算到总体价格（住宅加商铺）上其实并 不高。 – 租金按季度支付。如果采用分期方式购买，可在总房款上直接抵扣2年租金
• 前期我们已经对高三企业会所的营销提出了多个方案，其区别在于不同销售方式的探讨；而共通之 处在于产品使用价值的挖掘。也就是说，前期我们已对产品功能进行了较为深入的考量，产品分析 已基本到位——相应待出台的楼书是集中的表现，应予以保留。至于各种销售方式也不失为长期营 销做参考。
北京鲁能新城2019年市场推广的策略建议-精选文档
准中产阶层
中产阶层，准财富阶层
财富阶层，层峰人士
目标客群
深挖 顺义当地
辐射 北京城区
企事业机关人员 喜欢彰显身份 追求更好的高品质生活
工作在北京东部 看重相对城区而言的低价 看重高品质和高品味
项目价值梳理
位居新城核心 与12万平米中央公园为邻 水景无敌
10万平米商业金融配套、社区高档会所 两大公园所在的旅游渡假风景区 健康生态
开盘 时间
09、10
规模 （平米）
225000 别墅391套
容积率
总1.2， 一期0.57
产品构成
类独栋（后期8 层电梯洋房）
户型区间 （平米）
300-400，地上 2-2.5层地下， 前二后三
报价 （元/平米）
18000
总价 （万元）
450万起
小 结
Ω 在售的小高层公寓产品，在对外的宣传上均将产品的形象升级。 Ω 区域整体产品类型两极分化，主要分为公寓产品和别墅产品两大类， 过渡、自住兼投资型经济户型和享受度假豪宅型；
11-15层板楼，两 梯三户、一梯两户
户型区间 （平米）
89两居， 90、130三居
报价 （元/平米）
12500
总价 （万元）
80－120
龙湖 香醍溪岸
香醍溪岸12月成交25套，成交均价较开盘 上涨了约1500元，按地上面积为地下面积 的2-2.5倍计，其地上成交均价约为 19600-21000之间。
项目案名
鲁能新城· 7号院
Ω Ω Ω Ω 配合企业的品牌推广，突出鲁能品牌以及新城概念。 Ω 可塑造成鲁能开发的新城市级大盘的品牌，在北京以外区域复制。 “7”是地块的代号，显得顺理成章；
鲁能星城营销方案。
鲁能星城一期营销推广方案-方案鲁能星城一期总体营销方案第一部分项目概况与产品定位一、项目分析（一）项目概况1、区位本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的火车站约2000米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为鲁能项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪水系。
项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约6公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。
目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。
2、主要物业类型因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。
依据地形和景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高层、18+1类板式小高层、30+1点式高层。
3、经济技术指标用地面积：135371.72M2总建筑面积：240172.57 M2住宅：191771.47 M2会所：5440 M2商业：6431.42 M2幼儿园：2459.89 M2地下车库：32266.66 M2设备用房：1788.38 M2架空层：2474.86 M2容积率：1.77建筑密度：18.76%绿地率：37.78%户数：1667户停车位：1008个其中地下停车：925个地面停车：83个（二）项目SWOT分析核心结论S：独有水景资源；环境景观设计；较大的升值潜力；大社区概念；地价优势；离解放碑5分钟车程；区位优势；龙头寺、江北城、溉澜溪片区的首家高尚住宅社区。
W：陌生区域；生活配套不完善；交通不便利；无房地产品牌支撑；O：3公里内无同品质竞争楼盘；和渝中区楼盘相比性价比高；2005年客运站投入使用；溉澜溪片区拆迁；CBD正式启动；五黄路片区居住环境的认同T：市场开发量急剧增大，区域威胁加剧；结论：虽然2004年房地产市场竞争激烈，但由于鲁能项目在重庆北部城区东翼是首家进行开发的房地产商，市场先机被本项目抢占，且产品优势明显、特点鲜明，极有可能成为北部城区东部房地产的领跑者。
三亚湾新城项目整体规划调整补充汇报(ppt 89页)_9338
酒
店
餐
厅
外
景
Bali Collection
酒
店
餐
馆
外
景
Bali Collection
圣. 马可 广场
大厅
Food court
车 库
威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析
外部条件
再造资源
1.拉斯维加斯城市魅力
3. 异国情调的主题景观
举世闻名的庞大赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来 主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细
自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维 化的趋势。 Venetian以浓厚的文化氛围，独特的
..... 拥有庞大的管理资料库
Part. 1 前阶段成果回顾 Part. 2 商业区案例研究和建议 Part. 3 新城开发强度分析 Part. 4 开发节奏和开发次序 Part. 5 经济测算和前期开发推售建议
..... 拥有庞大的管理资料库
基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析， 我们对HOK和同济规划提出了调整方向
..... 拥有庞大的管理资料库
经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大 区域，具体规划如下:
B
D
E
C
A F
E
游艇港湾社区
• 土地使用
－中低密度住宅为主，游 艇码头附近开发度假酒店 和部分高层公寓
• 娱乐设施
－游艇俱乐部、酒店
－主题餐饮、特色商街
青岛鲁能领秀城项目营销策略汇报提案
竞争对手分析
主要竞争对手
青岛鲁能领秀城项目周边存在多 个竞争对手，如万科、保利、华 润等大型房地产开发商开发的项
目。
竞争对手优劣势
竞争对手的优势在于品牌知名度 高、资金实力雄厚、开发经验丰 富等。劣势在于价格较高、地段
选择不如本项目等。
竞争策略建议
针对竞争对手的优势和劣势，建 议采取差异化竞争策略，突出本 项目的地理位置、配套设施、价 格等方面的优势，同时提升品牌
总投资额：约30亿 元
地理环境
地理位置
青岛市南部，近邻市中心
交通条件
交通便利，多条公交线路和地铁线路通达
周边设施
教育、医疗、商业、文化等配套设施齐全
竞争态势
01
0203Βιβλιοθήκη 竞争对手万科、保利、华润等大型 房地产企业
竞争项目
同类综合体项目，如万象 城、万达广场等
营销策略
针对不同竞争态势，制定 相应的营销策略，以突出 项目优势，提高市场占有 率。
知名度和口碑。
03
产品定位与差异化策略
产品定位
目标客户群体
以年轻家庭和改善型购房者为主，兼顾投资客和首次购房 者。
产品定位描述
打造高品质、舒适宜居的住宅社区，注重生活品质和配套 设施，为业主提供尊贵、舒适的生活体验。
竞品分析
与区域内其他楼盘相比，鲁能领秀城在产品定位上更具高 端化和品质感，注重社区文化和配套设施的建设，区别于 其他楼盘的简单实用主义。
市场规模与增长潜力
市场规模
青岛鲁能领秀城项目所在区域具有较大的房地产市场规模，且在不断增长。根 据市场调研数据，该区域房地产市场规模在未来几年内有望持续增长。
增长潜力
青岛作为国内重要的旅游城市和沿海开放城市，房地产市场具有较大的增长潜 力。特别是近年来，青岛政府加大对房地产市场的支持力度，出台了一系列优 惠政策，进一步促进了房地产市场的发展。
重庆市鲁能中房策划方案建议书
前言为了全力做好重庆鲁能园区前期策划，我司为此专门成立了专案组，并整合社会资源优势，从而使本建议书更具科学性和可操作性。
在策划过程中，我司认真分析，准确研究了重庆市房地产状况及发展趋势，结合本项目自身资源优势及各种外部影响因素，依据“以人为本”及“可持续发展”之规划建筑理念进行本项目起步区的相关策划。
同时，我司亦充分考虑了起步区既能低成本启动，又可有力促进整个园区的土地增值。
我司深信有能力在策划方面充分配合贵司，通过重庆鲁能园区的开发，进一步加深鲁能品牌的知名度和美誉度，同时也能为贵司带来可观的经济效益。
第一章项目简介鲁能园区位于重庆市北部城区东部，被五童路分割成溉澜溪片区（50公顷）和龙头寺片区（55公顷）两大部分，总面积约105公顷。
园区连接五里店老城区与规划新城区，是北部城区东区的起步区；五童路连接渝中区、江北区、渝北区和北部新城区，是重要的交通枢纽。
园区东北方为重庆市规划的交通枢纽，除占地2250亩的江北新客运站外，还有两路规划中的轻轨控制中心、34条线路的公交中心和重庆市最大的深水港货运客运码头。
目前，该片区控规已经重庆市政府批准，在此基础上，重庆鲁能开发（集团）有限公司为高标准建设好鲁能园区，进行了概念性规划设计招标，新加坡工程集团以先进的理念脱颖而出。
其设计方案主要概念要点如下：55公顷地块将以居住为主，围绕溉澜溪水系和南侧龙头寺公园建设高档园林式住宅小区，并配套部分商业用地；50公顷地块除在高点配套部分高档居住用地外，围绕新溉路和五童路交汇处的园区入口配套中心广场、五星级酒店和大型购物中心等商业设施。
园区将建成L形商业街，将55公顷和50公顷居住区与商业区有机连接起来。
但由于种种原因，该概念性规划设计尚未进行深化，可操作性不强。
第二章市场分析一、重庆市房地场市场分析1、重庆房地产市场概述重庆市近五年来房地产开发呈快速发展态势，1997年重庆成立直辖市，房地产开发投资的年平均增长超过20％，重庆房地产投资涨幅位居全国第二，房地产市场总体呈现供大于求。
鲁能三亚湾营销方案
海南鲁能营销方案一、海南项目新增可售项目下半年营销推广计划（一）下半年可售案值分析1、三亚湾新城下半年可售案值分析截止2012年7月31日，项目共剩下29套公寓，25套别墅和3个组团的企业会所，总共案值约6.39亿元。
下半年预计新增可售物业面积约12万㎡，案值22.37亿元；新增房源主要为美五区小户型精装公寓727套，美三区二期别墅165套、洋房172套。
由于存量货值不算多，新增供应能否成功去化决定了项目全年销售目标能否实现；下半年新增公寓房源占总量的68%，是未来去化的重点；若要实现销售业绩的突破，在去化公寓的同时还需全力去化总价相对较高的别墅。
2、盈滨岛公司下半年可售案值分析目前，东一区在售别墅57套，纯独栋，总建筑面积15334.71㎡，案值2.68亿元（(预计整体成交均价17505元/㎡）。
拟全部推售。
预计东三区1期有16栋小高层产品达到可售条件，700套,总建筑面积68723.88㎡，案值3.98亿元(预计成交均价5800元/㎡）。
拟售房源为11层（或11+1层跃层）板式小高层产品，共计三种户型，其中: 90㎡三居458套，占比65.54%；120㎡（包括复式）四房156套，占比22.28%；75㎡两房86套，占比12.18%。
（二）销售目标1、三亚湾新城销售目标按照可售案值的情况来看，下半年去化存量2.1亿元，新增货量至少15.4亿元(约占新增供应的69%)，才能够完成调整后的全年销售任务。
7-9月份以去化存量为主，约54套房；其中高尔夫公寓3套，美丽mall公寓24套，游艇二区别墅21套，美三区一期别墅6套。
10-12月份以美五区公寓和美三区二期别墅、洋房去化为主，约610套房；其中公寓400套，洋房90套，别墅120套。
按照认筹客户50%转换率计，要力保完成新增供应部分的销售目标，10月份开盘前需实现认筹蓄客目标850组，7月底已经完成蓄客217组，8-9月份尚有640组蓄客目标需要完成。
鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品设置及运营建议项目定位别墅.ppt
项 目 地 块
新城路
三亚湾路
②A-2-3用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44510平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
①A-1-5用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：43600平方米 容积率：0.5 开发现状：未确权土地
②A-2-2用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：48150平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地
产品形态：独栋、联排
地块四至
地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控 规指标，未来将成为高品质别墅集中区。
机场路
①项
目
② ③④
地 块
新城路 三亚湾路
①A-1-9用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：44200平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
②A-1-14用地:
用地性质：一类居住用地 用地面积：41400平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地
地块四至
地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档 住宅为主，步行至沙滩需10分钟
机场路
项 目 地 块
① ② 新城路
③ 三亚湾路
①三亚海航度假酒店
为海航集团下属的五星级酒店，内 部包含5400平米的会议中心，为三 亚亚太会议中心的选址地。
③三亚湾沙滩
②帝王花园
为2005年开发的别墅物业，开发机 构为凯实业开发有限公司，阻隔项 目对一线海景的视线。
为外来旅游者与城市居 民提供新型旅游娱乐度 假消费服务的；
市政配套服务设施齐全 的现代化滨海新城。
海棠湾
三亚湾
三亚市区
亚龙湾
旅游度假发展 城市发展方向
大东海
《1995～2010三亚市城市总体规划》将三亚市定位为国际性热带滨 海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向
重庆市鲁能中房策划方案建议书
为了全力做好重庆鲁能园区前期策划，我司为此专门创建了专案组，并整合社会资源优势，从而使本发起书更具科学性和可操纵性。
在策划历程中，我司认真阐发，准确研究了重庆市房地产状况及生长趋势，结合本项目自身资源优势及种种外部影响因素，依据“以人为本”及“可连续生长”之筹划修建理念进行本项目起步区的相关策划。
同时，我司亦充实考虑了起步区既能低本钱启动，又可有力促进整个园区的土地增值。
我司深信有能力在策划方面充实配合贵司，通过重庆鲁能园区的开发，进一步加深鲁能品牌的知名度和美誉度，同时也能为贵司带来可观的经济效益。
前言第一章项目简介鲁能园区位于重庆市北部城区东部，被五童路支解成溉澜溪片区（50公顷）和龙头寺片区（55公顷）两大部分，总面积约105公顷。
园区连接五里店老城区与筹划新城区，是北部城区东区的起步区；五童路连接渝中区、江北区、渝北区和北部新城区，是重要的交通枢纽。
园区东北方为重庆市筹划的交通枢纽，除占地2250亩的江北新客运站外，另有两路筹划中的轻轨控制中心、34条线路的公交中心和重庆市最大的深水港货运客运码头。
目前，该片区控规已经重庆市政府批准，在此底子上，重庆鲁能开发（团体）有限公司为高标准建立好鲁能园区，进行了看法性筹划设计招标，新加坡工程团体以先进的理念脱颖而出。
其设计方案主要看法要点如下：55公顷地块将以居住为主，围绕溉澜溪水系和南侧龙头寺公园建立高等园林式住宅小区，并配套部分商业用地；50公顷地块除在高点配套部分高等居住用地外，围绕新溉路和五童路交汇处的园区入口配套中心广场、五星级酒店和大型购物中心等商业设施。
园区将建成L形商业街，将55公顷和50公顷居住区与商业区有机连接起来。
但由于种种原因，该看法性筹划设计尚未进行深化，可操纵性不强。
第二章市场阐发一、重庆市房地场市场阐发1、重庆房地产市场概述重庆市近五年来房地产开发呈快速生长态势，1997年重庆创建直辖市，房地产开发投资的年平均增长凌驾20％，重庆房地产投资涨幅位居全国第二，房地产市场总体出现供大于求。