第八章成本法及其运用共61页文档
合集下载
管理会计,第八章,标准成本法38页PPT文档
中盛公司生产甲产品需使用一种直接材料A。本期生产 甲产品200件，耗用材料A900克，A材料的实际价格为 每千克100元；假设A材料的标准价格为每千克110元， 单位甲产品的标准用量为5千克A材料。
A材料的成本差异分析。 材料价格差异=（100-110） ×900=-9000（元）有利差异 材料用量差异=110 ×（900-1000）=-11000（元） 有利差异 材料成本差异=100 ×900-110 ×1000=-20000（元）
二、标准成本法的作用
1、便于企业编制预算和进行预算控制； 2、可以有效的控制成本支出； 3、可以为企业例外管理提供数据； 4、可以帮助企业进行产品的价格决策和预测； 5、可以简化存货的计价以及成本核算的账务处理工作。
5
标准成本的种类
一、理想标准成本 最佳工作状态下可以达到的成本水平； 要求太高，通常会因达不到而影响工人的积极性，同时
连环替代法
实际价格 1 AP
实际数量 AQ
材料价格差异 工资率差异 变动费用开支差异
标准价格
2
SP
实际数量 SQ
（1）－（2）＝价格差异（PV）
（1）－（3）＝实际成本 与标准成本的差异总额
（2）－（3）＝数量差异（QV）
标准价格
3
SP
标准数量 SQ
材料用量差异 人工效率差异 变动费用效率差异
14
例 9-1
8
标准成本的制定
2、直接人工标准成本的制定 标准成本=小时工资率标准×单位产品的工时标准 小时工资率标准：标准工资总额 / 标准总工时 用量标准：加工用时+必要的停工及不可必免的废品 耗用工时
3、制造费用（变动 / 固定）标准成本的制定 标准成本=单位工时制造费用分配率×单位产品标准工时 费用分配率：制造费用预算总额 / 标准总工时 标准工时：单位产品直接人工（或机器）的标准工时
A材料的成本差异分析。 材料价格差异=（100-110） ×900=-9000（元）有利差异 材料用量差异=110 ×（900-1000）=-11000（元） 有利差异 材料成本差异=100 ×900-110 ×1000=-20000（元）
二、标准成本法的作用
1、便于企业编制预算和进行预算控制； 2、可以有效的控制成本支出； 3、可以为企业例外管理提供数据； 4、可以帮助企业进行产品的价格决策和预测； 5、可以简化存货的计价以及成本核算的账务处理工作。
5
标准成本的种类
一、理想标准成本 最佳工作状态下可以达到的成本水平； 要求太高，通常会因达不到而影响工人的积极性，同时
连环替代法
实际价格 1 AP
实际数量 AQ
材料价格差异 工资率差异 变动费用开支差异
标准价格
2
SP
实际数量 SQ
（1）－（2）＝价格差异（PV）
（1）－（3）＝实际成本 与标准成本的差异总额
（2）－（3）＝数量差异（QV）
标准价格
3
SP
标准数量 SQ
材料用量差异 人工效率差异 变动费用效率差异
14
例 9-1
8
标准成本的制定
2、直接人工标准成本的制定 标准成本=小时工资率标准×单位产品的工时标准 小时工资率标准：标准工资总额 / 标准总工时 用量标准：加工用时+必要的停工及不可必免的废品 耗用工时
3、制造费用（变动 / 固定）标准成本的制定 标准成本=单位工时制造费用分配率×单位产品标准工时 费用分配率：制造费用预算总额 / 标准总工时 标准工时：单位产品直接人工（或机器）的标准工时
第八章成本法及其运用
费一般不包括土地增值税、企业所得税
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 14
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
15
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
9
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
成本法及其运用
目
录
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
2
第一节 成本法概述
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 14
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
15
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
9
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
成本法及其运用
目
录
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
2
第一节 成本法概述
成本法及其运用
50% 30% 20%
解析
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]
+600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
一、含义
思路：求取估价对象在估价时点时的重置价 格或重建价格，然后扣除折旧。
本质：是以房地产的重新开发建设成本为导 向来求取房地产价值，测算出的价格称为积 算价格。
积算价格=重新购建成本—折旧
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
房地产价格构成（7项）=土地取得成本+开 发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
愿你们将来为学习了建筑工程评估基础而庆
幸，不是遗憾。
——让我们一起努力！
22
设置情景 提出任务 任务实施 任务小结 巩固练习
解析
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]
+600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
一、含义
思路：求取估价对象在估价时点时的重置价 格或重建价格，然后扣除折旧。
本质：是以房地产的重新开发建设成本为导 向来求取房地产价值，测算出的价格称为积 算价格。
积算价格=重新购建成本—折旧
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
房地产价格构成（7项）=土地取得成本+开 发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
愿你们将来为学习了建筑工程评估基础而庆
幸，不是遗憾。
——让我们一起努力！
22
设置情景 提出任务 任务实施 任务小结 巩固练习
第八章成本法及其运用(PPT)
第三节 本钱法的根本(gēnběn)公式
三个步骤(bùzhòu)：
30 第三十页，共六十一页。
第三节 本钱 法的根本公式 (běn qián)
三、适用(shìyòng)于旧的房地产的根本公式 〔一〕适用于旧的房地的根本公式
旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新 购建价格－建筑物折旧 〔二〕适用于旧的建筑物的根本公式 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折旧
二、本钱法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要(bìyào)的
费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价〔包含开
发建设的必要支出及应得利润〕
4
第四页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
三、本钱(běn qián)法适用的估价对象和条件
5
第五页，共六十一页。
建筑物重新购建价格的求取思路
假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物 相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出 及应得利润
也可设想，将该全新建筑(jiànzhù)物发包给建筑(jiànzhù) 承包商建造，发包人应支付给承包商的全部费用， 再加上发包人的其他必要支出〔如管理费、销售 费、投资利息、销售税费等〕及发包人的应得利 润
2
第二页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为 房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建 价格之差。
本质：以房地产的重新开发建设本钱(běn qián)为导向来求取 房地产的价值。
3 第三页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
管理会计教案第八章 标准成本法幻灯片
实际价格
实际数量
标准价格
实际反×数映量在实际数 量水平下发生的全
部1价格差异
× 标准价格
2
× 标准数量
3
成本差异=1－3=（1-2）+（2-3）
1-2=实际价格×实际数量－实际数量×标准价格 =实际数量×（实际价格－标准价格） =价格差异
2-3=实际数量×标准价格－标准价格×标准数量 =标准价格×（实际数量－标准数量） =数量差异
1.二因素法
实际分配率 ×
实际工时
标准分配率 ×
预算工时
标Байду номын сангаас分配率 ×
标准工时
1
2
3
固定制造费用成本差异=1－3=（1-2）+（2-3）
1-2=固定制造费用实际成本－固定制造费用预算成本
=固定制造费用耗费差异
2-3=固定制造费用预算成本－固定制造费用标准成本 =固定制造费用标准分配率（预算工时-标准工时）
等同于直接人工效率差异分析。
〔四〕固定制造费用本钱差异
固定制造费用本钱差异 =实际固定制造费用－标准固定制造费用
实际固定制造费用=实际分配率×实际工时 实际分配率=实际固定制造费用÷实际工时 标准固定制造费用=标准分配率×标准工时
固定制造费用不随业务量的变动而变动, 因此固定制造费用本钱差异不能简单分为价 格差异和数量差异。
本钱标准=单位产品标准本钱
=单位产品标准用量×标准单 价
第二种是指实际产量的标准本钱， 它是根据实际产量和单位产品的标准本 钱计算得到，反映的是总量的概念。
标准本钱=实际产量×单位产品标准本钱
〔二〕标准本钱的类型
1.理想标准本钱(最正确状态、无浪费、 无低效、无闲置)
Ch8分类成本法
2020/10/30
,cn
2
© 2006上海财经大学会计学院.
一、分类成本法
分类成本法，也称分类法，它是按产品类别 归集生产费用，先计算各类产品的总成本， 然后再分别计算出该类各种产品成本的一种 方法。
分类法就是在产品品种、规格繁多，但可以 按一定标准予以分类，从而简化计算工作而 采用的一种成本计算方法
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。 07:39: 0907: 39:09 07:39 10/30 /2020 7:39:09 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .10.30 07:39 :0907 :39Oc t-203 0-Oct- 20
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。07 :39:0 907:3 9:090 7:39Friday, October 30, 2020
为简化计算工作，通常只要将副产品按一定标准 作价 ，从分离点前的联合成本中扣除。
直接对外销 售副产品
2020/10/30
关键是副产 品的计价
需要进一步 加工的副产品
,cn
17
© 2006上海财经大学会计学院.
直接对外销售副产品的成本计算 1．副产品不负担联合成本 2．副产品作价扣除 需进一步加工的副产品的成本计算 1．副产品只负担可分成本。 2．副产品成本按计划单位成本计算 3．副产品成本按实际成本计算
谢谢大家！
© 2006上海财经大学会计学院.
14
© 2006上海财经大学会计学院.
可实现净值分配法
按各联产品的可 实现净值比例分
配联合成本
如果产品需要进一步加工
以产品的最终销售价值 减去其可分成本的余
额作为可实现净值
第八章成本法及其运用
27
第三节 成本法的基本公式
新开发的房地产一般不存在折旧，但应考虑下列
因素，作增价或减价调整
28
第三节 成本法的基本公式
新开发区宗地的估价
新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地 的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售 费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷
（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积 的比率）×用途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后 可转让土地总面积/开发区用地总面×100%
6
5.
6. 7.
第一节 成本法概述
1.
成本法估价需要具备的条件 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本， 成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
2.
7
第一节 成本法概述
注意三个问题：
一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费 客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费
公共配套设施建设费 教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用
其他工程费 包括工程监理费、竣工验收费等
开发期间税费 如，绿化建设费、人防工程、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
如储油罐、地下油库等
41
第四节 重新购建价格的求取
（二）分部分项法
要点： 将建筑物分解为独立的构件或分部分项工程 测算独立的构件或分部分项工程的数量 调查估价时点时的独立的构件或分部分项工程单价 将数量乘单价后相加 再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利 息、销售税和开发利润）
第三节 成本法的基本公式
新开发的房地产一般不存在折旧，但应考虑下列
因素，作增价或减价调整
28
第三节 成本法的基本公式
新开发区宗地的估价
新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地 的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售 费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷
（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积 的比率）×用途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后 可转让土地总面积/开发区用地总面×100%
6
5.
6. 7.
第一节 成本法概述
1.
成本法估价需要具备的条件 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本， 成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
2.
7
第一节 成本法概述
注意三个问题：
一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费 客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费
公共配套设施建设费 教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用
其他工程费 包括工程监理费、竣工验收费等
开发期间税费 如，绿化建设费、人防工程、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
如储油罐、地下油库等
41
第四节 重新购建价格的求取
（二）分部分项法
要点： 将建筑物分解为独立的构件或分部分项工程 测算独立的构件或分部分项工程的数量 调查估价时点时的独立的构件或分部分项工程单价 将数量乘单价后相加 再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利 息、销售税和开发利润）
第八章成本法
• 资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念， 资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。 所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可 能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取 利息。
• 此外，从估价的角度来看，房地产开发商自有资 金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能 算作利润。
第八章成本法
建筑物折旧＝建筑物重新购置价格－建筑物市场价格
2．建筑物折旧的原因
（1）物质折旧
①自然经过的老化
②正常使用的磨损
③意外破坏的损毁
④延迟维修的损坏残存
（2）功能折旧
（3）经济折旧
第八章成本法
（1）物质折旧
• ①自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风 吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、 基础沉降等，
折旧
第八章成本法
第二节 建筑物的重新购建价格和折旧
一、建筑物的重新购建价格 二、建筑物的折旧
第八章成本法
一、建筑物的重新购建价格
1. 建筑物重新购建价格的概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时
点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得 的利润。在上述重新购建价格的概念中，重新取得可以 简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解 为重新生产。 （1）重新购建价格是估价时点的价格。 （2）重新购建价格是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地 的重新购建价格是估价时点状况下的价格。
第八章 成本法
第八章成本法
第八章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 建筑物的重新购建价格和折旧 第三节 成本法的操作步骤 第四节 成本法的应用举例
第八章成本法
• 此外，从估价的角度来看，房地产开发商自有资 金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能 算作利润。
第八章成本法
建筑物折旧＝建筑物重新购置价格－建筑物市场价格
2．建筑物折旧的原因
（1）物质折旧
①自然经过的老化
②正常使用的磨损
③意外破坏的损毁
④延迟维修的损坏残存
（2）功能折旧
（3）经济折旧
第八章成本法
（1）物质折旧
• ①自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风 吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、 基础沉降等，
折旧
第八章成本法
第二节 建筑物的重新购建价格和折旧
一、建筑物的重新购建价格 二、建筑物的折旧
第八章成本法
一、建筑物的重新购建价格
1. 建筑物重新购建价格的概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时
点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得 的利润。在上述重新购建价格的概念中，重新取得可以 简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解 为重新生产。 （1）重新购建价格是估价时点的价格。 （2）重新购建价格是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地 的重新购建价格是估价时点状况下的价格。
第八章 成本法
第八章成本法
第八章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 建筑物的重新购建价格和折旧 第三节 成本法的操作步骤 第四节 成本法的应用举例
第八章成本法
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
i=(1+r/m)m-1 (m为一年中的计息次数)
19
第二节 房地产价格构成
六、销售税费 销售税费，是指销售已经开发完成的房地产或者预售未
来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费 包括： ➢ 销售税金及附加——营业税、城市维护建设税和教育费
附加（简称“两税一费”） ➢ 其他销售税费——印花税、交易手续费等 ➢ 为便于实际估价中正常开发利润的调查估计，销售税
12
第二节 房地产价格构成
基础设施建设费 包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设 施的建设费 注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计 算
公共配套设施建设费
教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用
其他工程费
包括工程监理费、竣工验收费等
费一般不包括土地增值税、企业所得税
20
第二节 房地产价格构成
七、开发利润 开发利润是指房地产开发商的利润，而不是建筑承包商
的利润。 开发利润的估算： ✓ 开发利润是土地增值税、企业所得税税前的，简称税前
利润 ✓ 是平均利润，而不是个别开发商的实际利润或期望利
润 ✓ 开发利润=基数×利润率 （基数和利润率要匹配）
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
1
第一节 成本法概述
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其 金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时 点的重新购建价格之差。
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 7
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
8
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
房地产价值的表达式： 房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费 用+投资利息+销售税费+开发利润 房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售 费用+投资利息）/[1-（销售税费率+销售利润率）]
14பைடு நூலகம்
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
时点
17
第二节 房地产价格构成
计息方式： 单利 复利 利息计算本质上都是复利，采取单利方式
只是为了实际计算上的方便 单利利率（i1）和复利利率(i2)之间的关
系： i1=[(1+i2)n-1]/n (n表示计息期)
18
第二节 房地产价格构成
利率： 名义利率（r）与实际利率（i）的关系:
15
第二节 房地产价格构成
应计息项目： 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 计息周期： 计算周期是指计算利息的单位时间 可以是年、半年、季、月等，通常是年
16
第二节 房地产价格构成
计息期： 某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度 建设期的起点：一般是取得房地产开发用地的日期 建设期的终点：估价对象开发完成的日期，一般是估价
10
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本 □ 取得开发用地的三条途径：
11
第二节 房地产价格构成
二、开发成本 勘察设计和前期工程费
市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规 划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通 路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出 注意：场地平整费与土地取得成本的衔接 建筑安装工程费 包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装 工程费、装饰装修工程费等 附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化 等
本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求 取房地产的价值。
2
第一节 成本法概述
二、成本法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的
费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包
含开发建设的必要支出及应得利润）
3
第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象和条件
21
第二节 房地产价格构成
22
第二节 房地产价格构成
7. 适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适 用于建筑物过于老旧的房地产
5
第一节 成本法概述
成本法估价需要具备的条件 1. 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，
成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 2. 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
6
第一节 成本法概述
注意三个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本
实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费
客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费
二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整
三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
4
第一节 成本法概述
1. 很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地 产
2. 有独特设计、特殊建筑的房地产 3. 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 4. 房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损
害赔偿
5. 在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的 地区的房地产
6. 适用于可独立开发建设的整体房地产的价值
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 13
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
19
第二节 房地产价格构成
六、销售税费 销售税费，是指销售已经开发完成的房地产或者预售未
来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费 包括： ➢ 销售税金及附加——营业税、城市维护建设税和教育费
附加（简称“两税一费”） ➢ 其他销售税费——印花税、交易手续费等 ➢ 为便于实际估价中正常开发利润的调查估计，销售税
12
第二节 房地产价格构成
基础设施建设费 包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设 施的建设费 注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计 算
公共配套设施建设费
教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用
其他工程费
包括工程监理费、竣工验收费等
费一般不包括土地增值税、企业所得税
20
第二节 房地产价格构成
七、开发利润 开发利润是指房地产开发商的利润，而不是建筑承包商
的利润。 开发利润的估算： ✓ 开发利润是土地增值税、企业所得税税前的，简称税前
利润 ✓ 是平均利润，而不是个别开发商的实际利润或期望利
润 ✓ 开发利润=基数×利润率 （基数和利润率要匹配）
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
1
第一节 成本法概述
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其 金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时 点的重新购建价格之差。
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 7
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
8
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
房地产价值的表达式： 房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费 用+投资利息+销售税费+开发利润 房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售 费用+投资利息）/[1-（销售税费率+销售利润率）]
14பைடு நூலகம்
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
时点
17
第二节 房地产价格构成
计息方式： 单利 复利 利息计算本质上都是复利，采取单利方式
只是为了实际计算上的方便 单利利率（i1）和复利利率(i2)之间的关
系： i1=[(1+i2)n-1]/n (n表示计息期)
18
第二节 房地产价格构成
利率： 名义利率（r）与实际利率（i）的关系:
15
第二节 房地产价格构成
应计息项目： 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 计息周期： 计算周期是指计算利息的单位时间 可以是年、半年、季、月等，通常是年
16
第二节 房地产价格构成
计息期： 某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度 建设期的起点：一般是取得房地产开发用地的日期 建设期的终点：估价对象开发完成的日期，一般是估价
10
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本 □ 取得开发用地的三条途径：
11
第二节 房地产价格构成
二、开发成本 勘察设计和前期工程费
市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规 划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通 路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出 注意：场地平整费与土地取得成本的衔接 建筑安装工程费 包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装 工程费、装饰装修工程费等 附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化 等
本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求 取房地产的价值。
2
第一节 成本法概述
二、成本法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的
费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包
含开发建设的必要支出及应得利润）
3
第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象和条件
21
第二节 房地产价格构成
22
第二节 房地产价格构成
7. 适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适 用于建筑物过于老旧的房地产
5
第一节 成本法概述
成本法估价需要具备的条件 1. 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，
成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 2. 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
6
第一节 成本法概述
注意三个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本
实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费
客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费
二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整
三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
4
第一节 成本法概述
1. 很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地 产
2. 有独特设计、特殊建筑的房地产 3. 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 4. 房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损
害赔偿
5. 在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的 地区的房地产
6. 适用于可独立开发建设的整体房地产的价值
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 13
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等