国内外著名工业园区开发模式研究(世联)2011-157页

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工业园区国内外理论研究及实践

第二章工业园区理论及概念辨析第一节国内外工业园区理论研究和实践发展一、国外工业园区理论研究与实践发展（一）国外工业园区发展理论1．产业区及新产业区理论产业区理论是以马歇尔的新古典经济学产业集聚理论为基础的，马歇尔在《经济学原理》（1890）中将大量种类相似的中小企业在特定地区的集中现象，叫作“产业区”。

马歇尔探讨了产业集群的经济效益和动力机制，他强调通过企业在地理上的集中引起的外部性导致整个产业平均成本下降，他将产业区的集聚归结为企业追求外部经济规模，即企业层面的规模报酬不变，社会层面的规模报酬递增。

这种规模效应主要体现在市场、劳动力等方面。

在此基础上，马歇尔的最大贡献是重点强调了产业区内产业集群特性，发现了产业集群带来的“新鲜的产业空气”。

遗憾的是,以外部经济性为基础的产业区理论由于缺少严格的数理表达方法,而被主流的新古典经济学派所忽略,直到20世纪30年代末，胡佛将聚集经济分解为内部规模经济、地方化经济和城市化经济,产业区理论才再次引起学者们的注意,而此时美国“硅谷”、英国剑桥科学园、法国的索菲亚·安蒂波利斯科技城、加拿大的“北硅谷”、日本的筑波科学城等园区的成功也为产业区经济理论的发展提供了更为广阔的实验场地。

随着新技术革命的兴起，人类进入了20世纪70年代，在传统的工业化地区遭受世界经济危机打击出现衰退的时候，在意大利东北部经济却呈现增长势头。

这些地区企业以中小企业为主；产业结构以新兴手工业为主，具有较高的技术含量；企业之间由于互相信任使有稳定协作关系的网络十分发达。

由于这个地区有数量众多的工业小区，且每个都有与马歇尔产业区类似的特征，又由于这些地区为新兴产业区，故又被称为新产业区。

1977年,意大利社会学家Bagnasco首次对新产业区现象进行了研究,随后意大利另一学者Bacat-tini于1978年明确提出了新产业区的概念。

定义为:“新产业区是具有共同社会背景的人们和企业在一定自然地域上形成的社会地域生产综合体。

产业园区开发模式

产业园区开发模式产业园区开发模式提要：工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体产业园区开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

1•工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。

各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动方器。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。

2•主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

3•工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

国内外园区产业发展模式研究

一
、
园区产业发展模式分类
欧美等市场经济发达国家，场机制完善，市其产业集群
成长、化完全是一个市场过程，源于所有参与主体演根
园区产业发展模式概括起来有两种分类方法。
该模式的出现主要是因为产业起点比较低，凭借市单
场机制的作用很难创造出良好的条件，外市场经济另
划、惠的政策、善的管理、套的服务和优美的环优完配境，现项目、金、才、术的聚集效应和规模经济实资人技效益，而形成一个相对独立完整的产业和产业群。从它是一种新的发展模式，发展有利于资源整合，高其提
一
是根据外部影响因素可以分为：府主导型产政
为谋取生存与发展机遇的自主自发行为相互作用，是
２００９年４月第２２卷第ｌｏａｇｉＵｎｖｒｉｆＦｎｎｅａｄＥｏｏｃｏｒａｆＧｕｎｘｉｅｓｔｏｉａｃｃｎｍｉｓｙｎ
Ａｐ．０９ｒ２０Ｖ０．２Ｎ．１２ｏ２
国内外园区产业发展模式研究
胡贝，华金李
（湘潭大学商学院，湘潭４１０）湖南１１５［摘要］园区经济作为推动经济发展的一种重要模式，在我国经济发展中占有越来越重要的地位，并逐渐成为拉动地方经济发展的引擎和增长点。本文主要分析了国内外几种典型的园区产

工业园区开发与盈利模式研究报告

工业园区开发与盈利模式研究报告第一篇：工业园区开发与盈利模式研究报告工业园区开发与盈利模式研究报告一、工业园区开发模式（一）工业地产商开发模式简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。

而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。

（二）政府独立开发模式简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。

（三）综合开发模式简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

国内外工业园区的发展概况

国外工业园区的发展概况一、国外工业园区发展概况人类自诞生以来，经历了原始文明、农业文明和工业文明等不同的发展时期。

在人类社会不断进步的漫长历史中，人类通过生产活动与生活活动及自然环境发生物质和能量的交换，这些活动不断地改变着自然环境，并对全球环境系统产生不同程度的扰动。

特别是进入18世纪后，随着工业革命的不断推进，人类逐步建立了庞大的社会经济系统，作为工业集中地的工业园区也逐渐发展起来。

工业园区起源于二战后的西方发达国家。

在战后的经济复兴和城市重建过程中，人们更加注重依靠城市规划和区域规划理论来指导城市建设，强调城市功能的合理布局，特别是高速公路和先进运输设备的发展，使适度远离城市的工业园区得到了发展。

1、起步阶段(1950年代——l970年代)1950年代末，出口加工区在一些发展中国家和地区兴起，工业园区作为一种发展手段被广泛采用。

1959年爱尔兰兴建香农国际机场自由贸易区，贸易区既可进行转口贸易、储存，又可进行加工，区企业享受财政上的优惠政策，这种产业区形式的出现标志着出口加工区的正式诞生。

是亚洲最早兴办出口加工区的，而且在1965年制定了《出口加工区设置管理条例》，高雄、新竹、台中等分别建立了出口加工区，而且均业绩斐然，成为早期工业园区的典。

国、新加坡等国纷纷效仿，广泛通过工业园区(又称工业团地)的形式发展各类制造业。

随着欧美日等国产业结构的升级，一些劳动密集型和处于成熟期的技术密集型产业被逐渐转移到亚太地区的发展中国家，这进一步带动了这些国家的工业园区的建设，从而使一些发展中国家完成了向工业化国家的转型，成为新兴工业化国家。

2、转型阶段(1970年代——1980年代)到1970年代后期，随着能源危机和全球竞争局势的影响，以及高新技术产业的发展，大多数国家和地区迫切需要进行产业结构调整，因此，一些经过精心规划、环境优美、区位良好、以充分的绿色空间为特征的高新技术工业园区在城市郊区发展起来。

工业地产的开发模式及国外借鉴

3）上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进
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工业地产的开发模式及国外借鉴
3.2日本工业地产状况
n
据不完全统计，到目前为止，日本共建有
各类工业园区4591个。这些工业园区按兴办主
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工业地产的开发模式及国外借鉴
3.4 日本工业园区特点
n 1）日本的工业园区是一个先进技术与高层次产业的集聚区。在工业园区内落户的大多数是那些在本行业居于领先地位的企业，技术比较先进，产业层次比较高。
n 2）日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业园区面积都比较小（大多数为300亩左右），但土地的产出率相当高。
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工业地产的开发模式及国外借鉴
n 1.2.2 工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
2 我国工业地产的发展
n 2.1 我国工业地产的兴起 n 国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一
体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移； n 国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求； n 政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。

国内外园区开发的几种模式

国内外园区开发的几种模式我国各地区在进行产业园区开发时，借鉴了欧美、日本、韩国、台湾地区等建设的经验，并结合本地区的社会制度、文化制度、经济实力等现实条件，形成了多种符合我国国情、促进本地区发展的产业园区开发模式，这些开发模式可以归纳为三类：企业主导模式：不改变原行政管理体制，委托企业进行园区开发管理，如上海漕河泾、闵行和虹桥开发区。

这一开发模式适用于功能定位比较单一的小规模开发，但难于适应跨行政区划的综合开发要求。

政府主导模式：管委会兼具管理者与开发商的双重功能，两块牌子一套班子，如上海青浦工业园区、上海宝山工业园区。

这一开发模式具备集中统一、权威性高、规划性强、办事效率高的特点，在开发初期管理者的能动作用较大。

但也有缺乏灵活性和创造性、活力不够的缺点，容易导致机构膨胀，政企不分。

政企混合模式：管委会只负责行政管理事务，园区开发由独立的开发公司承担，如苏州工业园区，管委会负责制定规划和政策、提供公共服务，开发由中新合资开发公司承担。

这一开发模式既发挥了政府的作用，同时也发挥了市场的作用，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发，总体效果好。

但在政企关系协调上要求较高。

对比三类开发模式的优劣势，结合地区的经济实力、政治制度环境、市场发育程度、市场中介组织体系，以及集聚区的特点和开发要求，选择建立高效灵活、贴近市场的开发体制。

具体步骤为：在当地市政府领导下，由市政府部分领导成员组成产业园区领导小组，负责园区的纲领性、政策性工作。

在园区领导小组下，成立园区管委会，具体负责园区的各项工作，包括制定园区整体规划、落实开发政策、组建各部门、招商引资和日常管理等。

在集聚区领导小组之外，成立由关键政府部门领导、核心行业专家、关键驻商代表组成的顾问委员会，顾问委员会与集聚区领导小组共同对园区管委会的工作给予指导、建议。

园区管委会下设管理办公室、园区开发公司，引进现场办公政府部门，组建民事办公室。

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火炬高新区管委会政府
角色：
提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力角色：建造创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的窗口。
园区概况
成立时间 1996年底区位位于厦门湖里区火炬高科技园东侧占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡；
厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构
厦门地图火炬创业园
规模交通
湖里区紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港厦门国家留学生创业园 3.5公里。
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7
工业园区发展模式Leabharlann 本报告是严格保密的。8
工业园区发展模式
初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。
传统工业园区
生态工业园区高新技术科技园电子产业园 IT产业园创意产业园
功能定位高科技产业化的服务机构
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运营模式
厦门创业园盈利模式小结：
火炬高新区管委会：
1.资金流出： •向政府以较低价格取地 •投资兴建创业园 2.资金流入：享有租金收益
厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。
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工业园区综述
工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型
我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。
厦门市政府
厦门市政府：
1.支出： •提供无偿启动资金、 •税收优惠政策 •租金补贴 2.收入： •享有税收收益 •促进区域经济发展，提升区域影响力
火炬高新区管委会
租金投资1.8亿兴建
厦门留学生创业园
厦门创业园物管会
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运营模式
在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200 余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。
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整体框架
工业园区综述
工业园区研究
工业园区发展模式
工业园区升级转型
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工业园区综述
本报告是严格保密的。
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工业园区综述
工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型 1、工业园区源起
最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。
英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在
产业新城
产业形势园区特点
纺织、煤炭、钢铁、机械、高新技术为指导的第三产业和高化工等传统工业；端制造业；人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨无配套人才、技术、资金高度密集；
以多种产业形式形成产业集群；
人才、技术、资金高度密集；开发了创新的产业模式：工业旅游；配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；
1、国内外工业园区发展模式综合研究
2012-12-7
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[关键字]：工业园区、类型、发展模式、转型升级 [简介]：通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。 [适用范围]：研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究
衰退的内城地区。
2、工业园区定义工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企
业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环
境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。
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工业园区综述
工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型
中国工业园区发展历程
城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手
9
配套设施
配套生活休闲娱乐区域
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创意产业园案例——厦门留学生创业园
关键要点：
非盈利的科技产业化服务机构研发办公楼、厂房、综合楼
本报告是严格保密的。
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房市金碟·最有价值房产策划4000案
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