论不动产实物分割纠纷之裁判

论不动产实物分割纠纷之裁判

论不动产实物分割纠纷之裁判

摘要社会的规范化发展需要法律法规的有效制约，就近几年来不动产纠纷的实例而言，虽然《物权法》中已有制度来对其相应纠纷行为作出具有权威性的界定，但在相当大的程度上，现存制度的全面性依然无法很充分的与现实中纠纷的多样性相抗衡，因而存在其自身法律的漏洞。据此，现对相关不动产纠纷的裁判做初步的分析。

关键词不动产实物分割裁判

作者姓名：林享享，永康市人民法院书记员，主要从事法律实务工作。

中图分类号：D925文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）02-124-02

就目前的发展情况看，我国的“法律化社会”已经进入比较成熟的阶段，各种法律法规的颁布，有利于公民对自身权益的维护，也在相当大程度上稳固了社会的秩序。但从另一层面上讲，纠纷的多样性又增加了法律在实际应用中的难度，一些不法分子趁机钻法律漏洞来获取利益的案例还是屡屡发生，特别是在不动产的实物分割里，没有得到实质性解决的纠纷所占比例不小，说明其在制度的适用性上仍需进行深入的探讨。本文将理论联系实际，在对生活中具体的不动产纠纷案例进行深入分析的前提下，来探讨出其可行的裁决。

一、具体的案例的分析

案例一：王某与李某为夫妻关系，共有一间两居室的住房，现因性格不合提出离婚，并设立离婚协议：男方拥有带阳台一间房的房权，北面一间房间的房权归女方所有。而后，女方因拿到孩子的抚养权而要求毁约，并要求法院判决其整套房屋的所有权。经法院审理后，表明先前所设约定具有不合理性，其与一物一权的原则相违背，判决约定无效并使女方在拥有全部房权的基础上折价补偿男方10万元。

案例二：林某与陈某为生意合伙人，为了发展业务，合伙购买商业街A座楼用来办公。后来因林某因自身需要去外地从商，无法继续

在业务上进行合作而要求法院进行不动产分割。法院在了解事情原由后，出具民意调解书，确认了林某与陈某的所有权：将楼层分为南面、北面来平均分配。但是，在后来在办理变更登记的过程中碰到了各种困难。

据此可见，在实际的生活中，不动产共有的形式是多样的，包括在业务、婚姻与继承等方面均有涉及。而在相当程度上来讲，不动产实现形式的多样性又进一步体现在了不动产纠纷类型的纷杂上，使得共有制度在解决问题的过程中有权威性但缺乏灵活性。一方面，在共有物的处分上要求得到共有人的高支持率，与共有物自由流通的实质相违背，且在分配过程中的不合理因素，导致共有物不仅没有得到好的管理，也无法充分发挥其有益之处。另一方面，法律赋予公民在基础关系解体时拥有权益去请求法院的合理分割，通过对共有关系的合理摈弃，来最大限度维护公民自身的利益。而在分割的方式与内容上，大多存在着较大的偏差。例如，实物分割一般以原价、变价、折价的形式来对其进行分割，从而来实现所有共有人所得实物的部分，折价分割要求在分割后不动产归共有人中一人或者多人所有，而变价分割实质属于拍卖或转卖的性质，各共有人所得为利益分红。而这，就需要法院拿出公正态度的同时，充分的结合实例，作出最合理的裁决。上述实例只是在不动产纠纷中很常见的问题，具体的案例存在于生活中的边边角角，具体来说，不动产在分割时相较于动产更具难度。对于法院而言，不动产分割方式的合理运用才是裁决中的关键点。

二、分割方式的分析

（一）分割方式的发展

追溯分割法的起源，是在罗马法时期。那时已经出现了共有制度，体现在继承与生产上，以契约的形式表现出来，后人经过对其经验的总结，完善了遗产分割、普通共有物分割的诉讼，即法官在保证共有物品不会被削减的情况下，赋予实物被独有的权利。若非如此，法官也可在判决个别所有人的全部所有权的基础上对其他共有人出卖共

有物，然后按比例分配的补偿。此制度开辟了分割制度的先例，为后来大陆法系的建立奠定了良好的基础。在此制度的推动下，德国的分割制度在《民法典》里得到进一步改善，其第752条确保了实物分割

的法律意义，但是第753条则对分割进行划分，对以转卖或者拍卖方式而开展的资金分割进行高度的赞同。据德国民法一贯的见解，在实际的案例纠纷中，不动产的实质在原则上是不可分的，只能对变价后的资金按比例来分配。其他国家在此基础上也认识到了共有财产在进行实物分割时的种种弊端，因此，变价分割在不动产分割中作为一种重要的方式而流传至今。而纵观丹麦制度分割的发展，就可以发现其不同之处，即协议无法达成时，可以忽略分割时的诉讼程序，直接通过拍卖来实现不动产的分割。根据1992年的荷兰《民法典》第185条文的规定，使得公民分割方式与方法、法官的裁决在实物分割中得到了更大的弹性空间，而法官裁决的本质就是度量好个人利益与公共利益之间的各类矛盾点并使之最小化。我国在此基础上也对民法有了进一步的发展，苏永钦教授对各国的主要分割模式进行经验性总结：罗马法模式，明定原物分割，特殊情况允许变价分割；德国模式，明定变价分割原则，也允许原物分割共存；丹麦模式，明定单纯性的变价分割；荷兰模式，提供法官最大裁决的弹性与自由度。

（二）分割方式的选择

几种模式实质上都是对客观公平的推崇，以不定产的共有人合理获取其应得的实物部分为最终目的。假使需要对四种模式进行总体上的优劣评价，其考量应从以下几点着手：不定产共有人的意志程度，显然案例中均无体现；共有分割对个体价值的实现有无作用，当共有物的价值、用途受限制时实物分割的开展必然受限。如公共楼梯、公共排水渠、公共院景等，对于物体本身来说并不是一定不能被划分，而是在使用目的的限制下无法被分割。就当代经济法学来看，一方面，制度本身无法判断分割方式的优劣与否，而从另一方面而言，裁判分割的立法改变时，共有人的意愿会相应转变。因此，立法政策的判断，包含了多个因素的权重，四种模式的规范使用必须要在对多种因素进行了深入总结的大前提下。从经济效率的角度来看，不动产所蕴含的人文精神使不动产不能以市场价格来衡量，所以在裁决中具有较大难度。因此，民法在原则上虽然达不到绝对的公平，但应尽量满足多人意愿，确保财产分割的自由度。（三）分割途径的选择在实际的生活中，公民的维权意识使得民事案例增多。一些法官