不动产登记与房屋交易管理
浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响 张建锋
浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响张建锋摘要：不动产登记制度有助于构建公平的房地产市场环境，对于规范我国房地产市场的运行，稳定房地产市场价格等方面有着重要意义，尽快地确立实施不动产登记制度，将更好的促进我国房地产市场更加安全有序稳定的发展。
关键词：不动产登记制度；房地产市场；影响1不动产登记制度的解读1.1不动产和不动产登记的解读从法律的角度上来讲，不动产涵盖的范围包括土地和土地的永久性建筑，同时不动产也包含了这类财产所衍生的权利，不动产是财产的另一种表现形式，也是法律制度所要重点关注的对象。
不动产登记是指在法律规定的范围内，当事人向国家机关申请进行物权登记，将物权变动的事实以法律文书的形式进行记载，从广义的角度上来讲，不动产登记的内容包括权利来源、财产时间、变化状况、房地产的面积、房产的结构用途及房产价值等，从狭义的角度上来讲，不动产登记是指将土地包括土地上的建筑所所有权进行书面登记。
1.2不动产登记制度的问题不动产登记制度存在的问题体现在两个方面：首先不动产登记制度的职能不明确，从而职能上来讲，不动产登记的职能包含三种，即确权职能、公示职能和管理职能，不动产确权智能是指将不动产登记将不确定的产权职能进行确定化，将不动产的产权纳入到法律的保护权利之内；不动产的公示职能是指将不动产变动的事实进行社会公示，通过法律文件的形式将不动产的变动进行法律明确，维护不动产交易的安全性；不动产登记的管理职能是指其具有国家管理的职能，通过不动产登记为国家进行产籍的管理和审查监督提供便利。
但是在实际的实施应用中，不动产登记职能存在着较多问题。
2不动产登记制度的意义与目标2.1不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度可以保证各类不动产物权归属和内容明晰，保障不动产权利人合法财产权，减少经济欺骗行为，避免人民财产损失。
通过不动产统一登记，可以取得通过国家机关登记的的证书，以确认其物权状态，保障不动产的真实性，有利于保障不动产交易安全。
不动产统一登记背景下原房产档案的归属
不动产统一登记背景下原房产档案的归属作者：黎晓春来源：《中国房地产·综合版》2016年第09期当前，随着我国不动产统一登记工作的逐步开展，原房屋交易、确权和登记一体化的工作模式逐渐发生了变化，最明显的就是将房屋交易、确权与登记分离开，并将相应的职责分别落在不同的部门。
在中央编办下发的《关于整合不动产登记职责的通知》中明确规定，住房和城乡建设部负责房屋交易和产权管理，国土资源部负责不动产登记。
随着房屋交易、产权管理与不动产登记工作的分离，随之带来的是两者在工作上的衔接问题，而在衔接过程中，房产档案则成了联系两者的关键因素。
因为无论是房产交易与产权管理，还是不动产登记，都离不开原房产档案的支持。
无论是在房屋交易与登记一体化模式下形成的历史档案，还是在交易与登记分离后形成的交易档案与登记档案，在今后的工作中都可能被多个部门使用。
而当前，在已有的关于房屋交易、产权管理与不动产登记工作的文件中，对房产档案的归属及使用的相应规定是较为模糊的，还不够明细。
如在国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中，指出房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易部门管理。
由于在以往房屋交易与登记一体化背景下，历史形成的房屋交易与登记资料是作为一个整体存放在原房产管理部门的，如果进行档案的拆分，将房屋交易与登记资料分由两个部门管理，不但会破坏档案的完整性，还会花费大量的人力与物力，一些年代久远的档案也很容易在拆分中损坏，同时，如何鉴别原档案中哪些属于房屋交易资料，哪些属于房屋登记资料也是一大难题。
显而易见，拆分原历史档案，将交易资料与登记资料分别交予两个部门进行管理是不可取的。
那么，在原档案的归属上就存在着房产档案由原部门留存管理与移交不动产部门两种方案可供选择。
笔者认为，将原房产档案由原房产档案管理部门进行管理的做法更为科学合理。
一、原房产档案留存在原房产档案管理部门成本更低随着不动产统一登记工作的推进，在房产档案的使用上，无论是中央还是地方都明确了房产档案的共用机制。
房屋交易与产权管理工作导则
房屋交易与产权管理工作导则第一章总则1．1为规范房屋交易与产权管理，方便群众办事，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，制定本工作导则。
1．2本工作导则适用于直辖市、设区城市、县(市)房产管理部门负责的房屋交易与产权管理工作。
1．3房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理，具体包括：(一)楼盘表管理；(二)新建商品房销售管理，包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等；(三)存量房转让管理，包含购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存量房交易资金监管等；(四)房屋抵押管理；(五)房屋租赁管理；(六)房屋面积管理；(七)房屋交易与产权档案管理；(八)房屋交易与产权管理信息平台建设；(九)房屋交易与产权服务窗口建设；(十)政策性住房产权与上市交易管理；(十一)其他房屋交易与产权管理工作。
1．4房屋交易与产权管理业务之间应有效关联，并与不动产登记等相关部门业务有序衔接，通过信息化技术实现相关信息实时共享，对于能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。
第二章楼盘表管理2．1各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一编码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。
2．2楼盘表应记载以下信息：(一)房屋物理状态信息，包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等；(二)交易与权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等；(三)其他应记载的信息，包括业务数据、统计数据以及发布数据等。
房屋物理状态信息可通过房产预(实)测绘等获取，房屋交易与权利状况信息及其它应记载的信息应通过各项交易业务获取并实时更新。
2．3新建商品房实行预售的，应在办理商品房预售许可前完成楼盘表建立；新建商品房实行现售的，应在办理商品房销售备案前完成楼盘表建立；存量房未建立楼盘表的，应补建楼盘表。
浅谈房屋交易和产权管理的法律制度保障
屋交 易管 理与不 动产 登记 的有 序衔接 ，同时
管理的机构 进行统一 规划 ，对其地 位进行 明确 ，
保持其事业 单位的性质 ，同时将其 纳入财政管 理
范畴 ， 尤其是工作人 员的工资要 由财政提供保障 。 以为过去 房屋交易管 理中心一直 是自收 自支 ，但 按照要求 下调 、取消 各项收费后 ，其资金来 源被
方的住房建 设和城乡建 设部就在有 关部门Ａ ｇ ￣ １ ３ 署 和配合下进 行着房屋交 易和产权管 理工作 ，但 是 由于缺乏统一 的指导 在机 构设置 上各地做法 不
一
致 。 因此 应 当 通 过 法 律 制 度 对 房 屋 交 易 和 产 权
展和 落实 ，需要 工作 人员 转变 观念 ，实 现房
切断将难 以保证工资 的下发 ，这样 反过来也 会影 响工作 人员的工作积 极性和人 员稳定性 ，例如在
一
些 地 方 的 改 革 中 ， 已 经 出 现 了 一 些 房 屋 交 记职 责 整 合的 改 革促 进 下 ，房 屋 交 易和 产权 管 理工 作 也迎 来新 的 形势 ，无 论 是 职 责划 分 、交 易管理 与 登记 的 衔接 等 工作 都
关于加强当前房屋交易与产权管理工作的通知
预售 （ 现售 ） 和 存量房交 易资金 监管，房产 中介 管理
等。房屋产 权管理 主要包括 ： 房屋 （ 商品房 、存量房 ） 买卖合 同纠纷调处 ，房产档案管 理和信 皂化建 设，个 人住 房信 息系统建设 ，协 同开展 房屋登记等工作。 二 、着重 加 强几个方 面重 点 工作 （ 一 ）完善 房产测 绘管理 制度。加快 修订 完善房
构和测绘 专业技 术人员信用管理制度 ，对于存在 严重
、
明确 主 要工作 职 责和 内容
质量 问题或 弄虚作假 的，要 列入从业 限制名单，并依 照有关规定予以处理 。 （ 二） 规 范商 品房 预售许可管理 。各地 要强 化商 品房预售方案管理 ， 预售方案应 当载明项 目 基 本 隋况、
预售套数和空间位置 、面积预测绘及分摊 情况 、公共
根据省编委有关文件 精神 ，省住房城 乡建设部门 在整合不动产登记职责后，主要职责有 ： 负责 制定房
屋交易政 策、规章制度并 监督执行，指导监督 房屋产 权管理 ，调处 合同纠纷，协 同调 处权 属纠纷等工作 ；
协 同省国土资源部 门指导房屋登记 工作 ； 负责建设个
新建商品房买卖 、存量房转 让、房屋租赁等示范合 同
文 本，国家和省 已经制定示范合同文 本 的，按 照示范 合 同文本 执行。各地要 按照建设部 《 关于建 立全 国房
地 产 交易信 息 日 报 制度 的通知 》（ 建房 ［ ２ ０ １ ５ ］ ５ ５ 号）
房屋交 易 （ 商品房销售 、房屋转 让 ） 、房屋登记建筑面
产权管理职责按照 当地政府 规定执行，有关职 责应 当
满足 国家和省住房城 乡建设部门行使规定职责 开展相 关工作的需要。 房屋交易管理 主要包括： 房产测绘（ 预测绘 ） 管理 ， 新建商品房预售 许可，新建 商品房买卖 、存量房转 让、
不动产管理
不动产管理随着城市化进程的不断推进，城市不动产的数量和种类也不断增长，不动产管理的重要性和复杂性也日益突显。
不动产管理是指对土地和房屋等不动产的维护、开发、利用、保障和管理。
不动产管理是城市管理的重要组成部分，是城市发展和整体规划的重要环节。
一、不动产管理的意义不动产管理的意义在于：1. 促进城市规划和管理的协调发展。
规划是城市管理的核心，而不动产管理是城市规划和管理的重要保证。
通过不动产管理，可以有效地促进城市规划和管理的协调发展，提高城市生活质量和管理水平。
2. 保障公共利益和社会安全。
不动产管理是城市公共利益和社会安全的重要手段，可以保障城市的道路交通安全、环境卫生和城市基础设施的完好，维护社会正常秩序和稳定。
3. 促进房地产市场的健康发展。
不动产管理可以促进房地产市场的健康发展，保证市场公平竞争和规范秩序，防止不良竞争和经济乱象，维护消费者的合法权益。
二、不动产管理的内容和方法不动产管理的具体内容和方法包括：1. 不动产登记管理。
不动产登记是指对不动产的权益利益进行登记和管理。
通过不动产登记管理，可以防止土地和房屋的重复占用和利用，保证不动产的权益利益的合法性和有效性，促进土地资源的优化配置和合理利用。
2. 不动产交易管理。
不动产交易是指对土地和房屋的买卖和转让等交易行为进行管理。
通过不动产交易管理，可以保障交易合法性和有效性，规范交易秩序和流程，维护市场公平竞争和消费者权益。
3. 土地资源管理。
土地资源是城市发展和经济建设的基础，通过土地资源管理，可以促进土地资源的优化配置和合理利用，保障土地资源的可持续利用和管理，推动城市的持续发展和城市人口的合理增长。
4. 建筑物管理。
建筑物是城市的重要组成部分，通过建筑物管理，可以保障建筑物的安全和质量，促进建筑物的节能和环保，提高城市的安全性和生活质量。
5. 城市基础设施管理。
城市基础设施是城市正常运转的基础，通过城市基础设施管理，可以保障城市基础设施的安全和质量，提高城市的道路交通和环境卫生水平，促进城市的经济发展和社会和谐。
论我国不动产登记制度
论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。
本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。
它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。
只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。
此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。
当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。
通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。
在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。
利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。
同时，也有利于社会信用体系建设。
让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。
最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。
但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。
此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。
最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。
方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
不动产登记存在的问题及对策探讨
不动产登记存在的问题及对策探讨摘要：本文研究的主要目的是为了提升我国不动产登记工作的质量，不动产登记工作对于我国的建设发展有着很重要的影响。
此次研究选用的是文献研究法，通过对相应文献的查找，为文章的分析提供一些理论基础。
通过文章的分析得知，目前我国不动产登记工作中存在管理制度不完善、法律法规不健全、登记技术缺乏统一性以及登记档案移交工作不到位等问题。
针对于这些问题，本文提出了相应的对策，对我国不动产登记工作具有重要的现实意义。
关键词：不动产登记；问题；对策随着我国不动产管理工作的不断深入，不动产登记工作变得越来越重要，这项工作直接关系着公民的切身利益。
目前，我国不动产登记工作中仍然存在许多细节管理问题，如何通过相应的措施来解决这些问题，是推动我国不动产管理工作顺利进行的重要环节。
基于此，本文将对此展开积极研究和探讨，并通过一些管理建议来提升我国不动产登记工作的质量，从而促进我国不动产管理工作的有效开展和顺利落实。
一、不动产登记存在的问题（一）管理制度存在缺陷不动产登记管理制度不完善是在其工作中存在的一个重要问题，首先在区分地的登记上没有形成统一的规范，如对地下土地使用权的登记没有进行明确的区分，按照地上土地权登记又会存在依据不足的问题。
其次对变更登记申报资料的审查工作制度存在漏洞，没有明确规定是做实质审查还是做形式审查，同时这其中又会涉及到土地转让问题，这种制度缺陷就会导致登记机关面临着很大的工作风险。
而且，合并、更名等变更登记工作也缺乏充足的制度依据，如变更登记是根据主管部门文件进行，还是根据工商部门的执照信息进行没有一个明确的规定，这些问题都是在土地登记的实际工作中经常会遇到的。
另外，公信力不足也是目前我国不动产登记制度中存在的一个明显问题，对于不动产交易而言，登记制度的公信力是有着举足轻重的作用的，因此这方面的缺陷会对我国不动产统一登记工作产生严重的影响。
首先，在我国不动产的法律制度中缺少推定权利正当性制度。
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不动产登记与房屋交易管理
发表时间：2017-08-21T10:54:50.667Z 来源：《基层建设》2017年第11期作者：梁思艳
[导读] 我们通过此文简单分析一下不动产登记与房屋交易管理问题与对策探索，促进整个行业的良性发展。
身份证号码：45072219790223xxxx
摘要：随着我国经济的迅猛发展，城市规划，房屋建设进程不断加快，相关法律法规也在进一步完善，随着《不动产登记暂行条例》的出台，可以说聚焦了很有人的目光。
高热度，高争议，不动产登记与房屋交易产权管理面临很大的挑战，因为我国地域比较辽阔，各地的工作人员执行能力也略有不同，如何有效整合不动产登记与房屋交易管理，我们通过此文简单分析一下不动产登记与房屋交易管理问题与对策探索，促进整个行业的良性发展。
关键词：不动产登记房屋交易管理；数据档案管理建设
一、不动产登记与房屋交易管理的必要关联
不动产登记与房屋交易管理是国家有关部门对房屋的权利人以及厉害关系人对房屋的基本权利的不同阶段进行等级或者管理的相关行为，两者的关系密不可分。
据考察发现，我国的不动产登记局大致都是当地国土部门进行管理，不动产登记中心的形式主要有以下三种模式。
一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土两家的直管，以原有架构齐全的房屋登记中心为基础，归并涉及不动产登记的其他机构。
二是在国土局下设不动产登记中心，但只是设立发证平台，涉及各机构的登记与管理模式不变，只是通过信息数据归集到不动产登记中心，实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。
此种模式属于过渡模式，保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行，以及对突发状况的应对措施，各种方法及策略，在转型期平稳过渡，待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。
三是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。
此种模式难度大，涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。
二、不动产登记与房屋交易数据档案管理建设规范性管理必然性
1.建立资源数据共享的重要性
现如今不动产登记与房屋交易产权管理知识更新的频率不断加快，要求从业人员在工作中要继续接受新的教育，学习新的理论，知识，技术，新的方法。
传统的单一的工作方式在当今社会已然不够用，所以随着科技的迅猛发展，我们工作的媒介也有了更广阔的天地，我们把文字，图像等等的元素融合在一起，将传统工作形式与新的工作模式相结合，相互补充也相互渗透，更好的提高工作效率。
建立数据共享实时互通机制并非简单之事，不仅需要“谋篇布局”的思维，更需要时刻关心社会动态，把新的知识，新的思想理念不断融合在建立数据共享实时互通机制建设中。
建立数据共享实时互通机制建设是指将不动产登记与房屋交易管理的信息资料根据不断变化的因素,制定相应的统计方法,做到资料档案的合理化运用。
但是在之前的数据整合整理工作中通常由于组建升格等多种因素，对教学档案管理建设与管理的重视程度不够，管理的不规范，使教学工作受阻，只有进行不懈的改善，才能从根本上解决这一问题。
新的规章制度也要求下不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息能垒，依法实现信息实时互通共享机制，促进整个行业工作的良性发展。
2.资源数据共享的要求，数据档案管理建设的内容
不动产登记与房屋交易管理建设是一个国家基础水平的重要构成，不动产登记与房屋交易管理建设要求不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享，而且要求信息在一定年限内安全，有效，合理的保存，不动产登记与房屋交易档案管理建设完整性管理成熟与否是至关重要，其次质量监管在不动产登记与房屋交易档案管理建设完整性管理中也举足轻重。
如何让不动产登记与房屋交易数据档案规范化建设，所以对不动产登记与房屋交易数据档案管理建设完整性管理研究就有很大的必要性，通过对已知不合格数据管理的质量进行研究及分析，简单提出几点相应的解决措施。
不动产登记与房屋交易数据档案管理建设出现的原因是多方面的：工作人员本身素质过低，技术存在问题，质量监管体系不完备，无法按照要求规范性实施；制度管理不到位，这是造成问题的一个重要因素，很多地方单位的自身特点使得数据整合、管理上很难形成一定的规范性，也很难形成合理的管理制度，使得不动产登记与房屋交易数据档案管理建设难度大大加深;人员不够确定，在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设上，很多人都是兼管，他们本身没有强硬的专业基础，另一方面，由于单位等等一些基本工作的开展，使得他们的工作稳定性也非常差，这就对不动产登记与房屋交易数据档案规范性管理建设增加了难度。
通过对以上几个方面的分析，可以有效地找出不动产登记与房屋交易数据档案管理建设的不足之处，针对于这些地方可以加以防范，避免在以后的工作中中造成错误。
不动产登记与房屋交易数据的完整性管理主要要求，提高各个主管单位在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设上的重视程度，统一规范性管理，明确数据档案在工作中参考作用学以及评估上的重要作用。
管理实施的完整化要求各个环节都紧密结合，整个过程也是一个实现调节机制平衡的过程，预防在不动产登记与房屋交易数据档案管理建设中存在的问题，存在的升格需求，保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行，以及对突发状况的应对措施，各种方法及策略。
规范性管理要求明确作用，确定各种信息整合安放位置，运用方面的协调，同时还要有有关部门的监督，信息技术技术专员给予指导与帮助。
因此，在以不动产登记与房屋交易管理数据档案管理建设中，我们应该安排好各个环节的衔接，保证各环节的质量，进行规范性管理，以及有效应对措施的完善。
3.档案电子数据的管理与利用
不动产登记与房屋交易管理数据档案管理建设完整性管理要想做到全面完善，就要从各个角度对教学档案管理进行监测，制定合理科学的管理体系。
技术从开始的筹备到最后投入使用，合理分工，建立质量责任制度，明确每个从事质量检测管理人员的职责和权限，把责任落实到每一个人；建立互相监督体制，使相互关联的体系之间相互监管，协同对整个工序进行控制;组织一些具有良好管理能力的管理者针对档案管理中出现的一些问题，找出原因，进行分析整理，使管理系统更完善也更合理。
提高工作人员素质，与信息技术有效结合，将驱动系统运用其中，驱动系统是指在及其操作中，可以让每个数据都紧密联系，使其保证一定的频率以及一致的操作模式。
传随着科技化智能化的不断提高，出现了更为简洁而且高效的驱动系统，将其融合在整个不动产登记与房屋交易管理数据档案管理中，可以更加有效的促进教学档案管理的规范性。
提高服务质量，不动产登记与房屋交易管理建设是指将不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享，将信息资料根据不断变化的因素,制定相应的统计方法,做到资料档案的合理化运用。
一个合理的
数据档案管理建设，是需要投入很大的精力的，它是一个复杂的综合过程,对不动产登记与房屋交易管理建设要求不动产登记信息（含空间信息）、限制信息与房屋交易管理机构楼盘信息、交易信息实现互享建设与规范性管理各个阶段的质量管理内容、方法、出现的问题及措施、管理各方主体的职责都必须有明确的说明与要求，日常维护以及定期检查是非常重要的，以人的工作质量来促进整个数据教学档案管理建设质量,提高工作效率的核心理念。
质量检查人员和日常监管人员应该树立正确的价值观，努力提供高质量高效率的数据档案管理建设与管理的规范性完整性管理体系，争取促进整个行业工作的良性发展，实现多赢。
参考文献
[1]冯姝妹.不动产登记暂行条例初探[J].中瑞地产报,2015.(9)：6.
[2]赵严生.不动产登记与房屋交易管理探索与思考[J].内蒙古师范大学学报(经济学版),2014,17(9).。