0Hsnya《重庆时代广场营销建议书》(DOC 32)
重庆某项目营销策划建议书
重庆某项目营销策划建议书一、项目背景重庆作为中国内陆城市的经济中心，近年来经济飞速发展，吸引了大量的投资与企业进驻。
某项目作为重庆市的重点项目之一，具备了良好的发展前景和市场潜力。
因此，在项目正式启动前，我们需要制定一份全面的营销策划建议书，以确保项目的顺利推进和商业成功。
二、目标市场分析1. 地理区域重庆市具有广阔的市场潜力，我们的项目主要面向本地市场和周边地区。
2. 目标消费群体根据市场调研，我们的目标消费群体主要包括年轻的职业人士、大学生、家庭主妇以及中产阶级家庭。
3. 竞争分析我们的项目将面临激烈的竞争，因此需要进行深入分析竞争对手的优势、劣势以及市场份额。
在竞争分析的基础上，我们需要制定出差异化的营销策略，以获得竞争优势。
三、营销策略1. 品牌定位通过市场调研，我们将制定适合项目的品牌定位，并确保品牌的一致性和价值观的准确传达。
品牌定位不仅仅是标识和口号，更是产品或服务在消费者心目中的印象。
2. 产品定价策略根据竞争分析和目标消费群体的需求，我们将制定合理的产品定价策略。
既要考虑市场的竞争情况，又要确保产品的质量和服务的价值。
3. 渠道策略我们将综合利用线下和线上渠道，通过与合作伙伴合作、线下推广和线上平台推广等方式，扩大项目的曝光度和影响力。
同时，我们也将重视线下渠道的培训和激励，以提高销售团队的专业素质和销售能力。
4. 市场推广策略为了扩大市场份额和增加品牌知名度，我们将采用综合的市场推广策略。
包括但不限于传统的广告、赞助活动、社交媒体推广、口碑营销等方式。
同时，我们也将注重数据分析和市场反馈，以不断调整和优化市场推广策略。
四、预算计划在制定营销策划建议书时，我们需要制定详细的预算计划，确保资金的合理分配和利用。
预算计划应包括市场推广费用、渠道费用、销售费用等方面的花费，并根据项目的不同阶段制定相应的预算。
五、评估与控制在项目实施过程中，我们将定期进行评估和控制，以确保营销策略的有效性和项目的顺利推进。
时代广场商铺推广方案
看盘感受
商铺投资者 年龄：35岁
性别：男
职业：正经营的个体商户
听说时代广场商铺销售挺火的，所以也来看看。 一到现场就被眼前的一切所吸引了，因为那里的销售气氛非常浓烈。 远看，是红艳艳的拱门、路旗和铺天盖地的气球； 近前，是被吸引的人群和宣传展板。 那些投资分析，真的很实在,我能对比者看出我的投资其收益有多少。 而更重要的是，我看到了样板铺，许多人都在看。 我能想象到将来我的商铺该是怎样的经营景象……
龙岗报
新闻报道、30``广告片、电视台每周定期专题追踪报道 “横岗人的家居”作大推广，告之横岗有规模性的家居广场 以“横岗人的购物城”作大推广，告之横岗有了购物广场
买断龙岗新闻频段和插播频段，作定期播放
第三阶段：全面沸腾
前提
招商工作已过展到一定程度，时代广场渐被市场认可， 关注度加大
媒体执行 公关活动
1、每周一款硬性广告，5-8款，主诉求：商铺为投资 者带来高额回报。及商铺的安全性、管理体制的 严谨化。次诉求：项目的优势，增强投资者的信心。
2、其它媒介的跟进：电台、DM
1、组织群众性参与度较高的活动，搞活商场气氛。聚集 商场人气。
2、活动内容：时装秀、现场游戏、现场购物抽奖等具有 鼓动性的活动。
拱门一座，氢气球数量4个 拱门高6m，跨15m
现场包装
样板铺
时代广场
目的
横岗中心
深惠路
打破商铺销售常规，以样板铺形成销售特色。 吸引周边商铺的现场客户 设立商铺销售分部，扩大销售点。
数量2 间 装修到位
现场包装
时代广场
周边
周边商铺
深惠 路
围墙包装 夜间亮灯 条幅路旗
形成右侧的宣传综合点，衬托整个商铺的销售气氛。 营造即将热烈经营的景象，为1-2层的销售服务。 吸引和稳定大品牌商关注，促成合作的更为明确化。
时代广场开业活动策划方案
时代广场开业活动策划方案一、活动背景和目的时代广场是一座位于中心商业区的大型综合性商场，占地面积广阔，拥有众多知名品牌商家入驻。
为了成功开启时代广场的商业运营，需要一个宣传推广的重大活动。
此次开业活动的目的在于吸引大量顾客，提高品牌知名度，并通过活动的成功推广，吸引更多商家入驻，实现商场整体销售目标。
二、活动主题和口号主题：时尚闪耀，魅力时代口号：潮流风向，热爱世代三、活动时间和地点活动时间：计划活动为期一个星期，具体日期为2022年X月X日至2022年X月X日活动地点：时代广场四、活动目标1. 吸引大量顾客参与，提升商场客流量。
2. 提高品牌知名度，增加顾客忠诚度。
3. 吸引更多商家入驻，增加商场租赁率。
4. 实现商场整体销售目标。
五、活动策划和方案1. 开业前宣传：- 建立活动官方网站及微博、微信公众号，发布活动信息，吸引关注。
- 运用社交媒体平台进行线上推广，与时下年轻人流行的KOL（Key Opinion Leader）合作，进行线下宣传。
2. 开幕仪式：- 办理热闹而庄重的开幕仪式，邀请当地政府领导、商业界知名人士、媒体代表等各界人士到场。
- 让顶级明星担任活动主持人，为活动增添明星光环。
- 选取时尚和时代完美结合的音乐表演，展现出活力四溢的氛围。
3. 优惠活动：- 推出特别的开业优惠，吸引大量顾客。
例如，购物满一定金额即可获得折扣或赠品。
- 针对不同人群设定特别优惠活动，如学生、老年人、家庭等。
- 与品牌商家合作，推出独家合作款式，增加消费者对商场的好奇心和购买欲望。
4. 体验活动：- 安排时尚秀、彩妆教学、美容咨询等多种消费者体验活动，提供消费者与品牌的互动机会。
- 设置时尚讲座，邀请时尚博主、设计师、模特等行业内人士，分享他们在时尚界的经验和见解。
5. 互动活动：- 设立无人机拍照区，顾客可以使用指定应用程序扫描二维码，即可拍摄到高清照片，并分享到社交媒体上。
- 在商场内设置打卡活动，为参与者提供奖励，鼓励分享和扩散活动信息。
创世纪时代广场营销策划报告(doc 29)
创世纪时代广场营销策划报告第一篇市调分析在新的历史条件下, 城市经济发展越来越受关注, 作为江南重镇之一的贵阳, 在经济一体化的过程中, 经济发展前景日趋明朗。
一个城市的经济发展、地理条件、市政规划、政策倾向及其人们的消费心理都在很大程度上影响着房地产的开发与发展。
城市的发展趋向和潜在的经济增长因素能否更大地刺激房地产市场的需求, 以及在政府的规划当中,能否给项目所处的区块物业的升值带来广阔的前景, 将对项目前期规划及未来销售和后期管理、商业运作产生直接的影响。
鉴于此, 我们对贵阳经济发展和规划进行深入的探索,以期能够把握该区将来房地产的发展趋势和整个商业带的运作。
第一章贵阳城市发展规划分析1.1贵阳概况贵阳,旧称贵阳坊,同治三(1864年)改称为贵阳镇,1949年改为贵阳区,1956年改为县级镇,1979年改为县级市,1983上7月升格为省辖市,同年10月,在原境内成立"月湖区", 为其中心城区。
贵阳地处东经116°41'至l17°30'、北纬27°35'至28°40'之间, 总面积3554平方公里。
全省五大水系之一的信江贯穿东西, 岸南龙头山上自古有一片樟树林,每当晴空万里, 群鹰在樟树林上空展翅翱翔尽情盘旋, 信江深潭激流则回旋于龙头山下。
辖区属南岭准地槽边缘的信江凹隔带, 地势南北高, 中间低, 东西长约50公里, 呈带状分布, 320、206国道和浙赣线、皖赣线、鹰厦线三条铁路线把离市区18公里的贵溪市和离市区25公里的余江县连成一个整体。
全市目前人口近105万, 其中非农业人口占26.8%, 农业人口占73.2%；男性占52.8%, 女性占47.2%；在职职工约占全市人口的9.7%, 其中女性占37.9%。
目前城区人口约20万,其中外来人口占28%左右, 而由本地外出经商者亦接近28%,从而在数量上形成对等贸易, 展现了贵阳作为一个放射性城市的特性, 其居民的经商投资意识也由此可见端倪。
万科时代广场营销策划方案
万科时代广场营销策划方案第一部分：市场分析一、行业概述随着中国城市化进程的加快以及人们生活水平和消费观念的改变，商业地产行业迅速发展。
商业广场作为城市中心的核心商业区域，受到人们的青睐。
然而，随着商业广场数量的增加和竞争的加剧，如何吸引和保留消费者成为商业广场运营的重点。
二、竞争环境分析目前，该地区存在着多个商业广场，如中央广场、百盛广场等，这些商业广场都在争夺相同的目标消费群体。
与此同时，电子商务的快速发展也对线下实体商业广场提出了新的挑战。
在这样的竞争环境下，万科时代广场需要找到自身的差异化优势，以吸引消费者。
三、目标市场分析万科时代广场的目标市场主要是35-45岁的中产阶级人群，他们是城市中心区域的主要购买力。
此外，广场还面向年轻人群，他们注重时尚、多元化的消费体验。
四、SWOT分析（1）优势：地理位置优越，位于城市中心，交通便利；广场内商户众多，品牌力强大；配套设施完善，提供全方位消费体验。
（2）劣势：同类竞争对手众多，品牌认知度相对较低；缺乏独特的消费体验和吸引力。
（3）机会：随着城市化进程的加快，人们对便捷、多样化的购物方式的需求日益增长；发展线上线下互动的营销策略，吸引更多消费者。
（4）威胁：电子商务的兴起给线下商业广场带来了竞争压力；消费者购买决策的变革，如品牌忠诚度下降。
第二部分：市场目标一、品牌定位万科时代广场将定位为高品质、高端商业广场，专注于提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮和服务体验。
二、市场目标在未来一年内，万科时代广场的市场目标是增加品牌知名度，提高顾客满意度，并实现营业额的增长。
三、具体目标（1）品牌知名度：提高品牌知名度，使其进入市场前五名。
（2）顾客满意度：提高顾客满意度，使回头客比例达到50%以上。
（3）营业额增长：实现年销售额增长10%。
第三部分：市场策略一、品牌推广策略（1）提高品牌曝光率：通过市场调研和分析，确定目标消费者群体，并制定线上线下广告宣传计划，提高品牌曝光率。
重庆各商圈部分营销推广策划报告
重庆各商圈部分营销推广策划报告重庆是西南地区的重要商业中心之一，拥有多个繁华商圈。
为了提升各商圈的知名度和吸引力，需要制定相应的营销推广策划。
本文针对重庆的部分商圈，提出如下推广策划报告。
一、解放碑商业圈1.目标：提升解放碑商业圈的知名度和繁荣度，吸引更多游客和消费者。
2.策略：（1）推出活动：举办解放碑音乐节、艺术展览、美食节等大型活动，吸引艺术家、音乐人、美食爱好者等各类人群。
（2）提供优惠：与周边商家合作，推出联合优惠活动，吸引消费者前往解放碑商业圈购物。
（3）线上推广：通过社交媒体和电商平台等，宣传解放碑商业圈的特色和优势，吸引网友关注和分享。
二、观音桥商业圈1.目标：打造观音桥商业圈成为全球时尚购物的热点之一。
2.策略：（1）引进国际品牌：吸引国际知名品牌入驻观音桥商业圈，提升购物体验和品牌高端形象。
（2）举办时尚周活动：在观音桥商业圈举办时尚周活动，邀请时尚达人、名流、博主等参与，提升观音桥商业圈的时尚形象。
（3）打造美食街：引进各地特色美食，打造观音桥商业圈的美食街，满足消费者对美食的需求。
三、南坪商业圈1.目标：打造南坪商业圈成为生活购物的综合体。
2.策略：（1）引进品牌超市：引进国内外知名超市品牌，提供全方位的生活购物服务。
（2）举办亲子活动：开展亲子活动，如儿童乐园、亲子教育讲座等，吸引家庭消费者。
（3）举办休闲娱乐活动：为南坪商业圈打造休闲娱乐场所，如电影院、KTV等，满足人们的娱乐需求。
四、江北商业圈1.目标：打造江北商业圈成为高端购物和休闲娱乐的热点。
2.策略：（1）引进高端品牌：引进国际一线奢侈品牌，提升江北商业圈的高端形象。
（2）打造主题购物中心：建设主题购物中心，如奢侈品中心、文化创意中心等，满足消费者不同的购物需求。
（3）举办文化活动：定期举办文化演出、展览等活动，吸引文化爱好者和艺术从业者。
综上所述，重庆各商圈部分营销推广策划涉及提升知名度、举办活动、提供优惠、引进品牌、打造主题场所等方面。
重庆时代天街营销策划方案
重庆时代天街营销策划方案一、背景介绍重庆时代天街作为位于重庆市的知名购物中心，拥有卓越的地理位置和庞大的客户群体。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的多样化，时代天街面临着诸多挑战。
为了提升品牌知名度、拓宽销售渠道，并增加消费者黏性，时代天街需要制定一套全面的营销策划方案。
二、目标市场分析1.目标市场：消费者群体广泛，包括各个年龄段的男女消费者。
2.消费者需求：时尚、品牌、多元化的购物和娱乐体验。
3.竞争对手：周边其他购物中心、百货公司及电商平台。
三、市场定位与品牌定位1.市场定位：时代天街定位为高端购物中心，提供奢华、时尚、多元化的购物和娱乐体验。
2.品牌定位：时代天街以高品质、创意、时尚感知为核心，追求与消费者产生情感共鸣，打造一个独特的购物中心品牌形象。
四、营销目标与策略1.营销目标：提升品牌知名度、增加销售量、增加客户黏性、提高平均消费金额。
2.营销策略：（1）品牌合作：与高端、有影响力的品牌进行合作，共同推出限量款产品或联名款，吸引目标客户群体。
（2）线上推广：通过社交媒体平台、电商平台等渠道，打造品牌形象，在线上进行推广和销售。
（3）线下活动：举办时尚秀、新品发布会、特色文化活动等，吸引消费者前来亲自体验和购物。
（4）会员计划：建立会员制度，提供会员专属权益和优惠，增加客户粘性和忠诚度。
（5）客户关怀：通过生日礼物、节日祝福等方式，关怀客户，提升品牌形象和信任度。
五、市场推广方案1.品牌推广：通过品牌合作、明星代言、广告宣传等方式，提升品牌知名度和美誉度。
2.线上推广：通过社交媒体平台、电商平台等，开设官方账号，发布品牌信息、推广活动，与消费者进行互动和交流。
3.线下推广：利用广告牌、公交车、地铁等传统媒体，加大品牌的曝光度。
在购物中心内设置宣传展板、广告海报等，吸引消费者的注意。
4.活动推广：定期举办时尚秀、新品发布会、特色文化活动等，吸引消费者参与，提升品牌形象和知名度。
5.会员计划：制定会员权益，如积分兑换、专属折扣，吸引顾客成为会员并保持消费活跃度。
时代广场阶段营销方案
市场环境
当前市场经济发展迅速，消费者购买力不断提升，对品质和体验的需求日益增强 。
商业竞争激烈，同质化竞争现象严重，需要寻求差异化发展。
消费者对个性化、多元化的消费需求日益增长，需要创新营销策略以吸引消费者 。
竞争态势
01
周边竞争对手包括其他商业综合体、百货商场等，竞争激烈。
客户拓展
通过客户推荐、主动开发等方式，拓展新 客户资源，提高销售业绩。
06
阶段营销效果评估与调整
评估指标设定
曝光量
评估广告曝光量是否达到预期目标。
点击率
评估广告点击率是否达到预期目标。
转化率
评估广告转化率是否达到预期目标。
ROI（投资回报率）
评估广告ROI是否达到预期目标。
数据收集与分析
收集以上评估指标的数据。
时代广场阶段营销方案
2023-11-03
contents
目录
• 背景介绍 • 营销目标与策略 • 营销活动策划 • 广告宣传计划 • 销售执行与监控 • 阶段营销效果评估与调整
01
背景介绍
项目背景
时代广场位于市中心繁华地段，周边商业氛围浓 厚，交通便利，人流量大。
时代广场项目定位为高端商业综合体，集购物、 餐饮、娱乐等多种业态于一体。
根据节日时间安排，一般在春节前一个月开 始宣传推广，并持续至节日期间。
活动四：中介合作推广
总结词 扩大推广渠道，提高项目曝光度
时间安排 根据项目销售情况和中介合作情 况，不定期与中介机构合作推广 项目。
详细描述 与房地产中介机构合作，共同推 广时代广场项目，通过中介渠道 向客户介绍项目情况，吸引客户 前来了解和购买。
重庆时代广场营销项目策划(竞标)
时代广场营销策划PART 1 市场分析１．宏观经济环境分析中国经济持续保持高增速长，拉动需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入WTO均为市提供了前所未有的发展机遇。
市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。
实现了国民经济的快速增长，国生产总值年均增长9.4%，人均国生产总值年均增长8.8%，地方预算财政收入年均增长17.7%。
经济结构调整取得一定进展，三类产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。
固定资产投资五年累计完成2409亿元。
集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。
人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元。
市“十五”计划纲要表明，“十五”期间经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把建设成为长江上游的经济中心。
更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。
国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国生产总值比2000年翻一番，国生产总值年均增长9%，人均国生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。
“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。
2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。
２．市场竞争环境分析1-2-1 周边项目市场分析渝中区作为主城区传统的中心城区，在城市更新升级和城市建设方面取得了引人注目的成绩。
时代广场营销推广操作方案
惠阳时代广场HUIYANG TIME SQUARE营销推广操作方案金佰利物业顾问机构深圳市金佰利物业顾问有限公司1[惠阳时代广场]项目营销推广操作方案目录销售前期准备项目命名项目定位市场定位总体目标经营管理思路商场功能布局商场各楼层品牌商家招商原则销售资料现场包装销售推广策略对贵司项目利润最大化的要求的建议项目的销售以“短、平、快”为宗旨推广策略原则推广周期提供返租的资金预算及可行性论证价格策略结束语2一、销售前期准备没有调查研究就没有发言权，本篇尽可能广泛深入地分析了项目策划可能涉及的各个问题，并努力做到用事实说话。
1．项目命名（1）项目推广命名（暂定）【惠阳时代广场】——惠阳中心步行商业街旗舰式商业广场参考项目名：惠阳金世界购物中心、惠阳海岸城市广场、富民（惠阳）时代广场、惠阳太古城（2）项目LOGO（形象标识）设计内容要求：A、项目推广命名：惠阳时代广场；B、项目主打卖点：惠阳中心步行商业街惠阳商业旗舰C、LOGO视觉形成：四色财源、风火轮、新时代2．项目定位惠阳时代广场定位为一个极具新时代精神，能代表处于大开发背景下的惠阳本地消费者及外地投资者的生活品位和消费时尚，充分体现高品质商业服务，多层次消费需求，集购物、娱乐、餐饮等为一体的大型以服饰精品为主体的购物和休闲中心。
33．市场定位一个细分的以二线品牌为带动、二线、三线品牌为主体的时尚购物中心，追求时尚品味和现代生活服务的概念。
经营的商品以品质为先，是精品，但以中档产品为主流。
4．总体目标本项目的兴建需要达到如下的目标：要将惠阳中心步行街（未来规划）及其商业龙头——惠阳时代广场建设成为惠阳商圈中“最可去”的地方。
“休闲日哪里去——惠阳时代广场”成为众人皆知的广告语。
（1）分目标A、最可逛B、最可购C、最可吃D、最可玩（2）提高日均吸引人流目标A、惠阳时代广场对顾客要求有一定的专一性（以年轻人为主体），但同时也要注意适当的广泛性，尽可能使得男女老少皆宜；B．惠阳时代广场对顾客要求强烈吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人C．惠阳时代广场要充分利用未来规划中心步行商业街龙头地位的优势。
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Time will pierce the surface or youth, will be on the beauty of the ditch dug a shallow groove ; Jane will eat rare!A born beauty, anything to escape his sickle sweep.-- Shakespeare目录前言PART 1 市场分析………………………………6-8 1．宏观经济环境分析2．市场竞争环境分析PART 2 项目分析………………………………9-11 1．项目优势分析2．项目劣势分析3．项目机会点分析4．项目威胁点分析PART 3 市场定位………………………………12-21 1．目标客户设定2．市场定位建议3．具体规划设计建议4．室内装修的几点考虑5．价格定位PART 4 营销推广策略建议……………………22-25 1．营销推广流程图2．营销策略3．销售渠道及方式PART 5 相关建议事项 (26)1．银行选择2．物业管理公司的斟选3．香港装饰公司的引进PART 6 参考楼盘资料…………………………27-30 PRAT 7 泰阁简介………………………………31-32前言首先感谢贵司给予我司参与时代广场全程营销代理招标的机会，我司深感荣幸。
通过贵司所提供的资料和与贵司的沟通、交流，使我们对项目及贵司的基本情况和开发思路有了一定的了解，并经我司各类专业人员的反复思索、反复论证，最终形成本建议书。
由于时间匆忙，提案中仍有许多内容需充实和调整，望谅解！PART 1 市场分析１．宏观经济环境分析中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入WTO均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。
重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。
实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内财政收入年均增长17.7%。
经济结构调整取得一定进展，三类产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。
固定资产投资五年累计完成2409亿元。
集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。
人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元。
重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心。
更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。
国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番，国内生产总值年均增长9%，人均国内生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。
“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。
2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。
２．市场竞争环境分析1-2-1 周边项目市场分析渝中区作为重庆主城区传统的中心城区，在城市更新升级和城市建设方面取得了引人注目的成绩。
随着黄花园大桥、嘉陵江复线桥、轻轨的相继贯通，旧（危）房改造基本完成，渝中区正在向国际大都市核心区域迈进。
而解放碑正是核心区域的黄金宝地，逐渐形成重庆中央商务区CBD（Central Business District），周边云集重庆市约60%的甲级写字楼（邹容广场、大都会国际商厦、半岛国际等）、涉外酒店（海怡酒店、万豪酒店）、高档公寓（天伦华苑、新华雅园、地王-名仕阁、恒通-云鼎国际公寓）及外国驻华机构。
周边开发住宅以单体高层居多；销售均价为3000-5000元/M 2,其中，以地王-名仕阁最高，均价达7000元/M 2；面积跨度较大，面积30-200M 2不等，户型多为二室二厅、三室二厅，但主力户型多数定位在120M 2左右，且销售势头良好。
（注：参考楼盘数据详见附件1）附图1：参考楼盘销售均价图附图2：参考楼盘主力户型面积图1-2-2 高档住宅市场分析a ．建筑形式目前重庆市高档住宅建筑形式主要由以下几种：单体-高层电梯公寓 4400330032002900260033000500100015002000250030003500400045005000华庭嘉园活力新都天伦华苑都市庭园御景江山巴渝世家1156016241127138176120020406080100120140160180200华庭嘉园活力新都天伦华苑都市庭园御景江山巴渝世家地王广场圣地大厦●别墅（独立式别墅、联排式别墅）●多层公寓b.主力户型、结构及功能●面积：在高檔住宅中，以150-300M2为主力户型；●在户型结构方面：错层、跃层、复式、错跃结合等户型结构频繁采用，且新型结构还不断推陈出新，以适应市场需求。
●功能：在常规设计的基础上增加了衣帽间、洗衣间、储藏室、保姆间（洗手间）、生活阳台、起居室等。
c．总价分布●高文件公寓价格区间多数定位在25-150万元/套范围内；●范围跨度较大，主要受区位、口岸、交通、政策规划等因素影响。
d．购买支付条件（按选用付款方式比例排序）●按揭（60-80%）●一次性付款（20-30%）●分期付款（10-20%）e．主力消费群特征●已拥有一处或几处房屋，进行二、三次置业；●专业不动产投资者；●追求生活品质，望提升自身价值；●初次置业，经过自身奋斗，获得事业上成功者。
e．主力消费群需求特点●需求生活的便捷、人性化的服务、完善的运动休闲设施、充足的车位、可靠的安全保障系统、智能化配套设施；●对于投资者而言，需求良好的产品品质和较大的投资收益，以及未来潜在的升值空间。
f．市场特点●高檔=豪华，众多开发商认为豪华与高档是同一概念，因此造成价格相对较高，与市场无法更好结合；●硬、软件配套的不适用性。
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商业环境优越，投资潜力巨大；2-1-2 周边已形成良好的商务办公环境，甲级写字楼林立，而且生活配套设施完善，较适合商务活动和生活居住；2-1-3 项目开发商为香港九龙仓，公司资金实力雄厚，信誉良好，对于目前重庆房地产市场较不规范的情况下，这必将成为项目的卖点之一；2-1-4 项目开发规模为该区域之最，由百货商场、公寓、酒店、写字楼组成，功能齐备，因此易形成规模效应和市场认知度、影响力；2-1-5 面积定位在80-120M2，与目标市场需求基本吻合。
2．项目劣势分析2-2-1 地处解放碑步行街腹心地带，且周边道路多为单行道，车流不便；2-2-2 商业中心修建居住公寓，需用一定时间去引导，避免造成楼盘滞销；2-2-3 目前重庆房地产开发正向生态住宅趋势发展，而项目在此方面规划受到严重制约；2-2-4 项目现为在建期房，造成部分租用客户流失。
3．机会点分析2-3-1 重庆直辖、西部大开发速度加快、中国加入WTO，这必将吸引大量的境外企业抢摊重庆市场，从而大批外企员工来渝工作、生活，这样对重庆高档物业将带来新一轮发展；2-3-2 重庆缺乏真正意义上的高档住宅，仅停留在楼书和想象之中，但对此类楼盘的需求又占有一定比例，因此，可利用自身优势作出高品质住宅，以满足这类消费者的需求；2-3-3 项目周边高文件住宅面积多在150M2以上。
以地王-名仕阁为例，主力户型为176M2，销售总价在100万以上，有此消费能力的客户相对较少，而时代广场以80-120M2为主，必然目标客户群范围及数量将相应增加。
4．威胁点分析2-4-1 周边住宅开发量较大，中、高档定位占据了较大比例，因此“同质化”竞争相当激烈；2-4-2 从2001年房地产交易会资料看出，南坪和江北的开发量占据了重庆总开发量的40%，市场份额在逐渐减少； 2-4-3 来至生态住宅的威胁，目前重庆人热中于“住宅小区”，而将单体项目作为备选方案。
通过上述分析说明，项目的区位大环境优势明显，但其居家小环境受一些因素的制约，因此只要开发商与代理公司共同努力、优势互补，通过科学的市场定位、合理的规划设计扬长避短，并制定有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采用整合营销传播策略，建立差异化的品牌形象，迅速建立认同感，同时运用熟练的销售技巧和方式打动目标客户，促成销售，必将确保项目开发的圆满成功。
PRAT 3 市场定位在面对房地产商激烈竞争的局势下，项目市场定位应充分尊重市场、贴近市场。
针对目前重庆市场环境、消费者现状，应将本土文化与海外文化有机的融合在项目定位中，使高档住宅具有更多的“时尚”和“文化”含量，同时，应注重人性化、个性化，从而实施产品差异化策略。
1．目标客户设定依据对重庆市房地产市场环境分析，以及项目SWOT分析结论，可初步判断出目标客户是公司白领、外资企业及港澳台人士、专业投资者以及影响群体（品质崇尚族）。
公司白领a．静态描述年龄：28-35岁职业：私营企业高级职员、外资企业中高级管理员工。
家庭结构：2-3人。
家庭收入主源：薪金、股票、其它。
家庭收入数额：5000-15000元/月。
资产量：10-30万元左右为主。
交通工具：以出租车（TAXI）为主，私有汽车占少数。
户籍：省内，本市占70%。
b．行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬多。
起居：有规律，居家时间少但重视家庭生活。
购物：品牌商场和专卖店。
喜爱名牌但不一定全是名牌。
运动：保龄球、网球等中档运动，运动量无保证。
嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高频度外地旅行交通：长期乘坐出租车（TAXI）。
金融消费：信用卡（一定有但消费规模有限）c．心理描述自信：充满自信，敢于提前消费。