赵文全等与曹娜农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

赵文全等与曹娜农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷农村房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2020.10.30【案件字号】(2020)京02民终9362号【审理程序】二审【审理法官】刘丽杰【审理法官】刘丽杰【文书类型】判决书【当事人】赵国栋;赵文全;金艳伶;芮亚芹;曹娜【当事人】赵国栋赵文全金艳伶芮亚芹曹娜【当事人-个人】赵国栋赵文全金艳伶芮亚芹曹娜【代理律师/律所】丁小团北京广丁律师事务所;林美锋北京广丁律师事务所;沙志勇北京市鑫诺律师事务所【代理律师/律所】丁小团北京广丁律师事务所林美锋北京广丁律师事务所沙志勇北京市鑫诺律师事务所【代理律师】丁小团林美锋沙志勇【代理律所】北京广丁律师事务所北京市鑫诺律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】赵国栋;赵文全;金艳伶;芮亚芹【被告】曹娜【本院观点】赵国栋、赵文全与曹娜之间的农村房屋买卖合同关系已经生效判决确认，本案对此不再赘述。

【权责关键词】无效代理合同过错诚实信用原则第三人关联性诉讼请求开庭审理维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，赵国栋、赵文全与曹娜之间的农村房屋买卖合同关系已经生效判决确认，本案对此不再赘述。

现赵国栋、赵文全所述曹娜未付清全部购房款项及其是否实际占有使用标的房屋的问题，均不能作为否定这一买卖关系的依据。

曹娜与赵国栋、赵文全签订的农村房屋买卖合同无效，双方对该合同无效均负有责任，现买卖之标的房屋已进入搬迁腾退程序，房屋及土地价值明显提升，曹娜要求赵国栋、赵文全支付因买卖合同无效给其造成损失的诉讼请求理由成立，应予支持。

一审法院参照搬迁腾退补偿协议载明的补偿款项来确定损失数额的处理正确，在充分考虑买卖双方对合同无效应承担的责任并兼顾合同履行情况等因素，该院确定的赔偿款数额并无不当，本院对此不予调整。

综上所述，赵国栋、赵文全、芮亚芹、赵丽红、金艳伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8084元，由赵国栋、赵文全共同负担4042元（已交纳），由芮亚芹、赵丽红、金艳伶共同负担4042元（已交纳）。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 05:35:40【一审法院查明】一审法院认定事实：赵国栋与芮亚芹系夫妻，赵文全、赵丽红系二人之子女，金艳伶与赵文全原系夫妻。

2012年5月2日，曹娜的母亲刘某代表曹娜与赵国栋、赵文全签订《抵押房屋借款协议》，该协议载明“甲方：赵国栋。

乙方：曹娜、杜某。

甲方由于资金短缺向乙方借款人民币现金800000元，鉴于该款数额巨大，甲方自愿将名下一套位于某村48号占地面积为270平方米，建筑面积180平方米，四至分别为北至赵国栋、南至村路、西至李某、东至村路的属于农村宅基地性质的住房为抵押物，抵押于乙方。

乙方将所借款项交予甲方后甲方需将抵押房屋所有手续给予乙方保管并出具收款凭证。

甲方同意乙方在其宅基地内新建、翻建房屋，产权归乙方所有。

如遇拆迁甲方保证将此合法赔偿款及实物赔偿全部归乙方"等内容。

另附有一份房屋平面图，显示的房屋为最南侧的一排房屋，在该房屋的南侧划有一空白区域，注明“院"。

2019年10月21日，曹娜以农村房屋买卖合同纠纷为由将赵国栋、赵文全诉至一审法院，曹娜诉求确认《抵押房屋借款协议》无效并返还购房款50万元及相应利息损失。

该院经审理后于2019年12月3日作出（2019）京0115民初24800号民事判决书，该判决书认定：曹娜与赵国栋、赵文全之间存在农村房屋买卖合同关系，买卖的房屋为48号院最南侧的一排房屋，曹娜非北京市大兴区榆垡镇刘各庄村集体经济组织成员，涉案《抵押房屋借款协议》应属无效；有证据支持的已付购房款数额为20万元，应予以返还；曹娜的利息损失赔偿诉求，无法律依据，不予支持。

该判决现已发生法律效力。

2018年8月，诉争院落被征地拆迁。

拆迁之时，48号院宅基地面积为969.76平方米，建筑面积为646.4平方米，确权单显示该宅院东侧0米、西侧0米、南侧0米、北侧东边为7.8米、西边为7.65米，上述范围属于宅基地范围，未侵占集体道路及公共设施。

其中，48号院最南侧一排房屋显示的建筑面积为186.64平方米。

48号院拆迁时分为三户进行拆迁，被拆迁人分别为赵国栋、赵文全、赵丽红，三被拆迁人与北京新航城控股有限公司分别签订了《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及补充协议。

根据协议，48号院的拆迁安置利益包括：宅基地区位补偿款2704836元、房屋重置成新价587400元、房屋装修及其它附属物定额补偿费600930元、房屋综合定额补偿费15470元、拆迁补助及奖励1783418元（包含未建房奖励300016元、资源节约和垃圾减量奖励129344元、工程配合奖300000元、创业补助10000元、房屋周转费1006874元、搬家补助费29094元、设备迁移补助1080元、弃楼补贴2010元、其他费用5000元），以及按宅基地确权面积确定的600平方米定向安置房选房指标。

其中，48号院最南侧一排房屋所对应的宅基地区位补偿款为2704836÷969.76×186.64＝520572.71元，所对应的房屋及其它地上物补偿为161908＋（600930＋15470）÷646.4×186.64＝339885.87元。

扣除七套定向安置房购房款后的剩余拆迁补偿款3006778元已全部发放。

另查，双方签订《抵押房屋借款协议》后，曹娜未在涉案房屋实际居住，且不存在新建、修建、翻建房屋行为。

【一审法院认为】一审法院审理认为，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，人民法院生效判决已经认定曹娜与赵国栋、赵文全之间以《抵押房屋借款协议》形式就涉案48号院内最南侧一排房屋达成的房屋买卖合同无效，合同无效的原因为赵国栋、赵文全买卖涉案房屋的行为违反了我国土地管理法的效力性强制性规定，就此原因而言，买卖双方均存在过错。

关于买卖双方的过错程度，赵国栋、赵文全作为出售方向非本村集体经济组织成员出售诉争房屋，其二人对房屋买卖合同的无效应承担主要过错；曹娜在并非本村集体经济组织成员的情形下，基于获利目的而购买涉案房屋，其对房屋买卖合同的无效应承担次要过错。

现曹娜出资购买的48号院内最南侧一排房屋在拆迁之时被确权到赵国栋一家名下，涉案48号院的拆迁利益全部由赵国栋一家持有，故赵国栋、赵文全作为合同相对方及拆迁利益掌握方应负有向原告赔偿相应财产损失的义务。

关于应给付的财产损失数额，综合考虑买卖双方的过错程度，法院酌情确定为涉案48号院内最南侧一排房屋所对应的宅基地区位补偿款的60%以及所对应的房屋及其它地上物补偿与已返还购房款之间的差额。

经审核，该数额为452229.5元。

据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，判决：一、赵国栋、赵文全于判决生效之日起十日内给付曹娜财产损失452229.5元；二、驳回曹娜其他诉讼请求。

本院二审期间，赵国栋等五人提交北京市大兴区榆垡镇人民政府出具的2020第52号政府信息公开答复告知书，欲证明曹娜所提交的大兴区榆垡镇刘各庄村委会出具的《证明》是虚假的，曹娜没有取得涉案房屋产权；曹娜对该证据的关联性、证明目的均不予认可，认为该证据只是告知该《证明》相关信息不存在，但并未对《证明》的真伪作出判断。

【二审上诉人诉称】赵国栋、赵文全、芮亚芹、赵丽红、金艳伶共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹娜的诉讼请求。

事实和理由:曹娜的母亲刘某以倒卖房屋为手段从中渔利，仅支付20万元就让赵国栋、赵文全签订了《抵押房屋借款协议》，其二人文化水平低，对合同的法律后果并不知晓。

曹娜和刘某对上述协议无效承担全部责任，赵国栋、赵文全已经返回借款20万元，法院再行判决给付其拆迁款有失公平。

《抵押房屋借款协议》被确定无效，但曹娜没有任何损失，无权要求取得大兴区榆垡镇刘各庄街48号（以下简称48号院）宅基地及地上物补偿款。

2019年曹娜诉赵国栋、赵文全农村房屋买卖合同纠纷一案已经审理完毕，曹娜再行提起本案诉讼属于重复起诉，应予裁定驳回。

另，即使双方为房屋买卖合同关系，曹娜自始至终未支付完毕购房款，也没有占有使用48号院，且将农村房屋售与集体经济组织以外的人员为法律所禁止，因此曹娜并未取得48号院房屋所有权，无权主张拆迁利益。

本案双方之间实质为民间借贷关系，考虑到刘某所支付金额20万元仅为约定的四分之一，且赵国栋、赵文全已经返还该本金，即使赵国栋、赵文全二人对合同解除负有责任，也应当按照利息计算所需赔偿的损失，故一审法院认定事实错误。

综上所述，赵国栋、赵文全、芮亚芹、赵丽红、金艳伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：赵文全等与曹娜农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书北京市第二中级人民法院民事判决书(2020)京02民终9362号当事人上诉人（原审被告）：赵国栋。

上诉人（原审被告）：赵文全。

上诉人（原审第三人）：金艳伶。

上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：丁小团，北京广丁律师事务所实习律师。

上诉人（原审第三人）：芮亚芹。

上述四上诉人之共同委托诉讼代理人：林美锋，北京广丁律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）兼芮亚芹之委托诉讼代理人：赵丽红(芮亚芹之女)。

被上诉人（原审原告）：曹娜。

委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。

审理经过上诉人赵国栋、赵文全、芮亚芹、赵丽红、金艳伶（以下简称赵国栋等五人）因与被上诉人曹娜农村房屋买卖合同纠纷一案均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9981号民事判决，分别向本院提起上诉。

本院于2020年10月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘丽杰独任审理，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。

上诉人之委托诉讼代理人林美锋、丁小团、上诉人赵丽红及被上诉人之委托诉讼代理人沙志勇均到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。