房地产企业会计实务及纳税
房地产企业会计实务及纳税申报
房屋开发成本的核算
一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目
房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：
1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。
二、房屋开发成本的核算
（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价
房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。
房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。
房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
（二）前期工程费
房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
（三）基础设施费
房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。
（四）建筑安装工程费
房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。
如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为；
101商品房 630 000元
102商品房 504 000元
合计 1134 000元
则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：
某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计
设例中：
101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。
（五）配套设施费
房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。
1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，
待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。
2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋
开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。
（六）开发间接费
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。
三、房屋开发成本核算举例
如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：
101 102 152 182
商品房 商品房 出租房 周转房
支付征地拆迁费 100 000 80 000
结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000
应付承包设计单位前期
工程费 30 000 30 000 30 000 30000
应付承包施工企业基础
设施工程款 90 000 75 000 70000 70000
应付承包施工企业建筑
安装工程款 600 000 480000 450000 450000
分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000
60 000
预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000
分配开发间接费用 82 000 66 000 62
000 62 000
则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 180 000
贷：银行存款 180
000
结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 150 000
贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000
将应付设计单位前期工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 120 000
贷：应付账款——应付工程款 120 000
将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本 305 000
贷：应付账款——应付工程款 305 000
将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：
浅议房地产企业所得税纳税实务的处理方法
浅议房地产企业所得税纳税实务的处理方法 周天俊 （重庆中渝物业发展有限公司４０１１４７） 一、房地产企业所得税纳税实务中存在的问题及原因 １、房地产企业所得税纳税实务中存在的问题 房地产行业是特殊生产经营行业，具有投资大、风险大、利润 大、会计人员流动性大、会计核算难等特点，与其他行业相比较，房 地产行业税费负担较重，开发成本波动性较大。对房地产企业而 言应对其开发全过程按照会计制度和财务准则的要求，真实准确 地对其开发全过程进行财务核算。但在实际工作中，存在以下问 题： （１）收入方面 ａ不按照规定确认收入，做为往来账，不按税务规定结转收入 申报纳税。 ｂ企业以商品房抵工程款、材料款，不分别按购销账务处理， 而是直接冲减往来不作收入，有的甚至不做任何账务处理。 ｃ按揭贷款方式销售商品房，除首付款记收入外，其余部分以 未收到房款为由，不记收入。 ｄ视同销售行为，人为降低销售价款，少记收人。 （２）成本方面 ａ成本结转不合理，虚增成本，如：在结转销售成本时，不按照 收人与成本配比原则结转，将未售商品房成本全额结转销售成本， 造成减少企业当期应税所得额； ｂ利用行业特点，故意模糊成本归属期间和项目，将甲幢商品 房成本记入乙幢商品房成本，导致成本核算不准确；将未完工开发 项目发生的借款费用直接计入当期损益，造成当期应纳税所得额 减少或虚假亏损。 ｃ不按会计制度选择成本结转方法，随意变更成本核算，估价 结转成本，人为调节利润。 ｄ少转自用房成本，自用房屋成本挤入销售成本。当开发项 目中即有对外销售的，也有自用的时，企业将自用部分成本缩水， 加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润，同时又可以少缴纳 的房产税。 ｅ不按规定确认公共配套设施成本，多转销售成本。 （３）费用方面 ａ在发票上做文章，虚列成本费用。 ｂ超标准列支付费用。如：超支业务招待费，超标列支广告 费，多列借款利息、多列工资、福利等费用，应作纳税调整而不调 整。 ｃ乱提费用，不按规定方法提取固定资产折旧；错提修理费， 乱提坏账准备金，应据实列支费用采取提取办法核算，提取后发生 支出又直接列支，造成重复列支费用。 ２、房地产企业所得税问题纳税实务中形成的原因 房地产企业的企业所得税存在问题形成的原因是多方面的， 归纳总结，主要有以下原因： （１）税收法制意识淡薄 （２）资金的缺乏 （３）生产经营情况复杂，房地产企业财务人员业务素质低，职 业道德欠缺 （４）主管税务机关纳税辅导不到位 （５）企业财务管理不注重平时税务数据的积累，在税务规定时 间内仓促找数据做汇算工作。因此出现该剔除的费用未剔除，该 免税的收入未做免税处理等一些错误，给企业带来税收风险。 综上，要降低企业税收风险，所得税会计需要分析企业中存在 的具体问题及原因，运用一定的方法建立纳税数据库，做到预缴及 汇算工作时有条不紊，降低企业的所得税纳税风险。 二、减少房地产所得税纳税实务中存在问题的方法 既然房地产行业所得税存在如此多问题，我们应该怎么解决 这些问题呢？在实际工作中，所得税会计应该根据企业存在问题 的具体情况，找出办法修正，具体解决办法有： １、加强税法学习，增强纳税意识 一是要加大税法学习。 二是所得税会计应定期进行税法知识培训。 三是要增强企业的纳税意识。 ２、所得税归集差异数据的方法。 会计准则上阐明的是所得税处理办法，前提是所得税会计清 楚所有差异，准确无误的将差异做调整。但是在实际工作中，特别 是房地产企业，所得税的预征和汇算都有很多规定，所以，我们必 须正确梳理税法与企业各项业务核算的差异，全面掌握差异出现 原因，在日常工作中，针对这些差异，我们采取的化解方法有： ａ直接法 所谓直接法就是核算时企业会计制度与税法的规定能一致的 应当尽可能一致，尽量减少调整项。例如：企业所得税法规定电子 设备折旧年限为３年，会计准则规定固定资产的折旧年限企业根 据固定资产的使用年限。企业在建账时，可以将电子设备按照３ 年提取折旧，这样在所得税汇算时，就可以减少税法与会计准则规 定的差异，降低调整的出错率。 ｂ备查法 所谓备查法就是会计制度与税法的规定不能在核算时统一 时，企业财务人员应该按照会计准则核算，但月末编制调整分录， 编制月末所得税纳税表格。 ３、加强与税务专管员的沟通 业务随着企业的发展也会出现新的，对处理上有疑问的要及 时与税务专管员沟通，寻求帮助。对自己能解决也应该将自己理 解的所得税规定及时与税务专管员沟通，通过讨论，达成共识，这 样也提高了自身的专业素质。 １４３
浅谈房地产企业纳税筹划特点与实务操作
浅谈房地产企业纳税筹划特点与实务操作
李志阔
摘要：在市场经济体质背景下，为了减轻房地产企业税负，努力增强房地产企业的竞争力是一个很好的方法，怎么在遵循国家法律 的前提下合理地筹划房地产企业的各种税金，以达到减少房地产企业的税负，是现阶段房地产企业面临的主要问题之一。
关键词：房地产企业；纳税筹划；实务操作
一、房地产企业纳税筹划特点 １．１、遵循法律帝】度
房地产企业纳税筹划的相关人员必须应先熟悉国家有关税法，然后
再进行企业的纳税筹划，只有这样才能够为企业带来较大的利益，并且
在获得最大利益的同时又可以确保不触犯国家的相关法律法规。
１．２、与税法目的和初衷的出发点不同
由于国家所指定的相关政策可能会有新的调整，这就使得房地产企 业所做出的中长期企业纳税筹划与国家新出的政策想违背，所以，这就
需要企业相关人员及时关注国家新出台的一些法律法规，对自己企业所
做出的纳税筹划及时作出修正，以降低企业的风险。
１．３、以实现利益的最大化为主要目的
为了实现房地产企业利益的最大化，这就需要企业应该及时掌握并
了解所洞察到新的政策，在不违背国家法律前提下对企业纳税筹划作出
凋整，减少税金的支出的时间。有效合理的利用支配资金。故而企业要 合理利用有限的资金，用有限的资源得到最大的利益，与此同时又没有
触及国家有关的法律法规或是相关的规章制度。
１．４、纳税筹划对专业要求严格
企业纳税筹划包涵了许多的学科，财务学，经济学还有就是要懂得 国家的税法，再者要求及时掌握相关的政策改变。同时随着国家经济的
发展与改革，税收的改变也是相当快的，纳税筹划也会随之变得更加严
谨和复杂，最重要的就是现在经济全球化，这就在无形中加大了企业纳
税筹划的难度了。真可谓是有点棘手。因此对于纳税筹划专业要求是极
其高的。 二、房地产企业进行纳税筹划实务操作常见方式
２．１、延期纳税 延期纳税的通常做法有两种：
（１）在满足税法相关规定的前提下，将实现的利润转入低税负的子 公司内不予分配，这样就可以达到降低母公司的应纳税所得额以及延期
房地产企业销售成本的确认[会计实务,会计实操]
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房地产企业销售成本的确认[会计实务，会计实操]
房地产企业销售的商品包括期房和现房。它们对成本的确认也是不同的。
案例：某房地产开发经营企业只进行一个项目的开发，会计核算时将所有销售收款都通过“预收账款”核算：
2011年开始预售，取得预收账款4000万元，项目所在地税务机关确定的预计计税毛利率为15%。
项目于2012年年初完工。当年实际交房20000平方米，平均单位售价6000元，单位计税成本5000元，上年度收取预收账款的客户全部交房。年末预收账款为零。
假设该房地产企业销售商品房需要缴纳：5% 的营业税（按收取的购房款总额计算）；同时对按普通住宅3%的比例预缴土地增值税。以缴纳的营业税为基础再缴纳7%的城建税、3%教育费附加、2%的教育费附加。（其他税收暂不考虑）
该企业2012年将已经缴纳的营业税600万元、城建税42万元、教育费附加18万元、地方教育费附加12万元、土地增值税360万元，全部计入“营业税金及附加”。
2011年末“应交税费”借方有缴纳的营业税200万元、城建税14万元、教育费附加6万元、地方教育费附加4万元、土地增值税120万元。
（一）收入在完工前取得的，按预计毛利率申报纳税
国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金
房地产企业一期开发分批交房的增值税财税处理【会计实务经验之谈】
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房地产企业一期开发分批交房的增值税财税处理【会计实务经验之谈】
甲公司为增值税一般纳税人，开发A地产项目，建设住宅楼14栋，属于房地产老项目。截至2017年9月，A项目全部预售完毕，累计取得预售收入270000.00万元，2017年10月1-7号楼办理竣工备案，为业主开具增值税发票并交楼；2017年12月8-14号楼办理竣工备案，为业主开具增值税发票并交楼。该项目的主要销售数据见下表
一、预售阶段的账务和税务处理
按照《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
据此，甲公司在预售阶段应作如下会计处理：
收到购房款时：
借：银行存款 270000.00
贷：预收账款 270000.00
预缴增值税：
借：应交税费——简易计税 7714.28
贷：银行存款 7714.28
二、10月份的账务和税务处理
按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
据此，2017年10月1-7号楼交楼时，甲公司应作如下会计处理：
借：预收账款 120000.00
贷：主营业务收入 114285.71
应交税费——简易计税5714.29
按照《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!
销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产企业收入会计与税务处理差异
房地产企业收入会计与税务处理差异
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房地产企业收入会计与税务处理差异
根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。
根据税法规定，当企业收到预收款时（假设合同约定的付款日期与实际付款日不存在差异，以下同），即可确认为税法上的收入。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。
从这点来看房地产企业销售收入的规定与《企业会计准则第14号——收入》关于销售商品的收入确认规定有所不同，房地产企业会计收入确认的具体条件应该包括以下四个方面：
1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；
2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可；
3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函；
4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。
因此，税法看重的是钱，会计看重的是以交房时点（或者在发出收房通知后的合理期限届满时）作为所有权上主要风险和报酬转移的标志，实务中多数房地产开发企业也是这样操作的。
对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。
房地产业实际毛利额与预计毛利额的计算与调整[会计实务,会计实操]
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房地产业实际毛利额与预计毛利额的计算与调整[会计实务，会计实操]
房地产开发企业实际销售收入毛利额，指房地产企业某一项目完工产品竣工清算时，实际销售收入减去计税成本的金额。预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计计税毛利率计算出的金额。需要注意的是，房地产开发企业每年度的汇算清缴，不同于某一项目竣工时的项目清算。那么如何调整房地产开发企业实际销售收入毛利额与预计毛利额之间的差异呢？
预计毛利额的计算
1.直接计算法：按取得的预售收入乘以预计计税毛利率计算出预计毛利额。
2.间接计算法：用已预缴的企业所得税额和实际发生的期间费用、税金及附加倒推计算出预计毛利额。公式如下：
预计毛利额=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加
期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。营业税金及附加中包括土地增值税。
差异额为正数时，应补缴企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额大于零时，应补缴企业所得税。
差异额为负数时，应退(抵)企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额小于零时，应退(抵)企业所得税。
例1，某房地产企业开发的A项目，2008年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为120万元，当年预缴企业所得税7.5万元;2009年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，
试析新准则下房地产开发企业以房抵债的会计与税务处理(全文)
1 试析新准则下房地产开发企业以房抵债的会计与税务处理
一、新准则下以房抵债业务会计处理探析
债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。债务重组主要有以下几种方式：①以资产清偿债务；②债务转为资本；③修改其他债务条件；④以上三种主式的组合。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。对于前述第①、②种情况的以房抵业务，由于其符合或基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商1 品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照顾交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法，即：①按照所抵债务的账面价值确认销售收入，同时结转相应的成本，不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额；②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。对于上述二种处理方法，第①种会计处理方法明显不符合收入计量的有关规定，混淆了已收或应收合同或协议价款与公允价值的区别，因此不正确；而第②种会计处理方法则更符合该项经济业务的实质，因为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的部分实质上是一种无偿赠与，按照捐赠支出对其进行会计处理是合理合法的；因此笔者认为对于第③种情况的以房抵债业务采取该种处理方法是正确合法的；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将1 商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出，借记“营业外支出——捐赠支出”科目，将商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照顾交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
会计实务：房地产开发企业开发间接费用中的工资
房地产开发企业开发间接费用中的工资
开发成本中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。如何理解直接组织、管理开发项目发生的工资呢？
《土地增值税清算管理规程》（国税发200991号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：
1.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
2.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字）19956号）
第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
……
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。”
相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，如公司的开发部、工程预算部、技术部、财务部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定处理。如果几个部门是专为该项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，则其发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！
房地产企业纳税筹划实务研究
房地产企业纳税筹划实务研究 王翠红 （武汉欣隆房地产开发有限公司 湖北・武汉４３００００） 摘 要：纳税筹划是房地产企业控制成本的重要部分，新经济形势下合法节税控制税务成本时房地产企业很有必要。文章结合房 地产企业税务的特点，研究了房地产企业土地增值税、企业所得税、营业税的纳税筹划相关技术和方法，使企业达到合理避税减 轻税负。 关键词：房地产企业；纳税筹划；实务 一、弓ｌ言 自２０１０年房地产加强调控以来，我国房地产企业都面临着 严厉的宏观调控措施，税收负担也趋于加重，很大程度上削弱了 房地产企业的盈利能力。房地产企业属于资金密集的企业类型， 资金量大且投入周期长，回款速度慢，具有良好的资金运作将显 得非常重要。而税负对房地产企业的资金占着很大的比重，每 年缴纳的税费可以占到营业收入的３０％－４０％。 房地产企业普遍承受着相当沉重的税收负担，进行纳税筹 划成为发展的必然要求。纳税筹划是房地产企业在税收法律规 定的范围内，通过事先筹划和安排，合理经营、投资、交易、理财 等，使税收利益达到最大或者税收负担达到最低的一种财务管 理活动。由于我国的税收制度和法律政策仍存在很多的缺陷， 没能做到很好的引导作用，房地产企业还有足够的空间通过纳 税筹划减轻税收负担。 二、纳税筹划的必要性 房地产企业具有涉税税种较多，税负较重的特点，税收作为 企业经营活动的现金支出项目，从成本和现金作用的角度来看， 企业应该使其降到最低水平。国家对于每个税种也有相关的税 收优惠政策，这为房地产企业实施税收筹划提供了政策空问。房 地产企业在生产经营的各个环节均有涉税的税种，从侧面也反 映出房地产企业具有很好的纳税筹划空间。 政府对房地产业进行调控后，房价上涨的空问基本很小，降 低生产经营成本成为保持利润的重要途径。随着我国房地产行 业的竞争越来越激烈，降低成本增加竞争能力已经是大势所趋。 有效、合理的控制企业税收成本，符合企业自身发展的目的。同 时，通过合理的纳税筹划还可以改善企业的财务，还可以使企业 的财务目标更加清晰。房地产企业应该合理运用税收筹划来达 到企业纳税额的最小化，从而减轻资金周转压力，提高企业的竞 的数据传输主要通过国库集中支付信息系统来完成。在实际操 作过程中，由于网络维护不到位，出现断网和数据混乱的情形， 影响了预算单位正常的财务运行和财务信息的安全。 （五）国库现金管理制度有待规范 在国库集中支付制度下，由于财政部门未出台现金管理制 度，有些单位现金使用比较混乱，极有可能会导致一些违法违纪 行为的产生。 三、完善国库集中支付制度改革的几点建议 （一）完善预算编制管理，提高预算的准确度 完善预算的编制，首先要转变思想认识，不受传统的预算体 制的影响制约，切合实际认识预算编制对财务管理及财务运行 的重要作用。其次要改进预算编制方法，可以组织预算单位部 门人员共同参与预算编制，对单位具体情况预计发生的各类支 出做出较为实际的预估，使预算编制更具准确性和较高的可操 作性。 （－－－）Ｎ强宣传力度，提高预算单位改革意识 财政部门应加强对国库集中支付制度改革的宣传力度，通 过多种途径使预算单位负责人和相关人员认识到此次改革的目 的和意义，熟悉相关政策和程序，使预算单位转变观念，提高改 革意识和会计责任意识，强化财务管理，为继续推进国库集中支 付制度奠定良好的基础。 （三）加强财务人员业务技能的培训 实行国库集中支付后，会计核算和支付方式都发生了很大 变化 这就要求单位财务人员及时掌握新制度、新业务。财政部 门要认真做好对财务人员的培训工作，使广大财务人员熟悉国 库集中支付政策，掌握有关的操作程序，确保会计核算及时准确， 使国库集中支付制度能够顺利推进。 （四）建立完善的国库集中支付管理信息系统 为了保证国库集中支付信息系统的有效运行，首先财政部 门应该完善支付系统软件设施，提高软件质量，加强网络维护， 确保系统的正常运转。其次，由于数据量的急剧增加，造成相关 的数据传输、转换等工作量成倍增加，也需要预算单位及时完善 单位的软件系统，提高支付软件的可靠性与实用性。 （五）大力推行公务卡结算制度，规范围库现金管理制度 公务卡结算制度也是财政支出管理的重要内容之 。推行 公务卡结算，减少现金使用：①利于预算单位持卡人在使用公务 经费时更加安全、方便、快捷；②利于提高公务支出的透明度，使 财政部门通过公务卡系统实现对公务支付的全程监控；③利于 从源头预防腐败，杜绝违规违法行为。 参考文献： 【ｌ】徐章容．高绍福．国库集中支付制度存在的问题与对策【Ｊ】．财会通 讯。２ｏｏ９，（１３）． 【２】陈维忠．关于财政国库集中支付两种支付方式的理解和应用【Ｊ】． 中国城市经济。２０１ｌ，（２ｏ）． 【３】何欣．现阶段我国国库集中支付制度改革的问题及对策【Ｄ］．华中 师范大学，２００８．
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业的建账:
房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:
房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。