2019年10月滨州花卉市场地块策划报告 共66页PPT文档
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滨州地块基础市场报告
滨州地块基础市场报告目录：一、宏观市场环境背景：二、滨州市规划思路概况：三、滨州市区近年来土地出让简况：四、滨州代表性房地产项目简况：五、房地产市场现状及发展趋势：六、滨州市区商业格局现状：七、地块现状分析：八、地块产品规划初步建议：附： A、滨州媒体状况：B、相关规费：C、其他问题：一、宏观市场环境背景：1、城市概况：1-1、滨州市概况：滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。
东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，是黄河文化和齐文化的发祥地，革命年代是著名的渤海根据地，建国以来一直是山东省社会经济比较落后和欠发达的区域，随着环渤海开发、黄河三角洲开发和“海上山东”建设两大跨世纪工程的实施。
作为黄河三角洲中心城市的滨州市，城市建设初具规模，经济实力不断增强，城市功能日趋完善，带动辐射能力有了一定的提高。
境域人口：境域横跨黄河两岸，总面积9444.65平方公里, 2004年底全市总人口108.11万户368.90万人，其中非农业人口93.73万人。
市区建成区面积66.84平方公里，建成区人口58万。
行政区划：滨州市辖滨城区、滨州经济开发区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县两区六县。
全市18个乡，57个镇，9个办事处。
区位特征：滨州位于渤海湾的地理轴心，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望。
是京津塘和山东半岛两大经济区的结合部和环渤海经济圈与黄河经济协作带的交汇点。
环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了良好的基础。
交通条件：滨州距济南机场130公里,距青岛机场、港口250公里，滨博高速公路、 205国道、220 国道构成了对外公路交通骨架，已经形成了三纵三横一环的公路交通框架网络。
滨州市是山东的海上北大门，地处套尔河的滨州港，口门水深，纳潮量大，万吨级港口黄骅港正在建设，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北经济区和中原经济区的枢纽。
花店创业计划书(ppt 61页)
枝）
2元/把
满天 星
价格
火：60元/把(10 枝)
白：10/把（10枝 ）
黄：60/把（10枝 ）
白：2元/把 紫：3元/把
15元/公斤
品种 勿忘
我
康乃 馨
文山 兰
价格
紫：2元/把 粉：8元/把 黄：12元/把
粉：80元/捆（300 枝）
红：60元/捆（300 枝）
2元/把
主要内容六——财务报表分析
例外）
No Image
主要内容二——市场环境分析
（一）、花卉市场背景及现状（以云南为例）
云南省鲜花种植面积达到全国总面积的40%.目前 花卉种植面积1600公顷，主要切花品种有康乃馨、 玫瑰、满天星、勿忘我、百合等。当地的花卉公司 超过250 家
No 40%
60%
Image
主要内容二——市场环境分析 （一）、花卉市场背景及现状（云南昆明斗南）
约占70％-80％，其鲜花用途主要为 低端礼品用花（少于100元的束）， 包括开业花篮、会场布置、葬礼花圈、 家庭用花、部分婚礼用花等
主要内容五——目标市场细分及分析
（二）、消费特征：
（1）大众化-----个性化 （2）单一化-----多样化 （3）低消费------高消费 （4）实用化------功能化（更关注外观、色彩、安全等） （5）被动性------主动性
1500 0元 0 元
1500 500 元元
主要内容六——财务报表分析
（一）、初期投资
3、根据我们小组去斗南花卉市场的调查，花卉的价格如下：（11月份）
品种 玫瑰
青水 竹
巴西 木
价格
品种
白：10元/3把（20枝） 百合 粉：5元/把（20枝） 黄：10元/把（10枝
2元/把
满天 星
价格
火：60元/把(10 枝)
白：10/把（10枝 ）
黄：60/把（10枝 ）
白：2元/把 紫：3元/把
15元/公斤
品种 勿忘
我
康乃 馨
文山 兰
价格
紫：2元/把 粉：8元/把 黄：12元/把
粉：80元/捆（300 枝）
红：60元/捆（300 枝）
2元/把
主要内容六——财务报表分析
例外）
No Image
主要内容二——市场环境分析
（一）、花卉市场背景及现状（以云南为例）
云南省鲜花种植面积达到全国总面积的40%.目前 花卉种植面积1600公顷，主要切花品种有康乃馨、 玫瑰、满天星、勿忘我、百合等。当地的花卉公司 超过250 家
No 40%
60%
Image
主要内容二——市场环境分析 （一）、花卉市场背景及现状（云南昆明斗南）
约占70％-80％，其鲜花用途主要为 低端礼品用花（少于100元的束）， 包括开业花篮、会场布置、葬礼花圈、 家庭用花、部分婚礼用花等
主要内容五——目标市场细分及分析
（二）、消费特征：
（1）大众化-----个性化 （2）单一化-----多样化 （3）低消费------高消费 （4）实用化------功能化（更关注外观、色彩、安全等） （5）被动性------主动性
1500 0元 0 元
1500 500 元元
主要内容六——财务报表分析
（一）、初期投资
3、根据我们小组去斗南花卉市场的调查，花卉的价格如下：（11月份）
品种 玫瑰
青水 竹
巴西 木
价格
品种
白：10元/3把（20枝） 百合 粉：5元/把（20枝） 黄：10元/把（10枝
山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报-81PPT-43M
划 商铺形态：临街商铺1-2层联体、内铺等；
租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金1.1元/平方米·天；租金月付；租金按
年签。
咨 主力面积：临街商铺50-300平方米 询 售价：1－2层联体商铺：2700－3800元/平方米；一楼均价在3000-3200元/平方米；
工程进度：目前家具博览中心已开业；
惠政策。
竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。
咨 简况： 一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用， 询 税务免三年，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。
滨州项目前期工作提报
市场研究部 Market Research
海得汽配城
建设现状：工程在建
地理位置：渤海五路黄河六路以北
划
施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。
咨 询
滨州项目前期工作提报
经济概况
市场研究部 Market Research
全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大
金
行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体
贝
系，规模以上工业企业755户，销售收入过百亿元企业有2户，中国企业500强有3
咨
滨州市矿产潜在总值1400亿元，居全省第六位，
询
全市已探明的矿产有26种，已开发15种。是全国第
二大油田——胜利油田的主采油区，
市场研究部 Market Research
滨州项目前期工作提报
城市规划
城市“四环五海”规划建设
自2019年下半年以来，滨州市委、政府
金 贝
组织规划设计部门和邀请部分专家，立足 滨州实际结合区位优势和资源条件，确立
2019年滨州黄河五路产品定位发展战略
17
户型面积
90-120㎡ 2房
新河湾
1梯2为高层主力，大面积户型同质化严重
望海花园
名仕龙城
领域尚城
麒麟阁
无
110-130㎡ 3房
130-160㎡ 3房
滨州在售楼盘户型同质化严重，户型上没有创新，只是面积的叠加。
18
在售楼盘户型特点分析点评
1 面积多在100m2以上，其中以140m23房为主，面积普遍偏大， 设计多为1梯2户，多为南北通透，使用功能较舒适，但存在面积的
商铺、多层、别墅、高 层
“梯形”地块，南长北 短
地块周边不成熟 地块面南部不适合做高 层，牺牲一定容积率
3
我们要清醒
地王就一定能成为楼王吗？
【前车之鉴】 渤海国际：06年 位于滨州商业中心，历经3年仍在销售，2、3层近100%空置。 金座豪庭：08年 同样位于繁华之巅，历经2年仍未售罄，目前2楼售价仅1950 元/m2，均价仅2400元/m2左右。 …… 可见，如果项目产品定位偏离了地块属性，地王未必就能卖成“楼王”！
先期展示、体验营销，户型设计优势明显
商业未售
➢项目规模 ：总建面10万平方米 ➢项目类型：小高层4栋、高层7栋 ➢均价：小高层均价3300元/㎡ ➢户型及面积：1房：65㎡,2房：107 ㎡,3房：120-150 ㎡ ➢目前销售：目前一期4栋小高层剩余房源面积以148 ㎡为 主，目前销售率约90% ➢后期开发：预计2019年推出二期4栋高层 ➢营销诉求点：主打城市成熟配套，定位高端人群，纯小 高层、高层社区。
152㎡ 132㎡
152㎡ 132㎡
领域尚城
名仕龙城
至尊门第
清怡国际
新立河东路
小户型公寓与大户型公寓形成矛盾组合，定 位摇摆不定，样板房展示有诱惑力
户型面积
90-120㎡ 2房
新河湾
1梯2为高层主力，大面积户型同质化严重
望海花园
名仕龙城
领域尚城
麒麟阁
无
110-130㎡ 3房
130-160㎡ 3房
滨州在售楼盘户型同质化严重，户型上没有创新，只是面积的叠加。
18
在售楼盘户型特点分析点评
1 面积多在100m2以上，其中以140m23房为主，面积普遍偏大， 设计多为1梯2户，多为南北通透，使用功能较舒适，但存在面积的
商铺、多层、别墅、高 层
“梯形”地块，南长北 短
地块周边不成熟 地块面南部不适合做高 层，牺牲一定容积率
3
我们要清醒
地王就一定能成为楼王吗？
【前车之鉴】 渤海国际：06年 位于滨州商业中心，历经3年仍在销售，2、3层近100%空置。 金座豪庭：08年 同样位于繁华之巅，历经2年仍未售罄，目前2楼售价仅1950 元/m2，均价仅2400元/m2左右。 …… 可见，如果项目产品定位偏离了地块属性，地王未必就能卖成“楼王”！
先期展示、体验营销，户型设计优势明显
商业未售
➢项目规模 ：总建面10万平方米 ➢项目类型：小高层4栋、高层7栋 ➢均价：小高层均价3300元/㎡ ➢户型及面积：1房：65㎡,2房：107 ㎡,3房：120-150 ㎡ ➢目前销售：目前一期4栋小高层剩余房源面积以148 ㎡为 主，目前销售率约90% ➢后期开发：预计2019年推出二期4栋高层 ➢营销诉求点：主打城市成熟配套，定位高端人群，纯小 高层、高层社区。
152㎡ 132㎡
152㎡ 132㎡
领域尚城
名仕龙城
至尊门第
清怡国际
新立河东路
小户型公寓与大户型公寓形成矛盾组合，定 位摇摆不定，样板房展示有诱惑力
滨州可行性研究报告方案
滨州可行性研究报告方案
摘要
本报告旨在对滨州项目进行全面的可行性研究，包括项目背景、技术可行性、财务分析、风险评估和结论与建议。通过深入分析，为项目决策提供科学依据。
一、项目背景
二、技术可行性
1.技术方案
2.技术优势
3.技术成熟度
三、财务分析
1.投资估算
2.资金筹措
3.经济效益分析
4.财务风险分析
四、风险评估
4.财务风险分析
滨州项目财务风险分析如下：
（1）投资风险：项目投资规模较大，存在一定的投资风险。
（2）融资风险：项目融资渠道较多，存在一定的融资风险。
（3）运营风险：项目运营过程中，可能面临市场波动、技术更新等风险。
二、技术可行性
4.技术实施计划
滨州项目的技术实施计划分为三个阶段，分别是准备阶段、实施阶段和验收阶段。
1.市场风险
2.技术风险
3.财务风险
4.政策风险
五、结论与建议
一、项目背景
滨州项目是我国一项重要的基础设施建设项目，旨在推动地区经济发展，改善民生。项目主要包括基础设施建设、产业布局、环境保护等方面。近年来，我国政府高度重视滨州地区的发展，投入大量资金和政策支持。本项目旨在分析滨州项目的可行性，为项目决策提供依据。
准备阶段：在此阶段，项目团队将进行详细的技术调研，确定技术规格和标准，完成设计文件的编制，并对施工队伍进行技术培训。
实施阶段：此阶段将根据设计文件进行施工，包括基础设施建设、设备安装调试等。项目团队将密切监控施工进度和质量，确保技术要求的实现。
验收阶段：在项目完成后，将进行系统测试和验收，确保所有技术指标达到预期目标，并且系统运行稳定。
初期投入：主要用于项目的前期准备，包括土地购置、设计咨询费、设备预订等。
摘要
本报告旨在对滨州项目进行全面的可行性研究，包括项目背景、技术可行性、财务分析、风险评估和结论与建议。通过深入分析，为项目决策提供科学依据。
一、项目背景
二、技术可行性
1.技术方案
2.技术优势
3.技术成熟度
三、财务分析
1.投资估算
2.资金筹措
3.经济效益分析
4.财务风险分析
四、风险评估
4.财务风险分析
滨州项目财务风险分析如下：
（1）投资风险：项目投资规模较大，存在一定的投资风险。
（2）融资风险：项目融资渠道较多，存在一定的融资风险。
（3）运营风险：项目运营过程中，可能面临市场波动、技术更新等风险。
二、技术可行性
4.技术实施计划
滨州项目的技术实施计划分为三个阶段，分别是准备阶段、实施阶段和验收阶段。
1.市场风险
2.技术风险
3.财务风险
4.政策风险
五、结论与建议
一、项目背景
滨州项目是我国一项重要的基础设施建设项目，旨在推动地区经济发展，改善民生。项目主要包括基础设施建设、产业布局、环境保护等方面。近年来，我国政府高度重视滨州地区的发展，投入大量资金和政策支持。本项目旨在分析滨州项目的可行性，为项目决策提供依据。
准备阶段：在此阶段，项目团队将进行详细的技术调研，确定技术规格和标准，完成设计文件的编制，并对施工队伍进行技术培训。
实施阶段：此阶段将根据设计文件进行施工，包括基础设施建设、设备安装调试等。项目团队将密切监控施工进度和质量，确保技术要求的实现。
验收阶段：在项目完成后，将进行系统测试和验收，确保所有技术指标达到预期目标，并且系统运行稳定。
初期投入：主要用于项目的前期准备，包括土地购置、设计咨询费、设备预订等。
山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报-81PPT-43M
总结
滨州确立了“工业兴市”的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部 件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。
滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比 重达到54.8%。民营经济实交税金47.50亿元，增长33.4%，占全部税收的比 重达到56.5%；
利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局； 城市居民恩格尔系数为30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%调整为
国贸新天地
地理位置：黄河四路渤海七路 开发商：滨州海鑫置业有限公司 主要产品：商铺、写字楼等 总建面积：6万平方米 商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间4.5米； 租售模式：可租可售 主力面积：暂未划分面积 售价：待定，目前暂未开售； 工程进度：该案于07年3月开工，目前主体在建 交付时间：2008年5月 竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的MALL业态，且经营高档内容，填补了市 场空白。 竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。
在建在售项目
渤海国际广场
地理位置：黄河四路渤海七路 开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司 主要产品：商铺、国际酒店、SOHO公寓、智能化写字楼等 总建面积：26万平方米，商业约18万平方米 商铺形态：临街商铺、商业內街等 租售模式：销售 主力面积：46-85平方米 售价：在售部分1.4-2.2万元/平方米 租金市价：已开业部分一层2.75-7元/平方米·天 二层1.8-2.3元/平方米·天 三层0.78-1.3元/平方米·天 工程进度：部分在建，部分已开业 竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。 竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式，缺乏统 一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。