2011年下半年苏州房地产房源量调研分析1655339027

2011年下半年苏州房地产房源量调研分析报告
2011年下半年全市共有近180个项目（包括别墅项目）在售及待售楼盘有房源推出，其中住宅类项目占69%，别墅项目占31%，共计近3.5万套房源进入房地产市场角逐2011年下半年房地产市场。

图表1、2011年下半年住宅类项目分布情况
3.5万套的供应量市场供给充足
从2010年4月的房产新政开始，房地产市场和金融市场的调控不断，尤其是2011年3月初的苏州版限购令，更是进一步限制了投资投机购房者，但贷款从紧和接连加息，使得部分工薪阶层的刚需置业者受到不小的抑制。

从2011年1-5月的成交情况来看，平均月销量维持在3000套左右，市场成交情况相对较缓和，但在这缓和之下也不乏热点，开盘售磬的情况再度重现市场，观望的刚需和改善族，坦言只要地段、配套、价格合适就会出手，另外有一定经济实力的改善需求者向别墅项目分流，选择一步到位，购买力的渐渐回归，销售回温也就在情理之中了，但限购令的实施使得回暖也在一定的范围内。

在2011年下半年的住宅市场中还有3.5万套住宅的供应量，按照目前的去化速度，市场的供给量还是非常大的，购房者应该有足够的选择空间，而近期各
个项目折扣优惠方面有增加的趋势，相信2011年下半年各个开发商的销售压力依旧存在，以价换量或是最好的办法，折扣就是最好用最直接的手段之一。

住宅篇：园区、吴中仍是供应主力刚需项目最惹眼
图表2、2011年下半年苏州各区住宅类项目分布情况
园区的住宅量占全市住宅下半年总量的40%，吴中区紧随其后占据33%，这两个推新和成交的“大户”低位不减，保持了一贯的风向标作用，而下半年由于园区公积金的改革，缴纳园区公积金的购房者可选择范围扩大，那些与园区接壤而又价优的房源或会成为购买的热点项目。

相城区主要是围绕活力岛和乡镇板块；新区，苏州科技城、北新区板块建设逐步完善，住宅项目多集中于此；而古城区的主要是在三个新城中发展。

从推出的项目来看，受到刚需青睐的中小户型有更多的项目推出，热卖的楼盘以及新项目也将在这个面积段里推出相应的项目，如路劲主场森邻公馆、蝴蝶湾、华园星城、建屋海德公园、东方维罗纳、首开悦澜湾、置地青湖语城、普罗旺斯、越湖家天下、嘉盛花园、山合院、姑苏世家、水韵花都、新创理想城等，各个区都有刚需项目面世，竞争将更加激烈。

别墅篇：吴中区占四成江山其他四区分布较均衡
图表3、2011年下半年苏州别墅项目分布情况
吴中区因自然资源优势别墅项目众多，在下半年的别墅上市量上占据四成份额；其他四区的占比差别较小基本上比较均衡，计划在下半年入市的别墅项目中
新面孔较多，类型也比较丰富，据不完全统计，有7个全新别墅上市。

这也丰富了别墅市场，购房者的选择更多。

但是我们也应该看到，经济型别墅由于购买者大多依赖银行的按揭贷款政策，其价格和成交量也会随着银行政策变化而上下浮动。

纵观苏州在售及待售的别墅项目，现在更多的别墅把稀缺性体现的更加淋漓尽致，从区位、景观、面积、设计等各个方面进行体现，将别墅的私密性、独享性、生态性、精神性以及个性与安全性完美结合。

市场不乏上千万级的传世典藏别墅，如绿城苏州御园、九龙仓国宾1号、中海世家、见滨园、御府、华润置地平门府、姑苏人家、临湖庄园、太湖天阙、姑苏桃花源、金科王府等。

由于高端豪宅的购买者有着很强的支付能力，因此受宏观调控影响不大，尽管高端别墅需求有限，但受土地供应限制而形成的稀缺性使其抗风险能力较强，市场供求关系趋于稳定。