过去_现在和未来_从建筑师的立场看滨水住宅区域的开发

development between different regions. Nowadays it leaves high valuable riverside region with immense wealth for city. What benefits will it bring for city after development becomes public concern. Analyzing the current state of the plot E-18 in Huang Pu Bund, this paper discusses the necessity of the integral balance in developing the lower reaches of the riverside space. ＫＥＹ ＷＯＲＤＳ／ Economic results, Social benefits, Balance
基础建设上投资加大，势必会在社会福利、 文化建设、科学研究等方面的投入相对减 少，对于社会发展是不利的。 如何利用宪法中土地国有制这一最为 有利的法律条款，利用高售价楼盘土地使 用权的相对精确估值后，合理控制开发商 的收益，这样在土地使用性质上的监管和 分配上将能得到控制，才能促进社会的和 谐发展，产生最大的社会效益。 房产开发对于 ＧＤＰ 的增长起了强大的 推进作用，滨水区域开发提高了人们的生 活质量， 同时能极大地改善城市形象， 使城 市的发展建设进入良性循环。 将来滨水区域开发的空间 滨水区域作为现在和将来城市发展的 潜力区域，如何利用整体的平衡来创造更 好的城市生活和活动空间， 是政府、 开发商 以及建筑规划领域全都关心的重点。 水是变化的，人不可能踏入同一条河 流。 时间性是规划的主线， 滨水区域的各个
为避免形成滨江两道屏风、高层建筑 对江的压迫，规划整个核心区的空间形态 为金字塔的构型，在三角区的集合中心设 计了一个 １８０ｍ 高的城市标志塔，从最高点 到江岸， 建筑高度得到严格的控制， 沿江建 筑不超过 １５ｍ，同时离江岸至少 １５ｍ。 ３） 东部新城 东部新城位于三江片东部， 西起世纪大 道、东起外环线、南至铁路以北、北至通途 路，全区 １５．８５ｋｍ２ ，新城核心区 ８．２７ｋｍ２。 其区位居中，为三江片、 镇海片、 北仑片与 东钱湖之支撑点所在。 在东部新城规划中，强调与城市整体 关联， 强调空间环境中意义的表达；追求同 自然环境的协调，利用城市和建筑表现大 自然的美，引入大自然成为环境的组成要 素；三是强调整体构图的和谐与中心的突 出，常用各种几何形态来强化秩序。 因此规划因地制宜，以融合水空间的 绿色走廊串联旧城与新城的发展区；创造 新城开发三节点：中心商务区、 市政中心区 与中央公园；中心商务区包含了高层的商 业、 零售以及混合用地， 创造密集的城市核 心区；市政中心区， 主要包含了市政用地与 办公用地，也包括限制数量的商业混合用 地； 中央公园（东西向走廊区）， 由一系列文 化与市政设施组成，其建筑高度将受到一 定的限制；利用自然绿化空间和水系网络 作为城市空间架构之依据；创造以绿色景 观为主的南北向道路与城市零售网络为主 的东西向道路。 其实在上述追求理想、逼近理想的实 践中，不断折射出核心的城市规划与建设 纲领——“上帝、祖宗、自我” ；即尊重自 然、保护历史、发挥自我。在编制规划前， 首先全盘了解上帝赐给城市多少、祖宗留 给城市多少，这样才能清楚地认识到我们 自己可建多少、建什么。 因此结合自然、延 续历史、创造历史是现阶段滨水规划须树 立的基本指导思想。 在全球化背景下，在我国当前快速城 市化阶段， 陷入了城市不断趋同、 特色危机 重重的窘境；在工业化后期、后工业化时 代，工业化时期几近湮灭的水的特性再次 成为刺激城市生命力的重要因素。我们积 极利用水与文化的时空关联，水与城市形 态的“骨架”——“血肉”关系重塑滨水名 城，算是对 “塑造城市特色与个性”的一种 积极回应吧！■
规划： 社区功能 基地目前主要的居住配套设施（ 会所、 教育设施等）担当着地区公共服务设施的角 色，社区功能的缺陷制约了地区的整体值搬迁工业用地，适当增加 公共服务设施和商务设施用地，调整居住 用地比例。 建议： 在规划结构上需在濒临黄浦江 和张家浜的两岸形成亲水性的景观绿化 带，并围绕绿心布局辐射整个地区的核心 区，主要布置商业、娱乐、休闲等公共服 务设施。 公共活动空间 黄浦江的水体环境利于开辟连续的滨 江绿地，利于建立滨江区绿地和开放空间 系统，极大改善该区域的生态、活动环境， 但是目前没有得到充分的利用；社区绿地 相对封闭，滨江地区也没有形成连续的城 市公共绿带，缺乏为城市居民服务的公益 型活动设施和公共开放空间，沿江绿带和 岸线的整体利用上缺乏开放性和公众性 建议：在今后的发展中需强化城市空 间构成体系，滨江绿带和滨河绿带作为开 放的空间层次。在此基础上，进一步处理 了滨江区、公共活动区、围合院落等空间 节点。 景观环境 Ｅ － １８ 地块濒临黄浦江景观区，除世 贸滨江苑对景观的遮挡，东西向区域视线 较为阻隔， 缺乏总体考虑。 丰富的水体景观 条件成为地区发展的特色，如何增强水体 景观的渗透性和创造可供市民游憩的水体 空间将列为该地块发展的重点之一。 建议：重点围绕水体形成黄浦江景观
ＡＢＳＴＲＡＣＴ／ Historic evolvement causes the imbalanced
城市的滨水区域开发，是集多学科命 题， 涉及因素很复杂的课题。 随着世界各国 城市滨水区域的开发利用，目前城市建设 的目光焦点逐渐从滨水中央商务区 ＣＢＤ 和 国际金融中心 ＩＦＣ 转为以滨水住宅为主的 开发； 从单纯的城市现象的塑造转为如何 为人们的生活提供更多活动场所的开发； 从近期经济利益最大化转为考虑将来效益 发展空间的大小。 任何房地产开发的决定因素是土地。 鉴于中国是土地国有化制度的国家，政府、 规划管理部门对于土地使用的权限和开发 规则制定起着决定性作用。本文就上海黄 浦江开发中的 Ｅ － １８ 地块项目来看滨水住 宅开发的现象和问题。 滨水区域开发的历史 水是人们生活中必不可少的因素，其 作用从饮用、 灌溉、 运输发展到现在的提供 活动、 景观的载体， 故滨水空间的性质也在 不断地改变。 从新中国成立后， 上海为发展 工业，为充分利用黄浦江在交通和水资源 利用所带来的便利性，城市的滨水区域布 置了码头和工厂，此时滨水区域为城市的 经济发展起了重要的支撑作用。随着城市 经济体的扩展，尤其是第三产业在 ＧＤＰ 中 所占比重的增加， 城市中商务、 商业等中心 的出现， 除少量是滨水开发外， 大部分结合 的是主要交通节点和历史性的商业街道， 向内陆发展。城市对于水运交通和工业布 局的大规模调整后，使占据多年的滨水港 区和工业土地能进行新一轮的规划定位。 当水资源的交通性不作为主导时，如何利 用其形象和景观作用成为重要课题。 滨水区域的住宅开发是城市发展的必 然 在改革开放后，社会主义市场经济的 逐步建立使城市土地价值的阶梯式分布日
建筑学报
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市开放空间投资而提升品质的能力降低， 从远期效益上又降低了房产商的利润空间。 经济利益对于政府和开发商有一定的 相互依赖性，单一地块或若干地块效益的 简单平衡，使滨水区域（尤其是以住宅开发 为主的区段） 城市设计的实施性带来难度， 通过各个地块的容积率合理分配而带来的 公共空间梳理变为空中楼阁。所以应该把 整个滨水区域作出整体平衡，单一地块纳 入区域平衡， 区域纳入滨水全线平衡， 当然 滨水全线又得纳入城市发展的平衡。通过 合理的经济效益平衡后，将会带来极大的 社会效益。 现在的房产市场已从上升通道转为了 相对水平的通道，开发商的利润空间也逐 渐透明化， 提高了土地转让费用， 在土地开 发过程中开发商势必会通过提高售价来获 取预期的利润，使该区域逐渐成为城市的 富人区， 是不利于城市的和谐发展的。 城市 发展建设的质量和服务面，与财政支付体 系的合理性相关。政府的财政收入在市政
过去，现在和未来
——从建筑师的立场看滨水住宅区域的开发
陈明虎
摘要 ／ 城市由于历史原因带来各区域发展的不平衡性， 留下了高价值的滨水空间，现在是城市的巨大财富，该 区域的开发能为城市带来什么是大家的关注点。本文从 上海黄浦江Ｅ－１８ 地块的现状分析入手， 探讨滨水空间 开发整体平衡的必要性。 关键词／ 经济效益 社会效益 平衡
轴和滨水开放性水体景观轴；着重刻画滨 江景观带和亲水景观区，并形成了一系列 景观节点塑造独特的城市景观。 交通系统 基地内人流集散点分布在公共设施附 近，东西向交通联系是加强滨江绿化环境 可达性的可塑造因素，而目前南北向交通 流线为该地块主要通过性交通流线，东西 向交通流线组织不够完善。 建议：交通作为规划的重要载体， 是实 现滨江空间可达性的要素；规划中依据基 地人流集散点的布局，强化了东西向的交 通流线， 组织综合的交通网络， 并考虑交通 流量的大小构成主要交通性道路、生活性 道路、景观性道路的多层次交通网。 开发容量 土地开发强度按照容积率划分为＞ ３ 、 １．５～３、０．５～１．５ 、０～０．５ 四个层次，在 经济核算方面追求就地平衡，造成开发容 量过高，而降低对滨江地区的生态环境和 景观品质的要求，若要使滨江地区拥有更 好的空间环境，滨江第一层面就不可能有 大容量的开发。 建议：结合绿化用地， 系统化定制地块 开发强度， 追求容积率的整体平衡， 使绿色 重返浦江，重塑滨江城市绿带。 思考 对于城市中地块的开发必须做出两种 效益的平衡：经济效益和社会效益的整体 平衡。 当然， 这种平衡适合于城市所有地块 的开发， 但是对于城市发展到现在， 具有高 景观价值且目前属于并未完全开发的滨江 区域，整体的平衡就显得尤为重要。 经济效益从收益方来谈可分两块： 政 府和开发商。政府通过转让土地使用权收 益，开发商通过开发房产收益。 这过程中就存在对于土地价值相对精 确认识的时间性。滨江区域在解放后的长 时间段里没有跟上城市的发展速度，直到 上世纪９０年代， 随着陆家嘴的成功开发， 对 于滨水区域的潜在价值得到了市场的追捧， 尤其对于滨水住宅的开发，６０～１００万元的 景观窗为开发商带来了极其丰厚的投资回 报，政府所付出的基础设施的投资回报就 显得淡薄了很多。虽然由于早先进入开发 商的成功运营，使周边土地价值的提升能 为政府收益上带来远期效应，但是政府投 资建设的成本也相对提高，即政府对于城