2018年房地产税费计算(营改增)
【实例解析】房地产企业营改增后如何计算应纳增值税
【实例解析】房地产企业营改增后如何计算应纳增值税自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税，现行建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，这次营改增涉及税制转换和政策调整，较为复杂，为了让广大纳税人和税务人员尽快熟悉和掌握营改增政策,笔者结合一实例，如房地产企业发生的几项具体业务,详细解读房地产企业在营改增后如何正确计算缴纳增值税。
一、基本案情某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。
（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。
（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。
要求：1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。
2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
2018新版税法所有税种计算公式(2018年.3.15)
2018年新版税法所有税种计算公式（2018.3.15）《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》2018版税法公式大全2018年新版税法所有税种计算公式，对会计人真的是大有帮助公式大全一各种税的计算公式一、增值税1、一般纳税人应纳税额=销项税额—进项税销项税额=销售额×税率此处税率为17%组成计税价格=成本×（1+成本利润率）组成计税价格=成本×（1+成本利润率）÷（1—消费税税率）2、进口货物应纳税额=组成计税价格×税率组成计税价格=关税完税价格+关税（+消费税）3、小规模纳税人应纳税额=销售额×征收率销售额=含税销售额÷（1+征收率）二、消费税1、一般情况：应纳税额=销售额×税率不含税销售额=含税销售额÷（1+增值税税率或征收率）组成计税价格=（成本+利润）÷（1—消费税率）组成计税价格=成本×（1+成本利润率）÷（1—消费税税率）组成计税价格=（材料成本+加工费）÷（1—消费税税率）组成计税价格=（关税完税价格+关税）÷（1—消费税税率）2、从量计征应纳税额=销售数量×单位税额三、关税1、从价计征应纳税额=应税进口货物数量×单位完税价×适用税率2、从量计征应纳税额=应税进口货物数量×关税单位税额3、复合计征应纳税额=应税进口货物数量×关税单位税额+应税进口货物数量×单位完税价格×适用税率四、企业所得税应纳税所得额=收入总额—准予扣除项目金额应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额—纳税调整减少额应纳税额=应纳税所得额×税率月预缴额=月应纳税所得额×25%月应纳税所得额=上年应纳税所得额×1/12五、个人所得税：1、工资薪金所得：应纳税额=应纳税所得额×使用税率—速算扣除数2、稿酬所得：应纳税额=应纳税所得额×使用税率×（1—30%） 3、其他各项所得：应纳税额=应纳税所得额×使用税率六、其他税收1、城镇土地使用税年应纳税额=计税土地面积（平方米）×使用税率2、房地产税年应纳税额=应税房产原值×（1—扣除比例）×1.2%或年应纳税额=租金收入×12%3、资源税年应纳税额=课税数量×单位税额4、土地增值税增值税=转让房地产取得的收入—扣除项目应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）5、契税应纳税额计税依据×税率二应纳税额的计算公式（一）增值税计算方法1、直接计税法应纳增值税额：＝增值额×增值税税率增值额＝工资＋利息＋租金＋利润＋其他增值项目－货物销售额的全值－法定扣除项目购入货物金额2、间接计税法扣除税额＝扣除项目的扣除金额×扣除税率（1）购进扣税法扣除税额＝本期购入扣除项目金额×扣除税率＋已由受托方代收代缴的税额（2）实耗扣税法扣除税额＝本期实际耗用扣除项目金额×扣除税率＋已由受托方代收代交的税额一般纳税人应纳增值税额一般纳税人应纳增值税额＝当期销项税额－当期进项税额1、销项税额＝销售额×税率销售额＝含税销售额/（1＋税率）组成计税价格＝成本×（1＋成本利润率）2、进项税额不得抵扣的进项税额＝当月全部进项税额×当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计/当月全部销售额、营业额合计小规模纳税人应纳增值税额小规模纳税人应纳增值税额＝销售额×征收率销售额＝含税销售额/（1＋征收率）销售额＝含税收入（1＋增值税征收率）进口货物应纳增值税额进口货物应纳增值税额＝组成计税价格×税率组成计税价格＝关税免税价格＋关税＋消费税三消费税额1、从价定率的计算实行从价定率办法计算的应纳消费税额＝销售额×税率（1）、应税消费品的销售额＝含增值税的销售额/(1＋增值税税率或征收率)（2）、组成计税价格＝（成本＋利润）/（1-消费税率）（3）、组成计税价格＝（材料成本＋加工费）/（1-消费税率）（4）、组成计税价格＝关税完税价格＋关税＋应纳消费税税额（5）、组成计税价格＝（关税完税价格＋关税）/（1-消费税税率）2、从量定额的计算实行从量定额办法计算的应纳消费税额＝销售数量×单位数额四企业所得税额应纳税额＝应纳税所得额×税率应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝收入总额－成本、费用、损失1、工业企业应纳税所得额公式工业企业应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出营业利润＝产品销售利润＋其他业务利润－管理费用－财务费用产品销售利润＝产品销售收入－产品销售成本－产品销售费用－产品销售税金及附加其他业务利润＝其他业务收入－其他业务成本－其他销售税金及附加本期完工产品成本＝期初在产品自制半成品成本余额＋本期产品成本会计－期末在产品自制半成品成本余额本期产品成本会计＝材料＋工资＋制造费用2、商品流通企业应纳税所得额公式应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出营业利润＝主营业务利润＋其他业务利润－管理费用－财务费用－汇兑损失主营业务利润＝商品销售利润＋代购代销收入商品销售利润＝商品销售净额－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加商品销售净额＝商品销售收入－销售折扣与折让 3、饮服企业应纳税所得额公式应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出营业利润＝经营利润＋附营业务收入－附营业务成本经营利润＝营业收入－营业成本－营业费用－营业税金及附加营业成本＝期初库存材料、半成品产成（商）品盘存余额＋本期购进材料、商品金额金额－期末库存材料、半成品、产成（商）品盘存余额五个人所得税额1、工资、薪金所得工资、薪金所得应纳个人所得税额＝应纳水所得额×适用税率－速算扣除数应纳税所得额＝每月收入-3500应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－速算扣除数应纳税所得额＝（不含税所得额－速算扣除数）/(1-税率)2、个体工商户应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率－速算扣除数（1）、将当月累计应纳税所得额换算成全年应纳税所得额全年应纳税所得额＝当月累计应纳税所得额×12/当月累计经营月份数（2）、计算全年应纳所得税额全年应纳所得税额＝全年应纳税所得额×适用税率－速算扣除数（3）、计算当月累计应纳所得税额当月应纳所得税额＝全年应纳所得税额×当月累计经营月份数/12（4）、计算本月应纳所得税额本月应纳所得税额＝当月累计应纳所得税额－累计已缴所得税额 3、稿酬所得应纳所得税额＝应纳税所得额×20%×（1-30%）＝应纳税所得额×20%×70%4、劳务报酬所得（1）、一次收入在20000元以下时应纳所得税额＝应纳税所得额×20%（2）、一次收入20000～50000时应纳所得税额＝应纳税所得额×20%＋应纳税所得额×20%×50% ＝应纳税所得额×（20%＋10%）（3）一次收入超过50000时应纳所得税税额＝应纳税所得额×20%＋应纳税所得额×20%×100% ＝应纳税所得额×（20%＋20%）5、财产转让财产转让应纳所得税额＝应纳税所得额×20%应纳税所得额＝转让财产收入额－财产原值－合理费用6、利息、股息红利所得应纳所得税额＝应纳税所得额×20%7、境外个人所得税款扣除限额境外个人所得税税款扣除限额＝境内、境外所得按税法计算的应纳税总额×来源于某外国的所得额/境内、外所得总额8、支付给扣缴义务人手续费的计算手续费金额＝扣缴的个人所得税额×2%六土地增值税额1、一般计算方法应纳税总额＝∑各级距土地增值额×适用税率某级距土地增值额×适用税率土地增值率＝土地增值额×100%/扣除项目金额土地增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额2、简便计税方法（1）、土地增值额未超过扣除项目金额金额50%的应纳税额＝土地增值额×30%（2）、土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×0.05（3）、土地增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×0.15（4）土地增值额超过项目金额200% 应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×0.35七城市建设维护税应纳城市维护建设税额＝（产品销售收入额＋营业收入额＋其他经营收入额）×地区适用税率应补交税额=实际营业收入额×地区适用税率－已纳税额应退税额＝已交税额－核实后的应纳税额八资源税额应纳税额＝课税数量×单位税额九车船税１、乘人车、二轮摩托车、三轮摩托车、畜力车、人力车、自行车等车辆的年应纳税额的计算公式为：年应纳税额＝车辆拥有量×适用的年税额２、载货车年应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载货汽车净吨位×适用的年税额３、客货两用的车应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载人部分年应纳税额+载货部分年应纳税额载人部分年应纳税额=载人车适用年税额×50%载货部分年应纳税额=载货部分的净吨位数×适用的年税额４、机动船应纳税额的计算公式：机动船年应纳税额=机动船的净吨位×适用的年税额５、非机动船应纳税额=非机动船的载重吨位×适用的年税额６、新购买的车辆按购期年内的余月数比例征收车船税，其计算公式为：新购买车船应纳车船税额=各种车船的吨位（或辆数）×购进起始月至征期终了的余月数/征期月数补交本期漏报漏缴税额=漏报漏缴车船税的数量(或净吨位、载重吨位)×适用税额/按规定缴库的次数补交本期少交的税款=[应缴车船税的数量（或净吨位、载重吨位）×适用税额/按规定缴库的次数]－已缴税款退还误交的税款＝已缴的误交税款退还应计算错误而多交的税款＝已入库的税款－重新核实后的应纳税额房产税额年应纳房产税税额＝房产评估值×税率月应纳房产税税额=年应纳房产税额/12季应纳房产税税额=年应纳房产税额/4十土地使用税额年应纳土地使用税税额=使用土地的平方米总数×每平方米土地年税额月或季应纳土地使用税税额=年应纳土地使用税额/12（或）4十一印花税额１、购销合同应纳印花税的计算应纳税额=购销金额×3/1000２、建设工程勘察设计合同应纳印花税的计算应纳税额=收取的费用×5/10000３、加工承揽合同应纳印花税的计算应纳税额=加工及承揽收入×5/10000４、建筑安装工程承包合同应纳印花税的计算应纳税额=承包金额×3/10000５、财产租赁合同应纳印花税的计算应纳税额=租赁金额×1/1000６、仓储保管合同应纳印花税的计算应纳税额=仓储保管费用×1/1000７、借款合同应纳印花税的计算应纳税额=借款金额×0．５／１００００８、财产保险合同应纳印花税的计算应纳税额=保险费收入×1/1000９、产权转移书据应纳印花税的计算应纳税额=书据所载金额×6/10000１０、技术合同应纳印花税的计算应纳税额=合同所载金额×3/10000１１、货物运输合同应纳印花税的计算应纳税额=运输费用×5/10000１２、营业账簿应纳印花税的计算（1）记载资金账簿应纳印花税的计算公式为：应纳税额=[（固定资产原值年初数－上年已计算缴纳印花税固定资产原值）＋（自有流动资金年初数－上年已计算缴纳印花税自有流动资金总额）]×5/10000（2）其他账簿应纳税额的计算。
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43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
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年营改增后房地产相关税费计算_图文
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
2018房产交易税费计算依据：房产交易税计算方法(案例)(老会计人的经验)
2018房产交易税费计算依据：房产交易税计算方法（案例）（老会计人的经验）2018房产交易税费计算依据：房产交易税计算方法（案例）卖方：①印花税--0.05%，②营业税--5.5%(个人购买住房不满5年的普通住房)，③个人所得税(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%买方：①契税--1.5%(普通住宅享受1.5%的优惠税率，即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房)--3%(非普通住宅按3%税率征收契税)，②印花税--0.05%实际举例第一类：二手商品房甲购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元给乙。
那么(一)甲转让房屋需要交纳的税费为：印花税=成交额×0.05%=65万×0.05%=325元营业税=成交额×5.5%=65万×5.5%=35750元根据规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额;能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。
那么，就该套房屋而言，其个税将会有两种算法：①按照20%征税：(商品房及其他住房合理费用为：最高扣除限额为房屋原值的10%。
)个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%=(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%万=17185元②按照1%征税：个税=住房转让收入×1%=65万×1%=6500元如果按20%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为53260元;如果按1%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为42575元。
(二)乙购买房屋需要交纳的税费为：由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。
契税=成交额×1.5%=65万×1.5%=9750元印花税=成交额×0.05%=65万×0.05%=325元乙所需交纳的税费总额为10075元。
2018年新版税法所有税种计算公式(2018.3.15)
2018年新版税法所有税种计算公式（2018.3.15）《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》2018版税法公式大全2018年新版税法所有税种计算公式，对会计人真的是大有帮助公式大全一各种税的计算公式一、增值税1、一般纳税人应纳税额=销项税额—进项税销项税额=销售额×税率此处税率为17%组成计税价格=成本×（1+成本利润率）组成计税价格=成本×（1+成本利润率）÷（1—消费税税率）2、进口货物应纳税额=组成计税价格×税率组成计税价格=关税完税价格+关税（+消费税）3、小规模纳税人应纳税额=销售额×征收率销售额=含税销售额÷（1+征收率）二、消费税1、一般情况：应纳税额=销售额×税率不含税销售额=含税销售额÷（1+增值税税率或征收率）组成计税价格=（成本+利润）÷（1—消费税率）组成计税价格=成本×（1+成本利润率）÷（1—消费税税率）组成计税价格=（材料成本+加工费）÷（1—消费税税率）组成计税价格=（关税完税价格+关税）÷（1—消费税税率）2、从量计征应纳税额=销售数量×单位税额三、关税1、从价计征应纳税额=应税进口货物数量×单位完税价×适用税率2、从量计征应纳税额=应税进口货物数量×关税单位税额3、复合计征应纳税额=应税进口货物数量×关税单位税额+应税进口货物数量×单位完税价格×适用税率四、企业所得税应纳税所得额=收入总额—准予扣除项目金额应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额—纳税调整减少额应纳税额=应纳税所得额×税率月预缴额=月应纳税所得额×25%月应纳税所得额=上年应纳税所得额×1/12五、个人所得税：1、工资薪金所得：应纳税额=应纳税所得额×使用税率—速算扣除数2、稿酬所得：应纳税额=应纳税所得额×使用税率×（1—30%）3、其他各项所得：应纳税额=应纳税所得额×使用税率六、其他税收1、城镇土地使用税年应纳税额=计税土地面积（平方米）×使用税率2、房地产税年应纳税额=应税房产原值×（1—扣除比例）×1.2%或年应纳税额=租金收入×12%3、资源税年应纳税额=课税数量×单位税额4、土地增值税增值税=转让房地产取得的收入—扣除项目应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）5、契税应纳税额计税依据×税率二应纳税额的计算公式（一）增值税计算方法1、直接计税法应纳增值税额：＝增值额×增值税税率增值额＝工资＋利息＋租金＋利润＋其他增值项目－货物销售额的全值－法定扣除项目购入货物金额2、间接计税法扣除税额＝扣除项目的扣除金额×扣除税率（1）购进扣税法扣除税额＝本期购入扣除项目金额×扣除税率＋已由受托方代收代缴的税额（2）实耗扣税法扣除税额＝本期实际耗用扣除项目金额×扣除税率＋已由受托方代收代交的税额一般纳税人应纳增值税额一般纳税人应纳增值税额＝当期销项税额－当期进项税额1、销项税额＝销售额×税率销售额＝含税销售额/（1＋税率）组成计税价格＝成本×（1＋成本利润率）2、进项税额不得抵扣的进项税额＝当月全部进项税额×当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计/当月全部销售额、营业额合计小规模纳税人应纳增值税额小规模纳税人应纳增值税额＝销售额×征收率销售额＝含税销售额/（1＋征收率）销售额＝含税收入（1＋增值税征收率）进口货物应纳增值税额进口货物应纳增值税额＝组成计税价格×税率组成计税价格＝关税免税价格＋关税＋消费税三消费税额1、从价定率的计算实行从价定率办法计算的应纳消费税额＝销售额×税率（1）、应税消费品的销售额＝含增值税的销售额/(1＋增值税税率或征收率)（2）、组成计税价格＝（成本＋利润）/（1-消费税率）（3）、组成计税价格＝（材料成本＋加工费）/（1-消费税率）（4）、组成计税价格＝关税完税价格＋关税＋应纳消费税税额（5）、组成计税价格＝（关税完税价格＋关税）/（1-消费税税率）2、从量定额的计算实行从量定额办法计算的应纳消费税额＝销售数量×单位数额四企业所得税额应纳税额＝应纳税所得额×税率应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝收入总额－成本、费用、损失1、工业企业应纳税所得额公式工业企业应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出营业利润＝产品销售利润＋其他业务利润－管理费用－财务费用产品销售利润＝产品销售收入－产品销售成本－产品销售费用－产品销售税金及附加其他业务利润＝其他业务收入－其他业务成本－其他销售税金及附加本期完工产品成本＝期初在产品自制半成品成本余额＋本期产品成本会计－期末在产品自制半成品成本余额本期产品成本会计＝材料＋工资＋制造费用2、商品流通企业应纳税所得额公式应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出营业利润＝主营业务利润＋其他业务利润－管理费用－财务费用－汇兑损失主营业务利润＝商品销售利润＋代购代销收入商品销售利润＝商品销售净额－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加商品销售净额＝商品销售收入－销售折扣与折让3、饮服企业应纳税所得额公式应纳税所得额＝利润总额＋（－）税收调整项目金额利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出营业利润＝经营利润＋附营业务收入－附营业务成本经营利润＝营业收入－营业成本－营业费用－营业税金及附加营业成本＝期初库存材料、半成品产成（商）品盘存余额＋本期购进材料、商品金额金额－期末库存材料、半成品、产成（商）品盘存余额五个人所得税额1、工资、薪金所得工资、薪金所得应纳个人所得税额＝应纳水所得额×适用税率－速算扣除数应纳税所得额＝每月收入-3500应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－速算扣除数应纳税所得额＝（不含税所得额－速算扣除数）/(1-税率)2、个体工商户应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率－速算扣除数（1）、将当月累计应纳税所得额换算成全年应纳税所得额全年应纳税所得额＝当月累计应纳税所得额×12/当月累计经营月份数（2）、计算全年应纳所得税额全年应纳所得税额＝全年应纳税所得额×适用税率－速算扣除数（3）、计算当月累计应纳所得税额当月应纳所得税额＝全年应纳所得税额×当月累计经营月份数/12（4）、计算本月应纳所得税额本月应纳所得税额＝当月累计应纳所得税额－累计已缴所得税额3、稿酬所得应纳所得税额＝应纳税所得额×20%×（1-30%）＝应纳税所得额×20%×70%4、劳务报酬所得（1）、一次收入在20000元以下时应纳所得税额＝应纳税所得额×20%（2）、一次收入20000～50000时应纳所得税额＝应纳税所得额×20%＋应纳税所得额×20%×50%＝应纳税所得额×（20%＋10%）（3）一次收入超过50000时应纳所得税税额＝应纳税所得额×20%＋应纳税所得额×20%×100% ＝应纳税所得额×（20%＋20%）5、财产转让财产转让应纳所得税额＝应纳税所得额×20%应纳税所得额＝转让财产收入额－财产原值－合理费用6、利息、股息红利所得应纳所得税额＝应纳税所得额×20%7、境外个人所得税款扣除限额境外个人所得税税款扣除限额＝境内、境外所得按税法计算的应纳税总额×来源于某外国的所得额/境内、外所得总额8、支付给扣缴义务人手续费的计算手续费金额＝扣缴的个人所得税额×2%六土地增值税额1、一般计算方法应纳税总额＝∑各级距土地增值额×适用税率某级距土地增值额×适用税率土地增值率＝土地增值额×100%/扣除项目金额土地增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额2、简便计税方法（1）、土地增值额未超过扣除项目金额金额50%的应纳税额＝土地增值额×30%（2）、土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×0.05（3）、土地增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×0.15（4）土地增值额超过项目金额200% 应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×0.35七城市建设维护税应纳城市维护建设税额＝（产品销售收入额＋营业收入额＋其他经营收入额）×地区适用税率应补交税额=实际营业收入额×地区适用税率－已纳税额应退税额＝已交税额－核实后的应纳税额八资源税额应纳税额＝课税数量×单位税额九车船税１、乘人车、二轮摩托车、三轮摩托车、畜力车、人力车、自行车等车辆的年应纳税额的计算公式为：年应纳税额＝车辆拥有量×适用的年税额２、载货车年应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载货汽车净吨位×适用的年税额３、客货两用的车应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载人部分年应纳税额+载货部分年应纳税额载人部分年应纳税额=载人车适用年税额×50%载货部分年应纳税额=载货部分的净吨位数×适用的年税额４、机动船应纳税额的计算公式：机动船年应纳税额=机动船的净吨位×适用的年税额５、非机动船应纳税额=非机动船的载重吨位×适用的年税额６、新购买的车辆按购期年内的余月数比例征收车船税，其计算公式为：新购买车船应纳车船税额=各种车船的吨位（或辆数）×购进起始月至征期终了的余月数/征期月数补交本期漏报漏缴税额=漏报漏缴车船税的数量(或净吨位、载重吨位)×适用税额/按规定缴库的次数补交本期少交的税款=[应缴车船税的数量（或净吨位、载重吨位）×适用税额/按规定缴库的次数]－已缴税款退还误交的税款＝已缴的误交税款退还应计算错误而多交的税款＝已入库的税款－重新核实后的应纳税额房产税额年应纳房产税税额＝房产评估值×税率月应纳房产税税额=年应纳房产税额/12季应纳房产税税额=年应纳房产税额/4十土地使用税额年应纳土地使用税税额=使用土地的平方米总数×每平方米土地年税额月或季应纳土地使用税税额=年应纳土地使用税额/12（或）4十一印花税额１、购销合同应纳印花税的计算应纳税额=购销金额×3/1000２、建设工程勘察设计合同应纳印花税的计算应纳税额=收取的费用×5/10000３、加工承揽合同应纳印花税的计算应纳税额=加工及承揽收入×5/10000４、建筑安装工程承包合同应纳印花税的计算应纳税额=承包金额×3/10000５、财产租赁合同应纳印花税的计算应纳税额=租赁金额×1/1000６、仓储保管合同应纳印花税的计算应纳税额=仓储保管费用×1/1000７、借款合同应纳印花税的计算应纳税额=借款金额×0．５／１００００８、财产保险合同应纳印花税的计算应纳税额=保险费收入×1/1000９、产权转移书据应纳印花税的计算应纳税额=书据所载金额×6/10000１０、技术合同应纳印花税的计算应纳税额=合同所载金额×3/10000１１、货物运输合同应纳印花税的计算应纳税额=运输费用×5/10000１２、营业账簿应纳印花税的计算（1）记载资金账簿应纳印花税的计算公式为：应纳税额=[（固定资产原值年初数－上年已计算缴纳印花税固定资产原值）＋（自有流动资金年初数－上年已计算缴纳印花税自有流动资金总额）]×5/10000（2）其他账簿应纳税额的计算。
21-2018税法一-第二章(第八节)增值税简易计税方法应纳税额的计算
第八节简易计税方法应纳税额的计算一、简易计税方法计税基本原则1.适用范围：小规模纳税人、一般纳税人简易办法。
2.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额，计算公式：应纳税额=销售额×征收率=含增值税销售额÷（1+征收率）×征收率3.简易计税方法与一般计税方法的主要计税差异：（1）一般计税方法计算价税分离时使用的是税率，简易计税方法计算价税分离时使用征收率。
（2）一般计税方法用销售额计算的是销项税额，简易计税方法用销售额计算的是应纳税额。
4.我国增值税的法定征收率是3%和5%；一些特殊项目适用3%减按2%征收率、5%减按1.5%征收率执行。
【例题·单选题】某便利店为增值税小规模纳税人，2016年6月销售货物共取得含税收入40000元，代收水电煤等公共事业费共计50000元，取得代收手续费收入1500元，该便利店2016年6月应缴纳增值税（）元。
（2016年）A.3617.43B.1208.74C.1236.48D.2665.05【答案】B六、“营改增”后一般纳税人按简易方法计税的规定（一）3%征收率：应税服务（7项）1.提供公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车）；【注意】铁路客运服务不得选择简易办法。
2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码（面向网络动漫、手机动漫格式适配）服务，以及在境内转让动漫版权（包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权）。
3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。
4.以纳入“营改增”试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
5.纳入“营改增”试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
营改增后房地产相关税费计算PPT课件
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
2018年度营改增文件汇编
目录
关于调整除税价计算适用增值税税率的通知 桂造价〔２０１８〕１４号 ２７ 华中·河南、湖北、湖南、江西 ２８
实施上述三项措施，全年将减轻市场主体税负超过 ４０００亿元，内外资企业都将同等受益。
关于统一增值税小规模纳税ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ标准的通知
财税〔２０１８〕３３号
各省、自治 区、直 辖 市、计 划 单 列 市 财 政 厅 （局 ）、国 家 税 务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财政局：
为完善增值 税 制 度，进 一 步 支 持 中 小 微 企 业 发 展， 现将统一增值税小规模纳税人标准有关事项通知如下：
华东·安徽、福建、江苏、山东、上海、浙江 ２４ 关于调整我省现行建设工程计价依据增值税税率的通知 造价〔２０１８〕１１号 ２４ 关于调整我省房屋建筑与市政基础设施工程计价依据增值税税率有关事项的通知 闽建筑〔２０１８〕１０号 ２４ 省住房城乡建设厅关于建筑业增值税计价政策调整的通知 苏建函价 〔２０１８〕２９８号 ２４ 关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知 鲁建标字〔２０１８〕１２号 ２５ 关于调整本市建设工程计价依据增值税税率的通知 沪建市管〔２０１８）２８号 ２５ 关于调整上海市建设工程材料增值税率折算率的通知 ２６ 关于增值税调整后我省建设工程计价规则有关增值税税率及计价系数调整的通知 建建发〔２０１８〕１０４号 ２６
再变。2018年3 月28 日，国务院常务会议确定深化增值税改革的措施，进 一步减轻市场主体税负。根据财税[2018]32号文件，自5月1日起，纳税人发生增 值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为 16%、10%。这其中也包含建筑行业。
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2018年房地产税费计算(营改增) 2018年房地产税费计算（营改增）
一、引言
随着时代的发展和经济的增长，房地产行业在国家经济中扮演着重要的角色。
为了规范房地产行业的发展，2018年起，我国对房地产业的税费计算方式进行了调整。
本文将介绍2018年房地产税费计算的相关内容。
二、营改增对房地产行业的影响
“营改增”是指将原本征收营业税的行业改为增值税的一项改革，这一改革也涉及到了房地产行业。
在过去，房地产企业在销售房产时，需要缴纳营业税。
而自2018年起，房地产企业需要根据增值税的税率来计算销售房产的税费。
三、房地产销售的增值税计算
1. 增值税税率
根据国家相关政策规定，自2018年起，销售房地产的增值税税率为11%，若属于安置性房地产，则税率为5%。
2. 税费计算公式
（1）非安置性房地产
销售房地产的增值税金额 = 房地产销售额 × 11%
应纳税费 = 销售房地产的增值税金额 - 应纳免税额
（2）安置性房地产
销售房地产的增值税金额 = 房地产销售额 × 5%
应纳税费 = 销售房地产的增值税金额 - 应纳免税额
3. 应纳免税额计算
（1）非安置性房地产
应纳免税额 = 价值250万元以下的房地产销售额 × 100% + （房地产销售额 - 价值250万元） × 30%
（2）安置性房地产
应纳免税额 = 价值500万元以下的房地产销售额 × 100% + （房地产销售额 - 价值500万元） × 30%
四、房地产租赁和物业管理的税费计算
除了销售房地产，房地产行业中的租赁和物业管理也涉及到税费的计算。
以下是相关的计算方式：
1. 租赁业务的增值税计算
租赁业务的增值税计算方式与销售房地产类似，即根据租金收入的税率来计算增值税。
税率为11%，若租赁住房属于安置性租赁，则税率为5%。
2. 物业管理费的增值税计算
物业管理费的增值税计算方式为：物业管理费收入 × 6%。
五、房地产税费计算的注意事项
在进行房地产税费计算时，需要注意以下几个问题：
1. 纳税人的身份确认
根据国家相关规定，房地产开发商、经纪机构等均为房地产税费的
纳税人。
确保纳税人的身份确认准确，纳税义务人应按规定进行纳税
申报。
2. 税费申报与缴纳时间
房地产税费的申报和缴纳时间一般为每月的15日前。
纳税人应及
时进行申报和缴纳。
3. 税费减免和优惠政策
根据国家相关政策，部分房地产项目可能存在税费减免或优惠政策。
纳税人应了解相关政策，并按规定享受相应减免或优惠。
六、总结
2018年房地产税费计算的调整，对房地产行业的经营产生了一定的
影响。
通过本文的介绍，我们了解到了房地产销售、租赁和物业管理
的税费计算方式，以及相关注意事项。
合理计算税费，确保遵守国家
相关税法法规，对于房地产行业的健康发展至关重要。
同时，相关部
门也应加强对税费计算的监管，促进房地产行业的持续稳定发展。
（以上内容仅供参考，具体税费计算请以国家相关政策和法规为准）。