南大仙林项目市场报告
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：仙林地区板块房地产市场调研报告调研日期：2006年11月18日至30日报告完成日期：2006年12月目录第一章总体概况 11、交通状况 12、生态优势 43、历史文化 44、信息化优势 5 第二章板块详细描述 61、板块规划 62、大学集中区（仙鹤片区）83、白象片区（科技产业园）274、国际会展交流区（麒麟片区）305、玄武徐庄软件园326、马群科技园33 第三章综合评述37第一章总体概况1、交通状况仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。
公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。
距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。
■ 公路交通北部有快速道路直达仙林：模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路——仙林南部由景观路进入仙林：⑴宁杭公路——环陵路——宁栖公路——仙林；⑵中山东路——沪宁高速连接线——仙林大道——仙林。
仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。
（图）■ 轨道交通根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。
地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。
2、生态优势仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。
再谈大学城经济发展状况——以南京仙林大学城为例
一
、
大 学城 状 况
大学城建 设 已经成 为世界 性城 市发 展趋势 。在美 国拥有两大高校密集区 ， 一
图 ） 是加州 的硅谷地 区， 有斯坦福 大学和伯 学 、南京 工业职业 技术学 院等 十余所 高 资的影响。（ １ 拥
在大学城周围， 新建住宅林立 ， 如仙鹤 克利分校 ， 以及加 州的州立 大学 和社区大 校。
这 （ ） 固定资产投资的影响。 一 对 大学城 经 过 我 们 调 查 发 现 ， 其 中 主 要 是大 学校
尚住宅 区 （ 青龙 片区） 两 个组 团为 ： ； 玄武 建 设 必 然 会 带 来 对 其 固 定 资 产 投 资 的 追 园与周 围住宅 建设起 了很大 的作用 。而
软 件 园 、 群 科技 园 。在 大 学城 中 已经 建 加。 马 通过回顾南 京栖霞 区各年固定资产投 且， 我们发现大学城周 围的房价正不断地
３ 不 同之 处 。 、 一是 资本 项 目下 的外 汇 能力 。
鼢
畅扬
重 点。２０ ０ ７年截至到 ８月， 中央银行 已经
４ 政 府 决 策 的 经验 。 首先 ， 率 稳 定 上 调 了三 次 利 率 ， ～ 系 列 的 组 合 拳 在 一 、 汇 这
管制是 当前中 国与其他 各 国最重要 的不 的效 应 。 率 的 稳 定对 于 市场 信 心 的坚 定 定程度上抑制 了房地产泡沫 。再次 ， 汇 银行
咏梅 山庄 ， 以及快要竣工的香樟 园。 学 体系 ； 二是 １ ８公路地 区， 集 了波 士 山庄 、 ２ 云
顿地 区的哈佛 、 麻省理工学院等 一大批名 仙林大学城的配套设施也慢慢开始完善 ， 已经 建 立 了两 家大 型 零 售 商 店 ： 果 便 利 苏 校。在我 国的北京 、 海 、 州 、 安 、 上 杭 西 天 苏果社 区店 ； 且 已经有 了一家 百货 而 津、 南京 、 门等 大中城市大 学城早 已经 店 、 厦 商 店— — 仙林 大 成 名 店 ， 另 一 家 南 京 商 而 悄然 建 起 来 了 。 文 提 到 的 南 京 仙 林 大 学 本
奥特莱斯可行性分析报告
• 40（每层店铺数）x2（各店人数）x2700（月工资）x5
（层）x12（月）=1296万元 人员年工资总和：1356万元 (4)收银系统：200万元
• (5)水电费：100万元 • (6)不可预见费：300万元 • 总计：1356+200+100+300=万元
收入预计：
• 南京是江苏省的省会，有着悠久的历史，
经贸繁盛，万商云集。曾办过中国会展经 济国际合作论坛、中国国际展览与会议展 示会等。
3.仙林经济前景
• 南京位于长江下游沿岸，是长江下游地区重要的
产业城市和经济中心,南京是副省级城市，江苏省 省会，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽， 国家重要创新基地，区域现代服务中心，长三角 先进制造业基地，滨江生态宜居城市，长江三角 洲承东启西的国家重要中心城市。
• 本估算包括正常的项目生命周期内，为完
成该项目所需投入的建设费用，不包括汇 率可能发生变动而增加的费用。
资金使用计划与资金筹措
• 1.资金使用计划：制定本项目资金使用计划
和借款计划。
• 2.资金筹措：项目所需资金除资本金 元，
所缺资金有两种解决方式。（1）项目公司 股东按股比借资。（2）项目公司用商贸公 司的租赁合同，向金融机构贷款。
3.项目的消费群广阔
• 仙林板块现今已经有近18万的师生入住，包括南
京大学在内的十余所高校不断有新的生源力量加 入。
• 200万平方米的高档居住区正在开发建设当中，预
计三年内仙林的居住人口将增加到23万人 。
• 每位大学生每月的消费通常在1000元左右，这样
18万大学生的每月消费总额就是一个惊人的数字
• 南京市年度经济计量模型对全市2010年主要经济指标进行
南京仙林大学城规划建设介绍
三、南京近期将优先建设仙林大学城
交通组织
根据江苏省教育 发展“十五”规划，南 京市2005年在校生规模 将达到45万人，占全省 的 1/2 ； 2010 年 达 到 65 万人，占全省的54％。
仙西大学城 江北大学城
学校：南京大学 南京气象学院 东南大学 南京化工职业技术学院 南京农业工程学院 南京工业大学 公安高等专科学校 审计学院 南京农业大学 在校学生： 用地规模： 现状 ？万人 ？公顷 南京林业大学 2000-2010年 ？万人 ？公顷
三、南京近期将优先建设仙林大学城
高等院校建设 目前，已经和计划进驻仙西地区的高等院校共有九 所 ——南京师范大学、南京经济学院、南京邮电学院、 森林警察学校、南京工程学院、南京医科大学、南京中
医药大学、南京工业职业技术学院和应天学院等。占地
规模将达到823公顷。
已经建设的南师大、南京财经大学、森林公安专科学校总平面图
江宁大学城
学校：河海大学 南京正德学院 在校学生： 用地规模： 现状 ？万人 ？公顷 2000-2010年 ？万人 ？公顷 南京航空航天大学
二、根据城市总体规划，南京将建设三个大学城
江北大学城：
目前已建设有南京大学、 东南大学和南京工业大学新校
区以及南京气象学院、南京化
工职业技术学院（浦江学院）、 南京农业大学农业工程学院等
主要分布在主城及江
主城现有大学
学校：南京师范大学 南京财经大学 森林公安专科学校 在校学生：？万人 用地规模：？公顷 学校：南京大学等共？所 在校学生：？万人
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：仙林地区板块房地产市场调研报告调研日期：2006年11月18日至30日报告完成日期：2006年12月目录第一章总体概况 11、交通状况 12、生态优势 43、历史文化 44、信息化优势 5 第二章板块详细描述 61、板块规划 62、大学集中区（仙鹤片区）83、白象片区（科技产业园）274、国际会展交流区（麒麟片区）305、玄武徐庄软件园326、马群科技园33 第三章综合评述37第一章总体概况1、交通状况仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。
公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。
距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。
■ 公路交通北部有快速道路直达仙林：模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路——仙林南部由景观路进入仙林：⑴宁杭公路——环陵路——宁栖公路——仙林；⑵中山东路——沪宁高速连接线——仙林大道——仙林。
仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。
（图）■ 轨道交通根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。
地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。
2、生态优势仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。
南京仙林金鹰项目市调报告
金鹰仙林项目市调报告—— 3-2 地区交通网状图
金鹰仙林项目市调报告—— 3-3 地铁（2号线、4号线）
金鹰仙林项目市调报告—— 4-4 商业
金鹰仙林项目市调报告—— 4-5 住宅
项目名称
已 金陵家天下
建 成
仙鹤公寓
住 听泉山庄
宅 仙鹤山庄 小 区 沁兰雅筑
咏梅山庄
合计
摄山星城片区
地区原住居民住宅区
项目公司 赛世地产 栖霞建设
已 亚东建发 建 星晟房产 住 栖霞建设 宅 小 新城房产 区
栖霞房产 交通置业 招商局
私家车 类型：当地高收入居民、部分高校老师 特点：快捷、随心
现主力交通工具说明： 仙林现交通工具的主要构成，随着仙林新市区人 口的大规模迁入，其中作为短距离移动的主要工 具黑车还有进一步增加的可能，但将随着大规模 公交系统的形成而缓慢衰退。
将来主力交通工具说明： 2009年11月，直达主城区新街口的地铁2号线首 先贯通仙林市区，地铁4号线于2011年12月开建， 2015年开通。地铁和公交车的交换站位于金鹰 仙林MALL的南面，离金鹰主入口约200米。 为仙林地区与市区的主要交通工具。
金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 139路公交路线图
金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 310路公交路线图
金鹰仙林项目市调报告—— 3-5 非盈利车辆（校车及厂车）
南师大
工作日
――往市区：21次，28辆班车/天 法定节假日及周末 ――往市区：6班次/天
厂车 往南京炼油厂――停靠听泉山庄
仙林大学城商业及影响因素分析-A组
仙林大学城商业及影响因素分析——研讨课A组摘要：仙林大学城是一块远离南京主城区占地23.9平方公里的新市区，经过10年的发展，目前有13所大学，十二万莘莘学子，五万常住居民。
仙林大学城的发展问题成为近期比较热门的话题，而商业的发展对于仙林大学城的发展有重要的影响，研究该地区的商业发展有很大意义。
我们小组通过实地调查、问卷研究等方法获取第一手的资料并对调研结果进行量化分析，分别得到了有关城市交通对商业的影响、消费人群研究、仙林地区商业分布三个方面的结论，并针对所得结论提出了改善性意见。
关键字：仙林大学城商业交通状况消费人群商业结构一、研究背景南京仙林大学城位于南京大城东，定位于南京三个新城之一，该地区是21世纪江苏省发展高等教育产业的重点地区。
主打高档社区和科研机构错落分布，仙林大学城借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。
因此，仙林大学城商业的发展也成了研究热点，我组同学针对改问题进行了研究型分析。
在研究方法上，我们以定性分析、描述性分析为主。
在个别方面，我们通过现场问卷调查和室内统计，定量的表现了商业及其影响因素的相关性。
二、研究目的与意义对仙林大学城地区的交通线、学校、住宅区、大型商场等的分析与综合，探究仙林大学城的商业的发展情况以及某些影响因素。
从而从宏观上更好的评价与分析仙林大学城商业的发展，为以后更好的发展规划提供理论和事实基础。
三、前人研究成果1．某研究生的论文《南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析》中指出, “南京市仙林大学城中心商业区应是以高校经济为核心，以休闲商业为模式，倾力打造集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等功能为一体的多业种组合，具有现代化时尚潮流的商业步行街。
近期以大学生为主要目标消费者，经营档次定位不高，以满足学生生活消费需要为宗旨;逐步以周边居民中消费能力较高的消费者为目标，主要集中中、高档餐饮，以及美容等业态，开发建设时间略迟于学生消费区域。
仙林宝华地块投资分析
仙林宝华地块投资分析投资分析报告南京尊地房地产营销顾咨询有限公司2007年8月8日报告总体结论1、报告讲明本报告中投资估算采纳假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。
销售推测采纳市场比较法。
运算时点为20 07年8月。
本报告所采纳的运算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及有关单位作决策参考之用。
在实际开发中按照实际情形作相应调整。
2、总体评判句容宝华得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，都市综合配套功能进一步加大，各项社会事业和谐进展，将为本项目的进展提供良好的社会环境与经济环境。
大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“江苏高成”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。
按照本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供托付方参考：A、本项目用地区位理想，有相当的进展潜力，适合开发大型项目。
B、本项目开发低密度住宅为主的项目有较好的市场前景。
C、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。
3、技术经济指标要紧经济技术指标商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、幼儿园、社区配套商业、生活会所等非住宅建筑◆项目总占地面积：700亩，分三期开发，其中一期240亩，二期244亩，三期216亩。
◆容积率: 1 ◆建筑密度：22 %◆绿化率：55.8 % ◆车位比例：1：1◆项目开发周期：4年◆开发总成本：15.39亿元◆每平方米单位成本：3297元/平方米◆项目销售收入：保守估量：237042.95万元一样估量：262707.06万元乐观估量：288038.16万元◆总投资利润率：保守估量：45.38%一样估量：61.12%乐观估量：76.66%4、结论与建议本项目用地区位理想、有相当的进展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
因此本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、排除或转移风险并达到自身资源能够承担的程度，该项目具有相当的可行性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
蓝风机构 2007年12月
本报告技术思路
项目市场研究 解析仙林
仙林房地产概况 南京政策法规 市场环境分析 分析地块 市场初步建议
仙林住宅市场研究 仙林商业市场研究
项目市场研究
项目市场研究
解析仙林 仙林房地产概况
南京政策法规 市场环境分析
分析地块 市场初步建议
仙林住宅市场研究 仙林商业市场研究
地块位置
实际出让面积 （㎡）
用途
出让时间
容积率
成交价格 （万元）
栖霞区仙林大学城中心 区东侧地块
栖霞区仙林大学城仙林 大道南侧
栖霞区仙林大学城仙林 大道南侧
栖霞区312国道以北王子 楼村，南至312国道，北 至城际铁路
栖霞区仙林大学城仙林 大道南、学子路东地块
栖霞区仙林大学城仙林 大道南、仙霞路西
225359 82363.1 146449.2 130319.9 138539.4 241863.9
50
50
17
19
24
0 2007年 2008年 2010年 2050年
人口（万人）
目前在仙林地区的学生数量约为11万，教职员工为3万，常住居 住人口约3万，总计约17万。
白象片区的国际大学园将于2010年全面建成，招生规模将达6万 人，其中外籍学生2万人。
自然生态景观资源丰富
仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山。 生态环境在南京周遍三大新区中首屈一指。 区内大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。 仙林新市区的远景规划中，六个大型生态公园将同时兴建。
南大国际校区
配套类别 主要道路 公交线路
商业 市政 医疗
教育
配套内容 仙林大道、文苑路、文澜路、仙霞路、仙尧路 50、70、79、97、107、108、138、139、146、310、南汤、地铁二号线 大成名店、亚东城商业广场、仙林大市场、金鹰（待建）、星级酒店（待建） 九大主题景观区规划 鼓楼医院（待建） 南京外国语学校仙林分校、南京大学国际学院、南京师范大学附属实验学校、南京师范 大学、南京财经大学、南京邮电学院等
配套类别
配套内容
主要道路 仙林大道、文苑路、文澜路、仙霞路、仙尧路
公交线路 50、70、79、97、107、108、138、139、146、310、南汤、地铁二号线
多条公交线路与快速通道并进
本案到达新街口仅半小时的车程
312国道
文澜璐
文苑路
仙境路
仙隐北路
仙林大道
本案
老住宅区
普通本住案宅大区学集低中商密区业度区住宅鼓区 楼栖国园际医中院医药大学
南京仙林金鹰置业 有限公司
2006.11.1
≤1.6
38000
2206
南京邮电大学
备注 / /
2006.11.2 3
≤1.5
1216
700
苏州阳光新地置
按四星级酒 店标准设计
2006.11.2 3
30445.7 107682.1 11582.1 26029.9
用途
商业及其配 套设施用地 二类居住用
地 服务业用地
服务业用地
出让时间 2006.2.28
容积率
ห้องสมุดไป่ตู้A-7<1.8A-8<2.0 A-9<1.8A-10<2.0 A-11<2.0
成交价格 （万元）
10047
成交楼面 地价（元/
㎡）
/
摘牌单位
南京总体规划 “一城三区”之一
以发展教育和高新技 术产业为主的新市区
仙林新市区南至沪 宁高速公路、北至宁 镇公路、西至绕城公 路、东至七乡河，规 划总用地面积80平方 公里。
“四个片区”“两个组团”（玄武软件园、马群科技 园）
本案
仙林规划为大型人口导入区，至2050年规划人口达到50万
仙林新市区人口趋势图
成交楼面地价 （元/㎡）
摘牌单位
备注
2162 2806
/
南京栖霞建设股份 有限公司
南京栖霞房地产开 发有限公司
南京新城创置房地 产有限公司
栖园 /
新城尚东区
40
南京仙林国际汽车 城投资有限公司
/
2000 2348
南京交通投资置业 有限公司
招商局地产控股股 份有限公司
汇杰文庭 依云溪谷
2006仙林地区土地成交情况一览表
紫金山
宝华山
人文资源优势得天独厚
现大学城内已进驻院校15所（11所大学，4所中小学），除南京大学国际化 新校区外，其余学校已全部建成招生。
南师大附中
仙林中学 仙林小学 国际学校
南大校区
本案
地铁二号线东延拉近仙林与主城的距离
南师大站 仙鹤中站 仙鹤门站
仙鹤东站
体育学院站 本案
交通瓶颈问题大大缓解
解析仙林总结
人居仙林 投资热土 至2050年人口达50万 南京规划“一城三区”之一； 生态、人文是仙林的两个得天独厚的“拳头”优势； 2009年地铁开通、多条快速通道即将建成通车； 大学城的建设、高新科技产业园等新兴产业的发展； 城市扩容，仙林规划为大型人口导入区。
项目市场研究
解析仙林 仙林房地产概况
2006年，商业服务性用地为仙林片区的主力供 应。
地块位置
实际出让面 积（㎡）
栖霞区仙林大学城中心区内，东 至学子路、西、南至规划道路、 北至文苑路
栖霞区仙林大学城仙霞路北，学 子路东
栖霞区仙林大学城中心区C4地 块，东至二号路，西至规划人工 湖，南、北至规划道路
栖霞区仙林大学城中心区C5地 块，东至二号路，西至规划人工 湖，南至水杉路，北至规划道路
住宅 住宅 住宅 商业
2005.7.5
≤0.7
2005.6.3 2005.6.3
≤0.65
A-1≤0.9，A2、A-3≤1.0
2005. 7.6
≤1.0
二类居住用地 2005.9.5 二类居住用地 2005.9.5
≤0.7 ≤0.6
34100 15020 27670 7800 19392 34074
南京政策法规 市场环境分析
分析地块 市场初步建议
仙林住宅市场研究 仙林商业市场研究
仙林房产销量稳步提升
300
250
200
150 100
50 49 38
0 城中
38 36 城东
171 127
54 61
50 61
城南 河西 城北
223 176
254 176
35 12 仙林
江宁
江北
2005年销售量（万㎡） 2006年销售量（万㎡）
2005年，宏观调控，仙林房产初步发展，当年销售量为12万㎡；
2006年，仙林当年销售量是2005年的近3倍；
2007年1-11月，房产销售量为32万㎡，与去年同期齐平，供求关系得到缓 和。
2005仙林地区土地成交情况一览表
2005年出让土地多为高档房用地，别墅和花园洋房将是未来市场的主要供应产品。