房地产不良资产资产处置190506

2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.2住宅开发商：个性化、定制化、高端住宅地产开发模式
绿城“桃花源系列” 泰禾“院子系列”
星河湾的“星河湾” 融创的“一号院子”
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
绿城物业服务理念将传统物业公 司对 物的管理转变为对人的关爱 和服务，形成了业主物业良好的互 动；
蓝城在颐养、农业、 大健康产业积累了大 量的产业资源，给开 发小镇提供了坚实的 基础
小 镇 养老小镇乌镇雅园， 农业小镇桃李春风、 春风长乐，休闲小镇 观云小镇以及桃花源、 春风.江南等想成了各 具特色的生活小镇。
第一代万达广场
第二代万达广场
第一代产品：2001年，第一代万达广场横空出世 [2] ： 单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打 造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位 的销售，业态和盈利模式较为简单。代表：江汉路万 达广场
第二代产品：2004年，第二代万达出现： [2] 商业组
合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百 货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
富力酒店
万豪酒店
万达酒店
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式
2.4.2写字楼
卓越地产
绿地地产
远洋地产
SOHO地 产
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写字楼 1
酒店 2
长租公寓 3
写字楼开发以绿地、卓越、 远洋、华润、中海、金茂、 金融街、香港的恒基地产为 主要开发商，全国年写字楼 总面积超过4亿平方米，租金 收入5000亿以上。香港国际 金融中心年租金近百亿。
酒店分为酒店投资和酒店 运营，目前富力地产是全国 最大的酒店业主，万豪是最 大的外资酒店运营商、万达 是最大的国内运营商，锦江 是最大的连锁酒店运营商。
201 9 房地产不良资产处置与运营
创新实践
中国不良资产行业服务中心
目录/CONTENT
01 全国房地产发展、现状及新型地产模式 02 全国烂尾楼现状及形式分析 03 烂尾楼盘活的方式 04 不同类型烂尾楼盘活模式 05 烂尾楼盘活的税费统筹 06 烂尾楼盘活与资产证券化
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第四阶段
政策反复博弈，房价持续上涨
标志事件： 1落户政策、限购限贷出台取消 2.房子是用来住的定位 3.房产税出台，地产开始两极分化
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.1住宅开发商：高周转、标准化、大规模的住宅地产开发模式
碧桂园
万科
恒大
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1992-1995
2012-2018
1978-1991
第二阶段
1998-2012
非理性炒作与调整推进阶段
标志事件：1992年房改全面启动，住房公积金
制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。
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签订“园区孵化”协议，快速实现园区建设
2
华夏幸福与政府签订排他性的“园区孵化”协议，根据 托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商
和后期维护工作，政府通过收税和卖地赚取收益，并分
期支付公司一级开发的成本。
通过“园区孵化”获得低成本土地和园区收益
3
华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的 产业服务收入，实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅
土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土
地储备，并分享园区收益。
4
“园区孵化”和“地产开发”协同促进
华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应，利用区域开发带动
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式
龙湖.天街
印力.印象城
恒基.海港城
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3万达广场模式简介
3.碧桂园具有高度垂直的一体化建设开发队伍，目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，
攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。
4.成本：碧桂园通过低价土地，全产业链参与，标准化快周期将地产成本降到行业最低，形成2018年8000亿的开发规模；
红星 美凯龙
四位一体 ShoppingMall模式
1.商业地产规划和开发能力， 2.全国性的招商能力， 3.卖场运营管理能力。
核心能力
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.8产业园区：华夏幸福
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.8华夏幸福“园区孵化+房地产开发”的独特模式简介
前期战略选择，聚焦大城市
1
华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北 沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域。
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.7红星美凯龙开发模式简介
规模
红星美凯龙已在全国135个城市，开设了家居 mall，从独创的家居模式到房地产二元开发模式， 红星地产以专业的团队、先进的运营理念和国际
化的品质，极力为城市进程助力，积极成为城市 建筑的典范力量。目前开设卖场超过300家，总 商业面积超过2000万平方米；
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.6蓝城小镇开发模式简介
蓝城小镇开发模式的核心理念是营造 生活，提供一种生活方式。城市发展会 从城市建设转变为城乡一体化，提供环 境优美、功能齐全，各具特色的生活小 镇将是下一步城市发展的趋势；
蓝城开发建设营造了良好的 口碑，形成了品牌溢价，带 动了业主追随蓝城从城市到 乡村的迁移；
01
一、全国房地产发展、 现状及新型地产模式
1.房地产开发四个阶段：从小到大，形成专业化开发模式
第Байду номын сангаас阶段：
理论突破与试点起步阶段 标志事件：1978年理论界提出了住房 商品化、土地产权等观点。
第三阶段
波浪型一路调控，一路暴涨 标志事件：
1.04-08房价持续上涨2.08美国次贷危机
3.09年4万亿大放水4.房价暴涨限购限贷
红星美凯龙的定位开始从“渠道”向“平台” 转移，不直接经营具体家具产品，而是借鉴 欧美“Shopping Mall”的模式搭建好一个商 场平台，引入工厂、地区经销商进入来做 “现场直销”，从而让这个平台成为他们的 渠道；美凯龙为入驻的品牌商提供“统一的 营销、统一的售后服务、统一培训”等服务， 并通过“旱涝保收”的租金来盈利。
场、武汉经开万达广场、武汉万达中心、武汉中央文
化区
第三代万达广场
第四代万达广场
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2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式
2.4.1星级酒店
社交圈
豪宅的基因
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式
万达的万达广场
华润的万象城、五彩城
新城的吾悦广场
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一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商 套以酒店、商场、商街、旅游区、公寓、写字楼等形
业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公 成一个产业群。但由于商业配套规模大，商业回报周
寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能
期长，重资产模式决定了复制的难度；
于一体，形成独立的大型商圈。代表：菱角湖万达广
江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态 最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目
已经成为江汉路商圈的一个重要标志。
第三代产品：万达广场为万达独创的商业地产模式， 第四代产品：第四代万达广场称为“万达城”，增加
将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造 旅游文化等主题，投资规模在百亿以上，核心商业配
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.1碧桂园开发模式简介：建筑+地产标准化快周转模式
1.土地：碧桂园土地储备3.64亿m2，主要分布在一二线郊区。三四五线城市，以全国全覆盖闻名，并且以大型社区为主，万亩大盘比比皆是；
2.配套：碧桂园在项目中通过建设五星级酒店、学校、商业、医院等，全方位满足业主生活诉求；
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2.7产业综合体开发模式：红星麦凯龙、居然之家
红星美凯龙的家具卖场
居然之家
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长租公寓主要分集中式和 分散式公寓，开发商以集中 式管理为主，万科的泊寓、 龙湖的冠寓，链家的自如为 分散式的典型代表；北京新 派公寓为烂尾楼改造长租公 寓的代表；
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2.4酒店、写字楼、长租公寓租赁商业地产开发模式
2.4.3 长租公寓
魔方公寓
泊寓
自如
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2.4写字楼、酒店、长租公寓开发模式简介
个性化、定制化是高端地产不可或缺的基 因。从外立面、户型、室内装饰、配套等 地产商都按照业主的个性化诉求进行私人 化定制，独一无二的特性带给业主身份地 位的象征。
私人定制
私人管家式物业服务，物业是一个地 产项目品质的直接体现，业主的生活 感受直接来源于物业服务
物业
私人管家式物业服务，物业是一个 地产项目品质的直接体现，业主的 生活感受直接来源于物业服务
2.5养老地产开发模式
中国人寿
蓝城
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2.6特色小镇开发模式：蓝城
乌镇雅园
桃李春风
春风长乐
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4.周期：碧桂园推崇“456”原则，4个月开盘，5个月现金流为正，六个月资金投入新项目；
碧桂园、恒大、万科作为快周转地产开发商的代表，在全国100强中占据前三的位置，也是今后地产开发的主流模式，20年后可能全国开发企业会减少80%
以上。
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2.2高端地产开发模式简介
品牌：高端地产分开发商品牌及项目 品牌，如绿城.玫瑰园；融创.一号院、 泰禾.院子系列、星河湾.星河湾系列； 在每一个城市都受到当地富豪的追捧；
品牌
土地：核心指标就是在一个城市中具 有不可复制性，北京故宫边上的万柳 书院，上海的汤臣一品，苏州桃花源、 深圳的深圳湾一号等；
土地