什么是长期趋势法

2.2划分区段、设定标准深度
划分区段的依据：土地使用价值、土地条件大致相同
①划分路线价调查区段（地价区段的初步划分） ⑤划分地价区段（最终的划分） 其中①为区段的粗略划分，经调查后，结合调查的交易样点地价 分布情况，最终划定区段⑤。 ②设定标准深度 标准深度通常取路线价区段内临街各宗地的深度众数。
a1 a a 2 a n a1 a 2 1 2 n
平均深度系数是依次平行各小单位地块的深度系数的平均值。 (4)加权平均深度系数是由平均深度系数加权后求得。设权数为 t，其值是使标准地块中离街道最远(也就是以里地线为界)的单
位地块的深度系数为100，即
构成某种发展趋势的，因此，根据这一数列变动的方向和强弱程
度进行外延和类推，去预测下一时期房地产价格的水平，这也是 预测学的一般原理
2、适用对象和用途 运用长期趋势法评估的房地产价格，一是要求拥有估价对象 或类似房地产的较长时期的历史价格资料；二是要求所掌握的历
史价格资料真实可靠。
长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断。 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值； 用于收益法中对未来净收益等的预测； 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正； 用来比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。
2.5.1深度修正
深度系数
深度系数，又称深度指数，深度百分率等，是反映一块地块中 各部分的临街深度与其价值变化关系的系数。 一地块临街道位臵近的部分与临街远的部分相比，其使用更方 便，使用效率高，尤其是对于商业及其他营业性活动，临街的远
近的使用效率更加明显。因此，在城市中，任何临街地块如按平
行临街街道划分成若干部分，则各部分的使用效率就不同，其相 应的价格也不同。价格的变化规律是价格随着临街距离增加而递
标准深度
区段1
区段2
2.3路线价的评估
在初步划定的区段内，依据特定规则选取若干交易样点 --- 利用宗地 地价评估方法计算样点地价------利用中位数、众数、算术平均等数 学方法计算区段价（路线价）。 具体步骤：1）地价实例的调查 以近年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。 要求：数量适当，分布均匀。 2）样点地价计算
长期趋势法和路线价法
一、长期趋势法
1、长期趋势法基本原理
2、长期趋势法适用范围 3、长期趋势法评估步骤 4、长期趋势法主要模式
平均增减量法
平均发展速度法
线性趋势法
长期趋势法是将统计学和预测学的基本原理与方法运用到房
地产价格评估中而产生的一种评估方法。它以房地产过去的价格 资料为依据，找出其中变化的规律，从而推测出房地产在将来某 个时点的价格。可以简单地理解为统计过去的资料，预测未来的 价格。 1、基本原理 我们将随时间变化的房地产价格看成是一个时间数列，在较 短时间内会上下变动，不易找出规律，但从较长时间看，还是能
1.4涉及的有关概念
标准宗地（ standard lot）城市的一定区域中，根据街道状 况、公共设施接近状况、房屋的疏密程度等条件划分区域，从区 域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属 标准的土地称为标准宗地。 基准地价中常用这个概念，无论是路线价还是其他用途用
地的基准地价其实质都是所选定的标准宗地的价格。建立修正指
2.4路线价等级的划分
根据区段地价结果划出等级： 1）将地价区段按地价高低排序 1）做区段地价的频率直方图或散点图，选取密集区为一个等级。 2）同一地价等级内的各区段地价进行众数、算术平均等，得出级 别价。
区段价
区段
上图中，在红线分割处，地价的差异明显，因而将上述区段分 为三个等级。每一个等级的级别价等于该级别内区段价的中位 数、众数或算术平均。
超出里地线时土地利 用将不受道路的影响
里地 里地线 表地
深度修正指数：又称为深度指数，深度百分率等。 是反映一块土地中各个部分的临街深度与其价值变换关系的 系数。
2、 路线价及其修正指数体系的建立 2.1建立基本程序
①划分路线价调查区段（地价区段的初步划分）---②设定 标准深度 ----③交易案例（样点）收集及处理 ---④- 计算宗地价 格（样点地价）---⑤划分地价区段（最终的划分）----⑥计算区 段地价-----⑦划分地价等级---⑧编制深度修正指数表及其他。
年份 1997 房地产价格的实际价值 560 逐年上涨速度（％） 房地产价格的趋势值
1998
1999 2000 2001
675
820 985 1200
120.5
121.5 120.1 121.8
678
820 992 1200
（3）线性趋势法 以最常用的直线趋势法为例子
价格 Y
X时间
根据上图上点子的分布情况，在数学上建立一个坐标轴，判断自变 量X，与因变量Y之间的关系接近于直线关系，我们设这条直线方程 为：
数，正是因为需要通过将待估宗地与标准宗地比较并进行修正。 标准宗地是拟定的，可以不是实际存在的，但又是最贴近
实际宗地情况的。
路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土 地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，并称为路线价
ห้องสมุดไป่ตู้区段。
里地线：随着土地离道路距离增加，价值减少，价值减
少至0的深度的连线称为里地线。
A1
A2
B1
B2
1.3基本公式
宗地总价＝路线价×宗地面积×深度修正率×其他条件修正 率
从基本公式可以看出，若利用路线价估价：
1）求出城镇主要商业街道的路线价； 2）建立相应的路线价修正指数；
3）利用上述公式求算宗地地价
其中第1）2）两步骤通常是城镇基准地价评估工作的成果， 即以路线价为商业用地的基准地价表现形式。所以以上两步骤的 求取与城镇基准地价评估过程有一定的相似之处，在此详细的介 绍，有意于对基准地价评估工作整体思路的认识。
式中
V(A1)，V(A2)，…，V(An)——分别为相应地块Al，A2，
…，An的地价。
2.5.2深度系数表
根据各单位地块的价格 V(A1) ， V(A2) ， …… ， v(A 。 ) 可求得各 地块价格的百分率，并以此确定深度系数。按照标准地块的深 度系数，可制订深度系数表，如表8-1所示。深度系数表，又称 深度百分率表是详细列出一地块中临街距离不同部分的所占的 价格比例。 深度系数表通常可列出多种不同特征的深度系数，一般包括如 下4种： (1)单独深度系数是每一单位地块的深度系数。一般临街距离越 近，深度系数值越大，但有—定的规律性。不同国家，不同地 区甚至不同城市有不同的制订深度系数的规则。 单独深度系数的特征是：
例子：需要预测某宗房地产 2002 年的价格，已知该类房地产 19972001年价格及其上涨额如下表。 年份 1997 房地产价格的实际值 681 逐年上涨额 房地产价格的趋势 值
1998
1999 2000 2001
713
746 781 815
32
33 35 34
714.5
748.0 781.5 815.0
3、评估步骤 （1）广泛收集资料 拥有的历史资料的时期越长越正确，越可靠，因为只有长 期趋势才可以消除房地产短期上下波动和异常波动带来的影响 。 （2）整理资料 将上述资料化为同一标准（如为单价或楼面地价） 并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间 序列图。
价格 Y
X时间
（3）观察分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体 的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的 变动规律，得出一定的模式。 （4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
Y=a+bx
式中的a,b都是未知的常数，如果能确定a,b 的值，直线的位置就可 以确定了。
a,b的值可以用最小二乘法公式来求：
通过最小二乘法，可求取到所有点距离的值最小时a,b的值。书189
二、路线价法
1、路线价法概述
建立基本程序
划分区段、设定标准深度
2、路线价及其修正指数体系的建立
路线价的评估 路线价等级的划分
从上表中可以知，该类房地产97-2001年逐年价格上涨额大致相同。 逐年上涨平均额为： d＝（32+33+35+34）/4＝33.5（元/平方米） 则利用上述资料，若求取2003年的价格＝681+33.5*6＝882
（2）平均发展速度法 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可 以计算其逐期发展速度的平均数。 公式： Vi=P0×ti T=(Pn/P0)1/n
4、长期趋势法主要模式
（1）平均增减量法 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以用最简
便的平均增减量法进行预测。
Vi=P0+d * i d =[(P1-P0)+(P2-P1)+……+(Pi-Pi-1)+……＋(Pn-Pn-1)] / n d=(Pn-P0)/n Vi-------第 i期房地产价格的趋势值 i ------所对应的时期序数，＝1，2，…，n； P0------基期增减量平均数； d------逐期增减量的平均数； Pi-------第i 期房地产价格的实际值； n ------末期所对应的时期序数。
计算落入某区段内的所有样点的地价，然后通过数据检验，剔除 异常样点（个别性、交易随机性）。
经过数据检验，该 样点被剔除 600 860 910 840
670
720
则 整 个 区 段 的 价 格 为 （ 600+860+670+720+840）/5＝738
3）利用中位数、众数、算术平均等数学方法计算区段价
a1 a 2 a n
式中 a1——临街最近的第一单位地块的深度系数； a2——地块中最后一单位地块的深度系数。