房地产估价长期趋势法
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房地产估价课程第10章趋势法101
趋势值
714.5 748.0 781.5
815.0
D=(32+33+35+34)/4=33.5(元/M2) V5=681+33.5X5=848.5 (元/M2)(2002年价格房)地产估价
§10-4 平均发展速度法
1、运用条件
房地产价格的变动过程是持续上升（下）的， 且上升（下降）的速度大致相同。
房地产估价
§10-2 数学曲线拟合法
直线趋势法将预测对象作为因变量y（房地 产价格），主要影响因素为自变量x（时 间），则一元线性回归分析预测模型为
Y=a+bx 用最小二乘法求解 当∑X=0时a=∑Y/N b=∑XY/∑X2
房地产估价
某类房地产1993-2001年的价格如下表(元/M2)
为 Y=a+bX=3522.22+385X 根据这个方程式预测该类房地产2002年的价
格为 Y=3522.22+385X5=5447.22(元/M2)
房地产估价
§10-3 平均增减量法
1、运用条件
房地产价格的变动过程是持续上升（下 降）的，且上升（下降）的数额大致接
近。
时间序列呈等差数列变化 2、公式
有长期变化趋势。(2)评估成本较低。 (3)评估程序简单。(4)避免一些争论。
房地产估价
长期趋势法的缺点在于： (1)在房地产市场不完善或缺乏较长期的历史价格资
料的地区无法使用此法。 (2)估价结果的准确程度依赖于历史价格数据选取的
时间长短。 (3)估价结果带有预测性，只考虑了房地产价格的过
去与未来的关系，忽略价格变化的因果关系。 (4)趋势法比较适合对某类房地产价格总体水平的预
时间序列呈等比数列变化 2、公式 Vi=P0*ti t= n
房地产估价(第8章)长期趋势法
8.4.2 简单移动平均法 由于某些不确定因素的影响，房地产价格时间数列波动很大，若不加处理很难 发现其发展趋势；如果我们把几个时期的房地产实际价格加起来，把若干期的价 格加起来计算其移动平均数，建立一个移动平均数时间序列，从平滑的发展趋势 中明显地看出其发展变动的方向和程度，进而预测未来的价格的方法进行趋势估 计。简单移动平均法一次移动平均法、二次移动平均法、三次移动平均法等，可 根据实际估价需要选用。这里仅介绍一次移动平均法。 y y t 1 y t N 1 Mt t ˆ t 1 M t y N
《房地产估价》
目录
第1章 第2章 第3章 绪论 房地产价格 房地产估价的原则与程序 比较法 收益法 成本法 假设开发法
《房地产估价》
第4章
第5章 第6章 第7章
第8章 第9章
第10章
长期趋势法 土地价格评估和地价分摊
房地产估价报告
第8章 长期趋势法
• 8.1 长期趋势法概述 • 8.2 数学曲线拟合法 • 8.3 平均增减趋势法 • 8.4移动平均法 • 8.5指数修匀法
如果待估对象房地产价格动态数列的逐期增减量大致相等，那么该 宗（类）房地产价格的发展变化趋势就是线性的；我们就可以建立 直线型数学模型来评估该宗（类）房地产的价格。 直线趋势法的数学模型为：y=a+bt 式中：y-表示各期的房地产价格；t-表示时间；a、b-待定参数
8.2.2 运用最小二乘法确定待定参数 1. 直线趋势模型的实现过程 设直线趋势模型 yt yc t a bt t
房地产价格 实际值
5700 每5个月的移动平均数 移动平均数的逐月上涨额
1
2
5800
该类房地产2013年1月 评估价格=6660+144×3 =7092（元/m2）
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：长期趋势法的作用
-长期趋势法的作⽤ 长期趋势法主要⽤于推测、判断房地产的未来价格，例如⽤于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值，此外还有⼀些其他作⽤，例如：①⽤于收益法中预测未来的租⾦、经营收⼊、运营费⽤、空置率、净收益等；②⽤于市场法中对可⽐实例的成交价格进⾏市场状况调整；③⽤来⽐较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜⼒；④⽤来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
1．通过市场调研，获得某类房地产2002年⾄2006年的价格分别为3405元/㎡、3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，则采⽤平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/㎡.（2007年试题） A．4075．0 B．4242．5 C．4410．0 D．4577．5 答案：C 2．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额⼤致接近时，宜采⽤（）预测房地产的未来价格。
（2005年试题） A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法 答案：B 3．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/㎡和4800元/㎡，采⽤平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/㎡.（2005年试题） A．4800 B．5124 C．5800 D．7124 答案：C 4．直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。
（2002年试题） A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现时价格资料 D．估价⼈员选取的价格资料 答案：A 5．在运⽤长期趋势法测算房地产未来价格当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的．并且各期上升或下降的幅度⽐率⼤致接近，则宜选⽤（）⽅法进⾏测算。
（2006年试题） A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法 答案：B 6．长期趋势法除了⽤于推测、判断房地产的未来价格外，还可⽤于（）等。
房地产估价理论与实务：长期趋势法
a Y b X
N
b
N XY X Y N X 2 ( X )2
5
8.2 长期趋势法的具体方法 8.2.2 平均增减趋势法
平均增减趋势法又分为平均增减量趋势法和平均发展速度 趋势法。 8.2.2.1 平均增减量趋势法 如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时 间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单 的平均增减量趋势法。
前言
们来大大致家了好解！一现下在长计我期趋势法
算机的全貌。
1
房地产价格
• 8.1、长期趋势法基本原理 • 8.2、长期趋势法的具体方法 • 8.3、长期趋势法运用实例分析
2
8.1 长期趋势法基本原理
8.1.1长期趋势法的理论依据
事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时间的 变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相等时 刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了 时间序列。在相当长的一段时间间隔内，时间序列变化的 规律不会改变，那么寻找出这种规律就能预测出时间序列 的未来值。换言之，人们可以根据时间序列变化的规律， 将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以 后若干期可能发生的数值。
8
8.2 长期趋势法的具体方法 8.2.4指数修匀法
指数修匀法是以本期的实际值和本期的预期值为依据，经 过修匀后得出下一时期预测值的一种预测方法。
Vt1 Vi ( pi Vi) =pi (1)Vi
9
7
8.2 长期趋势法的具体方法
8.2.3 移动平均趋势法
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用 逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数， 形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短 期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用 移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进 行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均 法和加权移动平均法之分。移动平均趋势法分为简单移动 平均法和加权移动平均法，两者的区别在于每期的权重不 同而已。
房地产估价课程第10章趋势法101
SOS§10-1长期趋势法的原理一、长期趋势法的概念y房地产估价的长期趋势法，简称趋势法，亦称时间序列分析法、外推法或历史延伸法，是将统计学与预测学的基本原理和方法运用到房地产价格评估中而产生的一种评估方法。
其依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，通过一定的数学统计方法，找岀其中的变化规律，预测其价格的变化趋势，再进行类推或延伸，作出对这类房地产价格在估价时点比较肯定的推测与科学的判断，从而估算出这类房地产价格。
三、长期趋势法的特点及评价'(1)按时间序列排列的房地产价格不一定存在单一的规律性。
①长期变动趋势。
②循环变动趋势。
③不规则变动趋势。
④季节性变动趋势。
(2)长期趋势法忽略了影响房地产价格的因果关系。
(3)常和其他估价方法结合使用。
长期趋势法的优点在于：(1)适用范围较广，因为房地产价格的变动一般都具有长期变化趋势。
(2)评估成本较低。
(3)评估程序简单。
(4)避免一些争论。
sSFttm W ■^期趋势法的缺点在于：(1)在房地产市场不完善或缺乏较长期的历史价格餐y料的地区无法使用此法。
(2)估价结果的准确程度依赖于历史价格数据选取的时间长短。
(3)估价结果带有预测性，只考虑了房地产价格的过去与未来的关系，忽略价格变化的因果关系。
(4)趋势法比较适合对某类房地产价格总体水平的预计，如果用于对某幢房屋建筑物或某块土地的估价，往往会使估价结果偏离实际。
(5)预测的准确性易受偶然因素或政策因素的影响。
四、长期趋势法的用途(1)用于收益法中对未来纯收益等的预测。
(2)用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价格。
(3)用于市场比较法中对可比实例价格进行交易日期调整。
(4)用于比较、分析两宗(类)以上房地产价格的发展趋势或潜力。
(5)用于填补某些房地产价格历史资料的不完整的缺四、长期趋势法运用的步骤(1)收集房地产价格的历史数据，鉴别、剔除或修正某些不正常的价格资料。
什么是长期趋势法
2.2划分区段、设定标准深度
划分区段的依据：土地使用价值、土地条件大致相同
①划分路线价调查区段（地价区段的初步划分） ⑤划分地价区段（最终的划分） 其中①为区段的粗略划分，经调查后，结合调查的交易样点地价 分布情况，最终划定区段⑤。 ②设定标准深度 标准深度通常取路线价区段内临街各宗地的深度众数。
a1 a a 2 a n a1 a 2 1 2 n
平均深度系数是依次平行各小单位地块的深度系数的平均值。 (4)加权平均深度系数是由平均深度系数加权后求得。设权数为 t，其值是使标准地块中离街道最远(也就是以里地线为界)的单
位地块的深度系数为100，即
构成某种发展趋势的，因此，根据这一数列变动的方向和强弱程
度进行外延和类推，去预测下一时期房地产价格的水平，这也是 预测学的一般原理
2、适用对象和用途 运用长期趋势法评估的房地产价格，一是要求拥有估价对象 或类似房地产的较长时期的历史价格资料；二是要求所掌握的历
史价格资料真实可靠。
长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断。 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值； 用于收益法中对未来净收益等的预测； 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正； 用来比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力； 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。
2.5.1深度修正
深度系数
深度系数，又称深度指数，深度百分率等，是反映一块地块中 各部分的临街深度与其价值变化关系的系数。 一地块临街道位臵近的部分与临街远的部分相比，其使用更方 便，使用效率高，尤其是对于商业及其他营业性活动，临街的远
近的使用效率更加明显。因此，在城市中，任何临街地块如按平
行临街街道划分成若干部分，则各部分的使用效率就不同，其相 应的价格也不同。价格的变化规律是价格随着临街距离增加而递
房地产估价 第8章长期趋势法讲解
一次函数 一般分为： 平均增减量法、线性回归法。
第八章 长期趋势法
第二节 线性趋势法
一、平均增减量法
时间价格序列： P0，P1，P2，······，Pn
如果 P1－ P0，P2－P1，P4－ P3，Pn－ Pn-1 逐 期增减量大致相同，也就是显示出 等差数列的特 征，就可以采用逐期增减量的平均值来预测 :
估价成本低
资料较易获得
2、缺点：
估价结果带有预测性
缺乏历史价格资料的地区无法使用
估价结果的准确性取决于估价数据选取的
时间，并且易受政策因素的影响
第八章 长期趋势法
第二节 线性趋势法
线性趋势法的概念
估价对象房地产的历史价格序列的逐年增 减量大致相同，则其发展趋势为线性趋势，就可 以采用相应的 直线模型 来评估房地产的价格。
1882.5
2004
1993
113
1995
2005 2006
2107 2220
114
2107.5
113
2220
求2007、2008年的房地产价格？
d=(110+113+114+113) ÷4=112.5 （元/m2）
或者=(2220-1770) ÷4=112.5 （元/m2）
P2007=P0+5d=1770+112.5 ×5=2332.5 （元/m2） P2008=P0+6d=2445 （元/m2）
房地产价格
实际值（元 /m 2）
逐年上涨额
房地产价格 趋势值
（元/m2）
1996 1997
860 1028
168
1028.5
1998
1195
167
第八章 长期趋势法
第二节 线性趋势法
一、平均增减量法
时间价格序列： P0，P1，P2，······，Pn
如果 P1－ P0，P2－P1，P4－ P3，Pn－ Pn-1 逐 期增减量大致相同，也就是显示出 等差数列的特 征，就可以采用逐期增减量的平均值来预测 :
估价成本低
资料较易获得
2、缺点：
估价结果带有预测性
缺乏历史价格资料的地区无法使用
估价结果的准确性取决于估价数据选取的
时间，并且易受政策因素的影响
第八章 长期趋势法
第二节 线性趋势法
线性趋势法的概念
估价对象房地产的历史价格序列的逐年增 减量大致相同，则其发展趋势为线性趋势，就可 以采用相应的 直线模型 来评估房地产的价格。
1882.5
2004
1993
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2005 2006
2107 2220
114
2107.5
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求2007、2008年的房地产价格？
d=(110+113+114+113) ÷4=112.5 （元/m2）
或者=(2220-1770) ÷4=112.5 （元/m2）
P2007=P0+5d=1770+112.5 ×5=2332.5 （元/m2） P2008=P0+6d=2445 （元/m2）
房地产价格
实际值（元 /m 2）
逐年上涨额
房地产价格 趋势值
（元/m2）
1996 1997
860 1028
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房地产估价课件_部分6
309
第二节 路线价法
2.1 路线价法的基本原理
1．路线价法的概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标 准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修 正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估 价方法。 2．路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法。在路线价法中，“标准宗地”可视为市 场法中的“可比实例”；“路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格， “标准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价格”；临街同一道路 的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如 矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、 前后两面临街、街角地等)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修 正实际上为“房地产状况调整”。
313
第二节 路线价法
【解】 由于路线价是用土地单价表示的，所以在应用时采取平均深度价 格修正率
314
第二节 路线价法
2.
当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺) 的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率
式中: u为单位宽度的标准临街宗地的总价，如 ××× 元/m dv为累计深度价格修正率
318
第二节 路线价法
2. 前后两面临街矩形土地价格的计算 例：在下图中是一块前后两面临街、总深度为30m，宽度为40米的矩形土 地，其前街路线价(土地单价)为2000元／㎡，后街路线价(土地单价)为 1000元／㎡。试计算该土地的总价和单价。 （假设标准深度为40米）
319
第二节 路线价法
【解】 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下： 前街影响深度＝2000/(1000+2000)×30 ＝20(米) 后街影响深度＝30－20 ＝10(米)
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房地产估价
1998
1999 2917
2871 2826 2794 2732 2716 2742 2758 2772 2774 2820 2920
2000 2916
2866 2827 2801 2757 2739 2748 2755 2765 2783 2825 2910
2001 2952
2920 2856 2803 2736 2717 2749 2769 2778 2753 2804 2924
第
章
趋势法及其应用
Байду номын сангаас第八章
趋势法及其应用
房地产估价
第一节
基本原理
•目的和要求：掌握简易平均趋势法、移动 平均趋势法和季节指数趋势法。 •内容：长期趋势法的概念与理论依据、特 征及适用范围；简易平均趋势法、移动平 均趋势法和季节指数趋势法的应用。 •重点与难点：简易平均趋势法、移动平均 趋势法和季节指数趋势法的应用
第八章 趋势法及其应用
房地产估价
第一节
二、适用条件
基本原理
长时间、真实的历史价格资料
三、特点 1.估价结果具有预测性； 2.依据时间序列排列的房地产价格不存在单 一的规律性； 3.趋势法不考虑价格变动的因果关系。
第八章
趋势法及其应用
房地产估价
四.长期趋势法的评价 1）优点： •适用范围广； •避免争论； •估价成本较低； •所需资料较易获取； •可以撇开价格变动的因果关系。
房地产估价
第二节 简易平均趋势法
简易平均趋势法是以房地产价格资料的平均数为基础,确定房 地产价格的一种估价方法,属于趋势法中最简单的一种数学方法. 一. 算术平均法 是将房地产价格这各除以期数,求得平均数,以此作为待估房地 产价格的一种方法. 以P1,P2,P3,‥‥‥,Pn为已知的过去各期的房地产价格数据, 则待估房地产价格P为: ∑Pi P=---------n 根据房地产价格资料Pi变化的规律不同,以此平均数作为估价 额有两种不同形式:
P=24960/12=2080(元/m2)
若以平均值2080元/m2作为待估价商品房2002年 1月的价格,显然偏离实际.因为它比2001年1月份 1450元/m2高出630元/m2,高出43.4%,又低于8月 份3140元/m2 1060元/m2,即低于33.80%.此时需 要采用以房地产价格的月平均价格作为待估价房 地产相应月份的价格的方法.
房地产估价
例8—3:某类商品房在1998-2002年每月的 单方价格如下表所示,试估算与该类商品房 相似的待估价商品房在2003年1月、2月的 单方价格. 解:由表计算可知,2003年1月份,2月份的该 商品房的单方价格可由1998—2002年间相 应月份单方价格的平均值,即2930元/m2和 2898元/m2为基准确定.
2003年
2099 2104 2109 2118 2110 2108 2116 2114 2117 2106 2112 2119
3年平均
2106.0 2107.3 2115.0 2114.7 2109.7 2106.7 2116.7 2116.3 2114.3 2104.0 2109.3 2117.7
房地产估价
(一)以最后一年和数年的月平均值为依据
在房地产价格没有明显的长期升降趋势变动和 季节性变动时,可以用最后一年的每月平均数或数 年的每月平均值,作为待估价房地产的价格. 例8—1:假定与待估价商品房相似的商品房最 近3年的每月每平方米的价格如下表所示,那么 2004年1月该商品房价格的确定有两种形式:
房地产估价
例8—2:2001年某商品房月平均单方销售价格依次为:1450 元、1750元、1960元、2020元、2040元、2400元、2800 元、3140元、2060元、1980元、1740元、1620元.从这些 价格数据可以看出,该类商品房有明显的季节性变动现象,具 体见下图.
房地产估价
按例8-1的方法,其价格平均值为:
房地产估价
2001年
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2109 2110 2120 2106 2108 2098 2114 2116 2119 2107 2110 2116
2002年
2110 2108 2116 2120 2109 2114 2120 2119 2107 2099 2106 2118
房地产估价
2）缺点： •忽视价格变化的因果关系，估价结果具有 预测性； •房地产市场不完善的地区无法使用这一方 法； •估价结果准确程度取决于价格数据选取的 时间； •准确性易受人为因素影响。
房地产估价
第一节
五、操作步骤
1、搜集资料 2、排列成序 3、分析建模 4、推测价格
基本原理
第八章
趋势法及其应用
2002 2958
2938 2961 2797 2731 2712 2770 2799 2789 2749 2932 2942
合计 14650
14490 14207 13986 13676 13581 13735 13852 13885 13826 14088 14610
平均值 2930
2898 2841 2797 2735 2716 2747 2770 2777 2765 2818 2922
年合计 平均
25333 2111.1
25346 2112.2
25332 2111.0
25337.7 2111.5 房地产估价
1.以3 年的算术平均值为准 待估价商品房价格=25337.7/12=2111.5(元/m2)
2.以2003年的月平均数为准
待估价商品房价格=25332/12=2111(元/m2)
1
2 3
2907
2895 2837 2791 2720 2697 2726 2771 2781 2767 2807 2914
4
5 6 7 8 9 10 11 12
房地产估价
第一节
基本原理
一、概念 长期趋势法又称外推法、延伸法等，是指依据 某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序 排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价 格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类 房地产价格在估价时点的推测与判断，估算出这类 房地产的价格的方法。
将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产 生的一种估价方法。