资产评估复习资料

1.资产评估：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定

目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2.资产评估的基本要素：1、评估主体（自然人、法人、合伙人）2、评估客体3、

评估依据4、评估目的5、评估原则6、评估程序7、评估价值类型8、评估方法9、资产评估的假设10、资产评估基准日

3.资产评估在市场经济中的功能:1.为资产业务提供价值尺度2、价值鉴证3、优化资源

配置4、促进企业账实相符和资产完整5、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行

4.资产评估的特点:1.现实性：指以评估基准期为时间参照，按这个时点的资产状况对资产

进行评定估算。具体表现在三个方面：（一）反映现状完全以现实存在为依据（二）以现实为基础反映未来（三）强调客观存在2.市场性是资产评估区别于财务会计活动的显著特征。3、预测性用资产在未来时空的潜能说明现实4、公正性资产评估具有独立性，他服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方的需要5、咨询性资产评估是为资产业务提供专业化估价意见。评估者支队结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。

5.资产评估的目的：（1)资产交易:1)单项资产交易2）企业产权变动（所有权，经营权，

使用权，占有权）3）房地产交易（2）融通资金（3）资产保全（4）资产清算（5）债务重组（6）咨询服务（7）税收

6.资产评估的主体：是指资产评估业务的承担者，即从事资产评估的机构和专业评估人员。

7.资产评估的客体：即指资产评估的对象。

（1）生产费用价值论是成本法的理论基础。（卖方市场）

（2）效用价值论是收益法的理论基础。（买方市场）

（3）供求价值论是市场法的理论基础。（供求决定价值论）

需求价格：消费者愿意支付的最高价。供给价格：生产愿意接受的最低价。

8.资产评估的假设

1、交易假设：交易假设是将被评估资产置于“市场交易“中，从而使评估师可以模拟

市场进行评估。

2、公开市场假设：是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交

易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。

3、继续使用假设：是指资产将按现行用途继续使用、转换使用或移地继续使用。

4、清偿假设：是指由于种种原因，如企业破产，资产整体或者拆成部分被强制出售9.资产评估的原则

（一）资产评估的工作原则：a、独立性原则b、客观公正性原则c、科学性原则

（二）资产评估的经济技术原则：a、预期收益原则b、供求原则c、替代原则d、贡献原则e、评估时点原则

10.资产的重置成本：按现时市场条件重新构建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费。简单的来说就是资产的现行再取得成本。

复原重置成本：是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本:是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，

以现行价格构建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。

更新重置成本与复原重置成本的联系与区别：

相同点：均采用资产的现行价格且资产的功能不变。

不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。优先选择更新重置成本的理由：一是更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）。二是采用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产（超额运营成本）。

三是用更新重置成本形成的资产性能可改进。

重置成本的计算方法：（1）重置核算法（2）功能系数法（主要计算更新重置成本，分为线性跟非线性）（3）物价指数法（主要计算的是复原重置成本）（4）统计分析法11.有形损耗：是指由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。（原因）

方法：1)观察法2)使用年限法3）修复费用法

功能性损耗：含义：是无形损耗的一种是指由于技术进步到账被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。

经济性损耗：含义：因资产外部环境变化导致的资产贬值，而非资产本身的问题。（计算）实体性贬值.：机器设备的实体性贬值也就是有形损耗，它是由于使用磨损和自然损耗而造成的。

功能性贬值：主要是因为技术进步所导致的结果。两种表现形式：超额投资成本和超额运营成本。

12收益法：（收益法的计算公式3大种P34）

评估思路：通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。

前提条件：

1.资产的预期收益可以预测并可用货币计量。

2.资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量。

3.资产的预期获利年限可以预测。

收益法各项指标的确定：（1）预期收益额及其测算（2）折现率和资本化率（方法，收益额表现形式，计算方法P39）

收益期限：资产获得收益的持续时间，通常以年为单位。由评估人员根据被评估资产的特征条件，市场条件法律法规条件，历史收益情况和未来变化趋势等因素来估算。

评价

13.市场比较法

前提条件：

1.充分发育活跃的资产市场

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。

调整差异（公式P43）

时间因素区域因素功能因素成新率因素交易情况调整

具体操作方法：

1直接比较法：a单一因素比较法:现行市价法、功能价值法、价格指数法、成新率价格法、市价折扣法、b 类比调整法

2 间接比较法

评价

14、市场法、成本法、收益法的评价

市场法：市场比较法是相对最具客观性的评估方法，运用的前提条件：一是对产权交易市

场成熟度的要求；二是对被评估对象本身的要求，即评估对象应是具有一定通用性的资产。成本法：重置成本法是从资产构建的成本耗费角度评估资产的价值。无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估均可使用该方法。该方法既可用于评估资产的市场价值也可用于评估资产的非市场价值。

收益法：收益法是从资产获利能力的角度来确定资产的价值，适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。该方法的局限性：首先，该方法的使用需具备一定的前提条件。其次，该方法的操作含有较大成分的主观性其运用还需要具备一定的市场条件。

15.机器设备

评估特点

（1）主要以单台（件）为评估对象

（2）以技术检测为基础

（3）必须把握机器设备的价值特点包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解

适用性

（一）重置成本法的适用范围

继续使用前提下：（1）不具备独立获利能力的单台设备或其他设备的评估（2）无法用收益现值法评估的机器设备

非继续使用前提下：待评估机器设备无市场参照物

（二）现行市价法的适用范围

适用于单项机器设备变现价格的估测（估测机器设备的购买价也可用现行市价法）

（三）收益现值法的适用范围

运用该方法的前提条件是被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益，该方法大多用于可单独核算收益的机器设备组合

16.成本法在机器设备评估中的应用：

成本法是机器设备评估中最基本的方法。

基本公式（思路）是：评估值=重置成本—有形损耗—功能性损耗—经济性损耗

评估值=重置成本*成新率—功能性损耗—经济性损耗

复原重置成本与更新重置成本的应用（P58—62）

实体性贬值（有形损耗）功能性损耗（贬值）经济性贬值（损耗）的含义，测算方法，公式以及基本计算

市场法和收益法在机器评估中的应用（看一看）p74

17.房地产

概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

特性：

(一)土地的自然特性a.数量的有限性(不可再生性) b位置的不可移动性c效用的持久性d 效用的差异性

（二）土地的人文特性a用途的广泛性b供给的稀缺性c 社会经济地理位置的可变性d 可垄断性

（三）建筑物的特点a 建筑物不能脱离土地而独立存在b 建筑物的使用寿命是有限的c 建筑物属可再生性社会资源

（四）房地产的特性a 位置的固定性b 使用的长期性c 投资的大量性d 影响因素的多样性和复杂性e 保值增值性

房地产评估的原则【灵活运用】

（1）合法原则

（2）最高最佳使用原则

（3）房地综合考虑原则

（4）区域及地段原则

房地产价格的特性

一、土地价格的特殊性（具体P86）（1）价格构成的特殊性（2）价格决定机制的特殊性（3）市场供求关系的特殊性（4）价格呈不断增长趋势

二、房地产价格的特性（具体P87）（1）房地产价格构成具有复杂性（2）房地产价格具有明显的区域性、个别性（3）房地产价格具有较强的政策性

房地产总价格：是指房地产的整体价格。（公式P89)

房地产单位价格：是指房地产的单位面积价格。（公式P89)

房地产的楼面价格：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。（公式P89)

房地产土地价格的构成

直接成本有：土地取得成本、开发成本

间接费用有：管理费用、资金成本、销售费用、销售税费和开发利润

房地产价格的影响因素

一、一般因素：（1）社会因素（2）经济因素（3）行政因素

二、区域因素：（1）商业繁华度（2）道路通达度（3）交通便捷度（4）设施完备度（5）环境质量状况（6）规划限制

三、个别因素：（1）土地的个别因素a、位置、面积、地势、地质b、形状、宽度、深度c、临街状况d、规划用途、容积率、使用年限e、生熟程度

（2）建筑物的个别因素a、面积、结构、材料b、设计、设备c、施工质量d、楼层朝向e、新旧程度

（3）房地产权益因素

成本法适用的对象和条件（具体P96）

适用于新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价值评估，还有那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估。还有单纯的建筑物评估。

成本法在房地产评估中应用的步骤(P96—99了解)

（1）新开发土地：

（2）新建房产和新建建筑物

（3）旧房地产

成本法的计算公式

新开发土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+资金成本+销售税费+开发利润

收益法适用的对象及条件（具体P106）

适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估

前提条件：房地产的收益和风险都能够预期和量化

收益法的公式

净收益=潜在毛收入—空置等造成的收入损失—营运费用

=有效毛收入—营运费用

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

市场法适用的对象及条件（P111）

（1）要有充分的市场交易资料

（2）交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性

（3）交易实例资料及其来源必须真实可靠

市场法计算公式

被估房地产价值=交易实例单价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*被估房地产面积

市场法适用于：具有交易性的房地产

假设开发法p121 例题

公式：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应缴纳的税费

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售税费-利润

18.无形资产的价值特点与功能特性

一、无形资产的价值特点（1）无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的（2）无形资产的价值主要以效用为基础

二、无形资产的功能特性（1）附着性（2）共益性（3）累积性（4）替代性

影响无形资产评估值的因素

（一）取得成本（二）机会成本（三）预期收益（四）寿命期限（五）技术成熟程度（六）转让因素内容（七）市场供求状况（八）同行业同类无形资产的计价标准和依据（九）价格支付方式

无形资产收益法（P157）

收益额的确定p158—161 公式、例题P160，P170

无形资产评估中折现率的确定p164

无形资产收益期限的确定

无形资产的成本特性

（1）不完整性（2）弱对应性（3）虚拟性

19.企业价值评估含义：从本质上讲是对企业这个资产综合体的持续获利能力的评定估算。企业的整体价值：是企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值，用企业所有者权益价值加上企业的全部付息债务价值表示。

企业股东全部权益价值：即所有者权益价值或净资产价值。

企业股东部分权益价值：即企业一部分股权的价值或股东全部权益价值的一部分。

企业价值评估的特点

（1）评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体

（2）评估的标的是该综合体的持续获利能力，而非单项资产价值的加总

（3）企业价值评估时典型的整体性评估

企业价值评估的收益法及计算公式p235、236

市场比较法p229【掌握】p232-233 两道例题

企业价值评估中折现率与资本化率和确定方法p245-247

企业收益的界定和选择P237

20.商誉：概念：是指企业在同等条件下，能获取比正常投资报酬率更高的超额收益的能力。商誉的特点

（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售，只能和企业同时

（2）商誉是由多种因素共同作用而形成的结果，但形成商誉的个别因素无法以任何方式单独计价。

（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指资产价值之和的价值。

（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。

商誉评估的方法两个例题p253、254

21.资产评估报告：

含义：是评估师按照评估工作制度的有关规定，在实施了必要的评估程序，对特定评估对象价值进行估算后编制的，并由其所在评估机构向委托方（客户）提交的反映其专业意见的书面文件。

追溯性评估报告、现实性评估报告和前瞻性评估报告（区分）（选择题）p260

资产评估报告的作用

（1）资产评估报告是为委托方提供估价服务的渠道和形式

（2）资产评估报告是明确委托方、受托方及有关方面责任的重要依据

（3）对资产评估报告的审核是有关管理机构完善资产评估管理的重要手段

(4 ) 资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要来源和重要组成

资产评估报告的基本内容

（1）评估委托人及报告使用者

（2）资产评估的对象和范围

（3）评估目的

（4）评估结果的价值类型和定义

（5）评估基准日和报告日

（6）评估方法及其重要参数确定的依据和过程

（7）评估结论

（8）评估人员署名的重要声明

资产评估报告编制的基本要求

（1）严格按照评估协议的要求，合乎委托方的需要

（2）内容真实、逻辑严密、格式规范、叙述简练

（3）迅速准确，在约定的时间提交评估报告

资产评估报告编制的步骤

资产评估报告书的编制是评估机构和评估人员完成评估工作的最后一道工序，也是资产评估工作中的一个重要环节和关键环节。

步骤：（1）评估资料的整理和归集（2）评估数据的汇总分析和讨论（3）资产评估报告书的编写（4）资产评估报告的签发和送交

资产评估报告的技术要点

（1）文字表达方面的技能要求

（2）格式和内容方面的技能要求

（3）复核及反馈方面的技术要求

【资产评估报告的使用和利用【看一看】p271

资产评估的目的p7（看一看）

资产评估和会计与审计的关系p16-17（看一看）

资产的价值类型（了解）p20】

7、38、39

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43、