中国中小房地产企业生存与发展战略报告

中小企业生存与发展战略报告中小企业是国民经济中一支重要的力量，在世界各国的经济发展中都起着战略性作用，中国作为全球最大的发展中国家，中小企业的地位和作用更是突出。

据国家工商部门统计，我国工商管理部门注册的中小企业已超过1000多万家，占全国企业总数的99.5％以上，其所创造的工业总产值和利税分别占全国工业生产总值和利税的60％和40％。

目前，我国大约有1.1亿劳动力在中小企业就业，占整个工业企业就业人数的73％以上。

中小房地产企业作为中小企业的重要组成部分，其在房地产行业中的地位和作用也是十分重要的。

根据国家信息中心数据显示，我国房地产开发企业在1986年仅为1991家，到2004年的数量已达3万多家，增长非常惊人。

但房地产企业平均资产规模较小，其中大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右；而中小房地产企业数量众多，占总数的95％左右。

2002年以来，我国出台了一系列调控房地产市场的政策和措施，其目的是规范和调控房地产市场、规范房地产企业行为，这些政策和措施无疑对房地产市场及房地产开发企业带来较大的影响。

特别是资金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地产企业，面临的挑战和难题更多，中小房地产企业能否在困境中求得生存与成长，或是就此被市场所淘汰，这是摆在所有中小房地产开发企业面前的一道难题。

2007年5月由广东工业大学和省房协共同组成课题组开展中小房地产企业生存与发展战略研究，本研究试图通过实际调查分析当前广东省中小房地产企业的发展状况、面临的困境和挑战，提出政府应如何制定相应政策扶持中小房地产企业的发展，中小房地产企业应如何根据自身的特点和优势制定出适宜企业生存和发展的战略，为中小房地产企业的生存和发展提供建议。

一、中小房地产企业发展现状分析为了解目前广东省中小房地产企业的发展状况，课题组从2007年6月开始进行了2个多月的实际调查，调查方式主要采用问卷和访谈，调查结果分析如下：(一)中小房地产企业经营状况分析调查显示，目前广东中小房地产企业的年开发规模主要集中在1—9万平方米之间（占86%），年开发规模1万平方米以下的占14％。

而目前广东的大型房地产企业的开发规模基本都在100万平米左右，即单个中小企业的平均开发规模仅占单个大型房地产企业平均开发规模的1%-5%。

在销售规模上，此次调查的中小房地产企业每年销售规模在1—4万平方米占54％。

年销售规模在5—9万平方米的中小房地产企业占27％，年销售规模在1万平方米以下的中小房地产企业占19％。

在销售额方面，调查数据显示年销售额在1-4亿元的占42%，年销售额在5-6亿元的占8%，1亿以下的占50％。

从以上就中小企业本身经营数据来看，目前广东中小房地产企业经营状况还不算差，这主要得益于当前需求旺盛的房地产市场以及过去几年企业所拥有的一定数量的土地储备。

但与大型房地产企业相比，中小房地产企业与大型房地产企业之间的差距却很大。

从表3.1可明显看出，中小房地产企业的年平均开发量、年平均销售量、年平均销售额仅分别为大型企业年平均值的1.89%、1.91%和 1.32%，而从土地储备指标看，中小房地产企业的平均储备量仅为大型房地产企业的1.08%。

(二)中小房地产企业土地储备状况分析在土地储备方面，46%的中小房地产企业目前处于土地储备不足，仅够当前开发的状况，有38%的中小房地产企业目前土地储备基本充足，能够满足未来三年以上的开发，仅有8%的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发，而也有8%的房地产企业已没有土地可开发。

由此可见中小房地产企业土地储备不足，难以获取土地成为普遍现象，并且将成为制约中小房地产企业生存和发展的重要因素之一。

(三)小房地产企业融资状况分析房地产行业是资金密集型行业，因此企业融资对于房地产企业来说至关重要。

从2003年“121文件”开始，政府开始加大对房地产金融市场的调控力度，中小房地产企业的融资状况形势显得非常严峻。

此次调查显示，中小房地产企业的贷款总额占债务总额20%以下的占34％，贷款总额占债务总额在20%-40%占28％，贷款总额占债务总额在40%-60%占24％，贷款总额占债务总额在80%以上的占14％，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达66％。

这些数据表明目前中小房地产企业融资渠单一，其融资渠道主要是通过银行贷款。

(四)企业开发区域及产品状况分析调查显示，目前广东省中小房地产企业开发区域主要还是以本地开发为主，77％的中小房地产企业开发区域集中在本土开发，10％的中小房地产企业的外地开发量占到开发总量的50％。

仅有3%的中小房地产企业是以异地开发为主。

中小房地产企业开发的产品主要以住宅房地产为主（占58%），其次为商业房地产（占21%）和写字楼房地产（占15%），很少单独进行土地开发和工业房地产的开发。

二、中小房地产企业发展的困境及生存空间分析(一)中小房地产企业发展的困境（制约因素）分析近年来随着房地产市场环境以及政策环境的不断改变，影响中小房地产发展的因素也发生了很大变化，通过调查显示中小房地产企业与大型房地产企业相比，在获取土地、资金、品牌、融资、企业内部管理及人才储备等方面处于明显的劣势，成为中小房地产企业生存和发展的主要制约因素。

1.获取土地能力弱、土地储备量少近年来，随着国家对土地市场调控力度的不断加大，一级市场土地的供应量受到严格限制，导致土地供应量减少；另一方面由于土地使用权出让招牌挂制度的实施以及近年来房地产市场价格的不断上升，导致土地出让价格不断攀升；此外，近年来一些地方政府热衷于一次性大面积批出土地，同时在土地挂牌出让中常常将竞买条件设置过高，导致中小房地产企业无法参与竞投。

因此目前中小房地产企业在获取土地方面正面临着前所未有的挑战，普遍存在难以获取土地的境况。

以广州、深圳为例，近年来在土地一级出让市场上，几乎难见中小企业的身影，土地基本被大型房地产企业购得。

从我们的调查也显示，难以从一级市场上获取开发用地、土地储备不足是制约中小房地产企业发展的主要困境之一。

而难以从一级市场上获取开发用地的原因主要表现为：1）地价高导致企业难以承受；2）企业自身资金不足；3）企业自身缺乏竞争力，无法与大企业抗衡；4）土地批出规模大，竞买条件设置过高，致使企业无法参与竞投。

2.资金实力弱房地产企业属于资金密集型企业，从获取土地使用权到整个项目的运作完成需要大量的资金。

中小型房地产企业的注册资本普遍不大，资金实力不强。

由于资金实力弱，一方面导致中小房地产企业几乎很难在大城市、二线城市拿到开发地块；另一方面导致中小房地产企业也无法运营大型房地产项目。

由于目前房地产企业开发自有资本金提高到35％，中小企业的资金压力更为紧张。

从我们的调查也显示，资金缺乏也是制约中小房地产企业发展的主要困境之一。

3.融资能力差中小房地产企业与大型房地产企业相比普遍存在融资能力差、融资难的问题，这是因为：1）中小房地产企业的融资渠道非常单一。

由于中小房地产企业设立时注册资本较少，企业规模小，往往达不到有关规定的要求，从而无法直接进入资本市场发行股票、债券等来筹资，目前主要是银行贷款和股权融资，这在较大程度上限制了中小企业的融资能力；2）融资成本高。

近年来，央行不断上调贷款利率，致使企业融资成本大大增加；3）授信度低，难以获得银行的授信贷款。

由于资本不多，可供抵押资产不足而难以获得商业信用；由于会计账目不健全，或历史时间不长、财务资料不充分等原因而难以得到金融机构的信任和支持；4）缺乏有效的担保形式。

由于中小房地产企业土地储备不足，难以利用土地向银行进行抵押贷款。

4.企业内部管理不善，人才缺乏中小房地产企业内部管理不善主要体现在以下几方面：1）企业的经营决策通常是由少数几人负责，管理机构简单，专业性不强，分工效益不明显，内部控制制度不健全；2）对优秀管理人员的吸引力不大，缺乏高素质的管理人才和技术人才，最高决策者大多不能正确认识管理和效益的关系；3）管理行为分界不清，常规与非常规决策难以区别，经营者承担过多的责任，疲于应付日常琐碎事务，缺乏用于思考、计划、决策和预测分析的时间，对企业的财务决策主要凭经验与直觉判断。

人才缺乏也是长期困扰中小房地产企业的生存与发展的重大问题，许多中小房地产企业老总表示，很难招聘到高素质的人才。

目前，中小房地产企业在人才储备方面主要存在以下难点：（1）吸引人才难。

中小房地产企业不管是生产规模，还是人员、资产拥有量以及影响力都要小于大型房地产企业，这使得中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。

从地域上看，中小房地产企业大多分布在城镇和中小城市，即使在大城市，也一般处在城市边缘地带，所以往往活动范围不广，难以得到与大企业相同的竞争条件。

此外，中小房地产企业的稳定性比大企业差，无论是内部还是外部环境的变化，对中小企业的影响比对大企业的影响大的多，造成了中小房地产企业吸引人才难。

（2）使用人才难。

现阶段我国中小房地产企业往往采用家族式的管理方式，这种管理方式极其排外，尤其是排斥外部专业管理人员进入企业。

因此，这些企业的人员构成具有明显的家族性，进而造成了企业内家族管理与制度管理相矛盾的局面，不利于企业引进的人才充分发挥作用。

（3）留住人才难。

中小房地产企业大多存在企业的管理机构不健全，运行机制不完善，企业各部门之间权利、义务界定不清，没有形成一个完备的激励约束机制，导致人才一旦在企业没有发展的空间，必然会选择离开企业。

5.品牌知名度低随着我国房地产市场的逐步发展和成熟，房地产由地段、价格的竞争提升到品牌的竞争。

中小房地产企业多数成立时间较短、开发规模较小、开发产品比较单一而导致品牌知名度不高。

由于品牌知名度低，往往出现处于同地段同质量的由中小房地产企业开发的房地产产品与品牌知名度高的大型房地产企业开发的房地产产品在价格方面产生较大差异，因此在市场竞争中，中小房地产企业往往处于劣势。

(二)中小房地产企业的生存空间分析目前我国房地产发展状况与香港七十年代房地产市场类似，房地产市场进入“春秋战国”时期，是大量房地产企业优胜劣汰大洗牌时期。

由于我国内外部环境和房地产市场自身的特点，房地产市场集中度会进一步加大，如果按目前的市场状况发展下去，中小房地产企业面临的竞争压力会越来越大，生存空间会越来越小，但中小房地产企业仍然有其生存空间。

第一，城市化进程给中小房地产企业的生存和发展提供契机。

1978年至2002年，中国城镇化水平由17.92%提高到39.1%，目前是我国城镇化发展进入了全面加速的阶段。

由于这些城镇地方色彩浓厚，无论是从地域特点、居民消费习惯、民俗人情，还是从产品成本构成、需求标准、价格空间和利润幅度，都决定了这些城市的市场容量小、消费水平低、房地产开发的利润空间有限，那些财大气粗的大型企业几乎不会到这类城市开发，而这也正日益成为中小房地产企业巨大的生存空间。