深圳中原2019深圳房地产市场年报-新常态 新格局.ppt 共46页
2019年11月深圳市房地产市场报告44p 共45页
政策动向 地方动向
深圳未来地铁密集覆盖前海中心区，同时坪山、平湖等现今远离地铁的区域也有地铁规划； 土地管理政策频出台，配建保障性住房成重点。
时间 11月20日 11月1日
《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见（征求意见稿）》公开征求意见，提出商品 住宅用地及商业用地的出让均不再设立任何准入门槛，但均将设立配建保障房或是公共停车 位的要求 。住宅地块采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房 ”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。“限地价、竞配建保障性住房”、“限 地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定。按照这种模式 ，未来广州将很难再出现溢价超高的“地王”。
国土资源部、财政 部、中国人民银行 、银监会
住建部部长姜伟新说，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是３６００万套，２０ １１年已经开工１０００万套，今年开工了７００多万套，明年计划开工数量不会低于 ５００万套。同时还强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策 不放松。
发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，要求国土资源主管部门统一归口管理土 地储备工作，建立土地储备机构名录；年度土地储备计划中，新增储备土地规模原则上 应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内，储备土地应优先用于保障性 安居工程及其他公益性事业；土地储备机构应于每年第三季度根据年度土地储备计划， 编制下一年度土地储备资金收支预算。
市场概要
新房成交 商品房、商品住宅
成交量创新高
4
新房供应 存量上涨 去化拉长
2019年深圳房地产市场解读
2019年深圳房地产市场解读2020.1●宏观经济背景分析●政策环境分析●土地市场表现●商品住宅市场表现●商业市场表现●办公市场表现●2020年市场预判目录Content1Part2019年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投资面临下行压力，宏观经济背景分析国内消费增速持续走低；全球制造业环境持续恶化，受贸易摩擦影响我国外贸态势疲软；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增速小幅提升，去库存效果显著，行业阵营分化格局持续【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存◆2019年前三季度，我国GDP 增速为6.2%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。
前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.6%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率总体保持平稳，经济结构优化进程变缓。
◆由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2020年仍然面临经济下行压力。
5.006.007.008.009.0010.0011.0012.002010-032010-102011-052011-122012-072013-022013-092014-042014-112015-062016-012016-082017-032017-102018-052018-122019-072010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%）GDP:不变价:累计同比0.0020.0040.0060.0080.000.001.002.003.004.005.006.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092010年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势（%）GDP 累计同比贡献率:第一产业GDP 累计同比贡献率:第二产业GDP 累计同比贡献率:第三产业【宏观经济】整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低◆2019年，固定资产投资增速于四季度降至低位，除三季度外，各季度增速均小于2018年，整体投资面临下行压力，主要源于房地产调控力度持续缩紧，各月下降幅度小于2018年，经济韧性增强。
2019年深圳房地产市场分析及展望报告
２０１９年深圳房地产市场分析及展望报告●宏观经济背景分析●政策环境分析●土地市场表现●商品住宅市场表现●商业市场表现●办公市场表现●2019年市场预判目录Content1Part2018年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投宏观经济背景分析资面临下行压力，国内消费增速持续走低；全球经济放缓，我国外贸态势总体平稳，稳中有进；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增速回落，去库存效果显著，行业集中度持续提升。
【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存◆2018年前三季度，我国GDP 增速为6.7%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。
前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.8%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率有所下降，经济结构持续优化。
◆由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2019年仍然面临经济下行压力。
5.006.007.008.009.0010.0011.0012.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%）GDP:不变价:累计同比6.7数据来源：wind0.0020.0040.0060.0080.000.002.004.006.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092010年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势（%）GDP 累计同比贡献率:第一产业GDP 累计同比贡献率:第二产业GDP 累计同比贡献率:第三产业60.835.5【宏观经济】整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低◆2018年，固定资产投资增速于三季度降至低位，各月增速均小于2017年，整体投资面临下行压力，主要源于房地产调控力度持续缩紧，各月下降幅度大于2017年，经济韧性减弱。
2019年深圳房地产市场总结及展望报告
宏 观 环 境
聚焦深圳市场
土地市场
2018年深圳土地市场招拍挂出让共成交63宗土地，其中住宅用地出让10宗，创下7年以来最高值。 深圳新增城市更新计划100项，拟拆除重建用地面积437.09万平方米。深圳辖区面积只是北京12%，2018年仅出让 10宗住宅用地，但又已连续3年成为全球完成200米以上建筑最多的城市。深圳想要成为国际大都市，首先要解决的难 题便是摆脱辖区面积不足的掣肘，通过城市更新，盘活土地资源。
康发展。7月30日，深圳市规土委发布了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
聚焦深圳市场
《通知》包含企业限购、商务公寓限售、商品住宅限售、抑制离婚炒房四个方面： 暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织 等法人单位购买新建商品住房和存量住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。 各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企 业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年转让。通知发布之日前已办理网签 但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新 购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权 利证书的，不在禁止转让之列。 居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。 通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和存量住房，不在禁止转让之列。 对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70% 执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有 1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。
深圳中原地产深圳房地产市场总结和展望共53页
开盘销售率 70% 100% 95% 70% 75% 70% 90% 98% 90%
类型 高档 普宅 高档 高档 高档 豪宅 普宅 普宅 普宅
8
成交回顾
2019年全市六区住宅成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖 区成交量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样 大幅减少； 2019年全市仅有盐田区供应略小于需求； 除福田外，其它四区供求比都在1.5：1以内，还算比较合理。福田新盘 价格在25000-45000元/平方米之间，高价格抑制成交
19.41
123.69
-5.15
3.50
176.39
5.84
4
成交回顾
2019深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低
1000 万平方米
800 594
600
400
200
0 2001
724 2002
812 2003
803 2004
901 2005
706 2006
474 2007
409 2008
1000 万平方米 961 800 578 600 400 200 0 2001 2002
717 2003
806 2004
712 2005
695 2006
589 2007
662 2008
462 2009
402 2010
2
供应量回顾
2019年全年全市共推出住宅414万平方米左右，同比减少11.7%， 推盘量连年下滑，2019年再创新低
21000 元/平方米 18000 15000 12000
20163
13370
15143 12658
9000 6000
2019年深圳市房地产市场分析报告
2019年深圳市房地产市场分析报告1.经济基本面2018年前三季度，深圳国内生产总值累计为17531亿元，同比增长8.1%，增速较2017年的8.8%略有回落，但与北上广另外3个一线城市相比，经济依然处于相对高速增长通道，且其增速自2014年以来在四个一线城市中稳居第一。
此外，预计深圳2018年的GDP可以正式超越香港（按照全年平均汇率计算），成为粤港澳大湾区城市群中的经济体量NO.1。
图表1-1：2003年-2018年前三季度深圳GDP及同比增速（单位：万亿元）数据来源：wind，Q房网数据研究中心整理工资增速高于GDP增速，房价收入比太高2017年，深圳市城镇单位在岗职工年平均工资为100173元，同比增长11.6%；深圳人均可支配收入52938元，同比增长8.7%。
2018年，深圳人均可支配收入继续保持较快增长，前三季度同比增长8.4%。
但由于15-16年间房价快速攀升，收入增速跟不上房价上涨的速度，市民购房压力不断加大。
以2017为例，一对夫妇家庭要购买一套80平米的住房，不吃不喝也要攒积约41年才能负担得起！随着2017年以来房价趋稳，在居民收入持续提升的情况下，房价收入比有所回落。
图表1-2：2012年-2017年深圳房价收入比数据来源：wind，Q房网数据研究中心整理亿元，同比增长6.2%。
累计完成政府性基金预算收入964.6亿元，同比下降6.3%。
近几年，在公共预算收入不断提升的大背景下，政府性基金预算收入却出现停滞，表明深圳的发展质量稳步提升。
（注：政府性基金收入是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取得的收入，该收入中的土地收入占比约80%）图表1-3：2015年-2018年深圳预算执行情况数据来源：深圳市财政委员会，Q房网数据研究中心整理2.金融信贷面贷款增加额小幅波动，稳定预期2018年前11月，深圳住户部门中长期贷款增加额2031.97亿元，同比小幅增长3.3%。
中国房地产市场2019年总结与2019年预测-PPT课件
日均签约量（套）
调控中 （10.110.7） 21 22 20 2 调控后 10月 27 37 27 1 11月 96 29 10 8
上海 华东 杭州 南京 北京
华北
天津
沈阳 武汉
151
106 237 115 156 326 115 41 104 2330 5 123
179
124 485 197 226 391 269 108 160 3330 8 380
2000
1800 1600
3944.1 1289.2
3245.5 962.7 833.6 3392.3 1093.7
3717.2 3300
1400 1200 924 1000 800
3500
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2010年1-2月 2010年3月 453.9
1019.7
151
86 168 101 142 63 125 62 110 1860 6 84
233
188 545 190 176 83 213 279 178 2320 26 178
85
25 25 39 31 92 23 12 22 532 0.33 8
25
26 87 27 25 49 106 15 43 695 4.56 75
6
土地方面——调控不减企业热情，典企土储创新高
1-11月份，八成以上典型城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90%，土地市场成交保 持平稳走势，宏观调控对土地市场的影响尚未显现。
2019年1-11月全国主要城市经营性土地成交列表
成交面积 区域 城市 面积 上海 华东 南京 杭州 北京 华北 天津 沈阳 广州 华南 深圳 厦门 武汉 华中 南昌 长沙 郑州 重庆 西部 成都 西安 6.68 21.07 40.51 285.08 207.97 141.66 101.51 4.69 39.94 124.71 17.09 0.00 32.00 0.00 87.47 0.00 11月 同比 -89.47% 121.13% -37.38% 413.46% -53.77% 35.58% 397.51% 987.78% / -8.20% 696.12% -100.00% / / 28.38% -100.00% 面积 1135.41 386.27 611.49 981.31 2827.86 1095.57 496.01 121.08 347.65 1163.09 310.39 220.89 264.73 564.47 1273.40 335.40 1-11月 同比 58.21% -10.12% -4.03% 9.06% 4.86% 203.31% -13.55% 6.23% 61.79% 156.96% 115.49% 73.08% 6.70% -17.45% 8.80% -0.40% 占09年比重 134.66% 83.63% 81.97% 85.47% 95.91% 180.48% 44.14% 94.49% 104.01% 214.94% 106.95% 146.73% 97.36% 65.92% 85.66% 75.99% 金额 4.67 20.55 98.72 175.95 53.75 34.54 154.15 13.82 49.17 99.65 7.83 0.00 17.48 0.00 94.92 0.00 11月 同比 -95.91% 595.43% -2.23% 228.09% -14.98% -15.12% 1206.43% 10419.75% / 130.72% 2477.87% -100.00% / / 169.65% -100.00% 金额 1243.39 456.53 731.52 998.72 785.73 261.71 304.15 74.11 265.40 523.88 101.86 116.29 71.60 213.42 491.07 99.30 成交金额 1-11月 同比 64.16% 124.41% -8.13% 61.68% 62.04% 123.65% 40.65% -32.37% 41.92% 142.48% 316.69% 251.10% 23.59% -35.86% 76.97% 6.68% 占09年比重 133.46% 201.04% 72.60% 114.99% 130.95% 152.74% 52.94% 64.44% 88.90% 186.25% 206.13% 292.07% 97.62% 51.87% 117.47% 89.56%
2019年12月深圳房地产市场研究报告_108页_中原
2009年周均 12.0万平米
2019年周均 6.15万平米
上周 96246.38
11.24-30
11.02-08
10.11-17
数据来源： 国土局网站项目销售公示明细
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罗湖区每周成交面积(平米)
11.02-08
10.11-17
12.10-16
11.24-30
11.02-08
10.11-17
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罗湖区周成交量走势
上周罗湖区成交了56套，3263.26 平米， 环比分别增加了12%和 28.76%
350 300 250 200 150 100 50
0 1.01-07
30000 25000 20000 15000 10000 5000
0 1.01-07
罗湖区每周成交套数(套)
12.10-16
11.24-30
2019年周均 13283元/平米
2009年周均 15966元/平米
2019年周均 20193元/平米
11.24-30
11.02-08
数据来源： 国土局网站主页公布价格（略有延迟）
10.11-17
上周 18421.49
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