2016深圳楼市年报

疯狂的2015不再现，2016的楼市关键词是理性。

2016年的深圳楼市，可以划分为两个阶段：上半场一片火热，下半场回归平稳。

“深八条”等一系列调控政策的出台，让深圳一二手住宅市场在四季度走向平稳态势，房价出现回调，投资客群体得以抑制，成交量放缓。

这种态势也将持续影响2017年，更适宜刚需购房者入市。

据家家顺研究中心监测，2016年全年深圳一二手住宅共卖出了13.6万套房，相较2015年减少了3成，全年一手住宅的预售面积与库存面积也环比小降。

回看12个月的房价，10月新政后的一手住宅成交均价维稳，二手住宅价格更是明显回调。

此外，二孩政策、东进战略、新地铁线开通等多个大事件也对深圳住宅市场有着不小的影响。

除了住宅市场，与之紧密相关的土地市场也迎来了“新规”。

今年深圳首次尝试现房销售与双限双竞两种土地拍卖新模式，从根源抑制高房价。

但今年几块大面积地块的出让，还是让全国总价地王花落深圳。

宅地的稀缺性，仍引得不少房企争相竞拍。

长久以来，深圳楼市的点滴总牵动着莞惠中三座临深城市。

当我们把2012-2016年深莞惠中四座城市的一手住宅成交情况放在一起，会发现临深城市近两年成交量突飞猛进。

深圳客购房需求的溢出为他们带来了大量成交。

2016的楼市经历过波动期后平稳迈入2017，楼市格局将展开新的篇章。

这一年，你是打算入手还是观望呢？前言 (2)目录 (3)一、2016年深圳楼市大事记 (4)二、土地市场 (6)1、2012—2016年深圳宅地出让情况 (6)2、2016年深圳宅地商地出让情况 (7)三、供应与销售 (9)1、2012—2016年深圳供销情况 (9)2、2016年月度去化周期 (9)四、一手住宅 (10)1、2012—2016年深莞惠中一手住宅成交变化图 (10)2、2012—2016年深圳一手住宅套均总价变化图 (12)3、2012—2016年深圳各区一手住宅成交占比变化图 (13)4、2016年深圳一手住宅成交情况 (14)五、二手住宅 (16)1、2012—2016年深圳二手住宅成交变化图 (16)2、2016年深圳二手住宅成交情况 (17)3、2016年深圳二手楼盘热销榜 (19)4、2016年深圳二手住宅抗跌片区 (19)5、2016年深圳二手住宅趣味数据 (20)6、深圳各区200万内二手住宅占比 (23)结语 (24)一、2016年深圳楼市大事记1、二孩政策正式实施2016年元旦起正式实施二孩政策，大户型及学区房更受家长青睐，改善刚需群体壮大。

2、东进战略正式实施年初，时任深圳市委书记的马兴瑞正式提出深圳要实施城市东进战略，提出要打造龙岗、坪山中心，就是要发挥交通的先导作用，打通联接东部、辐射粤东的战略通道，建设以西部中心功能协同、交相呼应的东部中心。

3、“3·25”新政3月25日深圳发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；名下无房但2年内有房贷记录的首付不低于4成；首套房还清房贷再买二套房，首付不低于4成。

4、二手房评估价两次上调今年4月1日及11月8日，深圳先后两次上调二手房评估价。

第一次评估价整体上调了近5成，第二次整体上调了近2成，购房成本增加。

5、营业税改增值税5月1日，房地产业全面实施“营改增”试点，营业税不复存在。

个人将购买2年以上的普通住房对外销售的免征增值税，未满2年的按征收率5%缴纳增值税。

6、“10·4”新政10月4日深圳发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的3年提高至5年；深圳无房但有房贷记录的，首付不低于5成；深圳已有一套住房的，首付不低于7成。

7、三条新地铁开通6月28日，11号线通车运营，10月28日，7、9号线通车运营。

2016年无疑是深圳轨道交通时代年，其将深圳原特区内外的距离拉的更近。

宝安大空港与南山西丽成为最受益地区，尤其沙井与福永片区房价上涨明显。

8、城市更新“十三五”规划11月22日深圳发布《深圳市城市更新“十三五”规划》，规划期内深圳将完成各类更新用地规模30平方公里，完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

完成城市更新固定资产投资约3500亿。

9、土地市场新景象深圳探索新型土地出让模式：现楼销售和双限双竞。

其中6月初龙华地块规定现楼销售，最终拍出楼面价5.6万/㎡；12月中旬深圳一次性出让三宗“双限双竞”居住用地，21家房企抢夺。

此外还诞生了310亿的总价地王。

二、土地市场1、2012—2016年深圳宅地出让情况总出让金额逐年增加“僧多粥少”的深圳土地市场上，居住用地毫无疑问成为了房企竞争的重头戏。

据家家顺研究中心监测，过去5年，深圳一共拍出了13块纯居住用地（不含商住混合地块），总建筑面积超166万㎡，总出让金额近300亿。

其中5年内最高楼面价的宅地是2015年拍出的宝安尖岗山地块，楼面价达7.99万/㎡。

2016年深圳所拍卖的地块中有3块为纯居住用地，最高楼面价为5.6万/㎡，全年平均居住用地楼面价为3.04万/㎡（不含商住混合地块）。

从居住用地平均楼面价的变动幅度上，我们亦可窥出深圳楼价的变化。

2、2016年深圳宅地商地出让情况双限双竞挡不住房企拿地热情2016年无疑是深圳土地市场新的篇章，深圳规土委首次使用了现楼销售和双限双竞两种新模式来拍卖土地。

龙华A816-0060地块被规定所建住宅必需现楼销售，不得采取预售方式，对开发商的资金与运营能力是一大考验。

最终被电建金茂联合体以82.8亿拿下，并以其5.67万/㎡的楼面价成为了2016深圳单价地王。

“总价地王”的称号则被招商华侨城联合体以310亿夺得，其所拍下的宝安大空港11宗地未来将建设深圳国际会展中心项目，是全球第一大的会展中心。

“商地单价地王”为前海的T102-0263地块，被信义集团（玻璃）有限公司夺得，楼面价为3万/㎡。

不得不提的是龙光地产拍得的光明商住混合地块，该地块总建面超50万㎡，出让总价超140亿，建成后将会成为光明片区的超大综合体。

此外，家家顺研究中心监测到，2016年深圳商业用地出现了3次流拍。

一块位于龙华红山片区，一块位于前海，还有一次流拍是宝安中心区的4宗文化、游乐、商业服务设施用地。

三、供应与销售1、2012—2016年深圳供销情况库存面积走低2016年新政频出促使开发商入市步伐放缓，谨慎选择预售时间，2016年深圳预售面积创下了5年最低记录。

二孩政策的正式实施促使大面积户型热销总库存减少，据家家顺研究中心监测，深圳一手住宅年末的库存面积跌破4字头降至380万㎡。

2、2016年月度去化周期年末去化周期达13个月据家家顺研究中心监测，2016年1月到9月，深圳一手住宅的去化周期逐渐变长，9月一度高至16个月。

四季度去化周期有所回调，年末去化周期为13个月。

注：去化周期算法为月末库存面积除以过去6个月月均销售面积。

四、一手住宅1、2012—2016年深莞惠中一手住宅成交变化图大深圳时代已来近2年的临深楼市有多火热？家家顺研究中心的深莞惠中5年一手住宅成交变化图可以给你答案。

从2015年开始，受东进战略、深中通道等交通规划影响，莞惠中一手住宅成交量突飞猛进，成交均价也随之上扬。

成交量上尤以惠州市场最引人注目。

2014—2016年，惠州一手住宅成交量直接翻倍，仅2015年一年就涨了62%。

深圳过去2年的一手住宅成交总量还不及惠州一年的成交，与中山一年的成交基本持平。

成交均价方面，东莞5年一手住宅成交均价涨了66%，惠州50%，中山因发力较晚，虽然成交量大幅度提升但成交均价涨幅较小，为36%。

2、2012—2016年深圳一手住宅套均总价变化图买一套一手住宅平均需花552万据家家顺研究中心监测，以深圳每年一手住宅成交金额、面积与套数计算，2016年的深圳一手住宅套均总价为552万。

而5年前，这个数字为173万。

3、2012—2016年深圳各区一手住宅成交占比变化图关外占领成交半壁江山过去5年，深圳一手住宅成交的半壁江山不出所料的均被宝安与龙岗两个关外区域占领，而南山成为了关内最主要的成交地区，连续5年成为全市第三大成交大区。

值得注意的是，2016年关外成交的总占比所有下跌，南山上涨明显。

4、2016年深圳一手住宅成交情况新政调控效果明显据家家顺研究中心监测，纵观2016年全年，深圳一手住宅总成交套数为40443套，总成交面积为418万㎡，成交均价为53454元/㎡。

深圳一手住宅在前三季度仍处于价格逐渐上涨状态，而国庆“深八条”新政出台后，成交价格立刻得以回调。

新政出台的当月，一手住宅集中网签，而后市场逐渐回归理性，四季度一手楼市以平稳态势度过。

区域成交方面，福田与南山因占据最佳地理位置与商业配套成为全市一手住宅成交均价最高区域，刚需片区龙岗仍是全市最低价。

因龙华成交尚未独立公示，宝安2016年成交均价超越了关内的盐田。

五、二手住宅1、2012—2016年深圳二手住宅成交变化图二手住宅成购房者主流选择5年时间里，深圳一共成交了42.45万套二手住宅，比一手住宅的23.72万套多了近一倍，2016年二手住宅的成交均价也逼近一手住宅成交均价。

据家家顺研究中心计算，从套均总价上看，深圳二手住宅2016年的套均总价为442万，比一手住宅的552万少110万。

从成交量和价来看，二手住宅交易已然成为深圳购房者的主流选择。

2、2016年深圳二手住宅成交情况四季度价格下调明显据家家顺研究中心监测，2016年全年深圳二手住宅成交95890套，成交均价为5.28万元/㎡。

细看12个月成交情况会发现，3月与10月的2次调控效果非常明显地体现在了成交上。

“3·25”新政后，过热的二手房市场回归冷静，成交量减少1万套；“10·4”新政后，二手住宅成交价出现了全年最大回调力度。

在新政的有力调控下，最终12月全市的成交均价相较1月仅微涨了不到1成。

区域成交方面，龙华成交均价赶超罗湖，排在全市二手住宅成交均价第三位。

目前仍处于“3字头”的区域为龙岗、盐田、坪山与光明，值得刚需关注。

与一手住宅成交量不同的是，二手住宅成交分布较为均匀，关内外成交套数相差不大。

对于购房者而言，二手住宅市场将有更多的选择。

3、2016年深圳二手楼盘热销榜龙岗畅销又低价家家顺研究中心根据2016年二手楼盘成交情况，列出了楼盘热销榜。

除了布吉拿下冠军宝座外，龙岗中心片区更是一举拿下4个名额。

其中也不乏一些价格较低的楼盘，加上其放盘量较多，对于购房者而言性价比较高，买到心仪朝向、户型的房源机会较大。

4、2016年深圳二手住宅抗跌片区罗湖布心最抗跌2016年是深圳楼市的“调控年”，部分区域此前虚高的价格也因此回调。

在政策严调下，能够抗跌的片区更是证明了其房价一直未有虚高，泡沫较小，未来也将维持稳定态势。