福州仓山万达广场投资环境分析

《房地产市场营销》课程实验报告福州市仓山万达广场项目SWOT分析小组成员：林细妹0707104210林声媛0707104209刘雄0707104223沈超0707104225沈伟鹏0707104226肖辉0707104124陈礼君0707104115专业：房地产经营管理07指导教师：张引2010年10月福州仓山万达广场投资环境分析目录引言 (03)第一节、福州市商业发展状况1.1 福州市的基本情况 (04)1.2 福州商业圈发展 (04)1.3 福州市各商业圈基本情况1.3.1四方商业圈总体趋势分析 (05)1.3.2几个主要商业圈分析 (07)第二节、项目基本情况2.1地块出让基本信息 (10)2.2地块地理位置及面积 (10)2.3地块现状及交通条件 (10)2.4 地块视觉环境 (11)2.5 周边配套 (11)第三节、项目区域环境分析3.1城市规划 (12)3.2交通情况分析 (13)3.3人口构成 (14)3.4商业分析 (14)第四节、竞争项目分析4.1 竞争项目分析 (16)4.1．1五四路名店街 (16)4.1.2东街商圈 (17)4.1.3中亭台江商圈 (18)4.1.4万宝商圈 (18)4.1.5金山板块商圈（小商圈逐渐形成） (19)4.2 各个商圈的业态业态形式 (19)4.3竞争项目的数据比较 (21)4.4局部竞争项目的租金比较 (23)4.5竞争项目的交通情况 (25)第五节、项目SWOT分析5.1优势分析 (31)5.2劣势分析 (31)5.3机会点分析 (32)5.4威胁点分析 (32)附件 (33)引言随着海峡西岸经济区的重点发展，福州政府和中央政府的大力支持，城市基础建设发展，本报告主要针对万达集团入驻仓山区金山板块并用其优势项目万达广场打开金山的经济商圈。

作为商业地产老大的万达，凭借着其完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，赢得政府信任的同时也赢得了市场。

此次万达进驻仓山，必定有其独特的战略眼光和带来非同一般的影响，但由于福州商业市场的特殊性和挑战性，万达的生存与发展也成为一个热议的话题。

利用此次的机会加深对万达集团以及课程市场营销的认识。

针对福州仓山万达广场项目进行市场营销环境研究，我们主要做了以下内容：（1）福州市商业发展现状；（2）项目的基本情况；（3）项目区域环境分析；（4）竞争项目分析；（5）项目SWOT分析。

正文福州仓山万达广场投资环境分析第一节、福州市商业发展状况1.1福州市的基本情况福州是福建省省辖市，福建省省会。

位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。

全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里。

该区总人口686万人，市区常住人口278万人。

该区划分为下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。

1.2福州的经济数据福州09年GDP为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。

社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。

同比增长12%，汽车类零售额增长20%。

可看下面条状图1.2 福州商业圈发展近年来，随着房地产业的发展，福州的商业地产不断发展壮大。

区域商业的集中规模化效应越发明显，不仅传统的福州市中心区商业在原有基础上不断向周边衍射；在新区，随着各新区大盘的大型配套商业的出现，以及各楼盘有意识地将商业集中连片开发，新区商业也呈现出了集中规模化趋势，新的商圈正在逐渐形成。

“中”——中心区商业如火如荼与过去相比，福州市中心商业已不仅仅局限于拥有得天独厚地理优势的东街口和台江这两个传统的商业圈。

沿八一七路一线，在原有的东街口、中亭街两大商圈基础上，陆续出现了“君临天华”、“群升国际”和“冠亚广场”，以及正在筹建的“盛世茶亭”等大规模商业区，它们连接起两大商圈，将福州的商业由点及面连在了一起，形成规模效应。

除此，刚兴起的万宝商业圈也逐渐成熟。

目前，福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。

同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。

而福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。

随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。

1.3 福州市各商业圈基本情况1.3.1四方商业圈总体趋势分析1.3.1.1“东”——新兴商圈崭露头角东区商业发展至今不足五年，现已形成一定规模，其中有两大代表性项目：东方伟业商业广场和好来屋·星光大道。

东方伟业商业广场共有营业面积 3.8万平方米，是集购物、休闲、娱乐、美食于一体的综合性大型商业广场；其完全商业MALL的规划，填补了东区无大型商场的市场空白，位于一层的东方名品店，二、三层的沃尔玛购物广场已于2006年4－5月份正式开业。

定位为Living Mall 的好来屋·星光大道，建筑面积2.4万平方米，以400米休闲步行街的形式面市，目前部分店面已开业，两大商业项目的落成标志着东区商圈已经崭露头角。

1.3.1.2“西”——西二环双星闪耀向西，在西二环与工业路口，万象城购物中心与宝龙城市广场两大Shopping Mall引爆了福州商业地产。

单层建筑面积1.9万平方米、总建筑面积10万平方米的万象城购物中心已于2006年12月22日正式开业，天虹百货（及超市）、百安居的家居软装饰分店，麦当劳等主力店已经开业。

宝龙城市广场也已经开业，地下两层，地面5层，全部1000多个店面，近9万平方米的商业规模，吸引了康城百货、国美家电、家乐福、肯德基、麦当劳等知名商家进入。

万象城购物中心、宝龙城市广场在开业短短数月已迅速凝聚了人气，宝龙城市广场店面二层价格由原来2万元/平方米迅速攀升到了3万元/平方米，兴旺的人气与巨大的升值空间使得万象城与宝龙城市广场成为西二环边上耀眼的明珠。

1.3.1.3“南”——金山板块商机初现端倪在金山板块，住宅销售如火如荼，居住人数不断增加，商业也逐渐火热起来。

早期的金山碧水大型配套商业广场——金榕广场，已逐渐摆脱萧条，日渐繁华。

而目前正在酝酿成形的还有两大新商业圈即乌龙江板块商圈和南江滨—浦上商圈。

乌龙江板块的商业以各大楼盘的社区商业为主，由于楼盘紧密相连，日后商业将形成规模效应，形成新的商圈。

目前店面售价基本超过13000元/平方米。

南江滨——浦上商圈是由2800亩江南水都社区商业街、规划完整的商业岛共6万多平方米和浦上路沿路楼盘的社区商业街连成一片。

目前江南水都推出的美域与杰座的社区商业街——长岛商业街、华尔街店面269间，销售火爆，店面售价高达18000元/平方米，日后还将有大型综合性的商业岛推出。

在浦上路上，正祥?一品新筑的商业综合体也已经完成总平规划。

随着日后浦上路大型超市、福州市公交总站、五星级酒店的入主，南江滨——浦上商圈必将形成气候，金山板块凸显重重商机，庞大的商业体量也预示着日后金山板块商业的残酷竞争。

1.3.1.4“北”——五四北商业“含苞欲放”五四北拥有十分明显的区位优势，它距离繁华的市中心不到3公里，但由于前些年该区域的房地产开发以住宅项目为主，没有大型商业项目出现，以及该区域居住人数不足等原因，导致了区域商业的低迷状态。

目前，随着许多住宅项目的交付、居住人数的增加，五四北商业得到了一定改观，且新住宅项目还在不断规划、开发，预计未来三年五四北还将有1.5万户的开发体量，加上该区域原有居民以及已开发交房尚未入住客户，预计将来五四北区域的人口将在20万左右，足够支撑起一个较大的商业圈。

在五四北区域的购房者中拥有众多的政府机关人员、高级白领等中高端消费人群。

随着房价的攀升，将有更多的中高端客户群体进入，他们将合力支撑五四北区域消费力，并改善区域消费结构。

这一切都呼唤着新的大型商业项目的出现。

相信，用不了多久，五四北商业将如鲜花般盛情绽放。

1.3.2 福州主要商业圈分析1.3.2.1 福州核心商圈——东街口商圈福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。

东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。

东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。

涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。

主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。

主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。

定位：中低档为主，大众消费。

消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。

优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。

劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。

1.3.2.2 台江商业圈台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。

自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。

中亭街源于宋代，已有近千年的历史。

新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。

涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。

以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专卖店为主。

主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。

主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。

定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。

消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。

优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。

劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。

1.3.2.3 万宝商业圈自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。