XX购物中心项目建议书

XX购物中心项目建议书

XX超市连锁有限公司

二〇一一年五月

目录

1 总论 (1)

2 项目提出的背景和市场分析 (4)

3 项目建设规模和经营管理模式 (7)

4 项目建设方案 (10)

5 环保和节能 (12)

6 投资概算和资金筹措 (14)

7 效益分析 (15)

8 结论 (17)

1 总论

一、项目名称

XX购物中心

二、承办单位简介

本项目的承办单位——XX超市连锁有限公司是一家集零售、批发、仓储、物流为一体的连锁大型超市企业集团，公司早先由6家平均面积不足500㎡的小型超市逐步发展壮大起来，经过近几年的突飞猛进的发展，现拥有直营门店36家，大型卖场13家，加盟店1960余家。网点覆盖全国21个省份及直辖市，营业面积近40万平米，平均月销售近5亿元，安排就业人员近4万人。

公司注册在全国著名的鱼米之乡、美丽水乡金湖，以杭州、上海为战略指挥及营运中心，立足长三角，辐射全国大部分地区，相继在上海、浙江、江苏、安徽、XX、北京、广东、云南等地注册成立分公司，南至中越交界的云南蒙自自治洲，北到内蒙及黑龙江中俄边界，东起国际大都市上海，西至川、贵重镇，均有XX超市的门店落地生花，既繁荣了当地的商业市场，也给当地居民的日常生活提供了诸多便利。为适应新的业态形

势发展，并考虑在与同行业竞争中能够扬长避短，公司高层领导经过无数次的市场调研，将运营目标及发展方向作出大胆的调整，在力求做好、做足都市商业文化的同时，将战略目标转向消费日趋成熟的农村乡镇，并尝试性的将超市开进了厂矿、企业、部队、学校，更是独树一帜的组建了全国第一支XX超市小型流动超市车，将这些小型流动超市开到偏远的工地、厂矿及乡村，收到了较好的经济效益和社会效益。

2008年，XX超市迎来了发展的关键性一年，早在2006年，公司决策层便不断寻找新的合作项目和合作伙伴，注重拓展新的发展平台，吸收新鲜血液，在同国内外众多有意共谋发展的企业集团的交流中，公司决策者们感觉到，立足企业的本业，“力求完善完美、谋求发展壮大”是XX超市的企业发展方向。在做好本业、方便百姓生活的同时，多方位、多渠道开拓市场，寻求新的发展，2007年伊始，捷报频传，经过多方考察及多轮谈判，XX超市欲与香港新势力集团联姻，使其成为香港新势力集团旗下在国内的又一支生力军，在以连锁超市、商场、便利店为主营业态的同时，进军传媒业，生态农业、及房地产业。

2011年，XX超市依然一如既往，始终坚持走具有自身特点、符合业态实际、贴近百姓生活的连锁发展之路，以经营业态多样化，连锁网络城乡化，服务理念人性化为企业的建设目标，坚持不断优化和持久创新，真正走出一条体现XX特色的企业之路。

2011年，XX超市计划在加快网点发展速度的同时，分阶段、分地区逐步整合优化老门店，加强门店的专业性，技术性改造，并逐步将大型卖场、标准型超市、社区便利店等业态形式严格区分，使其各尽其能、各具特色。

三、项目拟建地点

XX省XX县XX镇

四、建设内容及规模

本项目拟建一座建筑面积约18000平方米的现代化综合性购物中心，

占地面积约1.34万平方米（20亩）、共三层，购物中心集购物、休闲、娱乐为一体。

五、建设年限

本项目计划于2011年4月开始前期工作，2011年6月开工，2012年5月1日正式开业，建设期一年。

六、投资概算

本项目总投资3000万元，资金来源为XX超市连锁有限公司自由资金。

2 项目提出的背景和市场分析

一、行业背景

连锁超市是指经营同一类别的商品和售后服务的若干超市以一定的形式合并成统一的整体，通过企业外表形象的标准化、经营管理活动的专业化、组织人事规范化以及内部管理手段的现代化，做到使复杂的商业活动实现相对的简单化，从而达到规模效应。经过10多年的发展，我国连锁超市市场发展已取得了巨大的进步，经营业态不断增加，由发展之初单一的经营模式发展到现在的大型综合超市、仓储超市、精品超市、便民超市、便利店、专业店等众多业态共同发展的格局，商品品类进一步增加，连锁超市向品牌化发展，消费者到连锁超市消费的意愿也逐步提升，超市销售额更是迅速增长。

进入二十一世纪中国零售业开始全面对外开放，国外零售巨头大举进入中国，对中国零售行业造成巨大冲击的同时也给中国连锁超市行业带来了最新的经营理念以及科学的发展模式。目前，中国连锁超市行业呈内资超市外资超市共同竞争的格局，一些内资连锁超市企业如华润万家、华联超市等已经发展成为全国性大型综合超市企业，无论在品牌经营、销售规模还是多元化发展方面都已有能力于外资连锁超市巨头抗衡，在销售规模、自有品牌、经营模式以及物流技术等方面也有不同程度的发展。

连锁便利超市目前尚处于初级发展阶段，因其选址灵活、投资额少、货物周转快、毛利高等特点成为待开发的黄金渠道。修订后的零售业态分类标准，将大大助推连锁超市的整体升级。随着城镇化进程的加快，以及国民收入的持续增长，连锁便利超市和社区超市将获得飞速发展。同时，与生活密切相关的社区商业服务需求强劲，巨大的商机和资源正等待企业开发。社区商业对国内社会零售品消费总额的贡献已超七成，正在成为零

售业的支柱板块。未来连锁超市业竞争将在陈真和社区商业中寻觅到巨大的发展机会。

二、区域背景和市场分析

项目拟建地点XX县XX镇位于XX市XX县境北部，距县城27公里，面积224.89平方公里。辖72个自然村，95个村民委员会。有16468户，总人口54585人，其中女25536人,非农业人口3992人。全年人口出生率为7.74‰，人口自然增长率为1.8‰。2011全镇规模以上工业企业13家，实现工业总产值5.47亿元，工业增加值2.23亿元，利税5752万元。个体私营企业168家，实现总产值6.4亿元，利税1.28亿元。全年完成招商引资18个，实现到位资金38900万元。全年实现国内生产总值12.5亿元（现价，下同），比上年增长25%，其中一、二、三产业增加值分别达到 4.2亿元、4.8亿元和3.5亿元，分别增长26%、18%、34%。实现地方财政收入2021万元，农民人均纯收入5800万元，比上年增加600元。全镇有26个村达到小康村水平。

近几年来，XX县XX镇按照“秉承传统、顺应潮流、区块发展”的思路，加快“四区一中心”建设步伐。以“上农下渔”示范基地为依托，实施绿化、美化、亮化工程，提升农业产业档次，打造观光农业新亮点，形成南部生态景观区。投资20万元对“上农下渔”生态示范园进行修复配套，新建生产路4条，建成林带4公里，植树4万株。借助威乌高速、通港铁路、东红高速等优势区位，规划建设专业市场和仓储设施，投资1.8亿元、占地270亩的XX创业园完成部分主体工程，形成北部现代物流专业市场。秉承传统优势，西部发展商贸物流业，建成了棉花交易、五金建材等专业市场。东部工业区，加快项目引进。新上投资过千万元的工业物流项目7个，续建项目6个，到位固定资产投资3.89亿元。中部行政办公区，教育、卫生、土管、国税、津盛驾校等办公楼建成。对新区进行了规划完善，投资600万元新修顺和街。为11个村修建农村道路23公里；投资330万元

为19个村铺设供水管线32公里。多方筹措资金，对5.8公里集傅路进行了改造。新建教学楼2栋、公寓楼1栋和学生餐厅1座，顺利完成了“三校合一”工程。新建临河、皂坝头社区卫生服务站2处；实施“1127”工程，投资230万元建成了2200平方米的镇卫生院防疫保健楼。投资100多万元建成了2栋敬老院老年公寓楼，94名五保老人入住。投资72万元新建沼气池360个，全镇沼气用户达到488户。完成了19个村的村庄绿化工程，共植树6.5万株。在辛河路、永馆路等骨干道路两侧，采取调土、淤积等措施，动土120多万方，植树14万株，工程总投资468万元。

XX镇是XX县经济发展速度最快的乡镇之一，XX镇商业近几年来有很大的发展，但其经营规模、管理水平等无法与经济发展和人民生活水平相适应。

随着经济的迅速发展和居民消费水平的提高、消费观念的转变，XX 县XX镇原有的商业销售体系和购物环境已经不能满足居民日益提高的消费需求，越来越多的乡镇居民选择去XX县城、XX市里和网上购物，因此，在XX镇建设一家现代化综合性的购物中心是十分必要的。

3 项目建设规模和经营管理模式

一、建设规模

本项目拟占地约1.34万平方米（20亩），建筑面积约18000平方米，共三层，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体。楼层功能划分如下：

二、经营模式

（一）产品特征

鉴于XX超市连锁有限公司在经营超市领域以及在管理方式上的经验，本项目选择的主营业态具有以下经营特征：

1、商品定位以中低档消费品为主，面向工薪阶层、中等收入的消费群体；

2、超市全部采用自选购物形式，环境宽敞舒适；

3、经营商品品种众多，内容丰富；

4、食品类商品在商品结构中所占比重大，流通速度快；

5、购物与休闲娱乐相结合，真正做到现代性和综合性的特点。

（二）规模化经营

1、本超市选址在人口密集的地区，由于是连锁超市，本公司有着成熟的供货链，可以节省开支，降低销售商品成本，为便于经营管理，根据项目的经营范围，力求商场布局合理，商品宜专业化、系列化陈列，以方便顾客选购。

2、由于实行厂家进货且商品流转迅速，可实现每天向顾客提供品质优异、保证新鲜的商品。由于采取从产地大批量进货的经营方式，加上科学化的大型超市管理手段，可保证合资公司经销的商品价格低廉，经营上万种商品，可使顾客在短时间内一次性采购到价格便宜的所有日常家居用品。

（三）电脑化管理

1、公司所有的大型超市均实行电脑化管理，总部与各分店之间电脑联网，以保持最新信息。以此扩大销售规模，提高管理效率，增加市场占有率。

2、超市根据电脑提供的销售和库存信息，在经科学分析后，可在最短的时间内及时调整商品布局和商品种类，掌握畅销、平销、滞销商品的各种信息，以此扩大销售规模，提高管理效率。

（四）优质的服务和营销

1、大型超市除熟食、化妆品、等少量商品实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客自我服务。大型超市将在入口处的显眼位置设置大面积的顾客服务中心，集中处理顾客的投诉、疑难咨询和退货；在各商品部显眼位置，张贴各部门主管、员工的照片和姓名等告示牌供咨询；为方便顾客寻找到商品，除主通道、楼梯口有明显指示牌外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，指引顾客。

2、商品是大型超市最重要的装饰，促销也主要集中在卖场内。除充分利用卖场和商品与顾客交流外，合资公司还将采取一些措施，经常推出促销产品在显眼的货位，场内叫卖、新品品尝、厂家促销、拍卖促销等活跃卖场气氛等。

（五）员工培训

购物中心拟招聘员工200人，将引进总公司先进的经营管理技术和经验，为使员工尽快适应工作需要，公司将通过多种形式和途径对员工进行职业培训，提高其工作能力和素质。所有员工都需要就有关企业法规和商业管理政策等方面进行系统地学习与培训，重点为职业道德教育和技术业务教育。必要时，公司会自行决定选派有关人员前往公司销售业绩好、管理成熟的连锁超市学习。

对高级、中级管理人员及一般员工的培训内容包括商品知识、商业文化、商业道德、营销策略、大型超市服务规范、文明礼貌、消防、等各项专门课程。员工上岗后，也将结合工作实际，定期进行道德和业务培训，使员工逐步达到一流的服务水平。

4 项目建设方案

一、建设地点和建设条件

1、建设地点：XX县XX镇

2、建设条件：XX县XX镇位于XX县城北部，距县城约27公里。XX镇地处平原，地势平坦、交通便利，镇中心无大型工矿企业、人口密集，适合建设大型的购物中心。

二、建设规划和工程结构

1、项目规划：本项目拟占地面积约1.34万平方米（20亩），建筑面积约为18000平忙米，共三层。

2、工程结构：框架结构

三、电气和给排水

1、电气：根据超市的建设规模和经营类型估算，本超市需约3000KV A 负载用电，直接从就近城镇供电网络接入。

2、给排水：超市给水由城镇自来水管网接入，雨水和污水排入市政雨污管网。

四、消防

根据消防部门有关规定，本项目总布局中设置消防环行道路，以保证消防车辆安全行驶和作业要求。

根据消防疏散要求，每层设置多个防火通道直接对外，以保证人员疏散的需求。另外项目内设有消防控制中心、防排烟系统、温感、烟感探测报警系统、自动喷淋系统，以保证火灾报警以及自救的需要，在各层均设置安全出口、疏散导向指示标志和应急疏散照明装置。

设置消防水泵，分别设置消火栓和自动喷淋加压泵，以保证消火栓和喷淋网最不利点的喷头压力。

因为本项目在规划设计中采用有力的消防措施，将使项目的安全运作得到可靠的保证。

五、项目进度计划

本项目计划于2011年4月开始前期准备工作，2011年6月开工，2012年5月正式开业，建设期1年。

5 环保和节能

一、环境保护

1、概述：

该项目周围无工矿业企业,环境状况良好看，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。超市周边设置绿化带，种植树木花，可完全达到国家规定的环保要求。

2、污染源分析

本项目为购物中心建设项目，污染源主要为施工期的机械噪声、粉尘、固体废弃物和项目运营期的生活污水、生活垃圾。

3、环境保护措施

（1）施工期措施

应合理安排施时间，施工场地合理布局，尽量采用低噪声设备、并对施工机械采取降噪措施，以保证周围的环境质量。建筑材料装运过程中不要超载，车辆驶出工地前，进行除泥除尘处理；工地周边设立围挡，对于堆放、装卸、运输易产生扬尘污染的材料采取遮盖、封闭、洒水等措施。按照规定，安装材料的下脚料及施工过程中产生的包装袋、包装箱等包装废弃物，运至城市垃圾场处理。

（2）运营期措施

运营期的废水主要为生活污水、粪便污水。粪便污水单独经化粪池处理后,?排入市政下水管网，生活污水直接排入市政污水管网。员工生活垃圾和顾客丢弃的垃圾放入指定地点由环卫部门统一及时清运至填埋场处置，则对周围环境不会产生明显的影响。

二、节能

1、概述

本项目主要从施工期施工工艺和工程材料方面进行节能设计，运营期的节能主要从管理方面考虑。

2、节能措施

（1）在施工工艺和工程材料方面，墙体采用新型节能材料，如承重空心砌块、加气混凝土砌块、复合外保温外墙等；门窗采用传热系数小、密封性好的材料，并加设密封条等；屋面采用挤塑式聚苯乙烯保温板等新型保温材料；在建筑设计中尽量保证形体简洁，减少体形系数。

（2）购物中心内的供水器具宜选用节水型设备，灯具以节能灯为主，运营期药加强对用电、用水的管理。

6 投资概算和资金筹措

一、投资概算

本项目总投资3000万元，其中工程和设备费用2050万元，其它费用490万元，预备费160万元，铺底流动资金300万元，详见投资概算表。

建设项目投资概算

单位：万元

二、资金筹措

本项目总投资3000万元，所投资金为XX超市连锁有限公司自有资金。

7 效益分析

一、经济效益

根据XX县零售商场经济效益统计显示，一般零售商业平均毛利率为15%至40%左右。鉴于本项目的经营特点，即采用厂家直接进货，集中统一配送的进货原则，加上规模经济及科学管理等多种因素的综合作用，使项目不仅能够获得较佳的经营利润，且能够具有很强的价格竞争优势。

根据对XX县XX镇未来经济增长、商业市场发展趋势以及物价上涨等因素的综合分析与预测，并结合本项目的特点，设定本项目年销售额在经营期前五年增长率预计约为20%，之后保持5%～10%的增长速度（考虑通货膨胀率因素）。本项目经济分析取项目运营期前5年，项目的经济效益详见投资收益及利润估算表。

投资收益及利润估算表

单位：万元

二、社会效益

1、改善商业布局，方便人民生活

XX购物中心的建成，将使XX县XX镇商业业态过于单一的局面得到根本改善，使之更趋于合理和更为方便人民生活；同时，购物中心将与总公司商业主管部门密切配合，顺应当地城镇发展规划，提供更多品种、更加优质的商品和服务，繁荣城镇发展，方便人民的生活，提高消费质量，带动区域经济。这对于加快XX城镇商业设施的建设和改造，带动商业设施的发展，增强城镇的综合服务功能和投资环境的进一步改善，将起到积极的促进作用。

2、活跃商业流通，增加地方财政税收

XX购物中心的建成将将起到活跃城镇经济、带动市内其他行业发展的作用。作为商业企业的零售业，在获得良好经济收益的情况下，更能够增加地方财政税收。

3、创造就业机会和培训熟练的商业人员

XX购物中心的建成将为XX县XX镇创造大量的就业机会，缓解当地就业压力，并通过对招聘人员的统一培训，为当地造就一批熟练的商业专业人员，提高城镇整体的商业管理水平。

8 结论

本项目项目报酬率较高，投资回收期较短，投资商有较强的经营能力和良好的信誉，项目所以本项目的抗风险能力较强，项目建成后可以给投资者带来较好的经济效益。同时，本项目可以完善当地的商业体系，提高居民消费质量和消费水平，增加就业机会，带动其他产业的发展，增加地方税收。综上所述，本项目是必要的、可行的，建议项目尽快实施。

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施工组织设计

本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。

一、工程概况：

西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。

本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。

本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。

本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪±0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。

本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50