永定河孔雀城英国宫2015营销方案
合集下载
北京潮白河孔雀城一期营销建议
联排成交客户所属行业 14 12 10 8 6 4 2 0 12 9 6 6 7 4 4 7 5 4 5 5 2 2 4 1 2 2 5 10
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上
养老 度假 第一居所 纯投资
北京
30公里 潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位 区域知名度 绝对距离 自驾车
大运河孔雀城
39公里 公交系统 自然资源
永定河孔雀城
市政配套 城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展， 东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上
养老 度假 第一居所 纯投资
北京
30公里 潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位 区域知名度 绝对距离 自驾车
大运河孔雀城
39公里 公交系统 自然资源
永定河孔雀城
市政配套 城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展， 东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
孔雀城策划推广手册
5．2公关活动操作指引 5.2.1、原则 5.2.2、活动分类 5.2.3、方案要点 5.2.4、公关活动执行方案范例 5.2.5、24小时危机公关处理程序
第一章 孔雀城品牌结构
1．1 孔雀城品牌及项目定位
品牌： 孔雀城，京郊别墅小镇连锁品牌 项目： 永定河孔雀城—森林小镇 幸福田园 大运河孔雀城---国际公民 五星配套 潮白河孔雀城—蓝色水街 创意水乡 八达岭孔雀城—八达岭下 葡萄湖岸
4．1. 3 影视广告片
功能
分类 制作原则 制作要点
全面逼真地演绎项目的整体形象，强化受众记忆点，打造真实可信度，完 成形象宣传所赋予的任务，肩负提升项目品牌的使命。 如果说3D片是项目介绍的完整版本，那么影视广告片则偏重形象与核心卖 点的诉求,更多的强调的是创意。
分为区域规划3D动画、项目展示3D动画、景观动画、项目漫游动画、样板 房动画、建筑概念动画、其他相关素材片等。
户外
第四章 营销工具操作规范
4．1 关键销售道具及资料操作指引
4．1. 1 模型系统
模型功能 模型分类 制作数量
制作要点
向外界公开展示项目整体形象，浓缩项目的全部创意和思维，实在、 感官、逼真地呈现在购房人面前，更好地引发购买欲望并促使其动机 更快地确定。同时作出明确的风险提示，如实反映项目各项公建配套。
3．1 文字语境规范
3.1.3、文案范例
主标：一个北京城 四个孔雀城 辅标：京郊别墅小镇连锁品牌
内文： 2200户家庭认可，连续三年稳居别墅市场开发量与 销售量前列 4月26日大堡独栋全庭院别墅60席特惠登场
3．2视觉调性规范
3.2.1 LOGO及其应用
3.2.1 LOGO及其应用
信封信纸
档案袋
营销策划团队简介
发展方向，大盘的价值定位，客群细分、规划及产品调整，营销策略等难题始终困扰着万科。通过多年对大盘项目的定位 和营销经验，成功地帮助万科东丽湖项目制定了大盘发展策略、大盘核心价值定位，并制定出有效的操作性大盘效益提升 方案，决了东丽湖项目的效益提升问题。
华侨城·欢乐海岸—深圳 项目基础信息
物业类别 规划面积 开发商 项目特征 服务内容 复合型商业地产 占地125万平方米 深圳华侨城房地产有限公司 深圳近年来最具规模商业项目,别喻为深圳城市的新名片 前期规划、商业运营及整体开发模式顾问服务、品牌定位、市场推广
团队背景简介
团队至今合作客户包括华侨城集团、绿景集团、鸿荣源集团、万科集团、光耀集团、富通地产、香港南益地产 集团、华夏幸福基业、京御地产、华大置业、华森置业、龙事达房地地产开发公司等著名地产企业和品牌项目。
部分成功案例展示
操作案例——低密度复合大盘
永定河孔雀城—北京 项目基础信息
物业类别 规划面积 开发商 项目特征 低密度复合大盘 约500万平方米 京御房地产开发有限公司 大型低密度住宅区
操作案例——低密度复合大盘
万科·东丽湖—天津 项目基础信息
物业类别 规划面积 低密度复合大盘 273万平方米 天津万科房地产有限公司 滨海新区综合性新市镇 规划调整、商业运营及整体开发模式顾问服务、营销策划、销售代理
开发商
项目特征 服务内容
a 东丽湖项目作为万科迄今开发量最以针对大盘未来的
企划推广、销售代理、签约、回款、后期跟踪等服务。
承接项目类型包括：
住宅类策划代理服务 公建类策划代理服务 商业地产策划代理服务
住宅类策划代理服务
服务对象：房地产开发商/投资商 服务领域：商品住宅、别墅产品策划及代理
华侨城·欢乐海岸—深圳 项目基础信息
物业类别 规划面积 开发商 项目特征 服务内容 复合型商业地产 占地125万平方米 深圳华侨城房地产有限公司 深圳近年来最具规模商业项目,别喻为深圳城市的新名片 前期规划、商业运营及整体开发模式顾问服务、品牌定位、市场推广
团队背景简介
团队至今合作客户包括华侨城集团、绿景集团、鸿荣源集团、万科集团、光耀集团、富通地产、香港南益地产 集团、华夏幸福基业、京御地产、华大置业、华森置业、龙事达房地地产开发公司等著名地产企业和品牌项目。
部分成功案例展示
操作案例——低密度复合大盘
永定河孔雀城—北京 项目基础信息
物业类别 规划面积 开发商 项目特征 低密度复合大盘 约500万平方米 京御房地产开发有限公司 大型低密度住宅区
操作案例——低密度复合大盘
万科·东丽湖—天津 项目基础信息
物业类别 规划面积 低密度复合大盘 273万平方米 天津万科房地产有限公司 滨海新区综合性新市镇 规划调整、商业运营及整体开发模式顾问服务、营销策划、销售代理
开发商
项目特征 服务内容
a 东丽湖项目作为万科迄今开发量最以针对大盘未来的
企划推广、销售代理、签约、回款、后期跟踪等服务。
承接项目类型包括：
住宅类策划代理服务 公建类策划代理服务 商业地产策划代理服务
住宅类策划代理服务
服务对象：房地产开发商/投资商 服务领域：商品住宅、别墅产品策划及代理
推荐-永定河孔雀城叠拼类产品营销方案20XX455页 精品
8层
A端
A反
A
A端反
0702040701
0702030601 0702020701
0702010701
7层
A反
A'
A'反
A
0702040601 0702030601
0702020601 0702010601
6层
A端
A反
A
A端反
0702040501
0702030501 0702020501
0702010501
6000
113946 未取证
景观高层
169
31415
31415
•结果统孔雀计广场，距离1叠0拼亿回款存在3.1亿缺口需1要85 叠拼来167贡40献。 16740
0
合计
352
78916
420
171271
250187 250187
12300
第一部分 现状分析
二、2011年第二季度产品梳理——任务指标分解
0703020401 0703010401
4层
A端
A反
A
A端反
0703040302
0703030301 0703020301
0703010301
3层
B平0703040301
B平反0703010302
2层
2层
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
0702040102 0702040101 0702030102 0702030101 0702020102 0702020101 0702010102 0702010101
孔雀广场营销方案
例看，叠拼类产品占比较大，二季度销售重心是尽快解决别墅类产品的去化
基础上立即转型叠拼类销售问题。
孔雀广场营销方案
•第三部分 竞争环境 •二季度问题小结
1. 别墅类产品目前走量房源为豪华大堡、台地联排，但整体房源供应有限
， 无法满足一季度回款比例分布，回款分布需重新调整产品关系；
2. 从颂春园、叠翠园、秋月园、孔雀广场四个可售项目来看，叠拼类（小
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •政策要点
国八条的出台，意味着第三轮调控的开始，调控设计抑制需求、增加供应等四方面。
• 政策调控手段从心理预期、供应结构、购买层面全面抑制市场，对于改善性需求
影响较大。
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •政策解读
“京十五条”是“国八条”的首都版本，在继承和落实新八条的基础上，进一步深化了新八条 的内容，特别在限购政策方面，尤为严厉。
2011年3月底，7.1计划入市
•结合目前销售情况，6.2.2期面临豪华大堡、叠拼价格上涨35%，产品涨幅 2011年5月，孔雀广场计划入市
过高，严重影响目前销售及后续产品入市。
孔雀广场营销方案
•第三部分 竞争环境 •2011年第二季度产品梳理——产品货值梳理
永定河孔雀城房源货值统计
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
期数
状态 产品
，除政策前有集中认购项目外，各个项目成交量出现明显下滑
，各个项目呈“量跌价平”态势，价格暂无明显松动，但基本
中粮万科长阳半岛
无涨芭价蕾雨趋悦都势！
绿地新都会
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •市场环境小结
1. 政策指向——“三限”卡住北京需求，部分需求外溢、部分需求观望，项目存在一定空间，但大趋
英国宫冰雪嘉年华活动方案ppt课件
Ice and snow carnival
定制雕塑
Ambience
Байду номын сангаас
喜迎羊年 定制雕塑
临街位置摆放以小羊肖恩为主题的大型雕塑和外场小型雕塑
冰雪动物园
Ice zoo
冰雪世界—冰雪动物园
麋鹿 孔雀
米奇米妮
山羊
唐老鸭 海豚
马
冰雪世界—冰雪动物园
雄鹰
鲤鱼
天鹅
冰雪世界—冰雪动物园 喜洋洋 灰太狼
十二生肖
互动游艺 Interactive recrea
欢乐互动——100㎡充气城堡
欢乐互动——极速摩托车
欢乐互动——卡通人偶
活动布局 Activity layou
小小羊羊肖恩恩
106
国
充充气气城堡堡
道
冰冰雕雕
停车场
金池签唱会
Jinchi Concert
金 池—暖心歌者
她是为舞台而生的，从容淡定，唱功与台风俱佳。 在直通春晚的比赛中，其举手投足，表情，唱歌到磁场 有国际巨星的感觉。
15:30
活动结束
活动内容 Active conten
• 1、金池现场签售活动
• 2、金池现场献唱
• 3、现场抽奖环节
一等奖：一名
国内豪华双人游
二等奖：二名
Iphone6
三等奖：三名
空气净化器
舞台效果 Stage effect
整 体 布 局 图
The End
Thank You
金池有属于她的舞台形象，简单质朴的童花头，虽 然少了装饰，但是和曵地复古长礼服搭配得如此相得益 彰，加上她宽厚、穿透力的音域，大气、完美。
活动概况
活动主题：唱响永定河 绽放英国宫 活动时间：2014年12月20日 活动地点：永定河孔雀城英国宫售楼处 活动内容：金池歌迷见面会
定制雕塑
Ambience
Байду номын сангаас
喜迎羊年 定制雕塑
临街位置摆放以小羊肖恩为主题的大型雕塑和外场小型雕塑
冰雪动物园
Ice zoo
冰雪世界—冰雪动物园
麋鹿 孔雀
米奇米妮
山羊
唐老鸭 海豚
马
冰雪世界—冰雪动物园
雄鹰
鲤鱼
天鹅
冰雪世界—冰雪动物园 喜洋洋 灰太狼
十二生肖
互动游艺 Interactive recrea
欢乐互动——100㎡充气城堡
欢乐互动——极速摩托车
欢乐互动——卡通人偶
活动布局 Activity layou
小小羊羊肖恩恩
106
国
充充气气城堡堡
道
冰冰雕雕
停车场
金池签唱会
Jinchi Concert
金 池—暖心歌者
她是为舞台而生的，从容淡定，唱功与台风俱佳。 在直通春晚的比赛中，其举手投足，表情，唱歌到磁场 有国际巨星的感觉。
15:30
活动结束
活动内容 Active conten
• 1、金池现场签售活动
• 2、金池现场献唱
• 3、现场抽奖环节
一等奖：一名
国内豪华双人游
二等奖：二名
Iphone6
三等奖：三名
空气净化器
舞台效果 Stage effect
整 体 布 局 图
The End
Thank You
金池有属于她的舞台形象，简单质朴的童花头，虽 然少了装饰，但是和曵地复古长礼服搭配得如此相得益 彰，加上她宽厚、穿透力的音域，大气、完美。
活动概况
活动主题：唱响永定河 绽放英国宫 活动时间：2014年12月20日 活动地点：永定河孔雀城英国宫售楼处 活动内容：金池歌迷见面会
XX年永定河孔雀城营销全案
西城40%、丰台30%、海淀 10%
大兴50%、丰台20%、海淀10%
雀 雀 工作区域 丰台40%、西城20%、海淀20%
丰台40%、西城30%、海淀 10%
大兴50%、西城20%、丰台10%
城主 从事行业
行政单位30%、教育科研20%、 医药制造15%
城 行政单位30%、教育科研20% 行政单位20%、科研单位20%、
升级
户型
餐厅、客厅双挑空设计
升级
面积
优化220-280㎡
升级
XX年永定河孔雀城营销全案
五大突破 九大升级 新品问世
项目自身突破
l 展示突破
➢ 展示区打造品质级全方位服务设施，从满足客户参观、体验角度出发完成突破。
风 情 商 街
健 康 会 所
业 主 剧 场
图 书 馆
学习改变命运,知 识创造未来
千万独栋样板装修 水景组团园林打造 多重草坪休憩设计 若干精美雕塑小品 英伦学院元素集合
孩子可以肆意嬉闹的 80000㎡带状运动公园 。
外部交通条件通达，社区 内部道路设计合理 学习改变命运,。知
识创造未来
类独栋 联排 高层 展示区 集中绿化
➢ 社区内部产品区域规划合理； ➢ 组团园林、公园体系体现景观突破。
XX年永定河孔雀城营销全案
项目自身突破
配套突破
➢ 对配套体系进行分级，3大级别配套体系诠释精英生活完成配套突破。
++
12大城市级
4大社区级 1大组团级
1、通达路网 2、林荫大道 3、公园体系 4、综合商业 5、学校体系 6、星级酒店 7、医疗体系 8、规划展馆 9、幸福体育公园 10、交通枢纽 11、行政中心 12、幸福文化公园
伟业顾问北京永定河孔雀城叠拼类产品营销方案
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线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
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销售团队被拆分
线上推广资源逐步减少
客户严重分化 客户区域购买 能力发生变化
24
目录
PART.1 PART.2 PART.3
14年营销总结
15年市场分析 营销任务梳理 15年营销策略 销售团队保障 一季度执行方案
25
PART.4
PART.5 PART.6
1
Part.2
15年市场分析
北京南城市场 环北京市场分析 固安市场分析
2015年永定河孔雀城英国宫 . 营销方案
1
目录
PART.1 PART.2 PART.3
14年营销总结
15年市场分析 营销任务梳理 15年营销策略 销售团队保障 一季度执行方案
2
PART.4
PART.5 PART.6
目录
PART.1
14年营销总结
15年市场分析 营销任务梳理 15年营销策略 销售团队保障 一季度执行方案
着区域的认知及交通的完善，正在向海淀，西城等区域蔓延
23
总 结
2014年工作总结
关键问题 市场变化 应对策略 员工购房 聚拢核心人员 吸纳优生力量 通过线下渠道弥补 线上损失 增加营销拓展渠道 首付分期延伸更低 收入客群 详细说明 2014年整体市场冷淡，进入8月推出员工购房促销活动， 当月签约1748套。 英国宫自销团队支援空港家园项目销售，自销团队波动， 稳住核心人员，通过老销售带新销售，做出调整。 自身资源被空港整合，通过营销活动及线下渠道弥补线上 不足，持续建立市场声音。 传统推广失效，对来电、来访作用有限，后期拓展了互联 网金融平台、跨界平台等，达成年终40022组有效进电 2014年区域竞争激烈，客户支付能力发生变化，经济实力 下降近20%。
5
整体市场变化│ 环首都市场变化
环首都经济圈的落实，市场区域分割明显，固安燕郊已不再是置业首选
购房客群严重分流：香河、廊坊、大厂的总成交量占64%，表明固安，燕郊已不再是刚需、投资置业
客群的首选之地。 知名房企，低价吸引：香河富力、万科，孔雀城的进驻，形成强烈竞争，出现低价走量的竞争模式， 变相烘托了区域的关注度，均价在5800-6500元/平米，低于周边销售价格，吸引置业客群。
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
新空港 都会心 首席豪宅
11月
12月
领航新空港 花园收藏家
新机场旁都会宫邸
新机场 新都会
核心区 准现房
孔雀城巅峰巨制 首席都会华宅
万国洋庙会
万国洋庙会
星光盛典 幸福启航
星光盛典-邓紫棋
爱在春天 嫁给英国宫 世界杯嘉年华
嫁给英国宫 世界杯嘉年华 亲子嘉年华
月签约1478套，签约面积11万，占全年的42%。
二居产品贡献突出——13—14年二居产品共签约6680套，占整体签约 68%。其中2居占38%，2+1产品占30%
12
1
Part.1
14年营销总结
整体市场变化14年营销总结│ 推广情况总结
2014年访转认购比例为4.2：1，电转访比例为8：1 2013年访转认购比例为5：1，电转访率比例为6.5：1
剑桥郡项目入市 时间：4月份 推广：多渠道整合营销 销售模式：自销+联合代理 优势：体验式营销+高绿化率
空港家园 主打低价房源
空港家园项目入市 时间：6月12日 推广：多渠道整合营销 销售模式：自销+联合代理 优势：低价房源
美丽园 主打低总价+公园配套
美丽园项目入市 时间：10月30日 推广：线上线下集中推广 销售模式：易居独代 优势：低总价+公园配套
鸿媒体 拓客
3029组 6822组
1330套
4233组 10619组
803套
销售脉冲
2月
2月
4月
5月
8月
8月
10月 15
小 结
推广回顾
两年内转换比例基本持平——2014年成交比例为4.2：1低于2013年5：1 4+2+N活动模式——4大节点活动，2大促销节点，N场暖场活动，维持
英国宫在市场的声音。促成全年21405组有效首访。
14年营销总结│ 成交客户变化
2013年英国宫成交客户主要以批发零售行业客户为主，主要分布在大红门，木樨园等区 域，进入2014年随着政策不确定，观望客户增多，导致客户结构发生变化。
21
14年营销总结│ 成交客户变化
大兴、丰台依然为本项目主力客群工作区域，占总体的72%，其中大兴占39%，丰台占 33% 随着区域的认知度及政策利好，海淀、西城等区域客群正稳步提升。
截止2014年12月15日，共签约3561套，环比下降35%；签约面积36万平米，环比下降23%；
空港家园6月的低价入市，导致7月呈全年签约最低值，随着员工福利购房的启动，签约量暴增；
2013-2014年月签约量、面积走势图
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2013年
2014年
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
签约套数
签约面积
10
14年营销总结│ 销售情况总结
2013年-14年去化产品主要以2+1和2居产品为主，占全部去化产品的68%，其 中2居产品占38%，2+1产品占30%。 2013年6-9月主要去化以公寓产品为主，去化速度较快，共签约1200套左右。 2013年-2014年月去化产品分析
14年营销总结
整体市场变化 销售情况总结 策划推广总结
成交客户变化
9
14年营销总结│ 销售情况总结
2013年整体签约套数相对平稳，因公寓产品，导致6-9月签约面积下降明显， 2014年受市场环境影响，签约量波动明显，8月推出员工福利购房，签约量突 显。
2013年5月前，区域基本无竞争导致签约量处于高位状态。
燕 郊 大 香 厂 河
蓟 县
第二圈层：刚需外溢及郊区改善、度假 距离市中心大约40-60公里，以“离尘 不离城”的和相对安静的环境，吸引人 们的主动外溢，以环首区固安、廊坊、 香河等为代表 第三圈层：养生、养老、度假 距离市中心大约90公里以上，以较好 的资源条件成为旅游度假休闲的理想居
涞 水
京石
涿 州
22
小 结
客户变化回顾
客户归属行业发生变化——2013年英国宫客户主要以大红门、木樨园个人
经营为主，随着政策的变动，导致大部分客群采取观望态势 付款方式发生变化——2013年全款客户为40%，下降到2014年的24%， 充分表明，购买群体在发生变化。支付能力在逐步下降。 客户工作区域发生改变——大兴、丰台依然为本项目主要成交区域，但随
挖掘新渠道拓客——2014年充分利用互联网营销平台，电商平台，跨界宣 传等新媒体介入，全年创造来电40022组，有效来电，环比增长74%。
16
1
Part.1
14年营销总结
整体市场变化 销售情况总结 策划推广总结
成交客户变化
17
14年营销总结│ 成交客户变化
2013-14年英国宫成交客户置业目的依然以自住为主，占总成交的67%， 2013年4月-10月英国宫推广以生活方式为主诉求，致使为父母养老客群增多。
7
小 结
市场回顾
上半年严控，下半年放松——限贷放松，降息、释放被压抑的购房需求， 9月政策松弛成交量缓步提升。 环首都经济圈落实——香河、廊坊知名房企进驻，成交量显著增长，严重 分流本区域常规及投资性客群。 区域内部竞争加剧——产品同质化严重，低价产品冲击本项目，加剧市场 区域内部竞争。
8
1
Part.1
26
未来供应
│北京及环京市场
第一圈层：刚需外溢
京藏
【环北京市场情况】随着京津冀一体化及刚需持续外溢的影响，大北京三级市场 已经基本成型，刚需及投资客户可供选择的区域进一步加大
距离市中心大约40公里左右，以快捷
怀 来
交通，城市配套吸引大量的刚需客群，
以燕郊为典型代表
90km 60km 40km 京平 京沪
【西南板块】西南地区作为市场热点地区，15年预计将423.2万平米，价格下行压力较大，同 时随着京昆高速的贯通，涞水正式纳入环京一小时经济圈，将会分流部分刚需及投资客户
大 兴 线 沿 线 版 块
长阳版块 房山线沿线 良乡版块 窦店琉璃 河版块
涞水板块
涿州版块
固安版块
单价：2-3万 总价：180-270万 单价：1.5-2.4万 总价：130-210万 单价：1.2-1.5万 总价：110-140万 单价：5000-8000元 总价：30-80万 28
国庆7天乐+3D错觉艺术馆
3D错觉艺术 国庆7天乐
刘谦与您相 约魔幻之旅
谦手英国宫
推广内容
机场、环境，活动
活动、项目，机场
活动、机场、团购
区域、机场、活动
活动、豪宅
线上推广
线下推广 推广 来访 效果 来电 活动脉冲
网络
巡展
5622组 3841组
微信微博 社区
6330组 7677组
户外 派单
短信 直投
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14年营销总结│ 成交客户变化
2013-14年英国宫成交客户付款方式持续发生变化，全款客户从2013年的40% 下降到2014年的25%，表明客户群体在发生改变。
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14年营销总结│ 成交客户变化
2013-14年成交客户购买原因主要为地理位置占43%，生活配套占22%。两年 内基本无变化。
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6
整体市场变化│ 固安市场变化
固安区域同质化产品严重，竞争加剧，每年进驻强劲竞品，形成惨烈竞争