超高层写字楼
高层写字楼设计要点
高层写字楼设计要点（三）2010-12-23 13:17十三、对结构柱的估计当前的建筑都很大,很高,50米高乃至100米高的建筑已经很普遍,在设计方案的时候,结构柱子的大小如果估计不清楚的话,就很难将柱网定的合理,我在工作中总结出一个简单的数据,即100米高是1.7平米,柱直径是1.3X1.3米.列表如下:100米—1.70平米--1.3X1.390米—1.53平米—1.2X1.280米—1.36平米—1.2X1.270米—1.19平米—1.1X1.160米—1.02平米—1.0X1.050米—0.85平米—0.9X0.940米—0.68平米—0.8X0.830米—0.51平米—0.7X0.720米—0.34平米—0.6X0.6若感到柱子太粗,想让它细一点的话,可在下面几层用型钢混凝土柱(也称劲性钢筋混凝土),那么100高是1.0平米.170米—1.7平米—1.3X1.3145米—1.45平米—1.2X1.2120米—1.2平米—1.1X1.1100米—1.0平米—1.0X1.0但超高层的结构的限制要多一些，很多实例证明，用筒中筒的可能性要大一些，外筒的柱间只有一般柱距的一半，如4-6M之间，当然入口处必要时可以拔掉一根，用斜柱来转移。
十四、对总机房面积的估计我们建筑师从50年以前将各个专业全包,但现在各专业越分越细,甚至于本专业的室内装修,乃至于内墙的木门窗、铝合金门窗及外墙的玻璃幕墙、干挂石材、构件墙板等等在不知不觉地分出去了。
对这些本专业的东西,我们新一代的建筑师还多少知道一点,但其他设备、电气、结构在我们很多新建筑师头脑里几乎都没有了。
最近两、三年里遇到世界上顶尖的建筑设计公司大多数也不是很清楚,甚至于见到一个欧洲建筑师为了一个18米以下的商业建筑,过了半年建筑方案也完不成,一个美国建筑师设计一个旅馆也如此,图上没有结构柱,也不知道机房需要多少,与这种“先进”国家的建筑师打交道,感到建筑师的基本功好像在倒退.其实只要下一点点功夫,我们各专业又在一个设计单位里,要得到一些专业知识并不是很难的。
高层(超高层)写字楼配置标准(非5A)
版本号：
项目
层高 结构形式
住宅设计 中心 2016.6.6 版
一 项
级
分 二级分项
高层（超高层）写字楼配置标准（非5A）
200米高塔楼办公楼（裙房商业+LOFT办公+SOHO办公）
描述 商业层高4.5~5.1米，LOFT5.1米，SOHO3.9米 框筒结构
备注 结构高度不超过210米
外墙
保温方式 面层材料
成品排气道
结构面层局部剃平打磨，刷素水泥浆 结构面层做1.5厚JS-Ⅱ型水泥基防水，遇墙上翻
300mm 水泥砂浆面层
设排气口
详设备标准
结构面层做防水，1.0厚JS-Ⅱ型水泥基防水涂料高 度1800mm高（四面）
结构面层局部剃平打磨，刷素水泥浆 地砖，水井设地漏同时地面做1.0厚JS-Ⅱ型水泥基
防水涂料高度1800mm高。 贴砖高度1800mm，两道腻子刷白
方矩管 钢管栏杆
屋面处理
夜景灯饰工程
户内
塔楼户内装修 卫生间 标准
顶棚 地面 内墙 排气道 顶棚 地面 内墙 排气口 上下水
防水
设备房间 入户门
顶棚 地面 内墙
护窗栏杆
入口门厅（天、地、墙）
电梯前室（天、地、墙）
非消防其他通道 电梯门套 防火门
楼梯间
地面 天棚 墙面 踏步 扶手
公共区域照明
信报箱
公共区域内装
一户一表（集中设在管井内）
一户一表，单相电表。
分户计量
商业在室外预留燃气接口，办公和LOFT部分不通燃 气
设置
视频免取卡设备
公共区域设置（在小区主次入口、主干道、重要设 备房、电梯内、大堂、入户大堂电梯厅、公共走道 、屋顶等配置摄像机）
高层建筑案例分析
高层建筑案例分析在当今城市化进程不断加速的背景下，高层建筑如雨后春笋般拔地而起，成为城市天际线的重要组成部分。
高层建筑不仅在外观上展现了现代建筑的魅力，更在功能上满足了人们对于空间利用和生活品质的追求。
为了更深入地了解高层建筑的设计、施工和运营等方面，下面将对几个具有代表性的高层建筑案例进行分析。
一、上海中心大厦上海中心大厦是一座位于上海市陆家嘴金融贸易区的超高层摩天大楼，其建筑高度达到 632 米，是中国目前已建成的第一高楼。
在设计方面，上海中心大厦采用了独特的螺旋式上升的外观造型，不仅具有很强的视觉冲击力，还能够有效地减少风阻，提高建筑的稳定性。
大厦的外立面采用了双层玻璃幕墙系统，既能隔热保温，又能降低能耗。
此外，建筑内部的空间规划也十分合理，包含了办公、商业、酒店、观光等多种功能区域，满足了不同人群的需求。
在施工过程中，上海中心大厦面临了诸多技术难题。
由于建筑高度极高，对施工设备和技术的要求非常严格。
例如，在混凝土泵送方面，需要采用超高压泵送技术，将混凝土输送到几百米的高空。
同时，为了确保施工安全，施工方采取了一系列的安全措施，如设置防护网、安装监控系统等。
在运营管理方面，上海中心大厦采用了智能化的管理系统，对大楼的设备运行、能源消耗、人员流动等进行实时监控和管理，有效地提高了运营效率和服务质量。
二、迪拜哈利法塔迪拜哈利法塔是世界上最高的建筑，总高度达 828 米。
哈利法塔的设计灵感来源于沙漠之花蜘蛛兰，其建筑形态优美而独特。
大楼的结构采用了钢筋混凝土核心筒和钢结构外框架相结合的方式，有效地承受了巨大的竖向荷载和水平荷载。
同时，为了抵御迪拜炎热的气候，建筑的外立面采用了高性能的玻璃和铝板幕墙，具有良好的隔热和遮阳效果。
在施工方面，哈利法塔的建设面临了巨大的挑战。
由于迪拜的地质条件复杂，施工方需要进行大量的地基处理工作。
此外，在超高泵送混凝土、钢结构安装等方面也采用了一系列先进的技术和设备。
超高层写字楼核心筒布局技术，让甲方分分钟省下10个亿！
超高层写字楼核心筒布局技术，让甲方分分钟省下10个亿！1前言不好好布局，分分钟让你损失10个亿。
最近读了几篇与超高层写字楼相关的文章（引用见文末）有所启发，超高层写字楼如何合理安排空间布局，使功能的完备性与使用率之间达到最佳契合点是核心需要考虑的问题。
因此需要主要讨论以下几个问题：•核心筒及各个功能空间的占比•核心筒空间布局原则与方法•核心筒空间布局实例分析项目选自在建及已完工项目，新规范实施后，防火分区扩大到3000平米，对于超高写字楼标准层有利，理论上可减少一部消防楼梯，值得注意。
2核心筒及各个功能空间的占比一 300米以上写字楼数据统计首先我们先看一组相关文章做的数据统计，统计了核心筒中各功能空间的面积大小及所占比例，详见下表1从上表（表中文字小，可以下载下来看）的统计数据可见：（1）核心筒占标准层面积的20%至30%之间，中位数为25%。
（2）电梯井道是核心筒中面积需求最多的功能空间，约占核心筒总面积的30%左右。
（2）各种设备机房和管道竖井是核心筒中面积需求第二的功能空间，约占核心筒总面积的15%；这其中又以空调机房的面积需求最大约占10%。
（3）卫生间、清洁间和茶水间等是核心筒中面积需求第三的功能空间，一般约占核心筒总面积的10%-12%。
（4）疏散楼梯是核心筒中面积需求第四的功能空间，一般约占核心筒总面积的7%。
（5）交通通道作为必要的联系空间，一般约占核心筒总面积的5%。
占比数据分析图如下二 200米左右写字楼数据统计200米左右写字楼从其使用率和经济性上依然是市场的主流，能够较好兼顾土地利用效率及功能实用便利性，本文将这类写字楼作为重点讨论。
为使数据更有对比性，笔者将同一地区200米左右的写字楼数据进行了对比（均为VAV空调系统）表2.200米左右写字楼数据统计（表中文字小，可以下载下来看）占比数据分析图如下从上表及图的统计数据可见：各项数据与300米以上建筑并无太大区别，或许和项目样本本身有关系。
超高层写字楼室外泛光照明设计分析
超高层写字楼室外泛光照明设计分析摘要：通过对建筑物的环境、立面装饰材料、特点等因素的综合考量，可以有效地实施泛光照明，从而达到节约能源、展示建筑物的立体感及美化外观的目的。
在此过程中，应当考虑灯具类型的选择、灯具的安装位置、色彩搭配以及投射效果的评估与调整。
基于此，本文就超高层写字楼的室外泛光照明设计展开论述。
关键词：超高层；写字楼；泛光照明；设计随着我国经济的飞速发展，越来越多的超高层写字楼正在拔地而起，人们对于建筑艺术美学的追求也日益提升。
为了提升夜间景观的多样性，以及增加城市的色彩，泛光照明技术已被广泛应用于夜间景观的设计和施工中。
通过利用泛光照明设计，城市建筑在夜晚可以获得绚丽多彩的景观，不仅保留了原有建筑的特色，还能够展现出城市夜景的新面貌。
一、超高层写字楼泛光照明的基本原则1、确定整体泛光设计方案为了让泛光设计更加出色地展现出建筑的精髓，在制定设计方案的过程中，必须全面理解超高层写字楼的内涵，精准捕捉其独特的风格，并且要考虑到其周边的环境，如周边建筑高度、夜环境、所属业态、景观等，从而达到最佳的视觉效果。
2、准确定位泛光照明灯具在超高层写字楼的泛光照明中，灯光的设计和布局具有极其重要的意义。
为了保证白天的美观，应该尽量让灯具处于隐蔽的位置，并且尽量避开人们的视线。
通过采用最佳的照明技术，才能达到最佳的照明效果。
在新建的建筑项目中，灯光工程师需要与建筑、幕墙专家进行充分沟通，以确保整体风格的协调性。
与此同时，灯光设计师还需要积极参与到项目的整体规划中，以期提供更加完善的解决方案。
3、合理选择层次化光源在超高层写字楼的泛光设计中，光源的颜色和亮度可以作为一个重要的参考，其可以使超高层写字楼的建筑内涵是以充分展现。
通过不同的色温呈现，给人以不同的视觉感受。
因此，在设计时，需要充分考虑到建筑的整体外观，结合上位规划和周边建筑灯光色温，并根据其特点进行适当的选择。
二、超高层建筑泛光照明工程的实施路径1、前期准备工作依托于超高层写字楼实施泛光照明工程的项目施工，这一过程有着较强的复杂性，因而在开始作业前，需要做好充分的准备，设计图中的具体内容，一定要进一步加强优化，工程项目各方要一同对工程设计图纸纸中的内容进行研究，在保证施工设计方案科学合理的前提下，实施灯具的挑选，确保灯具的规格型号合乎总体的工程项目要求，还要保证工程项目成效与设计方案里面的内容可以保持统一性。
超高层办公楼设计的一些要点
２、电梯厅 不宜太窄,当然也不宜太宽,一般在2.5M-4M之间合适,太宽了,来回走,很不方便,如上面谈到的老北京饭店,厅有8米宽,那边刚刚铃响,待走过去,正好关门, 值得注意的是,在首层的电梯厅口,不要缩小宽度,如厅宽是3M的话,口部也应是3M,因为首层的人数是标准层的10-12倍, ３、消防疏散楼梯间 根据高层民用建筑设计防火规范规定楼梯净宽应不小于1.2m,所以设计包含两道净宽1.2m楼梯的楼梯间即可, 防烟楼梯间也要约0.8㎡的正压送风风道及6㎡的前室,其中一个楼梯可与消防电梯合用一个10㎡的前室,
国内外超高层办公建筑标准层面积实例： 深圳国贸： 50层 1322平方米 日本世贸中心 ： 40层 2458平方米 香港中银： 70层 2030平方米 东京阳关： 60层 3187平方米 美国世贸中心： 88层 2714台,而4台最好用各两台双双面对为好,横向一排4台群控效果不理想, 客梯横向最好不要超过3台,超过后不能很好地看到信号,
失败案例：北京饭店 虽不是写字楼,但可借鉴 北京饭店电梯厅8M宽,8台群控,经常来回走,再加上地毯产生的静电,常常在按钮时打电,非常恐怖,
上海10大写字楼
上海写字楼众多，如果硬要评出10大写字楼环球金融大厦上海写字楼环球金融中心由森大厦株式会社等出资的上海环球金融中心有限公司兴建的、在位于上海浦东陆家嘴地区建设中的101层超高层综合大厦—上海环球金融中心（英文名称：Shanghai World Financial Center）的90层上设置风阻尼器。
使之成为中国大陆地区首个使用此类装置的超高层建筑。
（地上101层，492米）总建筑面积381,600 m2占地面积14,400 m2，2008年春季竣工。
7-77为办公层，标准楼层面积约为3,300平方米，室内净高2.8米，架空地板高度15厘米，更备有室内净高3.0米，架空地板高度30厘米的交易厅专用楼层。
79-93为酒店，由凯悦集团(Hyatt Group)经营管理的世界顶级酒店。
客房数约180间（套），平均客房面积约60平方米，位于酒店顶层的餐厅、SPA、健身房、会议室等配套设施齐备，使其成为与世界一流精英地位相符的顶级酒店。
地下1-3层大规模商业区，由经过策划、布局合理的约50家餐饮店、专卖店等构成，店铺总面积约13,600平方米。
3-5层由约850平方米的大厅和多功能的空间构成国金中心上海国金中心位于上海世纪大道8号，地处浦东陆家嘴金融贸易区的核心位置，是集团精心筹建的综合项目，地面积:25000平，建筑面积:37200平方米，整个项目的造型是两座双塔结构，南座高250米，北座260米，连接双塔的低层建筑为85米。
双塔外型由简单方正的平面开始,由两幢甲级办公楼、总高：南塔53层，北塔56层,汇聚顶级名牌的国金商场及五星级酒店Ritz-Carlton 组成，总楼面面积超过400 万平方尺。
原先的方案定为两幢320米、约70层的双子塔，最新修定改为兴建3幢。
该地块将兴建两幢分别高260米及250米的双子塔，再加一座85米高的建筑，但土地用途不变上海国金中心综合发展项目总面积达37万平方米，是陆家嘴最大的综合发展项目，拥有超过20万平方米的写字楼、10万平方米的的商场和9万平方米的酒店设施。
超高层办公楼设计
• 2，规范要求
《高层民用建筑没计防火规范》GB 50045—95（2001年版） 250米以下， 当高层建筑的建筑高度超过250m时，建筑设计采取的特殊的防火措施，应提 交国家消防主管部门组织专题研究、论证。 • 6.1.13 建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下 列规定： 6.1.13.1 避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之 间，不宜超过15层。 6.1.13.2 通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开， 但人员均必须经避难层方能上下。 6.1.13.3 避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00 人/m2计算。 6.1.13.4 避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。 6.1.13.5 避难层应设消防电梯出口。
4800mm
• 上海环球金融中心
4500mm
• 深圳地王大厦
3900mm
• 世贸大厦
4000mm
超高层办公楼设计
三、超高层办公建筑的核心筒
• 1，核心筒布置类型 • 1）居中布置
w
w
w
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A
B
C
D
其中：A，B，C的进深W为10—15M，标准层面积1800-2500m²； D进深W为20—25M，标准层面积2000--3000m²。
超高层办公楼设计
超高层办公楼设计
目录
• 一、超高层办公建筑的类型及分类 • 二、超高层办公建筑的标准层 • 三、超高层办公建筑的核心筒 • 四、超高层办公建筑的避难层 • 五、电梯系统的配置 • 六、屋顶设计 • 七、防火设计 • 八、超高层办公建筑的造型设计
超高层办公楼设计
1，建筑类型
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分类标准与等级
• “甲级”、“5A”、“第四代”是不同角度界定办公物 业等级 • 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方 向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等 级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则 是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定 方法各有特点
一、“甲级”分类（“甲级”标准不是最高级别）
2、高档物业(甲级写字楼)
• (2)建筑规模：1—5万平米。 • (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、 技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 • (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服 务包括24小时的维护维修及保安服务。 • (5)交通便利：有多种交通工具直达。 • (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 • (7)智能化：3A及3A以上。
四、根据使用要求分类
类别 一类 示例 特别重要的办公建 筑 重要办公建筑 普通办公建筑 设计使用年限 100年或50年 耐火等级 一级
二类 三类
50年 25年或50年
不低于二级 不低于二级
功能泡图
设计要点
• 1. 根据使用性质、建设规模与标准的不同，切丁各类用房。一般由办 公用房、公共用房、服务用房和其他附属设施等组成。 • 2. 六层及六层以上应设电梯；建筑高度超过75米的办公楼电梯应分区 或分层使用。 • 3. 一般净高不低于2.6米，设空调的办公室不低于2.4米。 • 4. 公用卫生间距离最远的工作房间不应大于50米。 • 5. 单面布置走到净宽1300-2200，双面布置走到净宽1600-2200，走 道净高不得低于2.1米。
1、顶级物业(国际写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关 建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％ 的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度 不少于2.6米。 • ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙， 采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和 走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面 应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石； 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 • ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、 员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店， 适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施 和图书馆。 • ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一 般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 • ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全 报警；有综合布线。
二、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
• “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是 狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动 化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）； 二是广义的指综合“A”级评定标准，包括： • （1）楼宇品牌标准：A级 • 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需 要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业 和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的 发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务 区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未 来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌 和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。 • （2）地理位置标准：A级 • 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或 潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置 标准A级。
写字楼相关知识
定义
• 办公建筑：建筑物内供办公人员经常办公的房间 称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑 物称为办公建筑。 • 写字楼：写字楼就是专业商业办公用楼的别称， 严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋 的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于 办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼
4、低档物业(丙级写字楼)
• (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新 的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧， 但仍能满足较低收入承租人的需求。 • ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖 或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。 • ②配套设施：无。 • ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 • (2)规模：无限制。 • (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 • (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 • (5)交通便利：有交通线路到达。 • (6)所属区位：一般城区位置。
二、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
• （3）客户层次标准：A级 • 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都 有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时， 客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高 的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。 • （4）服务品质标准：A级 • 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企 业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。 • （5）硬件设施标准：A级 • 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准 层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述 方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
3、中档物业(乙级写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或 规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有 自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 • ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙 面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯， 墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 • ②配套设施：有专用地上、地下停车场。 • ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布 线。 • (2)建筑规模：无限制。 • (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 • (4)物业服务：有物业公司服务。 • (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 • (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
2、高档物业(甲级写字楼)
• (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有 关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建 筑媲美。 • ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙 等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等， 墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱 应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花 岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如 立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套； 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。 • ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银 行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位 充足。 • ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警； 有综合布线。
建筑覆盖率与容积率指标
• 办公楼建筑基地覆盖率一般应为25—40%。低、多层办公楼建筑基地 容积率一般为1-2，高、超高层建筑基地容积率一般为3-5.
常用定额
停车指标
核心筒布置形式
核心筒布置形式
电梯服务方式
• 1. 全程服务 • 2.定
平面案例
平面案例
三、根据发展轨迹制定写字楼标准
• 第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向， 加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深 圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型 代表。 • 随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满 足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺 理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客 户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的 沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引 导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
三、根据发展轨迹制定写字楼标准
• 中国的写字楼发展经历四个阶段， • 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基 本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸 大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、 联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。 • 第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字 楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活 分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的 深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
1、顶级物业(国际写字楼)
• (2)建筑规模：超过50000平方米。 • (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公 司、财团。 • (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的 计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信 息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维 修及保安服务。 • (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主 干道。有多种交通工具和地铁直达。 • (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 • (7)智能化：3A～5A • (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份 具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商 或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营 成功经验的优质国有企业。