超高层住宅专题研究
某地产超高层住宅设计研究
某地产超高层住宅设计研究前言随着城市化进程的不断加快，大城市中的土地资源日益紧张。
超高层住宅作为一种有效的解决方案，得到了越来越多地产开发商和居民的关注。
本文将对某地产超高层住宅设计进行深入研究，探讨其设计原则、功能布局以及可持续发展等方面的问题。
设计原则在超高层住宅设计中，有一些重要的原则需要遵循，以确保居民的舒适度和安全性。
超高层住宅的结构设计应确保其能够抵御各种自然灾害和外力，如地震、风力和火灾等。
采用钢筋混凝土框架结构和可靠的抗震措施，对于超高层住宅的结构来说是必要的。
空间规划超高层住宅的空间规划需要充分考虑居民的居住需求和生活方式。
主要包括以下几个方面：1.公共区域：超高层住宅应提供充足的公共区域，如大堂、娱乐设施区和室外空间等，以满足居民的社交和休闲需求。
2.私人空间：每个住宅单元应具备足够的私人空间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间等，以确保居民有一个舒适的居住环境。
3.视野设计：超高层住宅的设计应优化居民的视野，提供良好的景观和采光条件，以增加居住质量。
在超高层住宅设计中，可持续发展是一个重要的考虑因素。
以下是一些值得关注的可持续设计策略：1.节能设计：包括合理的建筑朝向和立面设计，以最大程度地减少能源消耗。
2.水资源管理：使用节水设备和措施，如低流量水龙头和淋浴器，以减少水资源的消耗。
3.建筑材料：选择经济环保的建筑材料，如可再生材料和低VOC（挥发性有机化合物）材料，以减少对环境的影响。
4.废物管理：实行有效的废物分类和回收制度，减少垃圾对环境的污染。
功能布局超高层住宅的功能布局需要充分考虑不同居住需求的群体。
以下是一些常见的功能布局：1.住宅单元：超高层住宅的住宅单元通常分为多个户型，以满足不同家庭规模和需求。
在每个住宅单元中，通常包括卧室、客厅、餐厅、厨房和卫生间等区域。
2.公共区域：超高层住宅的公共区域包括大堂、电梯厅、停车场、娱乐设施区和室外空间等。
这些区域一般设计美观、舒适，并提供各种便利设施。
超高层住宅开发的研究与思考
超高层住宅开发的研究与思考超高层住宅开发的研究与思考——宇鹏——深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成功。
深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用地的稀缺不相映衬。
许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳超高层住宅开发中需关注的课题。
全文排序如下：◆主要结论◆超高层建筑的界定◆超高层住宅建筑部分特点◆部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算▲结构系统▲垂直交通设计▲消防弱电系统▲节能、环保措施及其他◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考▲东海港丽豪园▲擎天华庭主要结论:◆超高层建筑的界定高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。
(本文把40层以上楼定为超高层)◆超高层住宅建筑部分特点●结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。
故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。
◆部分开发环节技术难点的研究与思考●结论一：成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。
超高层住宅专题研究
深圳超高层案例剖析——
★物业名称：擎天华庭 ★物业位置：福田景田路与商报路交汇处 ★物业管理：深圳市中海物业管理有限公司 ★物业管理费：3.2元/㎡ ★总占地面积：5174.20㎡ ★总建筑面积：90482㎡ ★容积率：17.5 ★物业描述：由二层地下室、七层群楼及两栋塔楼，楼体高度168米， 共48层其中地下室（-1至-2层）为设备层和地下车库群楼第1-2层为 商场群楼第3-5层为地上车库群楼第6层为水主题空中花园群楼第7层 为亲子会所第8-45层均为住宅第46-47层为全城独有的星空观光层第 48层为设备层。 ★建筑结构：国际水平大板结构，剪力墙钢混土板承重，无梁无柱。 ★单位面积：64－305㎡ ★使用率：约83％绿化率：10.00％ ★内部配套：平台花园、特色住灯、流水幕墙、涌泉、异域雕塑、特 色缸、喷泉口、多功能空中泳池、鹅卵石铺成的脚部按摩小径、健身 设施、休息室、儿童游乐区、观景台、桑拿房、健身房 ★大堂： 入口豪华落地自动全钢化玻璃门，台式IC卡读卡器密码锁， 地面大理石； ★电梯： 四部，IC卡式智能管理，凭IC卡经授权到达住户所住楼层 ★供水： 给排水到位，给水终端每户安装一个普通龙头，直接饮用水 系统，先进变频调速供水设备供应； ★消防： 住宅各楼层进入防火楼梯的防火门采用先进的消防安全推闸 锁，从防火楼梯须用钥匙方能进入楼层，有利防盗和各楼层的独立性； ★发售时间：2002-8-13 ★销售价格：均价7600元/㎡，最高价12000元/㎡
•对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大
其他
•后期维护管理费用高
量增加
•开发周期拉长
•智能化技术的使用
•水系统、配电、消防
要求的变化
二 、 超高层住宅的发展背景
超高层出现的城市背景——
关于超高层住宅建筑设计相关问题的研究
关于超高层住宅建筑设计相关问题的研究摘要：伴随经济的快速发展，城中建筑的逐渐饱和，为了能够更合理地利用好土地资源，提升土地利用率，并同时满足城市建设经济需求。
在政府规划中，超高层住宅建筑比例越来越大。
然而在房地产不断开发和居住环境不断优化背景下，对高层住宅有了更苛刻的要求。
结合这些情况，本文重点对超高层住宅建筑设计相关问题展开深入的分析与研究，望可以为超高层住宅建筑设计效果的不断提升提供相应的参考。
关键词：超高层住宅建筑；建筑设计；问题；措施前言当前，受社会发展形势影响，各地都已相继制定颁布了超高层建筑建设政策，另一方面，随着人们生活水平的不断提高，楼市需求日益增大，因其结构具备功能适用性，所以在建筑功能还未明确时，通常都会被设置成住宅，所以，在超高层建筑当中，住宅建筑是较普遍的。
1.超高层住宅建筑发展现状从当前的发展形势来看，超高层住宅建筑的发展将面临以下几方面问题：一方面，土地资源紧缺问题；超高层住宅建筑可以只是住宅建筑，也可是公寓式酒店建筑，然而实质却并没有太大差异。
相比于普通建筑，超高层建筑具有视野开阔、环境安静、干扰小等特点，然而对于建造技术专业性却有较高的要求，怎样将建筑高度同建筑舒适性协调好，现已成为工程设计师们需重点思考的问题。
2.超高层住宅建筑设计2.1建筑整体规划1）俯瞰景观。
与传统住宅建筑相比，有些建筑对坐北朝南坐落位置并不重视，而却对景观视觉相对更关注一些。
在设计中，将建筑内重要房间设置于朝景观的一侧，并避免房间相互间出现对视，因此房内应选择应用具有良好视觉效果并且通透性好的落地玻璃窗和大空间的全景客厅[1]。
2）内部环境空间最大化。
如某建筑容积率是4，而密度却小于13.7%，因而可以确定建筑内的绿地面积是较大的，占建筑整体面积约42.9%，相比于其他建筑，绿地占地面积过大。
所以，在建筑设计中，应尽量将单体面紧靠于基地外围，并将建筑集中于内部环境当中，由此构建内向大型的庭院。
成都超高层住宅专题研究PPT
成都超高层住宅的规划设 计
在规划设计方面，超高层住宅 需要考虑建筑美学、绿色建筑 、智能化管理等多个方面，以 满足现代人对居住环境的需求 。
对未来研究的展望
深入研究超高层 住宅的安全问题
随着超高层住宅数量的增加 ，如何保障居住者的安全成 为了一个重要的问题。未来 研究可以进一步探讨超高层 住宅的安全隐患及其应对措 施。
城市化进程加速
随着成都城市化进程的加速，城市人口不断增长，对住房的需求也 随之增加，尤其是高品质的居住环境。
改善型需求为主
随着居民收入水平的提高，改善型需求逐渐成为市场主导，超高层 住宅以其高品质、完善配套等优势吸引了大量改善型购房者。
投资需求旺盛
在房地产市场投资渠道有限的情况下，超高层住宅成为投资者关注的 热点，其保值增值的特性吸引了大量投资者。
超高层住宅的规划布局
空间布局
合理规划超高层住宅的空间布局，确保居住空间充足、采 光通风良好，同时避免过度密集带来的安全隐患。
01
交通组织
优化超高层住宅周边的交通组织，提高 交通便捷性，降低居住者出行成本。
02
03
景观设计
注重超高层住宅的景观设计，通过绿 化景观、水景等元素，提升居住环境 的品质和舒适度。
害的逃生难度较大。
维护成本高
超高层住宅的维护成本 较高，包括电梯、空调 等设施的维修和更换。
受气候影响大
超高层住宅受风力、气 温等气候因素影响较大， 可能存在晃动等问题。
投资风险大
超高层住宅的投资风险 较大，一旦市场变化或 经济下行，可能会影响
其价值。
超高层住宅的适用人群
高收入人群
01
超高层住宅通常价格较高，适合高收入人群购买。
高层超高层住宅调研报告
高层超高层住宅调研报告目录一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6 三．超高层案例分析 8 四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33 五．2046项目高层和超高层单栋成本分析 34 六．武汉超高层住宅市场调研 36 七．结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。
超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。
因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。
一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。
b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。
2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。
客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。
开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
超高层住宅开发的研究与思考
超高层住宅开发的研究与思考近年来，随着城市化进程的不断加速和人口增长的不断加剧，城市中的土地资源变得越来越紧张。
为了解决住房问题，超高层住宅开始成为了一种新的住房发展趋势。
其建筑高度超过200米，其中不仅包括公寓和豪华住宅，还包括写字楼、酒店、购物中心等公共设施，使其具有多种功能。
本文就超高层住宅的开发进行了研究与思考。
一、超高层住宅的优缺点1. 优点：（1）面积大，空间充足超高层住宅具有很大的面积和空间，可以满足长时间居住的需要，同时也有足够的储物空间。
另外，超高层住宅经过优化设计后，可以上下楼梯的人口密度较小，“资源”可以更加合理地被利用。
（2）高档次、装潢精美超高层住宅的建造需要大量的资金，因此物业环境和装潢都非常高档和精美，对居住者来说也是一种享受。
另外，目前许多超高层住宅都采用高度智能化的设施，如智能家居系统，这使得居住更加便捷、舒适。
（3）观景视野广阔超高层住宅一般都建在城市的中心地段，通常高度超过200米，可以看到完整的城市风光。
这使得它们成为了当代城市文化的一部分，成为城市发展的重要标志。
2. 缺点：（1）建造成本高超高层住宅的建造成本非常高昂，由于需要高超的工程技术和大量的材料和资源，因此很少有开发商愿意投资超高层住宅的建造。
这也使得超高层住宅的买卖价格非常高。
（2）安全问题超高层住宅的建造和设计需要非常高的标准，安全问题是必须要考虑的，因为一旦发生事故后果非常严重。
同时，对于灾难等突发事件来说，超高层住宅的疏散时间和逃生难度较大，人员安全受到较大威胁。
二、超高层住宅的发展趋势1. 区域与位置超高层住宅建造的地点至关重要，地理位置、周围环境、灵活的交通方式等因素，都对居住的质量产生影响。
超高层住宅的发展趋势是建造在城市中心位置，并且楼盘周围的建筑是配套齐全的公共设施，包含各种购物、餐饮、娱乐场所。
2. 建筑体量与设计超高层住宅的建筑体量越来越大，设计越来越独特时尚。
在设计上要注意承重、体验、耐久性等因素；同时增加公共交流区域，减少封闭式小区的产生，在设计上考虑到接纳更多的人口，以及降低公共设施中心的压力等。
超高层住宅调研报告怎么写
超高层住宅调研报告怎么写超高层住宅调研报告一、调研目的本次调研旨在了解和分析超高层住宅的发展现状、市场需求和潜在风险，以及其对城市发展和居民生活的影响。
二、调研方法1. 文献调研：收集和分析相关报告、研究论文等。
2. 采访调研：与超高层住宅开发商、业主和居民进行面对面访谈。
3. 实地考察：参观已建成的超高层住宅项目，了解其设计和建设情况。
三、调研结果1. 超高层住宅发展现状调研显示，随着城市化进程的推进，超高层住宅在许多发达城市成为主要的居住选择之一。
这种趋势主要受到城市土地有限和人口密度增加的影响。
超高层住宅已成为城市天际线的新标志。
2. 市场需求和影响因素超高层住宅的市场需求主要来自中产阶级和富裕阶层。
他们对高档住宅、便利的生活设施和宽敞的空间有较高要求。
此外，交通便捷性、购物中心、教育资源等城市基础设施也是他们选择超高层住宅的考量因素。
3. 潜在风险和挑战超高层住宅存在着一些潜在的风险和挑战，包括建筑安全、消防设施、物业管理等方面。
此外，人们也对超高层住宅所带来的城市交通压力、生态环境影响以及社区空间紧张等问题提出了关切。
四、调研结论1. 超高层住宅是城市发展的趋势和需要，但需要合理规划和管理，确保建筑安全和生活质量。
2. 市场需求是超高层住宅发展的主要驱动力，开发商应根据市场需求调整产品定位和服务。
3. 政府应加强对超高层住宅建设的监管和规范，确保建筑质量和居民安全。
4. 社会公众对超高层住宅的关注有所增加，需要加强信息透明度和社区参与，减轻社会矛盾。
五、建议1. 建立超高层住宅发展的标准和规范，包括建筑设计、消防安全、居住环境等方面。
2. 制定完善的物业管理制度，确保超高层住宅的日常运营和维护。
3. 加强社区参与和居民自治，提高超高层住宅居民的满意度和幸福感。
4. 加强相关部门的专业培训和监督，提高超高层住宅建设和管理水平。
六、参考文献1. XXX（年）XXX报告。
2. XXX（年）XXX研究。
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11000
10000
12000
上海世茂滨江
武汉锦绣长江
青岛东海路9号 佛山千灯湖1号 福州世贸外滩花园
超高层出现的技术背景——
超高层技术安全等级的变化，设计和建设的难度大幅度增加，建设周期大。
结构形式 户型立面 水电指标
电梯设置 高科技
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
世茂滨江系列 万科金域蓝湾系列
成都、重庆、杭州…… 超高层客户共性
深圳、上海……
大城市生活背景 视野开阔，见多识广 经历丰富 愿意尝试新鲜事物 能够接受创新 经济实力较强 ……
超高层出现的价值背景——
形象价值标签，适度溢价空间。
一方面，超高层建筑使项目建立区域标志形象，对整体提升项目档次及价值具有较 好的标杆作用。
半岛城邦，珑园
蓄客待售
幸福里
销售中，均价约28000元/㎡
金域蓝湾
三期均价17000元/㎡
擎天华庭
开盘均价7600元/㎡
港丽豪园
均价约12000元/㎡
万科俊园
开盘均价约15000元/㎡
城市中心地段，优势的资源，蓄客待售。
地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶 级公寓，强势登场。
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置 配电:对配电要求比较高，多路配电 每隔15——18层之间要分层设计高速电梯
智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间
深圳超高层住宅成长背景-------
2009年 2008年 2006年 2002年 2000年 1998年
长江
►超高层若位于城市政府新区，
开发商多主动承担“城市运营
商”角色。
开发商会采取综合多元化的
南京 世茂
地产发展模式，发挥出土地最 滨江
大价值。
新城
•综合社区包括了住宅、商业、
办公、酒店、教育、娱乐等设
施，功能结构上得以互补，资 源得以共享。
福州 世茂 外滩
•在开发土地过程中被要求考 花园
虑被开发区域对整个城市所产 芜湖
城市运营商
物业类型
从两江四岸复合功能区（RBD） 住宅产品为纯板式高层
发展要求出发，为武汉新区创造 与超高层，沿江有部分
了一个集商业、旅游、休闲娱乐、 联排别墅；
商务办公、酒店及高尚居住为一 占总体量20％的商业、
体的综合功能区；不仅与四新地 写字楼、酒店为辅助，
区建设形成互动，更促进了武汉 烘托出良好的高端住宅
建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。
户型
实用率
•公摊较高 •消防楼梯增加 •实用率多在70％左右
•通透性差 •异形房间 •面积的影响
•阳台 •开窗
安全性
•电梯安全系数 •可燃性材料增加 •人员疏散问题
100米高度带
来的质的变
成本ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
化
物业管理
•成本比高层高出
15%～20%
•日常运行能耗高
超高层专题研究
报告目录
一、超高层住宅的界定 二、超高层住宅的发展背景 三、超高层住宅开发模式研究 四、本项目超高层开发适应性研判
一 、 超高层住宅的界定
超高层住宅的界定------
主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑，俗称“摩天大楼”。
高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。联合国1972年国际高层 建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）； （2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以 上（即超高层建筑）。
•对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大
其他
•后期维护管理费用高
量增加
•开发周期拉长
•智能化技术的使用
•水系统、配电、消防
要求的变化
二 、 超高层住宅的发展背景
超高层出现的城市背景——
经济发展与高度城市化的产物。
国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业较多，国外和沿 海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。
生的经济效益，被要求具有一 世茂
定的景观性，注重与周边环境 滨江
的融合。
花园
技术指标 占面：90.25万㎡ 建面：165万㎡ 容积率：2.3 绿化率：53.6%
占面:51万㎡ 建面:150万㎡ 容积率：2.3 绿化率：65%
占面：77357 ㎡ 建面：27万㎡ 容积率：2.73 绿化率：56.30% 占面：19万㎡ 建面：56.5万㎡ 容积率：2.73 绿化率：60%
三镇的均衡发展
物业形象
所在的城市功能区为南京政府着 力打造的滨江板块的核心发展区 域，是打造长江之畔全新南京城 市形象及文化吸引力的主要区域
新城由17栋50层的超高 层建筑、五星级酒店、 沿江商业步行街、市民 广场、文化广场、幼儿 园、中小学及大型购物 超市等组成
项目根据福州"东扩南进"的未来 城市格局，开发闽江沿岸
另一方面，超高层本身售价比普通高层售价要高20％左右，具有一定的价格优势， 但由于其成本也较大，故实际价值效率不明显。
建安成本 3000元/㎡
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
17000
深圳金域蓝湾
超高层住宅典型项目均价（元/平方米）
35000 25000
150米纯板式超高层豪 宅，4栋百米板式豪宅 商业配套，6000㎡五星 级会所
位于芜湖市迄今为止最大的市政 配套工程——滨江公园的一期工 程内，三号地块应市政府之邀， 作为城市运营商承建的文化艺术 中心
由8幢33～53层的高层、 超高层住宅和2幢五星 级酒店组成
超高层出现的客户背景——
市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质。
这些城市的共同特征是： 区域乃至全国中心城市; 经济发展水平较高; 城市化率高和人口密度大; 地价居高不下; 城市重要区域土地极度稀缺。
超高层出现的资源背景——
一般位于城市核心地段，并有优势资源。
►超高层多具强势景观资源 楼盘
世茂滨江系列多拥有一线海 武汉
景、江景资源，如武汉锦绣长 世茂 江、芜湖世茂滨江花园等。 锦绣
日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高 层建筑。
我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为 低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。无疑，现代 超高层建筑从一定意义上是城市现代化标志。
超高层住宅的界定------