浅析房地产开发企业的财务风险管理
房地产开发企业财务风险预警管理分析
房地产开发企业财务风险预警管理分析一、财务风险的种类及原因1.市场风险：市场风险是房地产开发企业面临的首要财务风险之一。
市场供求状况的变化可能导致房地产销售价格和销量的波动，进而影响企业的盈利能力。
市场风险的原因主要包括宏观经济波动、政策调控、大型项目的竞争等。
2.融资风险：房地产开发企业通常需要通过融资来支持项目的开发和建设。
融资风险主要表现为融资成本的变动、融资渠道的收紧、融资额度的限制等。
这些因素可能对企业的资金链和经营计划造成影响。
3.资产负债风险：房地产开发企业资产规模庞大，负债水平高。
资产负债风险主要表现为资产负债结构不合理、资产负债比率高、资产负债偿还能力不足等问题。
4.信用风险：信用风险是指与企业合作的客户、供应商、金融机构等可能违约或失去信用的风险。
企业如果不能有效管理信用风险，可能导致坏账损失和资金链断裂。
二、财务风险预警管理的重要性房地产开发企业所面临的财务风险具有复杂性、不确定性和长期性。
财务风险的发生会对企业的盈利能力、现金流、企业价值和社会形象等方面产生重大影响。
加强财务风险预警管理，对于企业保障经营稳定和可持续发展具有重要意义。
1.提前发现问题财务风险预警管理能够帮助企业提前发现财务问题，及时采取措施进行纠正。
通过对财务指标的分析和监控，企业可以较早地发现财务状况的变化和问题的存在，避免问题进一步扩大造成严重后果。
2.保障企业的稳定经营有效的财务风险预警管理可以帮助企业保障稳定的经营。
通过预警管理，企业可以有效应对市场风险、融资风险、资产负债风险和信用风险，降低风险发生的可能性，提升企业的盈利能力和竞争力。
3.提升企业的投资价值良好的财务风险预警管理可以提升企业的投资价值。
对于投资者来说，能够看到企业有着有效的财务风险管理机制和稳健的财务状况，会增加对企业的信心，并考虑增加对企业的投资。
1.建立科学的财务指标体系科学的财务指标体系是进行财务风险预警管理的基础。
企业应该根据自身的特点和经营状况，建立合理的财务指标体系，包括盈利能力指标、资产负债指标、偿债能力指标、现金流量指标等，以便及时监控和分析企业的财务状况。
房地产企业财务风险管理探析
房地产企业财务风险管理探析一、房地产企业财务风险的存在1. 经济周期波动风险：房地产市场受整体经济环境的影响较大，经济周期的波动会直接影响到房地产企业的销售和盈利能力。
在经济低迷期，市场需求减少，房地产价格下跌，企业盈利受到挑战；而在经济繁荣期，市场需求增加，房地产价格上涨，但企业也面临着过度投资和资金链风险。
2. 政策调控风险：政府对于房地产市场的政策调控常常会引起市场波动，如调控购房政策、房贷政策等，这些政策的变化可能直接影响到企业的销售和盈利情况。
3. 市场竞争激烈风险：随着房地产市场的逐渐饱和，市场竞争逐渐加剧，企业面临着生存空间的压缩，盈利能力下降的风险。
4. 企业经营管理不善风险：一些房地产企业在经营管理上存在诸多问题，如资金管理不善、成本控制不力、财务信息披露不透明等，这些问题都可能导致企业面临财务困境。
以上种种风险都对房地产企业的财务稳定构成威胁，房地产企业必须采取有效的财务风险管理措施，加强对各类风险的识别、评估和应对，以确保企业的财务稳健。
1. 风险识别不足：部分房地产企业对于市场风险的预测和识别不足，对未来市场变化缺乏准确的判断，导致企业在市场波动中无法做出及时的应对。
2. 风险评估体系不健全：一些企业缺乏完善的财务风险评估体系，对于风险的程度和影响没有清晰的认识，缺乏科学的决策依据。
3. 风险管理机制不到位：部分企业在财务风险管理方面缺乏规范的机制和制度，风险管理工作不够系统化，存在管理盲点和漏洞。
4. 信息披露不透明：一些房地产企业存在财务信息披露不透明的问题，不能及时、真实地向社会公众披露企业的财务状况和经营情况，增加了投资者的风险。
5. 风险应对不及时：一些企业在面对市场风险时，因为缺乏有效的风险管理措施，不能及时做出有效的应对，导致损失加剧。
针对以上存在的问题，房地产企业需要加强财务风险管理工作，完善风险防范机制，确保企业财务稳健发展。
1. 建立健全的风险管理体系：房地产企业应建立完善的财务风险管理体系，包括风险识别、评估、控制和监测等环节，确保能够及时发现和应对各类风险。
房地产企业财务风险管理探析
房地产企业财务风险管理探析一、房地产企业财务风险的主要来源1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，市场需求的变化、政策调控以及竞争对手的活动都会对房地产企业的财务状况产生不利影响。
尤其是近年来，随着政府对房地产市场的严格调控，房地产企业面临的市场风险更加凸显。
2. 资金市场风险：房地产企业通常需要大量资金来进行开发建设、购地置地等业务。
资金市场的变化，比如利率的上升、融资成本的增加等，都会对房地产企业的财务状况产生负面影响。
3. 经营风险：房地产企业的经营活动涉及到多个环节，比如项目开发、销售、投资等。
在这些经营活动中，可能会存在政策风险、供应商风险、客户违约风险等，都会对企业的财务状况造成影响。
4. 风险管理不当：房地产企业自身对财务风险管理的不足也是造成财务风险的主要原因之一。
比如缺乏科学的财务风险管理体系、不合理的资金结构安排、风险防范意识不强等，都会导致企业面临更大的财务风险。
针对以上提到的财务风险来源，房地产企业可以采取以下措施进行财务风险管理：1. 做好市场调研和预测：房地产企业要及时关注市场动态，了解行业政策和市场需求的变化，通过市场调研和预测，制定灵活的市场策略，降低市场风险。
2. 建立合理的资金结构：房地产企业应根据自身的经营特点和资金需求，制定合理的资金筹集和运作方案，避免过度依赖外部融资，尽量减少融资成本对企业的影响。
3. 加强内部控制：房地产企业要加强内部控制和管理，建立科学的风险管理体系，完善内部审计和风险控制机制，确保企业各项经营活动的合规和规范。
4. 多元化经营：房地产企业可以通过多元化经营来分散风险，比如开展物业管理、产业园区开发等相关业务，降低对房地产业务的依赖程度。
5. 引入风险管理工具：房地产企业可以利用保险、期货、期权等金融工具，对市场风险、资金风险进行有效的对冲，从而降低企业的财务风险。
除了上述的风险管理措施外，房地产企业还可以利用一些专门的财务风险管理工具来降低风险：1. 金融衍生品：金融衍生品是一种用于对冲金融市场风险的金融工具，包括期货、期权、互换等。
房地产企业财务风险管理探析
房地产企业财务风险管理探析一、房地产企业财务风险的特点1. 行业周期性风险房地产行业的发展受宏观经济形势和政策调控的影响较大，容易受到行业周期性的影响。
处于周期底部时，房地产市场需求低迷、销售困难，企业经营面临较大的风险；而在周期高峰时，市场需求旺盛、投资热情高涨，经营风险相对减少。
房地产企业在经营过程中需时刻关注行业的发展周期，做好预期性的风险管理工作。
2. 市场风险市场风险是房地产企业面临的一大挑战，主要表现在市场需求不确定、价格波动较大、市场营销策略难以确定等方面。
尤其是在当前市场竞争激烈的情况下，房地产企业需要更加注重市场风险的管理，建立完善的市场风险识别和应对机制。
3. 资金风险房地产开发和投资需要大量的资金支持，因此资金风险是其面临的一大挑战。
资金流动性不足、融资成本高、融资渠道受限等问题是房地产企业常见的资金风险。
企业需加强财务管理，建立健全的资金管控制度，稳健经营、做好资金的筹集和运作，以降低资金风险。
4. 政策风险房地产行业受政策调控影响较大，政府对土地供应、房地产融资、楼市调控等政策的调整都可能对企业经营产生不利影响。
房地产企业需要密切关注国家政策动态、做好政策风险的预警和应对，避免政策风险对企业经营造成严重影响。
1. 加强资金管理资金管理是企业经营的核心，对于房地产企业而言尤为重要。
企业可以通过建立科学的资金管理体系，提高财务透明度，优化资金结构，加强现金流管理，降低资金风险。
积极开拓多元化的融资渠道，降低融资成本，确保资金的稳定运作。
2. 完善风险管理制度房地产企业应建立完善的风险管理制度，包括风险识别、评估、监测、控制和应对等方面。
通过定期进行风险评估和审计，及时发现和解决风险隐患，做到风险可控。
应建立起有效的内部控制和风险管理体系，提高企业的抗风险能力。
3. 提高财务透明度提高财务透明度是加强企业风险管理的关键环节。
企业应建立健全的财务管理制度，加强财务报告的披露和公开，提高信息披露的质量和透明度，避免因信息不对称而引发的风险。
房地产财务管理风险及控制
房地产财务管理风险及控制房地产财务管理涉及到众多重要的因素，如预算编制、资金筹措、项目投资决策、会计估价、税务规划等，这些方面的风险都需要得到合理的控制。
房地产企业在财务管理风险控制方面的重点应该是稳定现金流、严格财务记录和合规经营。
本文将分析房地产财务管理风险及控制措施。
一、房地产财务管理风险（一）资金风险资金风险是房地产财务管理中最大的风险之一。
房地产企业的开发项目需要大量的资金投入，其中资金来源包括银行贷款、股权融资、债券融资、内部融资等多种方式，资金量大会使负债率高企，难以承受利息压力，一旦出现还款逾期或债务违约等情况，极有可能导致企业破产。
（二）预算风险房地产项目的预算是一个复杂的过程。
如果预算不合理或缺乏有效的跟踪和控制，就会导致开发项目的成本粗略估算，从而导致企业资金大量流失。
因此，房地产公司必须采用先进的预算方法和技术工具来制定和管理预算。
（三）市场风险房地产市场具有周期性，嗅觉灵敏的企业应该能感知市场变化，并采取相应的措施来调整企业策略。
如果企业没有把握市场趋势，盲目开发项目，可能会面临销售不佳、租金下降等风险。
（四）税务风险房地产企业面临着税务风险，如存在不合规的行为，一旦被税务机关查处，将会受到巨大的罚款和财务损失。
（五）资产风险有时候企业拥有许多地皮，楼宇等不动产，由于物业价值变化以及政策法规的变化，而带来的影响也是很大的，一旦遇到房地产泡沫引发的经济危机，则可能造成公司资产重大损失，威胁到企业的发展。
二、房地产财务管理风险控制（一）现金流稳定稳健财务管理目标是确保房地产企业的现金流稳定。
这可以通过投资组合的管理和资产负债管理来实现。
房地产企业应该建立与其企业风险承受能力相适应的投资策略和投资组合，以平衡收益和风险。
（二）严格财务记录房地产企业应该实行逐日记账制度，确保精确的财务记录，为预防内部腐败和外部审计提供强有力的依据。
财务报表作为企业管理和投资决策的重要工具，必须在合规的情况下提供准确、及时、可靠的信息。
房地产企业财务风险管理探析
房地产企业财务风险管理探析房地产企业作为金融行业的重要组成部分，其财务风险管理也显得尤为重要。
本文从风险源头分析房地产企业财务风险的主要来源，并探讨了如何通过有效的财务管理手段来规避和化解财务风险。
1.市场波动风险房地产市场波动风险是房地产企业最为严重的财务风险之一。
房地产市场因经济环境、政策影响、市场竞争等原因，在不同时间段内呈现不同的波动情况，而房地产企业的盈利水平和资产负债结构等方面均将受到影响。
因此，房地产企业应当实行灵活的市场风险管理措施，通过调整房产开发策略，注重维护良好的企业口碑等手段，降低市场风险对企业的财务影响。
2.债务融资风险房地产企业通常通过债务融资方式来实现企业发展，但债务融资风险同样也是房地产企业的财务风险源之一。
不当的债务融资策略可能导致企业未来的偿债压力过大，进而产生负面影响。
因此，房地产企业应当兼顾偿债能力与经营状况，避免债务过高占比，对企业的财务稳定性造成重大风险。
3.项目开发风险房地产项目开发周期较长，开发所耗费的资金较大，因此房地产项目开发风险亦较大。
例如开发过大规模的房产项目，可能导致项目的回收周期过长，内部成本增加而造成财务损失，同时也存在因建筑质量问题而导致的财务影响。
因此，房地产企业应当制定合理的项目开发计划，注重质量管控和资金管理。
二、如何有效规避和化解财务风险1.完善财务监管和管理体制房地产企业应当制定财务管理规章制度，加强对企业各项财务活动的监控与检查，及时发现并纠正存在的问题。
建立健全的内部控制机制，强化对财务人员的培训与管理。
同时，加强与独立核算师事务所、财务顾问公司等金融服务机构的沟通与合作，借助外部机构进行风险评估与管理。
2.科学制定资产负债表和现金流量表资产负债表和现金流量表能够客观反映企业经营状况和财务情况。
房地产企业应当根据实际情况和各自特点，科学制定资产负债表和现金流量表，确保稳定的经济效益和财务稳健性。
3.充分利用金融工具多元化资金来源房地产企业应当充分利用金融工具，以多元化的资金来源来保障企业的财务充分性。
浅析房地产企业财务风险及控制措施
浅析房地产企业财务风险及控制措施引言随着经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产行业成为中国经济中一个重要的支柱产业。
然而，房地产企业也面临着一系列的财务风险，如流动性风险、信用风险和市场风险等。
本文将就房地产企业的财务风险进行浅析，并提出相应的控制措施。
一、房地产企业的财务风险1. 流动性风险流动性风险是房地产企业财务风险中最为常见和重要的风险之一。
房地产企业通常需要大量的资金来购买土地、进行开发建设和销售房产。
然而，由于房地产市场的不确定性和宏观经济环境的变化，房地产企业面临着现金流减缓、资金周转困难的风险。
2. 信用风险信用风险是房地产企业财务风险中另一个重要的方面。
房地产企业通常需要从银行或其他金融机构融资来支持其业务发展。
然而，由于行业竞争激烈、项目风险较高，以及经济周期的影响，房地产企业可能面临无法按时偿还债务的风险。
3. 市场风险市场风险是指房地产市场的不确定性对企业财务状况产生的影响。
房地产市场受到政策调控、供求关系、消费者购买力等因素的影响，价格波动较大。
房地产企业可能面临项目未能按时售出、销售价格下降等市场风险，从而导致财务状况恶化。
二、房地产企业财务风险控制措施1. 加强现金管理房地产企业应加强现金管理，合理安排项目开发和销售的现金流。
通过做好资金计划、优化资金结构、提高资金使用效率等措施，减少流动性风险。
此外，房地产企业也可以通过灵活运用财务工具，如短期借款和预收款，来增加流动性。
2. 健全信用风险管理体系为了控制信用风险，房地产企业需要建立健全的信用风险管理体系。
首先，企业需要严格审核合作金融机构的信贷政策和授信条件，选择信誉良好、风险较低的金融机构。
其次，企业应定期跟踪和评估客户的信用状况，及时调整授信额度和风险分析，避免坏账和资金损失。
3. 多元化经营和风险分散房地产企业可以通过多元化经营来降低市场风险。
除了开发和销售房产外，企业还可以考虑投资其他行业，如商业地产、物业管理等。
房地产企业财务管理风险与防范探析
房地产企业财务管理风险与防范探析一、前言房地产企业作为一个重要的财富管理者，必须面对各种风险和挑战。
因此，对于房地产企业来说，财务管理风险与防范成为了必须面对的问题。
本文将从房地产企业财务管理风险的概念、特征以及防范措施等方面，进行深入地探索和分析，以期为房地产企业提供参考和借鉴。
二、房地产企业财务管理风险的概念与特征1、概念财务管理风险是指由于各种市场、资本、政策等因素的变化，导致房地产企业财务管理出现不确定性的可能性。
财务管理风险的出现，会对房地产企业的经营和发展带来一定的影响。
例如，市场变化导致资金周转不畅，工程周期延长，收支预期不符等等。
2、特征房地产企业财务管理风险的特征主要有以下几个方面：（1）不确定性：财务管理风险具有不确定性，即房地产企业无法预测和确定风险的具体发生时间、地点和形式。
（2）复杂性：财务管理风险的复杂程度非常高，主要体现在风险涉及的方面众多、影响因素复杂以及风险链条非常长等方面。
（3）随机性：财务管理风险的发生与否，往往取决于各种市场、政策、经济等因素的变化，具有一定的随机性。
（4）传染性：财务管理风险有着很强的传染性。
一旦企业面临财务管理风险，其他企业也极有可能受到牵连，形成风险传染。
三、房地产企业财务管理风险防范措施要想有效降低或避免财务管理风险，房地产企业需要采取一系列的预防和对策。
1、建立合理的预算体系对于房地产企业而言，预算体系的建立是防范财务风险的重要措施。
通过建立合理的预算，可以帮助企业预测收支状况，及时调整资金使用计划，确保企业资金得到合理使用。
同时，预算也可以用来控制成本，提高企业盈利能力。
2、加强对市场变化的监测和分析对市场的变化进行监测和分析，可以帮助企业及时掌握市场动态、了解风险发生的可能性和程度，在最短时间内作出应对措施，减少财务风险发生的概率。
3、制定风险管理制度建立完善的风险管理制度，对于防范和应对财务管理风险也是至关重要的。
制度建立的主要目的是明确房地产企业中各个职能部门的职责以及对风险的管控责任，并在风险发生时对相应人员进行追责和问责。
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浅析房地产开发企业的财务风险管理摘要:本文首先分析房地产开发企业财务风险管理管理的意义,财务风险的来源,房地产开发企业财务风险的成因及防范各种财务风险的方法。
关键词:房地产财务风险管理财务风险防范房地产行业是高风险、高回报的资金密集型行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现良性的可持续发展,保持核心竞争能力,必须提高财务管理水平。
财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务风险管理的意义财务风险是指在企业的各项财务活动中,因企业内外部环境及各种难以控制的因素影响,企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离,从而使企业蒙受损失的可能性。
由于房地产项目投资大、开发周期长、不确定性强、不可逆转性等特点,因此房地产开发过程中的财务风险管理就更为重要,只有对项目风险进行有效的控制与规避,项目的收益才可得到可靠的保证。
二、房地产开发中财务风险的主要来源财务风险是一种客观存在的经济风险,包括筹资风险、投资风险、偿债风险、经营风险等。
从房地产企业的经营特点分析,一般的房地产企业面临的财务风险主要由来源于以下几方面: (一)筹资与再筹资风险企业获取开发资金过程中的风险。
具体体现如下:(1)负债过多。
房地产开发的特点决定了企业筹资金额巨大。
大多数房地产企业在开发前期阶段就以负债资金为主,在高回报利益的驱动下,很多房地产企业盲目、变相举债,提高了企业的资金使用成本,诱发了企业的财务风险。
(2)企业再筹资。
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发常使用的办法,不少房地产企业忽略从企业内部挖掘资金潜力而对外举债。
在一些大型房地产集团,往往还会出现连锁筹资担保链,一旦某一环资金链断裂,将会给企业经营带来致命的威胁,并导致原有的财务风险扩大化和连锁化。
(3)利率与市场变化。
利率和市场变化可能引起的房地产定价和定位的不确定风险,成为企业面临的诸多风险中最难控制的风险。
2010年国内与国际均认为中国房地产泡沫化程度加剧、通货膨胀的预期较明显。
为了降低通货膨胀,挤压房地产泡沫,央行不断调高存款准备金率,对于房地产企业而言,一旦贷款利率发升高,必然会增加公司的资金成本,财务风险随之而来。
(二)项目投资风险房地产企业投资过程中大多随意性强,在严格控制土地供给的背景下,一些房地产开发商认为,只要能够取得土地使用权,就会产生预期的经济效益。
因此,不少房地产企业不惜重金拿地,一时间全国各地“地王频现”。
但如房地产企业事前没有对所开发的项目从征地成本、资金来源、经济效益等方面上做出细致、科学的财务分析,那么企业就无法确立合理的目标利润,更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。
项目投资的盲目、随意性引发项目潜在的投资风险。
(三)项目的经营风险我国房地产项目经营过程大都缺乏系统的管理,一些房地产企业只注重工程的进度和质量,忽视了财务部门的监督职能,在工程项目的各项核算管理上过于简单、粗糙,没有发挥财务部门的管理、调控优势。
财务管理工作与财务核算、预算偏差过大,从而影响了企业的经济效益,造成企业的经营风险,进而引发财务风险。
(四)项目偿债风险房地产业是公认的上下产业链长、周期长和风险度高的行业。
资金是房地产开发的生命线,但房地产企业进行开发很少依靠自有资金,对外举债成为房地产开发必不可少的资金来源之一,一但出现资金缺口,企业将无法支付到期债务,财务风险爆发。
三、房地产开发企业财务风险的成因由于受到不断紧缩的金融信贷政策的影响,资本市场融资标准越来越严,房地产开发企业资金缺口需求明显加大,财务风险凸现。
(一)土地供应渠道日趋规范,土地取得成本越来越高自2004年8月31日以来,国家加强了房地产市场的调控,建设用地只能通过招标、拍卖等公开方式取得, 2010年国土资源部新发的国土字发〔2010〕34号《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称“国十九条”)更严格规范了土地出让底价,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,且土地成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款……“国十九条”无疑对房地产企业提出了更高的资金要求,使企业的财务风险增加。
(二)房地产行业“洗牌”,楼市泡沫化日趋明显随着房地产市场的日益成熟,一些规模较小的房地产企业可能在竞争中被淘汰,只有一些资金雄厚的企业在激烈的竞争和调控的严冬中得以保全。
据中国土地一级开发网信息显示,北京、广东、辽宁、重庆等城市均有别墅、住宅、商业等各类项目寻求转让、合作,可见市场竞争之残酷。
加之开发商的资金自有率普遍只有25%左右,约75%的资金都是靠银行贷款等方式获得,一些资短缺的公司纷纷出局。
自09年下半以来,我国房地产价格一路狂飙,从不少中心城市到二、三线城市的房产销售情况来看,明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势,而在投资性购房中,依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出,潜在风险巨大。
在山东海滨城市乳山,其位于银滩旅游度假区的“海景房”面向全国推广销售,其购买者半数以上来自乳山以外的地方。
与外来购买者增多的趋势相比,本地投资性购房增多的态势更加明显,“炒房”与“放贷”已经成为当地居民的两大投资方向。
这些利益驱使下的投资及投机极大程度上促使楼市泡末化,也进一步加大了企业的财务风险。
4月中旬地产股领跌股市,单日跌幅普遍在7%-10%左右,这些迹象表明当前房地产行业的系统风险和非系统风险均很高。
(三)降价促销,回笼资金;违规操作,加大风险2009年底到2010年一季度,国家调控房价的决心日趋坚定,土地、金融、税收等多种手段兼施,楼市观望气氛的进一步深化,市场上变相降价促销的现象开始凸现,不少开发企业通过降价促销的方式加快销售进度,缓解资金压力。
同时一些以天价“顶风”拿地的企业,为了缓解资金的压力不惜以身试法,在没有取得预售证的基础上,以团购、内部认购等方式变项预售,这些违规行为进一步加大了企业的开发风险。
(四)开发企业普遍采取高杠杆运作模式,经营活动现金流净值多为负值由于房地产项目投资大、开发周期长等特点,很少有房地产企业完全依靠自有资金完成全程开发,绝大部分前期资金是通过融资取得,且融资幅度大多在60%-70%以上。
高杠杆的财务结构也就意味着高风险。
下面进一步对房地产行业各项财务指标进行分析:从上表可以看出:1.行业资产负债率平均为60%以上, 流动比率为1.8,显示了我国房地产行业的持续高杠杆特性,多数企业承担着中长期财务风险。
2.从近两年公布的房地产上市公司年报中可以发现,在经营性活动现金流净值指标中,沪深股市96家房地产上市公司中,有53家企业为负值,从一定程度上显现出当前房地产开发企业的开发普遍紧张的态势。
3.多数房地产企业在2009年现金流开始增加,虽短期财务安全有所提高。
但财务策略上比较激进,这对于房地产行业的中长期财务安全埋下隐忧。
(五)贷款政策趋紧,筹资风险加大房地产开发企业财务风险最主要的来源之一是筹资风险,金融信贷政策的持续紧缩,房地产开发企业融资难度和风险加大。
具体表现如下:1.金融信贷政策的持续紧缩。
2010年3-4月陆续推出了史上最严的贷款政策,中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,禁止对开发商发放项目贷款,个人贷款2套房首付比例为50%,利率在基准利率的基础上上浮10%,三套住房在一些“一线”城市禁止贷款。
这些政策有效控制了银行的贷款规模和资金的流动性。
金融信贷的持续收紧使房地产开发企业融资异常困难,财务风险不言自增。
2.融资渠道单一、融资政策趋紧。
一直以来中国的房地产企业融资渠道非常单一,大多依靠银行贷款,近两年虽然一些公司通过股市融资,但中国对房地产公司上市基本一直从严,自2007年10月以来,对上市及再融资用于买地的企业暂不审批。
而海外上市也同样不容乐观,原本有超过30家内地开发商在排队等待香港上市,但是金融危机后,海外上市的地产公司市值大幅缩水,海外投资者对内地开发商的海外融资也变得更加谨慎,这加剧了房地产上市公司的资金紧张的状况,也促使一些房地产企业的财务风险提前爆发。
(六)加强税收监督措施,控制企业现金流量国家税务总局下达的国税发(2006)31号文及(2009)31号文《关于房地产开发业务征收所得税预缴问题的通知》明确规定:房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入,须按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税,这对开发商的现金的流动性及流动量要求更高。
一系列调控政策继续出台,将加速房地产行业的洗牌,相当一部分企业将因资金链的断裂而淡出楼市。
四、防范和应对房地产开发企业财务风险的措施在宏观调控政策频出、金融信贷一再紧缩的情况下,规避风险房成了地产开发企业生存与发展的关键。
房地产开发企业财务风险防范的一般方法有:风险规避、风险控制、风险分离、风险分散和风险转移等,具体从以下方面入手:(一)筹资风险的防范。
在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。
1.应该收集相关企业的信息,比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,找到房地产行业最佳的资本结构,降低公司的综合资本成本。
2.企业应对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。
3.公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金的筹集活动,合理评估和控制财务风险。
(二)投资风险的防范。
1.做好投资项目的可行性分析。
房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。
为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析:对收入、费用、利润、资金来源、资金运用、现金流量、净现值、内含报酬率、风险系数等进行预测和分析,以便合理确定不同项目的优劣。
2.制定后备措施。
影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。
此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度、通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。
在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费等措施,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。
(三)日常资金运营风险的防范。
1.加强对日常现金流量的预测。
控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。
由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。