绿城房地产集团案例解析汇编(word精校版)

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绿城第三代别墅营销策划案例分析

绿城第三代别墅营销策划案例分析

绿城第三代别墅再塑绿城别墅品牌――绿城第三代别墅营销策划案例分析绿城集团策划部前言从1994年的第一个别墅项目杭州的丹桂花园开始,到杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区、西区,到现在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目,绿城的别墅营造已经走过了12年的路程。

而12年时间,差不多是一个中国旧历生肖的轮回,终点又重新回到起点。

作为国内地产行业著名品牌,绿城的别墅产品长时间的受到许多人的关注。

如果说桂花城系列公寓作品使绿城房产获得了普遍性的声誉,那么,杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区等别墅项目的开发,更使绿城赢得了房产业界的广泛认同。

在2000年的时候,国内地产界甚至有说法,造别墅一定要去杭州看绿城的九溪玫瑰园和桃花源看看。

因为这代表着一种水平。

与绿城有着多年交往经历的房产专业人士曾经用这样一段话概括了他的感动:“由于工作原因,我曾长时间地阅读绿城的作品,说实话,在很长一个时期里,我总以为我们处在一个平庸的时代。

但是,绿城集团的房产开发实践和绿城人深入探究所获得的精神启示,却让我从内心里感受到了希望。

”正是因为绿城独特的产品品质追求以及精神人文追求,绿城的一系列别墅近年来都取得了很好的销售业绩。

2 006年春天的一次会议上,宋卫平董事长在点评绿城正在改进、研发的系列别墅时,提出了“绿城第三代别墅”的概念,他认为绿城正在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目已经属于“绿城第三代别墅”的范畴。

这时候,我们突然想到,如果用“绿城第三代别墅”来统领整个绿城别墅产品的概念,来概括这些年绿城别墅产品的进步,进而带动桃花源南区等在建别墅的销售,应该是个很好的方向。

这就是――“绿城第三代别墅以及桃花源南区全装修别墅”策划的缘起。

第一部分产品介绍1、绿城·桃花源简介作为绿城产品的代表作品,绿城·桃花源别墅位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带,距杭州市区18公里。

桃花源总占地达2700亩,拥有真山真水的自然,是中国最低密度的别墅园区之一。

绿城桃李春风案例分析

绿城桃李春风案例分析
老年大学
九班制式幼儿园,品牌洽谈中
占地2万㎡,青山湖板块唯一,具体 整理ppt 规划未定
三期
二 三期
一 期

(规划 未定)
小镇 中心
颐乐学院、 幼儿园 高尔
夫场
三期
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案例分析/桃李春风/推案、量价
桃李春风一期开盘当日便去化八成以上,含蓄水期月均去化184套,去化情况较好,二期正在认 筹中;一期别墅总价188万起,单价2.32万/㎡,二期认筹总价210万起



院 庭

整理ppt
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案例分析/桃李春风/住宅户型-三居
三室两厅两卫面积101-136㎡不等,共6个户型,庭院面积100-135㎡之间;三室的户型多变,可选 择类型较多,其中136㎡户型较受欢迎
B3户型:105㎡三室两厅两卫 庭院面积105-115㎡
B1户型:106㎡三室两厅两卫 庭院面积115-125㎡
桃李春风
临安市
杭州市
桃李春风
领域别墅
青城别墅
锦和家园 别墅
锦绣钱塘 别墅
科技大道
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案例分析/桃李春风
桃李春风是绿城开发的一个独栋别墅项目,定位养老、度假,以80-186㎡的极小别墅及富有传 统中式特色的庭院设计而闻名;项目分四期开发,自身配套齐全,小区规划极具人性化
概述:桃李春风是绿城地产开发的一个大型低密别墅项目,三面环山、一面临湖,风景优美;项目总占地915亩,总容积率不到0.4,别墅 容积率0.23,定位养老、度假型别墅社区;项目开创中国极小别墅先河,别墅面积80-186㎡,独门独院,每户均配备1:1中式庭院,室内和 院子均为精装交付。

为了城市的美丽绿城房产集团案例汇编

为了城市的美丽绿城房产集团案例汇编

真诚·善意·精致·完美为了城市的美丽——绿城房产集团案例汇编绿城房地产集团有限公司目录一、人力资源篇引言 (3)1、伯乐“赛马” (4)2、从“火药桶”到诚信员工 (5)3、员工L的成长经历 (6)4、员工C被辞退引发的思考 (7)5、副经理的离职理由 (9)6、与员工H的离职面谈 (10)7、以老带新共同进步 (11)8、迷惘的新员工 (12)9、办公地点搬迁引发的思考 (14)10、互动的考核 (15)11、因地制宜的绩效考核 (16)12、从信用走向规范 (16)13、办理劳动合同鉴证遇到的麻烦 (18)14、上好新员工入职第一课 (18)15、一次大型专题讲座 (19)二、设计与前期篇引言 (23)16、景观设计不宜盲目崇洋 (24)17、迟来的景观设计 (25)18、来自对“外婆家”投诉的思考 (26)19、从小区入口谈规划设计 (27)20、将精致、完美进行到“底” (29)21、车库的尴尬 (30)22、中心会馆的缺憾 (31)23、室内设计应同步介入建筑设计的全过程 (32)24、空调室外机该何处容身? (33)25、别墅设备用房的设计 (35)26、窨井盖的设置 (36)27、设计:小处不可随便 (37)28、设计合作引出的思考 (38)29、美丽的农居点拆迁户的家 (39)30、资源共享,解决供水难题 (40)31、滞后的设计变更 (41)32、拆迁户的质疑 (42)33、物业用房不能随意更改 (43)34、让“不”可能成为可能 (44)35、公司冠名的启示 (45)36、不翼而飞的灰线检验报告 (46)37、规划验收的波折 (47)38、超建问题的产生和解决 (48)39、方案变故的启示 (48)40、地质勘察的周折 (49)41、为了城市的美丽 (50)三、工程营造篇引言 (55)42、把工程例会落到实处 (56)43、工程管理应因地制宜 (57)44、台风袭击以后 (58)45、非典形案例中的典形教训 (59)46、国家标准与项目验收 (59)47、尴尬的学生公寓双层床 (60)48、室内装饰的瑕疵 (61)49、檐沟渗水问题的处理 (62)50、一再发生的整改 (63)51、磨刀不误砍柴功 (63)52、楼面整体上浮之后 (64)53、质量问题要防患于未然 (65)54、彩色面砖勾缝剂施工 (66)55、于细微处见精神 (67)56、突破工程进度的“瓶颈” (68)57、结合工程实际,优化设计方案 (69)58、集思广益,确保边坡稳固 (70)59、卫生间渗漏投诉处理 (71)60、以真诚和善意对待客户投诉 (72)61、正确把握工程变更联系单 (73)62、工程变更的确认和处理 (74)63、因工期延误导致的工程索赔 (75)64、易误签的增量联系单 (77)65、用价值工程管理工程成本 (78)66、同一内容,两次签证 (79)67、不合格的施工合同 (80)68、潜水泵“罢工” (82)69、秋天用的空调夏天买? (83)70、地漏采购——从1250元到680元 (83)71、没有质保单的钢材 (84)72、巧选材,治通病 (85)73、大胆创新,合理选材 (87)74、E 时代信息资源的利用 (87)75、数据“流动”的必要性 (89)76、追求理想链接 (90)77、文件管理的误区 (91)78、文件“作废”谁说了算? (92)79、政府批复文件的管理 (93)80、对投诉处理的结果应进行验证 (94)81、山地别墅场地积水的“出路” (94)82、山地别墅土方开挖 (95)83、别墅地下室渗漏处理 (96)84、挡土墙整体外倾原因分析及加固措施 (98)85、现浇楼板开裂原因及加固 (100)四、营销服务篇引言 (107)86、草率的市场调查报告 (108)87、商铺的价格是怎样形成的 (109)88、关于项目外销手续办理的思考 (110)89、一次设计方案评审 (111)90、扬长避短 (112)91、“零距离感受绿城” (113)92、从28万到3.5万的工地广告牌 (114)93、节流 (115)94、搂书模型,仅供参考 (116)95、房子的名片——楼书与模型 (118)96、宣传资料不合格引发的纠纷 (119)97、劣质的楼盘模型 (120)98、销控为什么 (121)99、房价上涨前后 (122)100、得与失 (123)101、真诚善意地对待客户的需求 (124)102、未及时沟通造成的重复销售 (125)103、明明买了,却还“未售” (126)104、销售失误之后 (127)105、舍弃是为了更好地获得 (128)106、房子越好卖服务越重要 (129)107、遗憾 (130)108、老客户的价值 (131)109、“挑剔”帮助我们进步 (132)110、再忙也不能怠慢客户 (133)111、销售人员急客户所急违反原则自食苦果 (135)112、25次看房的启示 (136)113、品质的魅力 (137)114、一次成功的销售 (138)115、适合就好 (139)116、为客户着想 (141)117、素质+技巧=成功 (141)118、把握好每一次机会 (143)119、做客户的专业置业顾问 (144)120、学会和客户交朋友 (145)121、蹩脚的房产品介绍 (147)122、客户的两难选择 (148)123、客户工作的“因”与“果” (149)124、好记性不如烂笔头 (151)125、“麻烦”的客户和粗心的销售人员 (152)126、销售合同中的错别字 (153)127、合约内容不明确的代价 (154)128、程序文件与合同约定的矛盾 (154)129、签约必须认真、严谨 (155)130、不该发生的违约赔偿 (156)131、不该催收的房款 (157)132、催款应注意方法 (158)133、未及时结清的房款 (159)134、面积补差带来的损失 (160)135、收回面积差价款咋就那么难 (161)136、提高工作品质应该从日常工作做起 (162)137、“通融通融”,险吞苦果 (163)138、急于求成的后果 (164)139、因服务态度招致的投诉 (165)140、服务——品牌的生命力 (166)141、客户投诉——库房成了机房 (167)142、设计方案调整带来的销售问题 (168)143、因设计变更引发的纠纷 (169)144、一堵短墙的故事 (171)145、用电容量“增加”——从80A到60A (172)146、亡羊补牢,犹未为晚 (173)147、客户的抱怨 (174)148、重视交房整改意见的落实 (175)149、一次客户回访实践 (176)150、客户资料的控制 (177)151、客户资料卡的作用 (178)五、物业管理篇引言 (183)152、不该享用的“免费午餐” (184)153、应当由谁来埋单 (185)154、我们扮演怎样的角色 (186)155、“学雷锋”活动引出的尴尬 (187)156、一草一木总关情 (188)157、异味的来源 (189)158、擅自改动卫生间带来的麻烦 (190)159、下水管总管堵塞的后果 (191)160、三载之痒经久之痛 (192)161、突然出现的防盗门 (193)162、太阳能,想说爱你不容易 (194)163、“我们的房子,装修时可以敲掉隔墙”? (195)164、墙上悬挂着煤气瓶 (196)165、空调室外机到底该装在哪? (197)166、没有业主的书面许可,家私如何搬出小区? (198)167、一把信箱锁 (199)168、锁车事件 (200)169、新车泊小区,深夜被划伤? (201)170、机防、人防,筑起一道铁壁铜墙 (202)171、物管的人情味 (203)172、在银行托收的背后 (204)173、扰民早点摊撤消有点难 (204)174、百慕大草坪的病虫害 (205)六、综合篇引言 (209)175、管理要从小事抓起 (211)176、工作不严谨的代价 (211)177、杯赛冠名失败的反思 (212)178、“利兹联VS绿城”比赛回顾 (213)179、赠票与球市 (214)180、“非典”的考验 (215)181、重刻《落成记》 (216)182、她为什么被投诉? (218)183、喜悦后的苦涩 (219)184、房地产融资业务创新 (220)185、被遗忘的按揭资金 (221)186、增加合作伙伴拓展融资渠道 (222)187、把握机会获取利益 (223)188、集中管理资源发挥整体优势 (223)189、如此“减员增效” (224)190、重成本讲效益,化不利为有利 (225)后记 (227)一、人力资源篇引言在资金、技术、材料、设备设施、公共关系等众多资源中,或许每一种资源都可能在特定条件下对企业的发展或存亡产生重大的影响,但只有人力资源对企业的发展和存亡起着决定性的作用,人力资源是企业第一资源!作为企业最活跃和最具创造力的资源,企业须对人力资源进行发掘、激励、培育和整合。

2013年4月绿城服务案例精选—工作案例

2013年4月绿城服务案例精选—工作案例

4月绿城服务案例精选(工作案例)目 录01 伸出援手,你我同路 报业绿城 何其能02 车辆管理 第二分公司 吕小英03 吃一堑,长一智 舟山公司 孙雪萍04 关注每一个服务环节 舟山公司 张茜茜05 用心服务,用心沟通 舟山公司 王 芸06 客户的满意是我们最大的快乐 安徽公司 何金霞07 巧寻遗失物品 安徽公司 陈 莹08 装修管理案例 上海公司 葛 正09 从细节做起 上海公司 唐 慧10 眼观六路 耳听八方 嘉兴公司 徐昭君11 世上无难事,只怕有心人 金华公司 汪艳兰12 勿做井底之蛙 湖州公司 潘艳莉13 寒冬里的温暖 山东公司 马 坤14 全面分析问题,找到症结所在 山东公司 王明杰15 多一份心,多一份满意 温州公司 许世杰16 一视同仁待客户,标准服务固品质 温州公司 闫贺东17 做业主的忠诚卫士 温州公司 谢文佳18 先业主之忧而忧 富阳公司 董 科19 春日里与温暖有约 内蒙古公司 吴艳妮20 真诚服务,商机无限 置换公司 徐 乐绿城物业服务集团有限公司集团企业文化部(编)2013年4月伸出援手,你我同路报业绿城 何其能【事实描述】2013年3月27日中午12点20分左右,报社有一位员工在报社立体车库停车时,由于倒车时踩油门过猛,车速过快导致车体及右轮轮胎跨过横杆,轮胎落入车板下,整辆车出现倾斜现象。

当时秩序维护队车管班班长和两名队员在其他区域指挥车辆,见状马上赶到现场,给车胎下面铺沙袋、垫砖块,然后用千斤顶将后轮垫起,经过近1个小时的努力,终于将车辆停在了车板上。

队员们顾不及擦去脸上的汗、掸去身上的灰,热情并耐心地给车主讲解立体车库停车流程及车库倒车注意事项。

车主连声致谢,并在浙报内网上发帖称赞。

【案例分析】为业主服务是我们报业绿城员工的优良职业道德。

浙报大院内无论何时何地业主遇到问题,我们都会竭尽所能去帮助,不遗余力地解决。

这样的良好行为也增进了我们和业主之间的感情,希望每一位物业人都能够秉持业主至上的理念为业主和园区提供最优质的服务。

绿城房地产案例分析

绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析摘要:绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。

绿城集团目前采取的是业务转型战略。

一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的,我们小组通过SWOT分析、PEST分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标,并对绿城集团做了进一步的环境分析。

关键词:绿城战略PEST分析SWOT分析波特五力模型一、引言房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。

作为绿城房地产公司,如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析,对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断,那么很可能影响到整个项目的定位和运作,甚至造成销售不利和烂尾。

二、公司概况绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。

绿城成立于1995年,2006年7月在香港联交所主板上市(股票代码)。

历经17年的发展,绿城拥有100多家成员企业,3400多名员工,开发足迹遍及国内50多个城市,包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。

至2011年4月底,公司土地储备总用地面积达2600多万平方米,规划总建筑面积达4200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。

“破败相”案例-沈阳全运村

“破败相”案例-沈阳全运村

绿城房地产集团有限公司破败相案例剖析汇报单位:沈阳全运村建设有限公司汇报人:姚赤耕二〇一二年一月一、事实描述二、原因分析三、改进措施四、管控建议借鉴济南全运村工程营造的经验,针对全运村这中集中交付项目建设体量大、关门工期紧、景观苗木采购量大的情况,本着早准备早储备,从而降低随时间苗木价格上涨和集中采购苗木价格上涨因素的良好愿望,我们自2010年9月至11月份,对辽宁、河北、山东等地苗木品种、市场做了考察,最终以片区内项目采购苗木的价格为参照,经过两轮比价,选定了“辽宁开原鑫亮苗圃”为供方供应苗木并负责假植养护。

苗木采购合同金额759万元、养护费用275.9万元。

◆苗木于2010年12月10日至2011年1月21日分22批次进场,其中蒙古栎到场332株、占采购合同数量的66%,货值361.8万元;云杉到场508株、占采购合同数量的92%,货值174.4万元;两部分苗木货值共536.2万元,占合同额的71%。

◆截止2011年4月份,支付苗木采购款303.6万元,占合同额的40%、占进场苗木货值的57%;截止2011年9月份,已支付养护费用110.4万元,占合同额的40%。

◆采购款和养护款因资金不足和死苗均已停止付款。

◆2011年开春后我们发现了少量死苗,要求并督促供方查找原因补种树苗,供方做了一些简单的降水处理;到了2011年夏季发现大量死苗。

云杉存活364株,存活率72%;蒙古栎存活132株,存活率仅40%。

让人十分痛心!◆发现大量死苗我们十分痛心也很紧张,召集苗木供应商、聘请了苗木专家共同进行了仔细诊断,结论是:苗木假植区原为水田,地势低洼且地表水量大,苗木树根处于被浸泡状态。

苗木假植区南侧于2010年冬季上了一个混凝土搅拌站并于2011年4月投入生产,由于自然地势南高北低,搅拌站冲洗石子等产生含有较大成分的碱性污水流入假植区,加剧了苗木死亡,发现并诊断清楚后已经回天无力。

◆主观原因我本人管理不严、专业知识不够,工作中失察、失职,出现管理死角导致苗木资源损失。

绿城地产案例分析报告

绿城地产案例分析报告

案情介绍以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。

媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还,但截至2012年6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。

为避免破产。

绿城希望银行能让贷款展期。

今年以来,绿城为缓解资金紧张状况,已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救,但负债率依然高,能否熬过这轮宏观调控还是未知数。

截止2011年底,绿城负债率达148.7%,同比上升16.7%,集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元,仅为上年三分之一。

董事长宋卫平表示,去年最惨的时候,公司账面上只有几千万的资金。

今年以来,绿城为缓解资金紧张状况,采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救,但净资产负债率仍然高达93.5%。

背景知识(一)公司概况绿城房地产集团有限公司,国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级开发资质,公司总部设在浙江省26杭州市。

绿城成立于1995年,2005年转制为外商独资企业,是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。

历经17年的发展,绿城拥有100多家成员企业,3400多名员工,开发足迹遍及国内50多个城市,包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。

至2011年4月底,公司土地储备总用地面积达2600多万平方米,规划总建筑面积达4200多万平方米绿城专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列,以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列,同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。

绿城地产资本结构

绿城地产资本结构

引入战略投资者
转让部分项目
加强营销
最新综合指标
由以上数据可以看出,绿城的自救措施开始起效。
存在的问题
1、资产负债率太高,高负债压力大。
2、速动比率和流动比率低,资金流动 性差。
3、资金链紧,高房地产依托,取得新 的融资困难。
启示及建议
1、投资需求下的融资支持。 顺应行业形势和国家宏观经济政策,综合证券市场行情开发不同 种类的融资品种,更好地拓宽融资渠道。 2、绿城信用能能力良好,建议继续保持。 长期借款持续增加,主要银行授信额度扩大,显示了绿城良好的信 用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。 3、将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。 绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力,同时也为 广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提 高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。 4、调整负债结构。 负债结构中流动负债比例相对过高,需增加非流动负债占总负债的 比例,以缓解还款压力。 5、寻求最佳资产负债率。 全方位考虑负债对公司价值的影响,不仅要考虑其节税效应,也要 考虑应负债比率。

A 10 )
绿 城 地 产 简 介
1995
1 (
2005
3900
公司简介
• 绿城专注于优质房产品的开发, 产品形态涵盖别墅、城市公寓、 度假公寓、酒店式服务公寓等 住宅系列,同时涉及酒店、综 合类项目的开发和营造。自 1996年以来,绿城历年房产销 售额名列浙江省同行业前茅, 2006年实现销售收入74亿元。 自1998年以来,历年被金融机 构评为3A级信用单位。
2.5 2 1.5 1 0.5 0 06.12.31 07.12.31 08.12.31 万科 行业平均值 绿城集团
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绿城地产法律案例解析汇编(WORD精校版)二00八年十二月目录(PAGE3)案例一:房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房(PAGE12)案例二:哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任(PAGE17)案例三:业主未对开发商的书面通知提出异议,构成对通知内容的“默认”吗?(PAGE19)案例四:开发商有权送露台吗?(PAGE21)案例五:我的房子要和样板房一样(PAGE23)案例六:广告天马行空,交房苦不堪言(PAGE26)案例七:近在咫尺的楼上楼下,旷日持久的维修尴尬(PAGE28)案例八:开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗?(PAGE31)案例九:业主断供,开发商怎么办?(PAGE34)案例十:甲方指定分包工程发生安全事故,发包人应当承担责任吗?(PAGE37)案例十一:发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复,承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款,会得到法院支持吗?(PAGE41)案例十二:这样的工程联系单有效吗?(PAGE43)案例十三:企业内部标准能作为工程质量标准吗?(PAGE45)案例十四:物管公司尽到合理注意义务不须承担责任(PAGE47)案例十五:开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎(PAGE49)案例十六:开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用(PAGE52)案例十七:试用期员工可以随便解聘吗?(PAGE54)案例十八:项目收购有风险,尽职调查须谨慎(PAGE56)案例十九:发改委1773号文施行后,绿城还能拿大项目吗?(PAGE58)案例二十:委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财务问题如何约定一、房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房案情介绍:张先生买了城北拱墅区的房子,现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼),还有开裂。

张先生拒绝领房,开发商3日内紧急修复完毕,请张先生再次验房,张先生认为该质量问题已构成退房条件,要求开发商承担逾期交房的违约责任。

法律分析:一、哪些质量问题买受人可拒绝领房,出卖人承担逾期交房的责任?法律上并没有作明确的列举性规定,一般来讲,要从合同约定和法律规定两个方面来考量,看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。

(一)约定条件:买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋,首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定,若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准,买受人有权拒绝接收房屋或解除合同,则买受人可以拒绝接收房屋。

若合同中没有约定,则依据法律规定,只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的,买受人才可以拒绝接收房屋。

(二)法定情形一:房屋主体结构质量不合格的,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。

质量检测费用由主张方垫付,责任方承担。

(三)法定情形二:因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

在此,《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高,我们认为,只要满足国家强制性标准的规定,除此以外的质量瑕疵,不一定是严重影响正常居住使用的情况。

上述法定和约定的情形,买受人有理由拒绝领房。

因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的,出卖人应承担逾期交付的违约责任。

二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立,出卖人仅承担维修义务?除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外,买受人在验收房屋时,对所交付商品房的质量有异议的,出卖人仅承担修复义务,且在修复期间,不视为出卖人逾期交付房屋。

地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失,不会导致买受人不能实现合同目的,若不影响正常居住使用的,从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发,法律法规确定了修复的民事责任。

出卖人修复完毕后,买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。

根据上述分析,本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题,因存在顶楼漏雨的情形,因此应属于业主可拒绝领房。

三、法务建议和意见:为避免争议,在《商品房买卖合同》中应作出明确约定。

(一)出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定:出卖人在向买受人交付房屋时,该房屋已达到政府规定的强制性标准,买受人在接受房屋时,对所交付商品房的质量(隐蔽工程除外)、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的,买受人应向出卖人提出书面意见,由出卖人予以认可后,出卖人有义务尽快予以修复。

修复期间,不视为出卖人逾期交付房屋。

出卖人修复完毕后,买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。

(二)因质量问题买受人有理由退房的条款设计:买受人对该商品房提出有重大质量问题,双方产生争议时,以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。

质量检测费用由主张方垫付,责任方承担。

如该部门认定属非重大质量问题,在保修期内由出卖人根据本合同约定承担保修责任;如确系重大质量问题且不具备入住条件,买受人要求退房的,出卖人须在买受人出面提出退房要求后5天之内将买受人已付款退还买受人并支付利息,利息按银行同期存款利率计算。

买受人要求换房且出卖人同意换房的,差价按新、旧合同总价格多还少补。

买受人选择不退房且出卖人可以修复的,双方另行约定保修期限,出卖人修复完毕后,买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收,在修复期间,出卖人按照合同中逾期交房的相关约定承担赔偿责任。

四、法务部建议实践中,发生这方面的争议后,开发商要做好以下几方面的工作:1、与客户妥善沟通。

此时最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的“因房屋质量严重影响正常居住使用”有权退房的情形。

出卖人可以援引《住宅工程质量分户验收内容及要求》以及相关法律法规(详见“法律法规的依据指引”)与客户解释并作妥善沟通。

同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋,视具体情况不同,将承担修理、更换、重做、减少价款等违约责任,对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的,将承担赔偿责任。

2、抓紧履行保修义务。

3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。

4、维修完成后,及时以出面形式通知买受人验房。

买受人拒绝领房的,应告知买受人无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

买受人仍然恶意回避,可采用公告送达的方式通知领房。

法律法规的依据指引:①《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》(2001年1月1 日)第二十八条房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。

经营者有下列行为之一的,应当根据消费者的要求负责退房,并承担其他民事责任:(二)将未经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付使用的;②《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院发布)第三十二条商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的。

可以向工程质量监督单位申请重新审核。

经核脸,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

③《中华人民共和国建筑法》(1997 年11月1日)第六+条建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。

④《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年 4 月28日)第十一条买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

第十二条房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房及交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

⑤《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日)第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:〔一)因不可杭力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未展行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

⑥《商品房销售管理办法》(2001年4月4日建设部发布)第三十条房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可杭力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

⑦《住宅工程质量分户验收内容及要求》(略)二、哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任一、案情介绍:2000 年初,某房地产开发公司预售楼盘热销,根据《商品房买卖合同》,该公司应于 2002 年 6 月将办理房地产权属证书所必须之商品房销售专用发票交付给买受人。

房屋交付时,其中的41户业主因物业维修基金的交付和开发商发生争议,该公司因买受人未付清物业维修基金为由拒绝向买受人开具专用发票。

直到交付物业维修基金的权利义务明确后, 2006年6月该公司才开具专用发票。

直至2007年41位业主才办理完房屋产权登记。

此时,该公司已进入清算程序。

41 位业主提起仲裁,要求该公司因逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证承担赔偿责任。

最终达成谅解协议,赔款总额巨大。

二、法律分析:(一)出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人可以要求退房,或请求出卖人支付违约金而继续履行合同。

出卖人逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证的原因主要有以下几种情形:1、商品房交付后抵押权未能及时撤销;2、工程款未结清,施工单位不肯提供相关资料,无法申请竣工验收备案,致使初始登记未完成;3、竣工验收未完成;4、超容积率指标,规划验收未通过,土地出让金未补缴,行政处罚未处理完毕;5、买受人未交纳物业维修基金或房款余额,《商品房买卖合同》中并未对此做出相关约定,开发商不开具专用发票等。

(二)对于因出卖人的原因导致的迟延办理房产证的,可作如下处理:1、因为出卖人原因导致逾期办证纠纷的,出卖人应按照合同条款的约定承担赔偿责任;如果没有约定或约定不明确的,参照银行贷款利率,出卖人应偿付合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日止的利息;如果,开发商在限期内仍未办妥证照的,自限期之日起至实际办妥证照之日应偿付购房人已交房款按上述利率计算的双倍利息。

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