万科为什么要走住宅产业化的发展道路
从产品化到产业化——中国住宅行业的破局之道
了行业规模的壮大， 似乎并没有太多产业的升级。 在全国近万
家 大小开 发企 业 的百舸争 流 中， 曾经引以 为豪 的 “ 放 型 ， 粗 大 开发 ” 行业模 式 ， 的 在政 府 调 控、 融收 紧 ， 金 行业 竞争 的背景 之下 ， 明显 暴露 出它的 弊端 ： 当市 场不仅仅 满 足于 简单 的居住 时， 行业却 未能 系统 的满足 这一 需求 ， 以此带来 的 内耗 与低效
Hale Waihona Puke 部一直倡导的 “ 住宅产业化 ” 是否会成为中国地产行业的真 ， 正拐点？如果是， 那么作为一个着眼未来的发展商， 又将如何
实现 自己 的产业化 呢？ 本文 ， 而 也正 是希望 能对此 进行 一些 探 寻， 以此 来探 索一 些未来 的发 展 之路 。
做准备， 苦心打造６ 年后， 万科的工业化生产试验终于告别了
子 的情 形 类似 。与此 同时， 万科还 将 在部 品 （ 宅 的配 套 产 品 住 如楼 梯 、 杆、厨卫 等 ） 整 体 装 修方 面全 面整 合 近年 来 在全 栏 、
国各 地 进行 的各 单 项工 厂化试 验 技术 。 住宅 质量 、 在 耗材 、 环
保、 节能等各项住宅指标方面， 均会获得突破性的提升。
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革命性尝试 ； 楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工， 现场完
成 组装 ， 整个 建 造 过 程基 本 上 与发 达 国家在 生 产 线 上生 产 房
的 整合 能力 ， 于 中国绝 大 多数 的发 展商 而言 ， 对 完全是 可望而 不 可及 。 于万 科而 言 ， 样 的产业化 也是 成 功 的 ， 是 对 于 对 这 但 占整 个 行业 ９ ％ ９ 的中小房 地 产 开发商 ， 它们 的产 业化 又将 如何 开始 ， 道是 沿袭万科 的产业 标 准？如果 未来 这个行业 另有 巨 难 头建 立 自己的产业化标 准 ， 那它们又将 何去 何从 呢？
浅析住宅产业化(第5期已用)
浅析住宅产业化一、引言1999年，长沙高新技术开发区。
某建筑工地上，看不见脚手架，也没有泥瓦匠。
几名工人正把在工厂里生产好的房子运至现场装配。
两个月后，这栋有着42套标准户型、7层高的楼房竣工，它是我国第一栋工业化住宅建筑。
事后，此建筑的开发商远大住宅工业有限公司董事长张剑曾遗憾地表示，此项目成本太高，很难推广，象征与实验意义远大于实用意义。
时间转眼到了2008年，地产市场一片混沌时，却没有人怀疑万科的龙头地位。
人们相信住宅产业化将成为万科新的盈利增长点，而它也很合时机地宣布计划5年之内完成所有项目的产业化，到2009年，精装修房的比例将达到100%。
似乎就在一刹那间，多年雷声大雨点小的住宅产业化一跃从趋势成为开发商的必然之选。
在业内人士看来，以万科为代表的地产商与以北新建材为代表的建材商正前赴后继于产业化之路上，但这一路走得并不平坦。
尽管提出10年有余，住宅产业化在中国依然处于试验阶段，其推进也处于尴尬的节点之上，与国外的差距依然明显，一切还只是在路上。
二、住宅产业化的含义什么是住宅产业现代化？1999年，建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中明确指出：住宅产业现代化，即是应用现代化的高新技术改造传统的住宅产业，实行工业化设计，工业化生产，商品化运作，住宅的各个部品、部件通用化、标准化、系列化和集成化、智能化及数字住宅的要求，形成部品、部件配套协作的住宅产业链。
其包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
也就是说，住宅产业化就是像造汽车、造家电一样在流水线上生产出标准、节能、有利于生产、使用和回收的住宅产品。
三、实施住宅产业化的意义：（1）首先，住宅产业化将会实现社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面。
以材料为例，工业化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
努力向住宅产业化靠近——访建业住宅集团(中国)股份有限公司产品研发中心副总经理门俊峰
记者 ： 对于保障性住房建设工 ， 作 您有什么 的建议？ 好
您认 为这项工作和 “ 宅产业化” 住 工作应如何有效结合？
说， ９ ９ 从１ ９ 年开始 到现在已做了十几年 ， 他也不能称作为全
面实 施 。 我们 了解 ， 也 是 在条 件 比较 成 熟 ， 据 他 比如北 京 、 深 圳、 上海等 大城 市来 实施住 宅产业化 工厂化 制造 的模 式 ， 主要 还 受一 些外 部条 件 的制约 ， 重要 的就 是 ， 宅产业化 工厂化 最 住 制作 的Ｔ 构建 的工 厂必须 在合 理 的运输 范 围之 内。这 点也是 Ｐ
产 业化 的链 条 一 完善 ， 么我们 就可 以在 第一 时 间进 入这 种 那 模 式 的程序 了。
记者 ： 对于提 高住 宅的整体质量， 节约成本， 降低物耗
和能耗 这一问题 ， 您是如何看待 的？
门俊 峰 ： 节约成本应该是在保证品质不降低的前提下进
行 的。从 企 业 、 会 、 社 个人 这 几个方 面 ， 很 多节 约成 本 的 手 有
成本。
现 场施 工带 来 的噪音 、 尘污 染等 ； 粉 而且在客 户效 益上 能够解 决一 些常 规性 的 大家都 会 面临 的渗 漏 等高 层建 筑 的通 病 。 所 以说 住宅 产业化本 身应该 是行 业未 来的趋 势之一。
一
个 企 业 如 果 想 全 面 实现 住 宅 产 业化 ， 便 对 万 科 来 即
住 宅产业方面应做好哪 些工作， 怎样才能更好 地推动住宅产
业化 发 展 ？
活， 倡导 一种低 碳 民主 的生活模 式 ， 也是 未来 实现节 约成 本 的
一
种手 段 。 低物 耗 、 降 能耗 这个 问题 ， 以从 几个方 面来说 ， 可
住宅产业化前景广阔、困难不少
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全面停工整改 通知书１ 份。 ６ 部分项 目的混凝 土存 在外观 、 质
量 缺 陷， 混凝 土蜂 窝 、 孔洞 等现象 比较 严重。随机抽查 的保
城 市未来发展需重建 “ 微循环”体系
住 房和城乡建设部 副部长仇保兴在２ １年北京规划设计 ０１
障性安 居二＝ ｒ 程项 目板 厚 、 直 度 、 面平 整度 等 指标 都 不 垂 表
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京的万科 中粮假 １风景两栋住宅楼被评为 “ ３ 住宅产业化 ” 范 示 ］程， 二 并获得２ １年度北京市建筑长城杯工程银质奖。 ００ 第 １６ ） ５ 位 之后 ， ０ ２ １年又 以７ ８ １ ． ％的利润率 ， ７ 入围官方首次公 开的盈利能力１０ （ 列全国第 ８位 ） ０强 位 ５ 。 （ 姜英武 ）
国务院常务会议通过全国地下水污染防治规划
国务 院总理温家宝２ 日主持 召开 国务院常务 会议 ， ４ 讨论
通过 《 全国地下水污染 防治规划 （ ０ １２ ２ 年 ） 。 ２ １－ ０ ０ 》
会议 指出， 随着我国城市化 、 工业化进程的加快 ， 部分地
将传 统集 中式 、 机械 式的处理 方式 向分 散、 有机化 、 生态化
“ 黑名单” ３ 内从 严核查其 资质 ， ，ｆ 对其 所承接 的项 目要重
点检查 。
槛 前， 其空间格局 、 本框架 在经过 ３ 年改革开放 的发展建 基 ０ 设 之后 ， 已经基本定 型 ， 各类大 型基础设施也 已基 本建成 。
同时， 镇化 初期大 拆大建 的弊端 也已充分暴 露 ， 城 市民对社 区环境 改善 的愿望及 提升居住舒 适度的需求也愈 发强烈。 在 这种条件下， 城市的发展思路应从工业文明向生态文明转变，
万科十年“证果”住宅产业化
但 是 心 中还 有 一 座 梦 想 的 高 峰 ，“ 座 峰 这 是 没 有 尺 度的 ，就 是 如何 把 我 的能 力 和尽
社 会 责 任结 合 起 来 ” 从这 位 中 国房 地 产 。 行业 领 军 人物 的 角色 来 看 ，代表 绿 色未 来
的住 宅 产业 化 ，正 是 一个 能 结 合事 业 与责
进 住 宅 产 业 化 的 指 导 意 见 》 根 据 该 指 导 场上 大量 需 求 ，在 集 中的 短 时 间 内把 房 屋 及 其 他 国家 进 口。 据 了 解 ，迄 今 为 止 ，万 。 意 见 ，２ ０— ２ １ 年 ， 为 北 京 市 住 宅 产 建 造 出来 ；第 二 阶 段 用 产业 化 手 段提 升 房 科 在 此 方 面投 入 已超 过 １ ｏ９ ０ １ ０亿 元 。 业 化 试 点期 ，推 广 产 业 化 住 宅 结 构 体 系 和 应 用预 制 部 品 ， 以及 住 宅 一 次性 装修 到 位 ， 屋质 量 ，最 后 一 个 阶 段 则是 达 到 节能 减 排 对我 国 ３ ０余 年 来 建 筑 工业 熟 稔 的童
７ Ｊ Ｙ ５ ２ １ 商务周干 ０ ＵＬ ， ０ ０ Ｉ
转 机 来 自去年 底 的哥 本 哈 根 会 议 。绿 童 悦 仲 对 《 务 周 刊 》 说 ， 万科 几乎 与 国 标 准 的 精 装 修 多 产 生 两 吨 垃 圾 ，５ ０万 套 商 ０
色低 碳的全 球性 呼吁 让很 多老外 注意 到 了低 家 层 面 上 的 住 宅产 业 化 同 时 起步 。 碳 单 车秀 的 中 国人 王石 ，在 绿 色 住 宅 方面
已经努 力 了十年 。声誉 由此 “ 口转 内销 ” 出 ，
房 子大 概 就 是 １ ０ ０ ０万 吨 。 ” 他 表 示 ，２ ｌ ０ ０年 ，万 科 将 全 面 退 出
万科基本竞争战略分析
万科企业股份有限公司房地产事业部基本战略分析万科的基本竞争战略分析：集中化经营战略——先做减法，后做加法a.从多元化经营，到经营房地产1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。
b.从房地产多品种，到经营住宅1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。
1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。
c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。
d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。
万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。
万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。
从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。
2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。
万科地产集中化战略的原因—万科集中化战略选择的外因：(1)国家宏观调控，经营环境恶化。
万科发展历程：多元化→专业化→精细化
万科发展历程：多元化→专业化→精细化1984-1993年：万科发展战略前10年，做“加法”（多元化)1984—-1991年:战略混沌期1984年万科从经营办公设备起家，87年兴办工业,88年进入房地产，90年初步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到91年确定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务不断扩大，而事实上,万科的多元化常常处在一种“痛并快乐着”的状态.规模上的胜利可以掩盖一切矛盾和弊病，但并不能解决根本问题。
即跨行业又跨区域的过度多元化，使得万科在达到每年10亿元的营业收入时，无论怎样使劲，也无法继续前进了。
此时的万科，在高速多元化扩张的背后，隐藏着不少问题,甚至是致命的：①所有项目规模都很小,市场占有率极低。
②面对激烈竞争不得不不惜血本,等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模,集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。
③业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。
1991年—-1993年:边缘期，战略初步形成1988~1993年万科东一榔头西一棒，净利润、净资产收益率连年保持20％以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。
1991～1993年中国进入泡沫经济时代。
市场中充满了对暴利的躁动，王石开始对万科的发展开始重新战略性的思考。
1993年，国家实行严厉的宏观紧缩政策，万科“摊大饼”式的业务结构遭遇寒冰，不得不开始缩减战线，实行“削藩”政策。
1993年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务.万科实际战略调整包括:①从多元化经营向专营房地产集中；②从多品种经营向住宅集中;③投放资源由12个城市向北京、上海、深圳、天津集中。
1994—2001年：万科发展战略后10年,做“减法”（专业化）迈克·波特说过:“做战略，必须学会取舍.”虽然1993年万科确立了以房地产为专业的发展思路，但由于经营思路仍然没有完全摆脱跨地域和多元化的特点，房地产也有多元化的问题：酒店、写字楼、住宅、商场都有涉及，在全国各地的地产业务中铺得很广。
万科宏观环境分析
万科宏观环境分析·政治法律元素·经济环境·社会文化环境·科学技术环境1.政治与法律环境近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。
2.经济环境随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。
国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一定程度上抑制了房地产的需求。
3.社会文化环境我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。
我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。
4.科学技术环境我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。
万科微观环境分析、·消费者调查·合作者调查·竞争者调查·企业自身活动调查1.消费者调查随着人们生活水准的调高，对于住宅刚性要求大量出现，更将房地产作为投资增值的手段，形成房屋需求，使得在房产买卖中，客户议价能力相对较弱。
但近年来，消费者对于住房多方面均有所提高。
此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持币观望情绪加重，又一定程度上提高消费者对于购买的议价能力。
2.合作者调查对于房地产开发我也来说，其主要供应商有★土地供应商★建材供应商★开发类供应商3.竞争者环境分析♦房地产市场存在着多个巨头（中海地产·恒大地产·绿城地产·保利地产）♦行业增长成程度迅速♦高额固定成本♦高的退出成本潜在竞争者分析♦海外竞争加强♦产品差异化♦资本要求♦政府政策替代品分析♦二手房市场活跃♦租房意识的兴起♦消费观念的转变4.企业自身年活动调查企业战略思想♦集中化战略♦横向一体化，纵向一体化战略♦差异化战略♦产品发展战略企业组织结构万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。
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万科为什么要走住宅产业化的发展道路
作者：万科集团副总经理莫军提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“什么缘故万科会选择走产业化的道路”，二是“万科关于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。
是什么促使万科走住宅产业化的道路，要紧有三个缘故，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有专门多的关心。
第二个方面我们认为这是行业进展的规律；我要紧介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些进展中的咨询题来阐述我们什么缘故选择住宅走产业化的道路。
万科进展本身专门快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科在运作过程当中显现一些规模所带来的咨询题，去年万科形成了十年进展规划里面能够看到，万科的目标是在十年以后2019年我们要实现一千个亿的销售额。
去年的状况是万科的结算金额91.6亿元，为了实现如此的规模我们在21个都市开发57个项目，光是地产的公司人员不包括物业就有1676人，我们是如此庞大的团队，做这么多的项目做这么多的都市才做到91亿的销售额。
到2019年有一千亿的销售额的时候，万科的状况会如何样？今天我们就会感受到那个规模带来的效率、质量、专业能力被稀释的咨询题，核心是效率的咨询题。
我会用一些统计数字讲明那个情形。
衡量效率的指标是人均的开发面积，从03、04年的两年数据来看有所进步，然而进步不大，人均在建的面积是一万左右，假如那个效率不提高，到了04年，万科会有7万3千7百余人，地产系统超过一万人，工程系统有三千六百七十人，是专门庞大的组织机构，治理到时候会是一个专门严峻的咨询题。
我们通过返修的条数来统计情形。
万科的工程质量在不断地好转，实际上在每个月以15条修理量的数字上进步专门难，那个修理量是我们传统生产方式的瓶颈，尽管万科内部工程体系的职员付出了专门大的努力，然而再要改进那个数字是专门艰巨的过程。
从客户关于万科的反应来看，万科每年都会做客户中意度的调查，和专业的第三方机构来做，从住宅开发要紧的业务环节看，从物业治理、产品规划设计、各方面的服务和质量来看，万科的产品和物业治理始终是客户中意的前两位，要紧的方面是工程质量一直是客户最不中意的地点。
据调查公司讲，达到70％的客户中意度事实上确实是一个专门优秀的成绩，然而能够看到工程质量我们始终在60％左右徘徊。
因为质量咨询题带来的修理费用是专门大的数字，04年我们修理费用是3200万，假如情形没有好转，到了14年每年会花4.5亿在修理上。
专业能力稀释的指标，我们衡量是用设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，我们用那个衡量我们的专业比例，假如按照04年2％的设计失误率到14年万科有每年有6个亿，因为设计不当不周全所增加的变更费用将是个专门大的数
字。
实际上万科在几年前就开始进行了住宅产业化的实践。
把那个过程跟大伙儿做一个介绍。
万科是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，那个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述，在那个基础之上，万科关于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。
上面这段文章实际上是专门碰巧的事，我们在谈论万科的咨询题的时候，看到建设部的刘部长在“住宅产业高峰论坛”的讲话，提到了国外的住宅产业化所带来的意义，讲到三个方面，一是效率，第二是质量和性能，第三是可连续进展，这是建设部的刘志峰副部长总结的观点，从另一方面我们看出来产业化确实是能够使得万科克服规模扩张带来的咨询题专门有效的手段。
为了这些项目，我们做了26项专利申请，17项差不多被受理，4项还在申报过程当中，这是万科的标准化第二个时期，通过整合使部品能够通用化和集约化，能够使我们的成本降低，设计周期再缩短。
这是万科公布的部品手册，整体的住宅部品划分了65类左右每一类的标准图集和标准做法。
这是样谈栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有
几个角，能够在现场安装，而不是电焊。
第三个时期，在万科内部是RS体系，叫做从客户需求动身，以后工厂化生产的住宅设计体系。
大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。
外挂的模块这部分要紧是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。
核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求专门详细的研究，我们得出来的对客户生活最差不多阻碍的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个洗手间，110平米，我们能够定如此的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台依照不同的客户喜好不同能够做选择。
关于产业化的第二部分，工厂化。
要紧做两方面的情况，一是参与国家相关技术的规范的编制工作，另外是积极承担研究课题需要的试验项目。
这是下个月在深圳地区要开工的六层的预制混凝土的装配式的结构，从外围库到内装差不多上在工厂生产好再到现场装配，连接的厚胶带是在现场浇铸的，但这事实上是一个试验项目。
明年还要在深圳地区做一个六层或者九层的轻钢结构的实验楼。
在推进工厂化的同时，（工厂化指这几个方面全部要在工厂生产），万科会在局部的方面，建筑的部品或者几个方面实现工厂生产现场装配的过程，这是万科部品手册里面的，比如阳台的栏板的如何安装，包括有现场可调剂的设施，我们明白手工传统方式生产出来的房子精度
和工厂化的房子相差专门远，专门有可能安装不上，角度的调剂或者可调剂的方式，以适应工厂化生产的方式。
这是装配化的阳台栏板。
在实验楼里面会有更大型的部分，有一个空间，有一个洗手间或者是厨房，是一个整体的，或者是分成几片的整体的吊装实验。
集团采购到目前为止有三个层面，一是在17类的产品在集团统一购买的，在区域有20种产品是区域采购，13类产品是由深圳公司单独建立产品供应商整体的采购体系搭建万科住宅的产业链。
我们的具体工作目标从六个方面来谈，标准化设计，标准化的产品库，人性化的装修、环境技术、供应连治理、新材料、新技术几个方面，这是我们在产业化工作的一个范畴。
在产业化工作的核心价值观，以客户为核心，以万科整合社会上各方面的资源，最后为客户提供价值，这是我们关于产业化核心价值的认识。