产权式酒店
2024年产权式酒店市场前景分析
产权式酒店市场前景分析引言产权式酒店是一种新兴的投资模式，在酒店业内逐渐崭露头角。
该模式允许个人或企业购买酒店客房的产权，并享有相应的收益和权益。
本文将从多个角度对产权式酒店市场的前景进行分析，以便帮助投资者进行决策。
市场需求分析随着人们生活水平的提高和旅游需求的增加，旅游业蓬勃发展。
产权式酒店作为一种新兴的住宿方式，满足了人们对更为舒适便利的住宿需求。
此外，产权式酒店还可以作为投资工具，吸引了一大批投资者。
因此，产权式酒店市场具有广阔的发展空间。
优势与挑战产权式酒店相比传统酒店模式具有一些独特的优势。
首先，产权式酒店提供了长期稳定的收益和回报，对于投资者来说具有吸引力。
其次，产权式酒店允许个人或企业灵活自主地管理和使用酒店客房，增加了投资回报的可能性。
然而，产权式酒店也面临一些挑战，如管理成本较高、投资风险较大等。
投资者需谨慎权衡利弊，做出明智的决策。
政策环境分析政策环境对产权式酒店市场的发展具有重要影响。
当前，许多国家和地区对于产权式酒店的发展给予了积极支持，推出了一系列相关政策和措施，为投资者提供了良好的投资环境和政策保障。
例如，一些国家对产权式酒店提供税收优惠政策，吸引了更多的投资者参与。
政策的积极推动将促进产权式酒店市场的稳定发展。
市场竞争分析产权式酒店市场竞争激烈，各大品牌纷纷涌入。
在选择合适的投资项目时，投资者需考虑酒店的品牌影响力、地理位置、市场需求及潜力等因素。
此外，与传统酒店相比，产权式酒店市场还存在一些独特的竞争因素，如管理能力、维护成本等。
投资者应根据自身实际情况，制定出合理的竞争策略，以提高投资回报率。
市场前景展望总体来看，产权式酒店市场前景广阔。
旅游业的不断发展和人们对高品质住宿需求的增加将进一步推动产权式酒店市场的发展。
政策环境的积极支持也将为投资者提供良好的投资机会。
然而，投资者在参与产权式酒店市场时需谨慎选择，考虑市场竞争、风险管理等因素，以确保获得稳定的投资回报。
产权式酒店
“黄金小屋”小荷才露尖尖角产权式酒店是随着旅游房产的发展而兴起的一种房产销售模式，是集休闲、度假和投资于一体的新型房产开发项目。
通常情况下，产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。
开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。
投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
在国内，产权式酒店最早兴起于风光秀丽的海南，作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则。
继酒店式公寓在国内一些大城市遍地开花后，被称之为“黄金小屋”的产权式酒店又悄悄“杀”进本已热潮滚滚的房市。
所谓产权式酒店，通俗地讲，就是在城市商圈内盖起酒店，再把酒店分成若干个产权卖出去，产权人既可以在该酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房间租出去，使产权人从中获得收益。
实际上，作为一种个人投资方式，购买产权式酒店在国内并非是新鲜事物。
２０世纪９０年代后期，分时度假酒店（或称“时权酒店”）的概念就传入国内，在珠三角和海南“登陆”，并逐步演变成为极具中国特色的产权式酒店，并于２０００年在海口市率先亮相，当时曾受到投资者的追捧。
投资人闲暇时可以住在酒店里享受星级服务，离开后可以委托酒店管理公司经营，是能够同时获得休闲与收益的一种新型的投资模式。
目前，国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。
比如，海南省早在１０年前就出现了产权酒店的萌芽，但并没有真正的产权式度假酒店。
旅游资源的丰富程度是度假型产权式酒店前途的保证。
因此，产权式酒店通常建在旅游风景名胜区，如三亚、杭州等城市。
跟酒店式公寓相比，产权式酒店更强调盈利性，与前者居住消费属性不大相同。
酒店式公寓一般选址在城市核心商圈，而产权式酒店则落脚于度假村或依山傍水的风景区内，因为游客的数量是决定产权式酒店经营业绩的直接因素，也决定着投资者能否收回成本和得到收益。
产权式酒店
海航康乐园度假酒店
酒店烟花燃放服务
3
酒店产品从完全产权到完全使用权的过渡
普通酒店 点数制俱乐部
经典分时度假 时权酒店 纯产权酒店 分类名称
6
望海花园、半岛龙湾、瑞海花园、卓达
热带雨林、山水国际、时代海岸
２
金陵海景、三亚印象、
亚龙湾
３
天域二期、华宇皇冠、亚龙湾５号
三亚酒店市场中酒店星级越高，总的来看经营业绩越好，五星级 产权式酒店销售情况也很好，海航04年推出250套，目前完成销 售量在90%在上（红色为五星级酒店）
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消费者：三亚产权式酒店消费群体集中北京、上海为代表的发达地 区高收入阶层与大公司的“会议、度假”购买，有少量国外客户。
产品，本课题也主
各种经营方式也可能交叉，如时权酒店也可将时权委托给酒店经营。
要研究该种类型产
权式酒店。
5
产权式酒店的收益流程与各方关系
优势
开发商：将开发酒店巨大 的投资分解为单体的组合， 分解资金压力
投资者：为呆滞资金取得 风险较小的30~50年长期 稳定回报
风险
信息不对称，开发商和酒 店管理公司撑握较大主动 权，投资者需一定的专业 知识
➢国外美国、俄罗斯、韩 国、日本等占到2.5%左右
➢三亚岛内客户很少，在 1%以下
本地人主要购买市区 4000元/平米以下的普通 住宅
2.50% 7.50% 10.00%
20.00%
北京、上海、长三角中高收入阶层 珠三角、西南中高收入阶层 公司客房 国外 其他
产权式酒店物业管理方案
产权式酒店物业管理方案一、背景介绍产权式酒店是指由开发商购买土地并开发成酒店，然后出售给个人产权所有者，这种所有者可以通过自己经营或者出租给经营酒店的管理公司。
产权式酒店在中国市场逐渐兴起，成为了一种新型的酒店业态。
产权式酒店管理方案是指针对这一类型酒店的管理模式和经营策略的设计和实施。
在这样的模式下，管理方案需要考虑的因素较多，包括业主权益保障、物业维护管理、经营风险控制等方面。
在本文中，将结合产权式酒店的实际情况，提出一套完善的酒店物业管理方案，旨在为产权式酒店的业主和经营方提供参考和指导。
二、酒店物业管理方案1. 业主权益保障作为产权式酒店的业主，他们需要得到足够的保障和利益回报。
因此，在酒店物业管理方案中，需要明确规定业主的权益范围，包括但不限于：1) 酒店管理权：业主作为酒店的产权所有者，应当享有对酒店的管理权，包括业务经营管理权和物业维护管理权。
在这方面，需要明确规定业主的参与程度，以及业主与经营方之间的权责关系。
2) 利益分配：酒店的经营收入应当按照一定比例分配给业主，这需要在产权合同中进行规定。
同时，需要规定酒店的经营费用和维护费用的支付方式和标准。
3) 成本控制：作为业主，需要对酒店的经营成本和维护成本进行监督和控制，确保酒店的经营和维护不会对业主的利益造成损害。
2. 经营管理产权式酒店通常由专业的酒店管理公司进行经营管理，因此，在酒店物业管理方案中需要考虑如何保证酒店的经营管理水平和经营效益。
1) 选址规划：在酒店选址时，需要考虑市场需求和竞争情况，选择适合开发的地段和位置。
2) 设施设备：需要对酒店的设施设备进行规划和设计，确保能够满足客户需求和提供优质的服务。
3) 人员管理：酒店的员工是酒店经营的基础，需要对员工进行培训和管理，提高员工的服务水平和工作效率。
4) 营销策略：酒店需要制定合适的营销策略，吸引客户和提高客户留存率，从而提高经营收入。
5) 客户关系管理：酒店需要注重客户关系管理，提供优质的服务，满足客户需求，提高客户满意度。
产权式酒店法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国旅游业的蓬勃发展，产权式酒店作为一种新型的旅游投资方式，逐渐受到投资者的青睐。
产权式酒店是指投资者购买酒店的部分产权，享有酒店的经营权和收益权，同时承担相应的风险。
然而，由于产权式酒店涉及的法律关系复杂，近年来，关于产权式酒店的法律纠纷案件也日益增多。
本文将通过对一起典型的产权式酒店法律纠纷案例进行分析，探讨相关法律问题。
二、案例简介（案例名称：某市某产权式酒店投资纠纷案）原告：张三（以下简称“张三”）被告：某市某房地产开发有限公司（以下简称“房地产开发公司”）第三人：某市某酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）案件事实：2010年，张三通过某市某房地产交易市场，与房地产开发公司签订了一份《产权式酒店购买合同》，约定张三购买某市某产权式酒店的一间客房，购买价格为100万元，并约定张三享有该客房的经营权和收益权。
合同签订后，张三按照约定支付了购房款。
随后，酒店管理公司作为酒店的管理方，与张三签订了《客房租赁合同》，约定张三将客房出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责客房的经营和管理，租赁期限为20年。
然而，在租赁期间，酒店管理公司未能按照合同约定履行管理职责，导致客房的入住率持续下降，张三的收益权受到严重影响。
张三多次与酒店管理公司协商解决，但均未果。
无奈之下，张三将房地产开发公司和酒店管理公司诉至法院，要求解除《客房租赁合同》，并要求房地产开发公司返还购房款及利息。
三、争议焦点1. 产权式酒店的法律性质；2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效；3. 房地产开发公司是否应承担返还购房款及利息的责任。
四、法院判决1. 产权式酒店的法律性质：法院认为，产权式酒店是投资者购买酒店部分产权，享有经营权和收益权的一种投资方式，其法律性质属于投资合同，同时涉及物权和债权关系。
2. 张三与酒店管理公司之间的《客房租赁合同》是否有效：法院认为，张三与酒店管理公司签订的《客房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效。
产权式酒店法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，旅游业的繁荣，产权式酒店作为一种新型的旅游投资方式逐渐兴起。
然而，由于产权式酒店涉及到众多法律问题，纠纷也日益增多。
本文将以一起产权式酒店法律纠纷案例为切入点，对相关问题进行分析。
（一）案情简介原告甲与被告乙于2016年6月签订了一份《产权式酒店购买合同》，约定甲购买乙开发的某产权式酒店一套，价格为100万元。
合同约定，甲在支付首付款后，乙应在一年内办理产权证，并将酒店交付给甲。
然而，在合同履行过程中，甲发现乙存在以下问题：1. 乙未按照合同约定在一年内办理产权证；2. 乙未按照合同约定将酒店交付给甲；3. 乙未按照合同约定支付房屋装修费用。
甲多次与乙协商解决，但乙均未予以理睬。
无奈之下，甲将乙诉至法院，请求判令乙履行合同，办理产权证，交付酒店，并支付房屋装修费用。
（二）法院审理法院审理过程中，双方对以下事实无异议：1. 双方签订了《产权式酒店购买合同》；2. 甲已支付首付款；3. 乙未按照合同约定办理产权证、交付酒店及支付房屋装修费用。
对于乙的辩称，法院认为：1. 乙作为开发商，有义务按照合同约定办理产权证、交付酒店及支付房屋装修费用；2. 乙未能履行合同约定，已构成违约；3. 甲要求乙履行合同，符合法律规定。
综上所述，法院判决如下：1. 乙在判决生效后十日内办理产权证，交付酒店给甲；2. 乙在判决生效后十日内支付房屋装修费用；3. 本案诉讼费用由乙承担。
二、案例分析本案涉及的主要法律问题如下：（一）合同效力问题本案中，双方签订了《产权式酒店购买合同》，合同内容符合法律规定，不存在无效情形。
因此，合同合法有效。
（二）违约责任问题根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，乙未能履行合同约定，已构成违约。
因此，乙应承担违约责任。
产权式酒店
一、产权式酒店的概况产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途，可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的商务行政中心和交通要道附近等繁华地带。
产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取租金或年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％。
与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。
与投资一般房产相比产权式酒店分割面积小，总价低，与投资股票证券相比，投资风险相对较小。
产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和酒店业的有效综合。
因此，产权式酒店受到了一部分中产阶层投资客的青睐。
产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。
如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。
西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。
其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。
国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。
其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。
分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。
目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。
在中国内地，最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年，海南东方实业股份有限公司在房地产市场低迷的时候，为了摆脱楼盘滞销困境，首先在三亚银海房地产项目引进了这种投资方式，运作了中国第一家产权式酒店——三亚银海大酒店。
产权式酒店
产权式酒店产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司经营，并分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其实质就是满足社会各阶层对不动产投资理财的需求。
产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营性住宿业房地产的投资，目的是获得房地产增值和较长期的经营收益，同时，为酒店投资方进行融资并获得部分近期收益。
与产权式酒店运作模式相类似的还有产权式公寓、产权式商铺、商场等商业地产。
产权酒店是指由众多普通投资者购买酒店客房中的一间或多间的一种投资模式。
目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务活动、旅游观光和休闲度假的旅游者提供住宿服务，是指分布在商务区和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。
历史背景产权式酒店来自于分时度假市场。
20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，供大家不同时间分别使用的情况，产生了最早的分时度假概念。
由此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。
它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。
由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约10～20年后取得产权。
产权式酒店酒店
产权式酒店酒店简介产权式酒店酒店是指酒店业主通过出售酒店单元的方式，将酒店房间转变为私人产权。
酒店业主可以将自己所拥有的酒店房间出租给其他客人，从而获得租金收入。
这种模式结合了传统酒店业和房地产业，为酒店业主提供了一种稳定的收入来源。
原理产权式酒店酒店的运营原理相对简单，业主首先购买酒店房间的所有权，成为酒店的产权人。
然后，酒店业主将自己所拥有的房间出租给其他客人，通过租金收入获得投资回报。
这种模式可以让业主在自己不需要住酒店房间的时候，将其出租给其他客人，从而实现灵活运营和最大化收益。
优势稳定的收入来源产权式酒店酒店可以为业主提供稳定的收入来源。
由于房间的所有权归业主所有，无论酒店房间是否被租出，业主都可以获得固定的租金收入。
这种模式比传统酒店业更具有投资回报和可持续性。
灵活的运营模式产权式酒店酒店的业主可以根据自己的需求灵活运营。
业主可以选择自己住宿的时间，并将其他时间的房间出租，从而最大化收益。
这种模式比传统酒店业更具灵活性，让业主能够更好地管理自己的资产。
资产增值潜力通过购买酒店房间的所有权，业主还有机会享受资产增值带来的收益。
随着酒店地段的升值和市场需求的增加，业主所拥有的房间价值可能会不断上升。
这意味着业主不仅可以通过租金收入获得回报，还可以享受资产增值带来的额外收益。
注意事项持有期限产权式酒店酒店通常有一定的持有期限要求。
业主需要在一定的持有期内保持对房间的所有权，以确保酒店的稳定运营和管理。
在持有期结束后，业主可以选择继续持有房间，或者将其出售给其他投资者。
管理费用产权式酒店酒店也需要支付一定的管理费用。
这些费用包括酒店管理公司的服务费用、房间维护费用等。
业主需要计算这些费用，并确保租金收入能够覆盖这些费用，以保证投资的回报率。
市场需求在购买产权式酒店酒店之前，业主需要对目标市场的需求进行充分的调研。
只有当目标市场对产权式酒店酒店有需求时，业主才能获得更好的投资回报。
因此，在进行投资之前，业主需要对市场需求进行仔细分析和评估。
产权式酒店投资
产权式酒店投资一、产权式酒店概念（一）产权式酒店的概念界定。
产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型酒店式旅游地产投资。
投资者并非以居住为目的购买酒店的某间客房，而是作为投资行为将所购客房委托酒店管理公司出租，获取利润分红，并获得酒店管理公司免费赠送的一定期限入住权。
投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权（通常为40年），但没有经营权利。
酒店的运营由酒店管理公司统一管理，投资者只是定期获取相关的利润分红，无权干涉酒店的正常运营。
目前，国际通用的产权酒店有时权酒店、住宅型酒店、投资型酒店三种形式。
时权酒店即酒店向游客、中产家庭或企业集团出售约定时期的酒店客房使用权利，该权利可以上市转售或交换。
住宅型酒店即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客房住宅。
投资型酒店即业主作为投资行为购买酒店客房产权，并委托酒店管理公司统一经营，以获取年度利润分红，同时享受酒店赠送的定期入住权。
（二）产权式酒店存在的三大问题1、虚高的汇报率。
开发商为了尽快出售产权，往往以高回报率为诱饵，但是投资回报率的高低和风险大小并非人为控制，而是取决于将来酒店的经营状况。
开发商往往以90％以上的理想客房出租率来计算投资回报率，作为投资者应该理性地评估未来收益，不要迷信开发商。
2、较多的限制因素。
国内大多数产权酒店都给业主提供每年固定的分时度假期，这同目前我国城镇旅游度假消费模式有较大差异。
3、市场无序和管理混乱。
开发商为了利润往往盲目跟进，项目仓促上马，过度地前期商业炒作，只重视产权的出售，而忽视后期产权酒店的经营管理。
同时，国家部门尚未对分时度假产品性质作出明确界定，也缺乏相关的法律法规，严重影响了产权酒店的健康发展。
二、产权式酒店投资优势分析（一）产权式酒店业的市场环境日趋形成。
近几年，国民经济持续增长、加入WTO和对外开放进度的加大，一方面培养了一批具有高消费能力的白领阶层，另一方面也培育了这批白领阶层的超前消费观念，市场消费潜力开始释放。
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产权式酒店投资策略分析
摘要: 产权式酒店是产权式地产项目与商业性酒店的结合, 是国内房地产和酒店的一种新型投资经营方式。
投资产权式酒店的风险主要包括市场风险、法律风险、诚信风险等方面, 尤其在我国, 产权式酒店市场还有待成熟和规范。
关键词: 产权式酒店投资策略
一、产权式酒店的概念分析产权式酒店起源于上个世纪70年代的欧美国家, 是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者再将客房委托酒店管理公司统一出租经营以获取年度客房利润分红, 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式, 是经济发展到一定程度的必然产物。
产权式酒店可以划分为三种类型: 一是时权型。
即酒店与客户约定部分客房的使用期限, 客户在约定的时间内, 拥有客房的使用权。
二是公寓型。
客户买断酒店的部分客房产权, 长期居住或作为办公用房, 每月上缴一定的管理费。
三是投资型。
客户买断酒店部分客房的产权, 投资者并不使用客房,而是将客房委托给酒店进行经营, 逐年收取固定的投资回报。
就目前产权式酒店发展的形式来看, 一般指的是投资型产权式酒店。
产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理
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财方式, 受到中国投资者的重视。
在中国, 早在上个世纪90年代初, 广东珠江三角洲一带就曾出现过最先开始尝试“产权式酒店”与“分时度假”相结合的旅游地产新模式。
2001年4月, 中国首家产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。
此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。
二、产权式酒店投资存在的问题产权式酒店经营模式中, 开发商通过出售产权客房可以回笼资金, 分散经营风险, 并保证客源, 实现盈利。
投资者通过委托经营实现异地置业, 可获得稳定的回报和增值预期, 二者达到了“双赢“的结合点。
但是, 目前产权式酒店投资经营还存在着多方面的风险和问题。
( 一) 法律缺位目前, 由于没有专门的法律、法规制度对产权式酒店加以调整和具体规范, 项目本身、操作方式和操作流程缺乏法律约束, 产权式酒店的法律地位以及酒店客房所有者与经营者之间的法律关系不确定, 处于主导地位的开发商容易从自方利益考虑, 做出损害消费者的行为。
比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身涉嫌违规、投资模式不合法等。
甚至, 某些地方出台相应得规范性文件明确禁止宾馆、酒店的分割出售, 使得产权式酒店无法得到相应的法律保护。
( 二) 市场风险酒店经营依赖于一定的市场环境。
在酒店经营过程当中, 相关
政策出台、产权业的市场变动会带来相应的经营风险。
虽然政府目前没有明文限制商业地产的开发, 但若政府进行一系列抑制投资、打击投机的宏观调控, 对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲, 就会加大投资成本。
目前出现的股市回暖、存款利率提高, 以及其他投资渠道的日益健全, 都对产权式酒店投资产生了分流效应。
产权式酒店在国内发展尚不成熟, 政策和市场风险相对比较大。
( 三) 预期回报率难以确定产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率, 是按照最理想的经营条件来计算的。
但投资者的回报率取决于客房入住率, 而入住率与酒店的地理位置、硬件设施、服务质量等有关, 最终回报率的高低并不是人为可以完全预见和控制的。
从目前大部分酒店经营的实际情况来看, 很多酒店的入住率很难达到酒店经营管理公司预期的入住率,导致合同中约定
的固定回报很难实现。
( 四) 开发商诚信度风险开发商的信誉度对投资回报的实现有重要影响。
如果开发商在出售酒店的过程中恶意欺诈, 或者经营公司在酒店营业中经营不善, 导致酒店经营成本较高, 投资者投资回报就没有任何保障。
另外, 酒店是具有综合服务功能的实体, 除了客房以外, 还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施, 如果合同中对酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确, 或者开发商有意取消部分娱乐休闲设施或者降低档次, 致使客房贬值, 投资者的权益也难以得到有效保障。
因此, 要选择信用好、实力雄厚的开发商进行投资。
此外, 产权式酒店投资还存在诸
如投资者由于不具备房地产投资方面的专业知识、也不具备酒店经营管理经验,不能在对产权酒店投资作理性分析, 容易错误投资, 以及配套设施及共用设施的产权纠纷等问题。
三、产权式酒店投资策略分析( 一) 尽量自筹资金长期投资目前, 国内投资产权式酒店的人很大一部分为中产阶级的个人。
针对目前我国银行对个人住房贷款的政策, 为了降低投资风险, 获得更大的投资收益, 投资产权式酒店尽量使用自有资金, 慎重通过向银行贷款进行投资。
酒店投资收益的回收是一个长期工程, 忌讳短期的投机炒作,因此, 应该进行长期稳定投资。
上海宝名国际集团吴冠昌总裁认为, 投资者应考虑长期投资, 还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理, 以获得长期的固定投资收益。
( 二) 投资可行性分析投资产权式酒店资金需求量大, 风险具有不可预测性。
因此, 在投资之前, 需要进行详尽的可行性分析。
在选择投资项目时, 首先要对该项目进行了解, 重点需要考察酒店的经营状况, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潜力; 其次要观察酒店所处的地段, 是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等, 投资酒店公寓, 不仅要从房产收益, 还得从地价上获利。
如果酒店坐落在黄金地段, 土地增值的空间很大, 投资的回报则十分可观。
此外,还要从国民经济发展趋势、国家政策方面分析酒店的升值潜力。
( 三) 关注酒店的品牌效应
从整体而言, 影响产权式酒店品牌形象的因素有当地经济发展状况、城市化进程、城市定位、旅游业发展等等。
但从酒店自身来讲, 开发商的经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、地理位置等因素影响着酒店的品牌形象。
酒店的经营需要具备一定水准的硬件设施和软件服务, 投资者需要关注产权式酒店的硬件配套设施情况以及酒店管理公司的水平, 以判断酒店的品牌形象, 判断是否有稳定的客源, 以预测酒店的盈利能力。
( 四) 用合同保障权益投资者在购买产权式酒店时, 一定要对其中的法律风险分析清楚, 拟订合理全面的合同条款来规避风险、保障权益。
投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时, 要对经营管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定, 尤其需要明确房屋权属, 以有效规避风险。
目前, 很多产权式酒店投资不注重房屋权属的规定, 最后容易造成法律地位的被动, 所以投资者在前期对项目的考察过程中, 如果有必要办理产权证以降低投资风险, 则必须办理产权证。
( 五) 审查担保机制担保机制是否完善关系到投资者能否获得稳定的收益。
在投资产权式酒店之前, 要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保, 以适当分担风险, 确保投资者的稳定回报。
在投资前期需要了解是由谁提供的担保、担保公司的资金实力如何、以及担保的形式和内容是什么。
担保形式分为一般责任担保和连带责。