喻志强与雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
杨元梅、雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
杨元梅、雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审结日期】2021.01.04【案件字号】(2020)粤20民终5310号【审理程序】二审【审理法官】何泳东赖晓筠吴合波【文书类型】判决书【当事人】杨元梅;雅居乐雅生活服务股份有限公司【当事人】杨元梅雅居乐雅生活服务股份有限公司【当事人-个人】杨元梅【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司【代理律师/律所】梁添福广东正日律师事务所;陈艺金广东正日律师事务所【代理律师/律所】梁添福广东正日律师事务所陈艺金广东正日律师事务所【代理律师】梁添福陈艺金【代理律所】广东正日律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】杨元梅【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司【本院观点】本案系物业服务合同纠纷。
一方面，杨元梅二审提交的多张图片，其中未清晰载明证据形成时间，故不能明确上述证据所载内容与本案争议交费期间是否存在关联性。
【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金合同约定新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-19 01:02:09杨元梅、雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书广东省中山市中级人民法院民事判决书(2020)粤20民终5310号当事人上诉人(原审被告)：杨元梅。
被上诉人(原审原告)：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市。
法定代表人:黄奉潮，该公司董事副总裁。
委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。
审理经过上诉人杨元梅因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称雅居乐公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初4129号民事判决，向本院提起上诉。
刘凤婷、雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
刘凤婷、雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省河源市中级人民法院【审理法院】广东省河源市中级人民法院【审结日期】2021.04.27【案件字号】(2021)粤16民终331号【审理程序】二审【审理法官】黄焕棠邓天仕李翀【文书类型】判决书【当事人】刘凤婷;雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司【当事人】刘凤婷雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司【当事人-个人】刘凤婷【当事人-公司】雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】刘凤婷【被告】雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司【本院观点】本案是物业服务合同纠纷，刘凤婷与雅生活公司签订的《前期物业协议》是合法有效的合同，刘凤婷应当按合同约定向雅生活公司交纳物业管理费。
【权责关键词】代理违约金过错合同约定证据开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-24 03:49:25刘凤婷、雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书广东省河源市中级人民法院民事判决书(2021)粤16民终331号当事人上诉人(原审被告)：刘凤婷。
委托诉讼代理人：曾繁进。
被上诉人(原审原告)：雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司。
住所地：广东省河源市源城区东城西片区黄沙大道旁雅居乐花园。
负责人：黄锦，总经理。
委托诉讼代理人：王雪彬，公司员工。
审理经过上诉人刘凤婷因与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司河源分公司(下称雅生活公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院(2020)粤1602民初4354号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年3月5日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
二审上诉人诉称上诉人刘凤婷上诉请求：撤销一审判决，改判刘凤婷向雅生活公司交纳物业管理费6864元(即少交16个的管理费4224元)。
广州番禺雅居乐房地产开发有限公司、沈建军商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广州番禺雅居乐房地产开发有限公司、沈建军商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.05.11【案件字号】(2021)粤01民终9473号【审理程序】二审【审理法官】罗毅【审理法官】罗毅【文书类型】判决书【当事人】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司;沈建军【当事人】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司沈建军【当事人-个人】沈建军【当事人-公司】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】广州番禺雅居乐房地产开发有限公司【被告】沈建军【本院观点】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
【权责关键词】代理实际履行违约金证据不足质证诉讼请求书面审理维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。
【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为：雅居乐公司是否需对案涉房屋维修期间的物业费承担代缴义务。
对于上述争议焦点，雅居乐公司已于2017年12月6日向沈建军等业主出具《回复函》承诺替沈建军等业主代缴维修案涉房屋工程瑕疵期间的物业费等。
该承诺依法有效，对雅居乐公司有法律拘束力。
沈建军在其所签订的《协议书》《承诺书》中仅承诺不再就涉案房屋渗漏水工程向雅居乐公司索赔，放弃向雅居乐公司主张逾期交付违约金的权利，并未声明放弃向雅居乐公司主张案涉房屋维修期间由雅居乐公司代缴物业费的权利。
原审法院据此认定雅居乐公司需承担案涉房屋维修期间的物业费代缴义务理据充分，本院依法予以维持。
综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
与物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
与物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审结日期】2021.03.16【案件字号】(2021)粤13民终1066号【审理程序】二审【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【文书类型】判决书【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司苗荔薇魏雅杰【当事人-个人】苗荔薇魏雅杰【当事人-公司】深圳市彩生活物业管理有限公司【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所;郭燕广东博敦律师事务所;张德惠广东标远律师事务所;刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所郭燕广东博敦律师事务所张德惠广东标远律师事务所刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师】汤少华郭燕张德惠刘冠杰【代理律所】广东博敦律师事务所广东标远律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【本院观点】本案系物业服务合同纠纷案件。
【权责关键词】代理不当得利实际履行违约金过错无过错支付违约金合同约定直接证据合法性诉讼请求维持原判冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：1.苗荔薇、魏雅杰是否应向彩生活物业公司交纳物业费用；2.彩生活物业公司请求违约金是否应予支持。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
李凯、雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
李凯、雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审结日期】2020.03.26【案件字号】(2020)湘01民终2029号【审理程序】二审【审理法官】柳某某符建华刘刚【审理法官】柳某某符建华刘刚【文书类型】判决书【当事人】李凯;雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司;邓娇【当事人】李凯雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司邓娇【当事人-个人】李凯邓娇【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司【代理律师/律所】谭艳辉湖南湘达律师事务所;杨明湖南湘达律师事务所【代理律师/律所】谭艳辉湖南湘达律师事务所杨明湖南湘达律师事务所【代理律师】谭艳辉杨明【代理律所】湖南湘达律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】李凯【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司;邓娇【本院观点】按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。
【权责关键词】催告违约金支付违约金合同约定证据不足质证诉讼请求简易程序维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。
汤明坚与雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
汤明坚与雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审结日期】2020.04.14【案件字号】（2020）粤20民终1358号【审理程序】二审【审理法官】何泳东赖晓筠吴合波【审理法官】何泳东赖晓筠吴合波【文书类型】判决书【当事人】汤明坚;雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司【当事人】汤明坚雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司【当事人-个人】汤明坚【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司【代理律师/律所】梁添福广东正日律师事务所;陈艺金广东正日律师事务所【代理律师/律所】梁添福广东正日律师事务所陈艺金广东正日律师事务所【代理律师】梁添福陈艺金【代理律所】广东正日律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】汤明坚【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司【本院观点】本案系物业服务合同纠纷。
虽然汤明坚在本案中提交相关政策解读、3003房屋漏水治理施工方案及工程预算单、业主收楼验收表、撤诉说明等证据，但上述证据并不足以推翻上述两个生效判决所认定的事实，汤明坚应对此承担举证不能的法律责任。
【权责关键词】显失公平代理违约金合同约定回避第三人证据不足新证据诉讼请求撤诉简易程序反诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷。
围绕汤明坚的上诉，本院作如下论述：首先，汤明坚以房屋存在质量问题其至今未收楼为由拒绝向雅居乐物业沙溪分公司支付本案争议期间物业服务费。
对此，已经发生法律效力的广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第871号民事判决已经认定至2013年10月27日1803房已具备了收楼条件，从2014年2月28日起视为已将1803房实际交付汤明坚并判决汤明坚支付涉案房屋2014年3月至2015年3月的物业服务费4308元及相应违约金。
尹晓波、雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
尹晓波、雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】云南省保山地区中级人民法院【审理法院】云南省保山地区中级人民法院【审结日期】2020.08.27【案件字号】(2020)云05民终717号【审理程序】二审【审理法官】张燕段明树茶晓皎【审理法官】张燕段明树茶晓皎【文书类型】判决书【当事人】尹晓波;雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司【当事人】尹晓波雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司【当事人-个人】尹晓波【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司【代理律师/律所】蒋德军江苏昊信律师事务所【代理律师/律所】蒋德军江苏昊信律师事务所【代理律师】蒋德军【代理律所】江苏昊信律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】民终字【原告】尹晓波【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司【本院观点】雅居乐置业公司向尹晓波发出收楼通知系采用邮寄方式，尹晓波也同样以邮寄方式进行了回复，故本院对尹晓波于2020年4月26日告知雅居乐置业公司其拒绝接房的事实予以确认。
本案争议的交接房手续是否完成的争议主体系《商品房购销合同》的当事人尹晓波与雅居乐置业公司，雅居乐置业公司虽向尹晓波发出了收楼通知，但是否据此视为尹晓波已经接房应由双方依据《商品房购销合同》及《补充协议》的约定进行处理。
【权责关键词】撤销合同合同约定特别授权证据不足质证诉讼请求开庭审理缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议的交接房手续是否完成的争议主体系《商品房购销合同》的当事人尹晓波与雅居乐置业公司，雅居乐置业公司虽向尹晓波发出了收楼通知，但是否据此视为尹晓波已经接房应由双方依据《商品房购销合同》及《补充协议》的约定进行处理。
原审在雅居乐置业公司未参与诉讼的情形下，依据尹晓波与雅居乐置业公司之间的商品房购销合同《补充协议》第六条直接认定雅居乐置业公司已履行交房义务不当。
吴淑贤物业服务合同纠纷一案民事二审裁定书
吴淑贤物业服务合同纠纷一案民事二审裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省佛山市中级人民法院【审理法院】广东省佛山市中级人民法院【审结日期】2020.09.17【案件字号】(2020)粤06民终9575号【审理程序】二审【审理法官】梁建扬彭进海麦闻文【审理法官】梁建扬彭进海麦闻文【文书类型】裁定书【当事人】吴淑贤【当事人】吴淑贤【当事人-个人】吴淑贤【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】吴淑贤【本院观点】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
【权责关键词】撤销合同合同约定专属管辖诉讼请求另行起诉不予受理反诉诉讼标的【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。
反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
"本案中，本诉的诉讼请求是雅居乐雅生活服务股份有限公司三水分公司基于《物业服务委托合同》要求上诉人支付物业服务费，而上诉人的反诉请求是基于对方未按合同约定履行合同义务要求相对方返还一半的物业费，本诉与反诉的诉讼请求并非基于相同的法律事实和法律关系，诉讼请求之间不具有因果关系，故上诉人的反诉不符合法律规定，应另行起诉。
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喻志强与雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审结日期】2020.09.17【案件字号】（2020）粤20民终4017号【审理程序】二审【审理法官】曾玲赖晓筠刘通【审理法官】曾玲赖晓筠刘通【文书类型】判决书【当事人】喻志强;雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司【当事人】喻志强雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司【当事人-个人】喻志强【当事人-公司】雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司【代理律师/律所】邹葵阳广东品政律师事务所;王济民广东品政律师事务所【代理律师/律所】邹葵阳广东品政律师事务所王济民广东品政律师事务所【代理律师】邹葵阳王济民【代理律所】广东品政律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】喻志强【被告】雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。
喻志强签收钥匙、办理收楼手续的行为表明其从2015年9月8日起即有权对案涉商品房实行占有使用，故一审认定喻志强于2015年9月8日办理了入住手续，并无不妥。
对于案涉商品房的质量问题，各方于2017年5月18日经协商一致达成协议，由相关责任主体赔偿喻志强三年半的物业管理费。
【权责关键词】代理诉讼请求维持原判合同约定催告质证关联性违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明以下事实：1.喻志强(乙方)与雅居乐凯茵新城分公司(甲方)于2014年12月25日签订前期物业管理服务协议第三条物业管理服务费用第1点约定乙方在开发商向乙方发出收楼通知书的规定期限内收楼，物业管理费按商品房买卖合同约定交付日期次日起计算……如业主逾期未收楼，物业管理费则由开发商向购房者发出收楼通知书的规定期限最后一日的次日起开始计算。
协议还约定的其他内容。
2.一审庭审期间，喻志强及雅居乐凯茵新城分公司均确认商品房买卖合同中约定的交楼时间为2015年9月30日。
雅居乐凯茵新城分公司主张案涉商品房的物业管理费从2016年1月份开始计收。
3.二审期间，喻志强称因案涉商品房存在严重质量问题，影响其居住使用，故其已经起诉案涉商品房的开发商雅创公司，要求雅创公司赔偿质量问题导致的损失200多万元。
除上述二审查明的事实以外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案为物业服务合同纠纷。
喻志强上诉主张案涉协议约定三年半物业管理费的起算时间应为签订协议当日即2017年5月18日。
雅居乐凯茵新城分公司则认为起算时间应为喻志强办理收楼手续之日即2015年9月8日。
故本案二审争议的焦点为：案涉协议约定的赔偿三年半物业管理费25158元的起算时间问题。
对此，本院具体分析如下：双方对喻志强于2015年9月8日办理了收楼手续，喻志强签收了案涉商品房钥匙的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，喻志强签收钥匙、办理收楼手续的行为表明其从2015年9月8日起即有权对案涉商品房实行占有使用，故一审认定喻志强于2015年9月8日办理了入住手续，并无不妥。
喻志强与雅居乐凯茵新城分公司签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
喻志强主张其虽然于2015年9月8日办理收楼手续，但因为案涉商品房存在质量问题，其实际于2017年5月18日才入住，故其交纳物业管理费的起算时间应为2017年5月18日。
本院认为，对于案涉商品房的质量问题，各方于2017年5月18日经协商一致达成协议，由相关责任主体赔偿喻志强三年半的物业管理费。
该协议上并没有明确免除喻志强自办理收楼手续之次日即2015年9月9日至2017年5月18日期间的物业管理费，亦没有明确记载喻志强从2017年5月18日开始才需要交纳物业管理费，在此日期之前的物业管理费免交。
在双方对此存在争议的情况下，本院认为应结合双方签订的上述前期物业管理服务协议的内容予以理解。
前期物业管理服务协议第三条约定，物业管理费应当从商品房买卖合同约定交付日期次日起计算。
本院前述已经认定案涉商品房已于2015年9月8日交付喻志强占有使用，故喻志强应当从2015年9月9日起向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费。
雅居乐凯茵新城分公司于一审期间主张喻志强交纳物业管理费的起算时间为2016年1月，这是雅居乐凯茵新城分公司对其权利的自由处分，一审法院予以照准并无不妥。
案涉协议确认因案涉商品房质量问题约定赔偿喻志强三年半的物业管理费，一审据此认定喻志强从2019年7月开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费，该处理并无不妥，本院予以维持。
喻志强主张应以2017年5月18日作为计算赔偿三年半物业管理费的起算时间，即其主张应从2020年11月18日才需向雅居乐凯茵新城分公司交纳物业管理费，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人喻志强的上诉理由不能成立，本院不予支持。
一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费602元(喻志强已预交)，由上诉人喻志强负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-24 12:50:30【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年12月25日，喻志强与中山市雅创房地产开发有限公司(以下简称雅创公司)签订《中山市商品房买卖合同》，约定喻志强购买中山市火炬开发区某某某某某某某某某区X栋X房(以下简称案涉商品房)，建筑层数地上3层，地，地下某某筑面积为213.91平方米。
喻志强于2015年9月8日在业主文件/钥匙签收表和入住合约上签名，办理了入住手续。
雅创公司与雅居乐凯茵新城分公司签订的《前期物业管理服务合同》，主要约定：雅居乐凯茵新城分公司为伯爵山花园住宅小区提供物业服务，案涉不动产竣工验收交付使用后，雅居乐凯茵新城分公司按合同约定的内容要求提供服务，别墅按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业服务费，每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。
合同还约定了其他内容。
喻志强提交的《关于XX花园别墅T1-11-104工程问题事件处理》(以下简称案涉协议)显示：事件分析：XX花园别墅T1-11-104到期收楼时间为2015年9月8日。
该别墅是样板房，验收时发现单位，首层厨房热水管开裂漏水；二楼阳台去水口堵塞，导致二楼整层水浸，背立面二三层通窗顶部窗边渗水，三楼外墙开裂，天面排水管堵塞不能排水，由于以上工程问题造成室内地毯严重受损，影响业主正常入住，现业主要求赔偿三年半的物业管理费共25158元。
协商结果为现物业、房地产工程部与施工单位协商赔三年半的物业管理费25158元。
此费用反签证后转做物业管理费，费用由施工单位承担。
业主同意该赔偿方案。
喻志强在业主处签名确认，黄志森在房地产开发商处签名确认，梁锐营在客服中心处签名确认，李巨华在物业工程部处签名确认，雅居乐凯茵新城分公司的工作人员在物业负责人处签名确认。
雅居乐凯茵新城分公司确认该协议的真实性，称系其公司起草的，但称其只是该协议的协调方，只能约束雅创公司，且该文件只是内部文件，不是正规协议。
喻志强提交的照片显示案涉物业存在多处较为严重的问题，内容与案涉协议的时间及分析情况基本一致，雅居乐凯茵新城分公司确认该照片的真实性。
2019年1月18日，雅居乐凯茵新城分公司委托广东正日律师事务所向喻志强发出律师函(催缴物业管理费通知20366元，逾期滞纳金8750.18元未付，二项合计29116.18元，该欠费经管理公司多次催告，仍未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。
喻志强确认收到该律师函。
【一审法院认为】一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。
喻志强与房地产开发商、雅居乐凯茵新城分公司客服中心、物业工程部及物业负责人签订的案涉协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行。
案涉协议有业主、房地产开发商、客服中心、物业工程部、物业负责人的签字确认，且协商结果写明“现物业、房地产工程部与施工单位协商赔三年半的物业管理费25158元”，雅居乐凯茵新城分公司作为参与协商的其中一方，理应遵循该处理意见，雅居乐凯茵新城分公司主张其是该协议的协调方，该协议只能约束雅创公司，且案涉协议只是内部文件而并非正规协议，明显不符合常理亦有违诚信。
且，即使该协议同时约定费用由施工单位承担，根据诉讼经济原则，为避免诉累，一审法院对雅居乐凯茵新城分公司的主张亦不予采纳，结合喻志强提交的照片反映的情况，一审法院采纳喻志强的抗辩意见。
喻志强于2015年9月8日办理了收楼手续，雅居乐凯茵新城分公司明确物业管理费是从2016年1月开始收取的，因该协议约定赔偿喻志强三年半的物业管理费25158元，故喻志强从2019年7月开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司缴纳物业管理费。
雅居乐凯茵新城分公司要求喻志强向其支付2016年1月至2019年3月期间共39个月的物业管理费及违约金，依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回雅居乐凯茵新城分公司的诉讼请求。
案件受理费603元，减半收取为301元(雅居乐凯茵新城分公司已预交)，由雅居乐凯茵新城分公司负担。
【二审上诉人诉称】喻志强上诉请求：一审判决认定的部分事实错误，请求依法改判。
事实与理由：一、一审判决认定“喻志强于2015年9月8日办理了入住手续”系认定事实错误。
喻志强于2015年9月8日仅办理了收楼手续，验收时发现房屋存在严重的质量问题导致无法正常入住。
最后经过与雅居乐凯茵新城分公司协商，实际入住时间为2017年5月18日。
二、一审判决认定“喻志强从2019年7月开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司缴纳物业管理费”系认定事实错误。
喻志强认为雅居乐凯茵新城分公司赔偿物业管理费的起算时间从喻志强的实际入住之日即2017年5月18日开始起算，而且双方签订《关于伯爵山花园别墅T1-11-104工程问题时间处理》赔偿方案的日期也是2017年5月18日。
即雅居乐凯茵新城分公司向喻志强赔偿物业管理费的期间为2017年5月18日至2020年11月17日，喻志强从2020年11月18日开始才需要向雅居乐凯茵新城分公司缴纳物业管理费。
喻志强与雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵新城分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书广东省中山市中级人民法院民事判决书(2020)粤20民终4017号当事人上诉人(原审被告)：喻志强。