资产评估
第1章
概念：
1.资产评估：专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
思考：
（1）资产评估与市场是怎样的关系？
答：资产评估是市场经济发展的必然结果，它伴随着市场经济和市场交易行为的发展而产生。资产评估在市场经济和市场交易行为中起着润滑剂的作用，没有市场经济及资产交易，资产评估就失去了存在的意义。可以说，资产评估是随着职市场经济和商品交换的发展而产生并得到发展的一种社会经济活动。
（2）资产评估有那些基本构成要素？
答：评估主体、评估客体、评估目的、评估假设、评估价值类型、评估途径与方法、评估程序、评估职业标准、评估基准日和评估结论。
(3)资产评估的特点？
答：市场性、公正性、专业性、咨询性。
（4）我国资产评估事业的发展趋势？
答：朝着评估领域多元化、细化和专业化，以及评估理念、认识和规范趋于统一两个方面进一步发展。
第2章
概念：
1.资产评估研究对象：资产的（交换）价值，以及由此衍生出来的资产（交换）价值决定因素、（交换）价值表现形式、衡量资产（交换）价值的手段和资产（交换）价值的表达。
思考：
（2）你认为影响资产评估价值的重要因素有哪些？
答：资产的使用价值和供求关系。
（4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什么？
答：【1】相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异；【2】相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场，例如。正常交易市场或拍卖市场；【3】相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对着不同的的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位；【4】相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对着不同的交易时限和交易方式等等。
（5）资产评估的一般经济技术原则？
答：预期收益原则、供求原则、贡献原则、代替原则、评估时点原则。
第3章
概念：
1，资产评估行业准入制度：凡欲取得资产评估师资格的人员，必须参加注册资产评估师职业资格全国同一考试。
思考：
（4）我国资产评估准则体系的特点是什么？
答：属于综合性的评估体系，包括了职业道德准则与业务准则。职业道德准则从其纵向分为职业道德基本准
则和具体准则两个层次，业务性准则从纵向分为基本准则、具体准则、指南和指导意见四个层次。
（5）资产评估的执业原则？
答:独立性原则，客观公正性原则，科学性原则，专业胜任原则。
第4章
概念：
1.资产评估对象：由资产本身，以及由引起资产评估的经济行为对于评估结果的具体要求（资产评估特定目的）等对资产功能、作用、使用方式及承载的权益的影响等所构成的具体的资产评估标的物。
思考：
（4）无形资产的主要特点有哪些？
答：{1}形式特征：【1】没有物质实体，但它又必须通过一定的物质载体直接地或间接地表现其客观存在；【2】通过使用能为其拥有者取得持续的经济效益；【3】被排他性地占有，其提供的未来经济效益具有较强的不确定性。
{2}资产特点：【1】可分性与共享性；【2】对有形资产的相对依附性；【3】研制开发成本与其获利能力的弱对应性；【4】市场透明度低。
（5）评估房地产需要考虑的特点？
答：合法性前提、最佳使用原则。
第5章
概念：
1.评估特定目的：引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求。
2.公开市场假设：对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种界定或假定说明。
思考：
（4）你认为资产评估假设如何对评估结论产生影响？
答：资产评估假设不但对评估对象交易的前提条件、作用方式、作用空间等具有约束和限定作用，而且通过对评估对象交易的前提条件、作用方式、作用空间等的约束和限定影响着评估结果的价值类型。
（5）资产评估中最基本的四个前提假设？
答：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
第6章
概念：
1.市场价值：资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最优可使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。
2.价值定义：对资产评估价值内涵、属性及其合理性指向的概括和规范说明。
思考：
（1）明确资产评估价值合理性指向有什么意义？
答：明确评估结论对谁合理，以及评估结论和评估报告的使用者范围。
（3）如何描述市场价值的基本特征？
答：【1】是一种经过严格定义的价值；【2】是一种相对理想状态下的价值；【3】是评估业务中使用频率最高的一种价值定义和类型；【4】是整体市场认同的价值，而不是个性化的价值。
（4）对资产价值进行合理定义的基本标准？
答：资产评估价值内涵，资产价值属
性，资产价值合理性指向。
（5）资产评估价值基础的构成要素？
答：【1】资产评估的特定目的；【2】被评估资产的功能、权益、使用方式及状态；【3】资产评估依据的市场条件。
第7章
概念：
1.资产评估途径：判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。
思考：
（2）如何理解不同评估具体技术方法之间的关系？
答：资产评估中的具体评估方法是实现评估技术思路的工具和手段。在种类和数量方面具有多样性的特点，本身具有可以为多种评估技术思路服务的特点。
（3）评估途径之间的关系？
答：【1】联系：对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同条件下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。
【2】区别：各种评估途径和方法的独立存在本身就说明各种评估途径和方法之间存在差异，都从不同的角度去表现资产的价值。每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。
第8章
概念：
1.资产评估市场途径：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。
2.参照物：已经在公开市场上交易，且与评估对象相同或类似及可比的资产及其事项。
思考：
（2）运用市场途径需要具备什么条件？
答：活跃的市场和众多可比的参照物。
（3）运用市场途径的基本前提？
答：【1】要有一个活跃的公开市场：【2】公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
（4）评估单项资产应考虑的可比因素？
答：资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件。
第9章
概念：
1.收益途径：通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路、以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。
思考：
（1）收益途径存在和运用的经济学基础是什么？
答：【1】被评估资产的预期收益；【2】折现率或资本化率；【3】被评估资产取得预期收益的持续时间。
（2）收益途径中所涉及收益额的特点？
答：【1】从时间的角度来讲，收益额是评估对象的未来预期收益额，而不是评估对象的历史收益额或现实收益额；【2】从收益的性质来讲，用于资
产评估的收益额是评估对象的客观收益额或正常收益额。
第10章
概念：
1.成本途径：首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
思考：
（1）运用成本途径需要考虑的基本要素？
答：资产的重置成本、资产的有形损耗、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
第11章
概念：
2.业务约定书：在资产评估机构明确了基本事项并对评估项目做出风险评价之后，资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。
3.评估计划：是资产评估机构和人员为完成资产评估业务拟定的技术思路和实施方案。
思考：
（2）业务约定书的基本内容是什么？
答：资产评估机构和委托方名称、资产评估目的、资产评估对象、资产评估基准日、出具资产评估报告的时间要求、资产评估报告使用范围、资产评估收费、双方的权利和义务及违约责任、签约时间、双方认为应当约定的其他重要事项。
（3）评估程序的主要环节？
答：【1】接受资产评估委托，明确相关事项；【2】签订资产评估业务约定书；【3】编制资产评估作业计划；【4】资产勘察；【5】收集资产评估资料；【6】评定估算；【7】编制和提交资产评估报告；【8】资产评估工作档案归档。
（4）资产勘察的涵义及其重要性？
答：{1}涵义：在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定。
{2}重要性：是资产评估程序和操作的必经环节，有利于资产评估机构和人员全面、客观地了解评估对象，核实委托方和资产占有方提供资料的可靠性，并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性的开展资料收集、分析工作。
第12章
概念：
1.资产评估报告：注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
思考：
（2）资产评估报告包括哪些基本要素和包括的基本内容？
答：{1}【1】委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者；【2】评估目的；【3】评估对象和评估范围；【4】价值类型及其定义；【5】评估基准日；【6】评估依据；【7】评估方法；
【8】评估程序实施过程和情况；【9】评估假设；【10】评估结论；【11】特别事项说明；【12】评估报告使用限制说明；【13】评估报告日；【14】注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或合伙人签字。
{2}【1】标题及文号；【2】声明；【3】摘要；【4】正文；【5】附件。
（3）评估报告撰写中的几项原则？
答：实事求是的原则、一致性原则、及时和保密性原则、明确评估报告使用者的原则、关注评估对象的法律权属义务、评估受限充分披露原则。
第13章
概念：
1.基本准则：注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本规范，是各类资产评估业务中所应当共同遵守的基本规则。
2。实体性准则（专业性准则）：针对不同资产类别的特点，分别对不同类型资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。
3.程序性准则：关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范。
思考：
（2）你认为我国资产评估准则体系的基本构架是什么？
答：【1】从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分；【2】从资产评估体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同层次{1}资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单的，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次；{2}资产评估业务准则由于涉及面广，在纵向关系上分为资产评估基本准则、资产评估具体准则、资产评估指南、资产评估指导意见四个层次。
（3）国际上资产评估行业管理的主要模式？
答：政府干预型、行业自律型和政府监管下的行业自律型。
（4）强调行业自律管理的优点？
答：独立性强、适应性强、能动性强。