深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越世界中心、京基100)调研报告
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深圳京基100KKMALL调研(43页)
深圳调研
一、项目基本概况
定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心，正在全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。
目前深圳首家香港影院、金钱豹餐饮、俏江南旗舰店、翡翠餐饮、新加坡大食代餐饮、瑞士顶级会所、Ⅱ香港发型设计品牌以及香港利邦集团、华润高端超市，美心星巴克咖啡餐饮等国内外知名品牌已率先签约进驻。
二、项目总平面图及交通分析图
三、各楼层布局图
四、各商户名称、建筑面积、使用面积、开间、进深、租
金、售价（租金售价视调研难度，尽量调研）
主力店（代表品牌）：影院、超市
店中店（代表品牌）：男装、女装、红酒、休闲服饰、皮尔库迪鞋包皮具、
餐饮（代表品牌）：石名家西式餐饮、翡翠拉面小笼包中式餐饮
休闲文化娱乐（代表品牌）：科学美容生活馆、星际传奇
便利配套（代表品牌）：美发、天长地久、优优宝贝摄影、
五、拍照
(一)建筑设计拍照
（1）、外广场（主广场、次广场）
（2）、周边道路
（3）、公交站台
（4）、出租车停靠点
（5）、主入口
（6）、大堂
（7）、中庭（8）、主通道
（9）、次通道
（10）、扶梯、电梯、货梯
（11）、消防通道
（12）、停车场
（13）、卸货平台（14）、车辆出入口
装饰设计拍照
（1）、整体形象
（2）、室外广告位
（3）、零售店中店店铺形象。
【房地产精品资料】_96联深圳京基百纳广场前期商业定位报告
6
项目劣势分析
红树湾片区高档住宅区处起步阶段，目前仅有数个高端楼盘再建，周边配套 设施不全，入驻人口不多，项目周边尚不成熟，短时间内也难以吸聚大量人气。 公共交通尚未完善，地铁口离项目尚有较远的距离，因目前人流较少，的士 也较少，大众化的交通途径均处劣势。 项目属于裙楼商业物业，受到塔楼的影响，结构相对复杂，块状分割多，死 角多，实用率不高，为商业的规划带来相当的难度。 单层面积较大，顾客动线、客流导引复杂； 项目北面为世界之窗景区，西面为沙河及名商高尔夫球场，南面及东面临红 树湾片区目前开发尚不成熟且因其为临海片区开发资源相对有限，仅仅依靠周 边区域的顾客群不能支撑本商场的人流，项目必须具备吸引更广区域消费群的 辐射力。 在商业竞争方面本项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈的夹缝 地带。因此，在定位上必须紧紧把握该片区的优势，做出有独特的定位方能突 围而出。
7
项目机会分析
政府已经着手对该区域的配套设施进行规划和建设，该 区域未来发展前景好； 目前项目片区的商业配套很差，这与高端的居住环境不 符，给本项目造成机会 本项目已经建成，体量较大，发挥空间广阔，容易先入 为主，具备形成此片区商业中心的可能。 整个红树湾片区发展前景很好，商业状况更属于发展的 初始阶段，尚有相当多的市场空白点，远期发展空间较大。
根据上述统计，未来深圳地铁沿线的商业供应量非常庞大，目前统计已超过220万平方米，如加 之龙华中心商业及未统计到的商业，预计未来地铁沿线商业供应总量将超过300万平方米。 其中预计在2007年、2008年开业的地铁沿线商业供应量大约有80万平方米，项目未来招商竞争 压力较大。
15
市场潜力预测
从区位上看，红树湾片区惟有本项目一个大型综合购物商场，在片区内 的竞争优势非常明显。
项目劣势分析
红树湾片区高档住宅区处起步阶段，目前仅有数个高端楼盘再建，周边配套 设施不全，入驻人口不多，项目周边尚不成熟，短时间内也难以吸聚大量人气。 公共交通尚未完善，地铁口离项目尚有较远的距离，因目前人流较少，的士 也较少，大众化的交通途径均处劣势。 项目属于裙楼商业物业，受到塔楼的影响，结构相对复杂，块状分割多，死 角多，实用率不高，为商业的规划带来相当的难度。 单层面积较大，顾客动线、客流导引复杂； 项目北面为世界之窗景区，西面为沙河及名商高尔夫球场，南面及东面临红 树湾片区目前开发尚不成熟且因其为临海片区开发资源相对有限，仅仅依靠周 边区域的顾客群不能支撑本商场的人流，项目必须具备吸引更广区域消费群的 辐射力。 在商业竞争方面本项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈的夹缝 地带。因此，在定位上必须紧紧把握该片区的优势，做出有独特的定位方能突 围而出。
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项目机会分析
政府已经着手对该区域的配套设施进行规划和建设，该 区域未来发展前景好； 目前项目片区的商业配套很差，这与高端的居住环境不 符，给本项目造成机会 本项目已经建成，体量较大，发挥空间广阔，容易先入 为主，具备形成此片区商业中心的可能。 整个红树湾片区发展前景很好，商业状况更属于发展的 初始阶段，尚有相当多的市场空白点，远期发展空间较大。
根据上述统计，未来深圳地铁沿线的商业供应量非常庞大，目前统计已超过220万平方米，如加 之龙华中心商业及未统计到的商业，预计未来地铁沿线商业供应总量将超过300万平方米。 其中预计在2007年、2008年开业的地铁沿线商业供应量大约有80万平方米，项目未来招商竞争 压力较大。
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市场潜力预测
从区位上看，红树湾片区惟有本项目一个大型综合购物商场，在片区内 的竞争优势非常明显。
深圳市区商业规划调研报告
深圳市区商业规划调研报告深圳市区商业规划调研报告摘要：随着深圳市经济的快速发展，商业活动在市中心区域迅速扩大。
本报告通过对深圳市区商业规划的调研，分析了当前市区商业的发展现状、存在的问题，并提出了相应的解决方案，旨在为深圳市区商业的规划和发展提供参考和建议。
一、引言深圳作为中国改革开放的先行者，近年来经济蓬勃发展，商业活动不断增加。
然而，市区商业的发展毫无计划性，缺乏统一的规划，导致商业区域的布局不合理，商业建筑的用地利用率低。
为了解决这些问题，本报告对深圳市区商业规划进行了全面调研。
二、市区商业发展现状1. 商业区域分布不均衡：深圳市区商业区集中在罗湖区、福田区，其他区域商业发展相对滞后。
2. 商业建筑用地浪费严重：市区商业建筑中大量闲置用地没有得到合理利用，造成土地资源的浪费。
3. 商业布局单一：市区商业以购物中心为主导，在娱乐、餐饮等方面缺乏多样化。
三、存在的问题1. 供需不平衡：商业区域相对集中，导致商业设施供不应求，特别是在节假日和周末。
2. 停车难问题：商业区域停车位不足，给市民出行带来不便。
3. 商业配套设施不完善：商业区缺乏公共服务设施，如公园、图书馆等，无法满足市民的多样化需求。
四、解决方案1. 优化商业区域布局：合理规划商业区域，将商业发展引入其他区域，避免集中化，减轻市区交通负担。
2. 提高商业建筑用地利用率：建设多功能商业综合体，合理利用土地资源，提高用地效益。
3. 加强公共配套设施建设：在商业区域附近建设公园、图书馆等公共服务设施，满足市民多样化的需求。
4. 发展文化创意产业：在商业区域引入文化创意产业，丰富商业形式，提升商业品质。
五、结论深圳市区商业规划调研报告为深圳市区商业发展提供了有益的参考和建议。
本报告提出了优化商业区域布局、提高商业建筑用地利用率、加强公共配套设施建设、发展文化创意产业等解决方案，以期推动市区商业的健康发展，提升市民的生活品质。
深圳市相关部门应加强规划和管理，确保商业规划的顺利实施，为市民创造更好的商业环境和服务。
深圳沙井京基百纳广场合正汇一城考察报告
连通地铁 罗宝线西 乡站
八马茶业（茶叶）老西安（特色餐饮） 天虹生活超市
B1
配套品类布局特点及借鉴： 1、B1层连通地下停车场，主要以特色、休闲餐饮、小吃甜品 为主，餐饮的客单价约在15—85元之间。其中穿插部分零售和 配套品类，零售品类主要以服饰为主，而配套品类包括精品、 饰品以及个人护理集合店，主要面向女性消费群体。 2、利用中庭位置设置跨境电商体验店（汇景城二层中岛位置 千色店（个人护 潮品馆（精品） 可否参考，做成开放式的跨境电商体验店）； 理集合店） 3、潮品馆店面形象较好，且货品价格不高，客单价在 20— 虹领巾（天虹旗 300元，可考虑引进该品牌或类似品牌到汇景城二层，靠近特 下跨境电商） 色餐饮处。 通往停车场
茜子（配饰）
VWIN （儿童攀爬） 卓洋水晶王 （精品）
皮具、鞋
晶雅福（饰品）
晶石灵（饰品）
天梭（名表）
华润超市入口
亿威隆名表（名表）
L2时尚领域
牛厨（零食）
米兰妮（丝袜）
沙井旧城区内，农民房为主 房价约为6000-12000元/㎡ 2013.11.24
周边房价
开业时间
建筑指标
商业体量
18万㎡
区域型购物中心（沙井） 中低档
整体市场定位
区域型购物中心（西乡新城区）
中高档 1、周边居住的白领阶层、中高收入 群体 2、地铁可达的消费群体
项目定位
档次定位
消费者定位
周边居住的制造业职工、居民
汇景城二层局部平面图 汇景城一层局部平面图
丹尼熊店面形象
LOHO眼镜店面形象
OYEA眼镜店面形象
L2
几美无 莫赛饰品 百货服 菌穿耳 （饰品） 饰区域 SI43;耳环 （旅行社） 特色餐 ） 饮区域
【房地产精品资料】_96联深圳京基百纳广场前期商业定位报告
五洲MALL
横岗商圈
东门商圈
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地铁沿线商业（4号线）
怡景中心城 晶岛国际 大中华交易广场 福华地下商业街
14
地铁沿线商业（在建或在规划商业）
项目名称 京基蔡屋围项目
中航广场 金地百脑汇 晶岛国际 怡景中心城 大中华国际广场 福华商业街 益田假日广场
海岸城 保利城文化广场 天利中央广场
泰华N7商业 正中商业广场 宝安购物公园 宝安中心商业街 港隆城购物中心
8
项目威胁分析
深圳近期拟建的购物中心很多，不管是对商户资源的竞 争还是开业后对消费者的竞争都非常的激烈。 “益田假日广场”项目规模很大，离本项目很近，给本 项目造成一定的威胁。 深圳毗邻香港，高档商品香港的价格优势十分明显，购 买者对普通高档商品的购买多到香港完成。
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地铁沿线商业（1号线一期）
铜锣湾百货 假日广场（在建）
高档汽车展厅、红酒屋、咖啡吧、高尔夫、 时尚书屋
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业态布局定位
组团名称 品位家居情景组团
休闲美体情景组团
构成业态
精品家具和视听、家居装饰品、精品礼品、美好 家居 水疗中心、美容美体、香熏用品、美容用品
餐饮美食情景组团 生活配套情景组团
特色餐饮、中式酒楼、品位西餐
超市、中式快餐、西式快餐、美容美发、药店、 茶庄及其它
同时，将以下人员列入目标顾客——有一定的消费能力、追求个性、注重
怡景中心城（在建） 晶岛购物中心（在建） 大中华广场（在建） 福华路地下商业街（在建）
深圳科技书城
华强广场（电子） 中航广场（在建）
太阳百货 华润万象城
城建购物公园 星河COCO PARK 天虹购物广场
中信城市广场 金地百老汇（在规划）
超高层建筑案例—京基100
• 4）办公乘客电梯高峰期5分钟内运客量按13-15%计算,或 按30分钟内运载总人数90%计。
• 5）酒店客梯的数量是根据酒店星级确定的,一般可按每 70-100间客房配置1台载重量为1000-1600kg的客梯。 • 6）电梯间隔时间及候梯时间:电梯间隔时间一般是指轿厢 从门厅出发的平均时间。候梯时间常取间隔时间的60%。 不同的建筑类型电梯间隔时间不同：酒店电梯间隔时间可 取40-60s；多机构办公建筑上楼峰值无下楼时电梯间隔时 间取25-30s，上楼峰值有10%下楼时电梯间隔时间取3035s，双向峰值上下楼各50%时电梯间隔时间取35-45s。
• 2.2 京基100核心筒设计
• 京基金融中心大厦办公层平面近似为长方形，南北两个长 边为向外的弧形，长边长57.6m，短边长约为44-49m，核 心筒位于中部；低区核心筒尺寸为37.8×23.1m，到了高 区由于取消了从负一层及首层往返于39层及40层的办公 4 穿梭电梯，核心筒尺寸缩小为34.4×23.1m。 • 办公标准层建筑面积约为2400-2600㎡ ，核心筒建筑面积 为715-872㎡ ,整个核心筒位于平面中部，周边形成采光良 好、视野开阔的办公空间，办公进深为9-13m，含公共走 道面积的办公使用率达到66%-73.5%，不含公共走道面积 的办公使用率约为60%。
• 酒店主要的交通模式时段是在客人入住(17:00-19:00)及退 房(08:00-10:00)。这两段时间内，客人会同时进出客房及 餐厅，进入及离开酒店，所以客人会乘坐电梯上行及下行。 故此酒店客梯系统根据上行及下行之交通情况来模拟。 • 在开始时间前的某一个5分钟范围内，乘客的集中率达到 高峰，即采用“5分钟输送能力”来衡量解决这一个5分钟 范围内乘客的集中高峰的程度。也就是说5分钟输送能力 指在5分钟内电梯所能输送的人数占要输送乘客总人数的 百分比。
京基100基本情况
京基100，集超5A甲级写字楼、国际商业KK- MALL，铂金五星级瑞吉酒店于一身，以全球顶级配置，在深圳创造一个全球性的金融标志，这将是深圳通向世界的门户与窗口，亦是世界进入中国的最佳战略平台。 京基100城市综合体项目总用地面积42353.96 m2，其中建设用地35990.16m2，总建筑面积602401.75 m2，由京基100大厦及7栋回迁安置楼构成，总投资近50亿元。本项目位于罗湖区蔡屋围金融中心区内，涵盖全市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，区域价值得天独厚。 京基100大厦由国际著名建筑设计公司--英国TFP和ARUP担纲设计，楼高441.8米，为全球第8高摩天地标，总建筑面积220,000平方米。京基100这一代表了中国技术标高与精神象征的双重地标，在大厦的整体设计与建设过程中，采用9.5：1的高宽比，为国内摩天楼之最。京基100使用的钢板最大厚度达到了130毫米，大厦的用钢量达到了6万吨，这在深圳甚至全国来说都是首例，将所有的焊缝连接起来，累积长度可以绕地球赤道4周，并采用了强度与韧性更高的C80高强度水泥，这在国内的摩天楼里尚属首次。编辑本段楼层简介
国际团队携手打造 京基100聚集了全球两大顶级设计机构——TFP和ARUP的团队智慧，萃取全球摩天大楼的设计精华，将超大玻璃穹顶、联体双曲线雨篷与玻璃幕墙进行一体化设计，独创瀑布式的流线造型，喻示了全球第五金融中心的繁盛与兴旺，并为深圳未来发展缔造无限机会。其建筑外型简洁流畅，彷如倾泻于城市之中的瀑布，演绎“飞流直下三千尺，疑是银河落九天“的壮观景象。 高宽比为9.5:1 京基100主塔楼东西向窄而南北向宽，高宽比为9.5∶1，为国内摩天大楼之最。京基100主塔楼外墙采用全玻璃幕墙，显得华丽而高雅。楼体结构上，采用核心筒和桁架结构，又使楼体坚固无比。 不惧超级台风 为了控制楼体在风中的摆幅，设计者还在大楼91层设计安放了两个主动阻尼器，可抵御百年一遇的台风。编辑本段周边交通
国际团队携手打造 京基100聚集了全球两大顶级设计机构——TFP和ARUP的团队智慧，萃取全球摩天大楼的设计精华，将超大玻璃穹顶、联体双曲线雨篷与玻璃幕墙进行一体化设计，独创瀑布式的流线造型，喻示了全球第五金融中心的繁盛与兴旺，并为深圳未来发展缔造无限机会。其建筑外型简洁流畅，彷如倾泻于城市之中的瀑布，演绎“飞流直下三千尺，疑是银河落九天“的壮观景象。 高宽比为9.5:1 京基100主塔楼东西向窄而南北向宽，高宽比为9.5∶1，为国内摩天大楼之最。京基100主塔楼外墙采用全玻璃幕墙，显得华丽而高雅。楼体结构上，采用核心筒和桁架结构，又使楼体坚固无比。 不惧超级台风 为了控制楼体在风中的摆幅，设计者还在大楼91层设计安放了两个主动阻尼器，可抵御百年一遇的台风。编辑本段周边交通
以深圳京基100 VS华润万象城为例探讨大规模城市综合体建构的多维考虑
以深圳京基100 VS华润万象城为例探讨大规模城市综合体建构的多维考虑摘要：本文基于城市综合体作为城市公共领域的视角，以京基100中心广场（简称“京基100”）及华润万象城（简称“万象城”）为例，进行对比分析，探讨城市综合体在不同的街区布局模式下，在功能、交通、形态、空间等维度的实效差异。
关键词：城市综合体；功能；交通；形态；空间；效能1.项目概况及可比性分析京基100与万象城均同位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置。
京基100位于深南东路以北，而万象城则位于深南东路以南，两基地平面直线距离仅约400米，步行时间仅需5分钟左右。
定位上，京基100和万象城都是为中高端的产品，其商业运作模式都是以社区购物消费为基础支撑，两者的主要数据列表如下：综合来说，无论是从项目区位、规模、主导功能还是单一街区的尺度，两者都具有较高的相似性。
区别在于街区模式上京基100属于单一街区模式，万象城属于跨街区模式，其总体布局及实效差异是本对比研究所关注的。
2.各个维度的分析比较2.1功能组织比较由于京基100属于单一街区的城市建筑综合体，基于这种模式下做高容积开发，同时要兼顾诸多功能的合理布局是具有相当难度的，在功能分区上不会出现清晰的界限。
相比之下，万象城因采用了跨街区模式，在功能的分区上就显得较为清晰、独立。
基地被东西向的书城路、嘉宾路分隔而成北、中、南三个区，而且每个街区都有着明显的主导功能：北区以办公功能为主，中区以商业功能为主，南区以居住酒店功能为主。
2.2交通组织比较2.2.1综合体外围交通组织衔接在总体交通环境方面，京基100与万象城有着较为明显的差别。
从京基100建设用地所处的具体位置考究，它所拥有的交通区位条件并不算优越，基地的四边甚至没有一边紧邻城市主干道。
对比之下万象城就有着相当优越的交通条件，基地北边紧邻城市主干路深南大道，东边紧邻城市次干路宝安南路，采用跨街区模式的万象城在各区也具有较高的可达性，路网方整且联系性强，同时，在北区也设有下沉广场驳接地铁大剧院站，具有相当的交通便利性。
深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网
商户 分类
钟表/ 个人 百货/ 服装/ 童装/ 家居 珠宝/ 护理/ 超市 鞋包 玩具 生活/ 饰品/ 药品/ 数码 礼品/ 保健 摄影 运动 品 用品
商户 4 数量 所占 3.6% 类别 比例
71
4
18
12
2
20
2
8
3
64%
3.6%
16.2% 10.8% 1.8%
100%
15.4%
61.5% 23.1%
口岸
机场及 火车站
驾车15分钟可到达罗湖火车站，40分钟可到 达宝安机场。
KK MALL不仅有地铁1,2号线，也有约7个公交站可到达， 临近红岭中路、深南中路、解放路，交通十分便利。
KK mall区别于周边购物中心，KK mall走时尚精 品路线，主打时尚潮流会把人流引入。定位于 “国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以 集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高 品质国际购物中心。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础
服务以及生活享受为主的楼层，餐饮较为集中，是休闲的好去处。
项目概况 业态分布 营销推广 项目小结
1、深圳首家2D/3D影院UA影院作为宣传推广的一大亮点。 2、在KK mall开业期间，以地处深圳第一大高楼进行宣传，有事 件营销“求婚事件”，让大家关注到京基100，对于KK mall更有 兴趣。
营业面积 （平米）
分布楼层 B101
NOVO
新概念时尚天地
L201/201a/2 02、 L301/301 b/302
L313/301a L411a L427
星际传奇 Newclub life 优莱荟 UA影院
反斗乐园旗舰店 中航健身会（亚洲最佳大型健体中心） 首家2D/3D影院
城市综合体调研 报告
4、一期建设时间：2000年；开业时间： 2004年12月
5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年 开始盈利，营业额15.6亿元
华润中心区域分析
交通系统分析： ➢ 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河 大道之间 ➢ 与"地王大厦"隔深南大道相望 ➢ 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 ➢ 周边共有巴士线路30多条 ➢ 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 ➢ 距皇岗口岸约5分钟车程 ➢ 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
万象城产品设计特色
主入口：独特的下沉式广场设计
万象城产品设计特色
万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。 多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下 沉式广场。
从两条主干道导入人流
导入地铁人流
万象城产品设计特色
在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车 分流、人货分流。停车库从- 2F—3F，与商业经营区无缝连接。
主要入口
万象城产品设计平面图
万象城商业业态规划
业态规划： 主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
万象城商业业态规划
主力店楼层分布 -1F 华润万家超市ole超市
Réel时尚生活百货 ole超市
真冰 滑冰场
嘉禾影院
Réel时尚生活百货
NOVO 时尚百货
1-3F Réel时尚生活百货 2F NOVO时尚百货
项目地理位置：位于罗湖金 三角商业区，包括东门、人 民南、宝安南三大核心商圈 万象城是宝安南商圈的标志 性项目。
深南大道
滨河大道
宝安南路
华润中心整体规划布局
1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。 2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空 间。 3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。 4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商 业，利空地块商业办公属性。
5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年 开始盈利，营业额15.6亿元
华润中心区域分析
交通系统分析： ➢ 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河 大道之间 ➢ 与"地王大厦"隔深南大道相望 ➢ 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 ➢ 周边共有巴士线路30多条 ➢ 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 ➢ 距皇岗口岸约5分钟车程 ➢ 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
万象城产品设计特色
主入口：独特的下沉式广场设计
万象城产品设计特色
万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。 多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下 沉式广场。
从两条主干道导入人流
导入地铁人流
万象城产品设计特色
在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车 分流、人货分流。停车库从- 2F—3F，与商业经营区无缝连接。
主要入口
万象城产品设计平面图
万象城商业业态规划
业态规划： 主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
万象城商业业态规划
主力店楼层分布 -1F 华润万家超市ole超市
Réel时尚生活百货 ole超市
真冰 滑冰场
嘉禾影院
Réel时尚生活百货
NOVO 时尚百货
1-3F Réel时尚生活百货 2F NOVO时尚百货
项目地理位置：位于罗湖金 三角商业区，包括东门、人 民南、宝安南三大核心商圈 万象城是宝安南商圈的标志 性项目。
深南大道
滨河大道
宝安南路
华润中心整体规划布局
1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。 2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空 间。 3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。 4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商 业，利空地块商业办公属性。
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建筑面积㎡ 119779.41 49307.21 26966.92 25163.21 37388.2 64428.6
层数 66
高度m 279.9
商业面 积 1420.35
裙楼 层数 4
59
268
1522.52
4
34 38
150 185.5
32294.6 7
3 4
卓越—世纪中心
立面
建筑立面聘请世界建 筑设计大师Larry K Oltmanns亲自主笔，独 创永恒钻石切面、卓越蓝 LOW-E玻璃幕墙，将经 典而简约的造型融入现代 商务建筑，成就中心区昭 示面最强的艺术级商务地 标。 （卓越世纪中心使用的 玻璃幕墙为专门设计定制 的8mm+12mm+8mm 中空LOW-E玻璃，其颜 色在不同日光效果下显现 不同色彩，该玻璃已申请 特别专利“卓越蓝”）
绿景—NEO企业大道
公共空间—大堂
大堂挑高16.5m，设有洽谈区、 服务台、LED屏、车展区、项目展 示区、企业名录展示台。 大堂三面通透，采光良好，与外 围园林景观有机结合，附有生态气 息，三层挑高大堂加上铜艺造型装 饰，彰显企业形象。 洽谈区设置有浅谈桌椅及小型办 公台面，方便特殊情况下的工作接 待及办公需求。 大堂内部划分为车展区及项目展 示区两个展示区。车展区与项目展 示区功能互补，达到共享客户资源 及盈利的目的。 LED屏即时播报实时信息，实现 快速传播。 接待台提供预约、呼叫、安管、 指引、闸门控制等全方位服务，方 便企业级来访客户。
绿景—NEO企业大道
公共空间—电梯间及过道
地面、墙面全石材铺设。墙面采用干挂方式，石材拼接处预留约5mm缝隙，美观大方， 视觉效果较佳，避免了封堵缝隙过程中由于同一标段石材不能完全保持相同高度而造成的接 缝不齐的现象； 局部铜艺造型装饰，增添奢华； 导视标识系统简约明了，漫反射玻璃发光字优雅清新； 吊顶综合管线“一线”排列美观简洁，增大空间尺度感； 电梯前厅宽3.7m，净高约2.8m，尺度适宜。
卓越—世纪中心
公共空间—电梯间及过道
电梯门的独特钻石型图案，与楼体立面相呼应，凸显产品的高贵品 质; 侯梯间的艺术壁画，提高大堂的艺术品质; 公共空间过道地面为石材，墙面刷白； 客梯厅前设置门禁系统，有效管理外来人士进入大厦。
卓越—世纪中心
公共空间—电梯
电梯按钮上的显示屏，吸引客户在乘梯的注意力， 同时可以作为品牌宣传窗口； 电梯顶部采用大理石纹灯片设计，提高产品的品 质感和舒适性； 摄像头设置隐秘，减免客户的不安感。
轿厢内发光云石、LED显 示屏，通高3.2m
京基100
公共空间—卫生间
天花采用石膏板防水乳胶漆；墙面采用黄洞石大理石；地面采用玫瑰米黄大理石； 灯光采用凹槽设计,光线不刺眼； 洗手台下面人性化橱柜的设计； 每层均设置有行政洗手间，包含淋浴功能。
京基100
室内空间
图片即为交楼标准—— 天花：高级组合式金属吸间天花，统一管线布设，节省层高， 尺度感增大 墙面：乳胶漆 地面：10cm硫酸钙外包镀锌铁皮架空地板，无十字线桥，会产 生较多切割，不利于回收利用 窗帘：玻纤布电动卷帘 窗户：双银中空LOW-E玻璃（高透光、低透热、隔绝紫外线） 空调：VAV空调系统，配套新风系统 层高：4.2m 净高：2.8m 从层高利用上来看小于绿景NEO（4/2.8）及卓越世纪中心 （4.1/3）。
入驻企业多为 租赁面积为 60-160㎡的 中小企业。
绿景—NEO企业大道
卓越—世纪中心
京基100
京基100
基础数据
写字楼
综合体总建筑面积：602401.75 ㎡ 京基100大厦建筑面积：220000 ㎡ 建筑高度：441.8米 建筑层数：100层
办公公寓 住宅 集中商业 办公公寓
标准层面积：2400-2700 ㎡ 标准层高：4.2米 净高：2.8米 其中5个证券交易层，层高5米，净高可达3.3米 5F：国际会议中心 6-72F：超甲级写字楼 75-100F：瑞吉酒店
Tower C 办公公寓
A塔 指标
B塔
C塔 商业 8954 （含C 塔） 1-3 公寓 商业
高度：108m
写字 楼
95490 5-56 1900 ㎡/层 整层 或半 层起 租
商业 影院
8680 1-4
写字 楼
36837 16-41 1500 ㎡/层 96㎡200㎡ /户
酒店
建筑面积/㎡ 楼层
18607 1-14
4
4
4
4
有（含热水喷淋） 有 10（32层为 6个） 有 6 有 4
电梯数
20部高速电梯分区域服务，服务面积约5000㎡，达到 甲级写字楼基本要求。另分别有两部消防电梯及转换 梯。
卓越—世纪中心
公共空间—大堂
双大堂设计，分流高低区乘梯人员，有效防止高峰期拥堵。首层大堂 挑高15.5m，面积700㎡，二层大堂挑高10m，面积848㎡。空间尺度阔 绰，空间内倍感舒适清爽。大堂整体选用米黄、黑色为主色调，灯光均采 用暖光源，柔和舒适，且无直射光及眩光现象。地面、墙面全进口石材， 造型吊顶及发光云石的应用凸显高端奢华。
深圳典型综合类项目 调研报告
绿景—NEO企业大道
卓越—世纪中心
京基100
绿景—NEO企业大道
Tower A 甲级写字楼 高度：273m
基础数据
地理位置：深南大道与香蜜湖立交的东南角
Tower B 甲级写字楼 高度：176m
总建筑面积：25万㎡ 涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业 档次：LEED银级（A塔）
京基100
卓越—世纪中心
1号楼 写字楼 高度：280m 2号楼 写字楼+酒店 高度：268m 4号楼 办公公寓 高度：150m
基础数据
地理位置：福田区福华三路会展中心东
总建筑面积：46万㎡ 涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业 档次：LEED金级（1号楼）
3号楼 写字楼
高度：185m
物业类 型 1号楼 写字楼 写字楼 2号楼 酒店 公寓 3号楼 4号楼 写字楼 公寓
绿景—NEO企业大道 ——A塔（写字楼）
绿景—NEO企业大道
分区
A塔共分为三个区。5-25层 为低区，24-40层为中区，4155层为高区。共18部进口三菱 电梯，最高速度6m/s，分区域 服务，每部电梯服务面积约 5000㎡，候梯时间为30s，达 到甲级写字楼基本要求，同时配 备两部高速消防梯，高峰期可缓 解拥堵情况。
京基100
立面
京基100聚集了全球两大顶级设 计机构——TFP和ARUP的团队智慧， 萃取全球摩天大楼的设计精华，将超 大玻璃穹顶、联体双曲线雨篷与玻璃 幕墙进行一体化设计，独创瀑布式的 流线造型，建筑外型简洁流畅，如倾 泻于城市之中的瀑布，演绎“飞流直 下三千尺，疑是银河落九天“的壮观 景象。 超白双银LOW-E中空玻璃有效控 制近红外线的辐射，具有极佳的隔热、 隔音、保温功能，减少光污染，营造 健康生态办公环境。
卓越—世纪中心 ——1号楼（写字楼）
卓越—世纪中心
分区
低区
中低区
中高区
高区
4-16层
平层数 复式层数 公共洗手间 蹲位（男） 公共洗手间 蹲位（女） VIP洗手间 茶水间 单元数 有 10 13层 ——
18-32层
15层 ——
34-48层
15层 ——
50-66层
13.5 2.5
4
5
4
5（32层为4 个）
卓越—世纪中心
户内空间
室内层高4.1m，净高3m，层高利用率较高。毛坯交楼，仅有地面网络地板。 网络地板：10cm高，硫酸钙表面经过环氧树脂粉末静电喷涂处理，一定范围内设有 十字交叉线槽，方便布线，出线孔部分需切割，造成一定浪费； 柱距：7.5-9.6m。 玻璃幕墙使用开启窗设计，企业用户在春冬等季节通过打开窗户清新室内空气，减少 因使用新风系统产生的额外电费； VAV空调出风口，核心筒相邻处设立通风井，使得 VAV空调与新风系统相结合，达 到室内降温、输入室外新鲜空气的效果； 与新风系统相匹配的抽风口，“出风口+抽风口”结合的形式，使楼体内部达到“废 气抽离楼体内部→新鲜空气输入”的循环。
卓越—世纪中心 ——3号楼（办公公寓）
卓越—世纪中心
公共空间
公寓大堂面积约200㎡，两层通高，地面、墙面石材铺设。设有企业区位 牌及接待前台，方便拜访及问询。电梯间宽度约2m，走到宽度约1.8m。公 共空间配置以办公方向打造。空间尺度及装修档次相对实用化。
卓越—世纪中心
户型
主力面积区间： 49-60㎡
京基100
公共空间—大堂
首层大堂4层挑高，约20m，地面墙面全石材，自然采光既能保证大堂 采光，节能环保，贴近自然。
京基100
公共空间—侯梯间
木纹铝板天花、 白色铝板天花；墙 面采用黄洞石大理 石、地面采用意大 利木纹大理石，漫 反射暖色光源， 4.5m标准候梯厅 宽度
京基100
公共空间—电梯轿厢
29780 5-30
—— 1-3
主力户型/㎡
——
——
——
1200㎡/层 80-160㎡/户
使用率
66%
76%
A塔三楼为保利影院，主要为会议功能。
绿景—NEO企业大道
立面
立面线条简明畅快，三栋主体建筑由 东向西逐步攀升，打造竖琴外形，意在奏 响城市乐章。 外立面整体形象庄重大气，加之 273m高A塔为中心西区第一高楼，项目 地标形象凸显。
京基100
分区
75-100F 酒店
41-72F 高层办公区
5-38F 低层办公区
1-4F 大堂 B1-B3F 停车场
64部三菱原装电梯，最 快9米/秒，分高、中、低区 服务。平均每部电梯服务面 积为3500㎡，远低于甲级 写字楼最高标准（5000㎡/ 台），引入深圳独有双轿厢 电梯，运力提高一倍。等候 时间为5s。