土地增值税4大纳税筹划案例

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8000-土地增值税案例分析

8000-土地增值税案例分析案例一、纳税筹划案例精讲与分析之土地增值税筹划案例---------巧省土地增值税新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。

1 996年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑，并以市场价格销售给A市市民，共取得收入240万元，共发生如下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额为100万元。

（二）房地产开发成本50万元。

（三）其他扣除额为60万元。

同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额20万元；（二）房地产开发成本30万元。

（三）房地产开发费用16万元。

（四）与房地产有关的税金24万元。

面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，同城另一家房地产开发公司开兴公司决定兼并新发房地产公司，以促进市场占有额的扩大。

7月中旬，开兴房地产公司以4 00万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼，并于7月底最终成立了开新房地产公司，兼并业务正式完成。

新发房地产公司在建筑该楼时共发生费用100万元。

该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。

［分析］该公司在面临兼并之际，全公司人员上下一片慌忙，其财务人员也不在例外。

按照他的计算，公司应纳增值税270万元，其计算过程如下：1.7月份共发生了两次房地产转让，且两房地产处于同一片土地上，公司财务由于不可分别核算增值税，两次转让一起核算，两次房地产转让共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额的100％，故应纳土地增值税税额为340×50％－300×15％＝125（万元）。

2.7月底由于被兼并取得房地产收入400万，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200％，故应纳增纳增值税税额为145万元。

两项共计270万元。

我们不难发现公司多交了不少税款：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（2）因国家建设需要依法征用，收回的房地产。

税务筹划案例分析报告

税务筹划案例分析报告在当今的商业环境中，税务筹划已成为企业降低成本、提高竞争力的重要手段。

通过合理的税务筹划，企业可以在合法合规的前提下，减轻税负，优化资源配置，实现可持续发展。

以下将通过几个具体的案例来深入分析税务筹划的策略和效果。

案例一：某制造业企业的增值税筹划某制造业企业主要生产和销售电子产品，年销售额达到5000 万元。

在采购原材料时，企业面临着不同供应商的选择，部分供应商能够提供增值税专用发票，而部分供应商则只能提供普通发票。

在进行税务筹划之前，企业为了降低采购成本，往往选择价格较低但无法提供专用发票的供应商。

然而，这种选择导致企业无法抵扣进项税额，增加了增值税负担。

经过税务筹划，企业重新评估了供应商的选择策略。

在综合考虑价格和税收因素后，优先选择能够提供增值税专用发票的供应商。

即使这些供应商的价格略高，但通过抵扣进项税额，企业的整体税负得到了有效降低。

假设企业每年采购原材料的金额为 3000 万元，如果选择无法提供专用发票的供应商，采购成本为 2500 万元；而选择能够提供专用发票的供应商，采购成本为 2600 万元。

虽然采购成本增加了 100 万元，但由于能够抵扣进项税额 338 万元（2600×13%），企业实际节省了 238万元的增值税。

案例二：某高新技术企业的所得税筹划某高新技术企业享受国家的税收优惠政策，企业所得税税率为15%。

该企业在研发方面投入较大，每年的研发费用达到 800 万元。

在税务筹划之前，企业对于研发费用的核算和管理不够规范，导致部分研发费用无法享受加计扣除的优惠政策。

经过税务筹划，企业建立了完善的研发费用核算体系，对研发项目进行单独核算，并确保相关费用的归集和记录准确无误。

同时，积极与税务部门沟通，了解最新的税收政策和申报要求。

通过规范的核算和申报，企业当年的研发费用加计扣除额达到 600万元（800×75%），从而减少应纳税所得额 600 万元。

土地增值税筹划案例

土地增值税纳税筹划案例土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。

一、利用利息支出扣除进行纳税筹划房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产生很大的影响。

根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。

房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。

房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。

只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。

如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。

例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。

8地方：土地增值税筹划案例

【案例一】江东房地产开发有限公司2010年1月18日有可供销售的普通住房1万平方米，在开发这个项目的过程中，供发生如下费用：地皮购买价格300万元，开发成本500万元，其他开发费用40万元，利息支出90万元，其他扣除项目为160万元。

在进行该商品房的销售价格决策时，决策层出现了三种意见：其一，每平方米1400元；其二，每平方米1500元；其三，每平方米1600元。

对于以上三种意见，究竟采用哪种意见更好？这个看似简单的决策的问题，如若对其做深层次分析，就会发现其中的具体操作性事项比较复杂。

房地产开发的税收筹划，涉及的具体政策和其他相关事项比较多，为了降低税收筹划的涉税风险，董事会决定：请专业机构为其进行筹划。

注册税务师老李是专门从事房地产专业的税收筹划专家。

他到公司后，对企业的账面情况进行了综合分析。

他发现：由于这批商品房的开发已经完工，所以，地皮购买价、开发成本、其他开发费用、利息支出以及其他扣除项目都已经确定，合计为1090万元。

在这个环节的可变因素主要的就是税收，其中，土地增值税的变数最大，也是可筹划的一个重要因素。

因此，老李认为：只要将税收因素做一个具体分析，就可以对相关的方案的优劣做出判断（该开发商所在地的城建税为7%，教育费附加3%）。

方案一，公司以每平方米1400元的价格销售。

应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：1400*10000*5%*（1+7%+3%）=77（万元）那么，开发该商品房允许扣除金额合计为：1090+77=1167（万元）该项目土地开发的增值率为：（1400-1167）/1167=19.7%我国税法规定，土地开发的增值率在20%以下的，免征土地增值税。

则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为：1400-1090-77-0=233（万元）方案二，公司以每平方米1500元的价格销售。

应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：1500*10000*5%*（1+7%+3%）=82.5（万元）那么，开发该商品房允许扣除金额合计为：1090+82.5=1172.5（万元）该项目土地开发的增值率为：（1500-1172.5）/1172.5=27.93%我国税法规定，土地开发的增值率在20%以上的，应当按照规定缴纳土地增值税，即为：（1500-1172.5）*30%=98.25（万元）27.93%＜50%则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为：1500-1090-82.5-98.25=229.25（万元）方案三，公司以每平方米1600元的价格销售。

纳税筹划经典案例

纳税筹划经典案例纳税筹划是指纳税人在遵守税法的前提下，通过合理规划、安排和调整自己的经济活动，以达到降低税收负担、提高税收效益的目的。

以下是几个纳税筹划的经典案例，分别涉及增值税、企业所得税、个人所得税、消费税、土地增值税、印花税和资源税等方面。

一、增值税筹划某机械制造企业，生产过程中需要采购大量原材料，原材料供应商往往会给企业提供一些税收优惠政策，比如对符合一定条件的原材料供应商，可以向企业提供增值税发票。

针对这一情况，企业可以根据自身的实际情况，合理选择原材料供应商，以达到降低增值税税负的目的。

二、企业所得税筹划某高新技术企业在研发新产品时，需要投入大量资金。

为了降低企业所得税负担，企业可以在进行技术研发前，制定科学合理的资金安排计划，对研发项目进行详细规划和评估，尽可能降低研发成本和税收负担。

此外，企业可以通过合理利用研发费用加计扣除政策，增加扣除金额，进一步降低企业所得税税负。

三、个人所得税筹划某高收入个人，年收入较高，需要缴纳高额的个人所得税。

为了降低个人所得税负担，个人可以合理规划自己的收入结构，比如将部分收入转化为资本利得或长期投资收益，以享受较低的税率。

此外，个人可以通过合法手段进行税务筹划，比如利用捐赠、理财等方式，以达到降低税收负担的目的。

四、消费税筹划某酒厂生产高档白酒，需要缴纳高额的消费税。

为了降低消费税负担，企业可以在产品设计和生产过程中进行合理的安排和调整，比如在保证产品质量的前提下，降低产品的生产成本和销售价格，以提高产品的竞争力。

此外，企业还可以通过与消费者沟通、促销等方式，提高产品的销量和销售额。

五、土地增值税筹划某房地产企业开发了一个住宅小区项目，需要根据土地增值税的规定进行税款缴纳。

为了降低土地增值税负担，企业可以在项目规划和设计阶段进行合理的安排和调整，比如在保证住宅品质的前提下，尽可能降低项目的开发成本和销售价格。

此外，企业还可以通过合理利用土地增值税优惠政策等方式进行税务筹划。

开发商筹划土地增值税案例分析

开发商筹划土地增值税案例分析（一）目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。

这种方法对房地产开发企业影响较大。

企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。

因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的 4 级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

简便计算公式为：土地增值税税额=增值额＞适用税率-扣除项目金额＞速算扣除系数。

4 级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％等等。

同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

确定适当的房地产价格在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。

房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

税筹参考案例：企业名下土地分块投资筹划

C公司取得1 000万元租金，需要缴纳增值税：1 000÷（1+9%）×9%=83（万元）。
C公司取得1 000万元租金，需要缴纳附加税：83×（7%+3%+2%）=10（万元）。
作为D公司，经营时支付的租金可以作为成本，如果有利润，则需缴纳企业所得税（可享受小微企业5%的低税率），并分配至B公司，B公司不需要缴纳企业所得税。
收购价格可以略低，以减低税收负担。假设收购价格为12 000万元，其中，土地使用权对应的价值为11 000万元，其余资产为1 000万元，
该收购行为应在上次A公司分立行为完成之后的12个月以后进行。B公司需就C公司股权的增值缴纳企业所得税。
土地使用权对应增值为1 000万元，其余资产未增值。
B公司转让C公司的股权，需要缴纳印花税：12 000×0.05%=6（万元）。
目前的市场价值（不含增值税销售价格）为40 000万元，当地适用的契税税率为4%。
01
02
双层公司架构是所有节税投资方案中最基本的架构。
针对以上现状及未来投资方向设计税负最轻的投资方案。
纳税金额计算
02
A公司转让土地使用权需要缴纳增值税及其附加，共计1 960万元。
A公司转让土地使用权需要缴纳土地增值税，共计18 300万元。
E公司收购C公司的股权，需要缴纳印花税：12 000×0.05%=6（万元）。
企业所得税
B公司转让C公司的股权，需要缴纳企业所得税：1 000×25%=250（万元）。
《印花税法》；
《企业所得税法》。
土地使用权的摊销在转让土地使用权时考虑，出租时不再考虑。印花税金额较小，这里不予考虑。
《增值税法》；
《增值税暂行条例》；
《个人所得税法》；

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土地增值税4大纳税筹划案例
土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。

本文以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，围绕以下四个方面对该税种的纳税筹划进行阐述：
一、利用利息支出扣除进行纳税筹划
房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。

根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。

房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。

这种规定就为纳税人纳税筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。

纳税筹划过程如下：
首先，计算。

（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）
其次，判断。

当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元
时，由于70<80，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

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