地产项目监理经验交流修改版

谢谢各位！
广州宏达工程顾问有限公司第二项目管理部
3、召开专题进度督促会，但是必须在满足合同及其自身制定 的计划为前提，主要从施工组织方面，如材料进场、设备投 入数量、施工人员投入、及施工顺序、施工流水部署、施工 措施方面等进行督促，切记监理工程师在违反法规工期或者 根据业主明显不合理的要求下发书面监理通知督促施工进度， 如一旦在追赶进度上出现质量特别是安全问题时，监理要付 出被处罚或者法律责任。如万科项目，业主要求主体工程三 天一层，这明显有些不合理，连监理检查验收和要求整改的 时间都没有了。4、要充分了解建设单位的经营理念，抓大放 小，注意把握度的关系，监理工程师应该从方法上掌握一定 的灵活性，不可在某一点上小题大做，要从工程整体和全局 出发思考问题，如果处理不好，业主投诉就会发生，最终使 得被动监理；5、赶工奖励和处罚，监理应该协助业主制定相 应的奖励和处罚措施，而不是没有根据的想奖多少或者处罚 多少，应该结合该项目投入使用的预期运营本情况，制定甲 己双方可接受的标准。6、及时对已经完成的项目进行签证和 验收，这样有利下道工序或者下个项目施工展开，从而不影 响进度的实施。7、做好详细的进度记录，这样对于纠正进度 偏差或者进度分析有很好作用。
基础工程 主体工程
装修工程 建筑电气 建筑给排水
三、健全监理组织机构及监理监控体系：
1、根据地产项目工程的特点及要求，设置有效的监理组织架构，如 凯旋L13区项目监理组的架构，由总监直接统筹四大块监理组协同工 作。
2、制定有针对性的监理规划、各专业各阶段动态型的监理实施细则以 及旁站监理方案、主要质量监控难点和重点监理措施等作为施工阶段 监理质量监控体系。
2、工程实体施工过程中的质量监控:主要体现“严格监理” 的手段。
♦ 严格对原材料进场的确认和验收，重点抓两项工作：一是核对质保 资料有效性和完整性，二是材料见证取样送检的真实性和检验结果的 时效性。
♦ 对实体施工过程中监理进行平行检查和随时质量跟踪，确保工程质 量问题或通病在过程中改进和解决，避免事后返工造成的二次质量问 题的出现及事实性的质量缺陷。
２、卫生间沉箱、屋面、铝合金窗等防水监理措施：ａ、要求各专业及分包单 位制定计划试水及措施；ｂ、各专业及分包单位制交接确认；ｃ；监理见证并 确认；ｄ综合试水及验收。
３、针对项目工程的关键工序、重点部位制定质量、安全保证监理体系：如高 支模体系验收、柱砼浇筑、楼板砼浇筑、机电预埋、安全检查、窗洞口定位、 钢筋验收、沉降观测、批荡工程、卫生间防水、砌筑工程、室内给排水工程、 消防系统、强电系统、弱电系统、空调系统等验收记录。 ４制的经验与体会，工程质量的控制应 该说是全过程全方位的，但是现行的监理规范仅仅是施工阶段监理的质 量监控，那施工阶段工程质量的怎么监控？其他方面已经谈的很多了， 我主要从工程质量控制的出发点来谈，三个方面：一是确保工程结构安 全，二是确保工程的使用功能，三是确保观感质量。把整个单位工程的 十大分部作个划分1、地基与基础工程和主体结构工程应该是考虑程结 构安全的；2、屋面工程、建筑电气、通风与空调、给水排水、电梯分 部、智能建筑、节能分部都是考虑工程使用功能的；3、装修工程是考 虑观感质量的。结构安全方面，基础工程主要有桩基础、片伐基础、箱 型基础等，质量控制重点1、桩持力层2、护壁质量3、桩钢筋隐蔽4、 桩身砼浇灌等；主体结构主要有钢筋混凝土结构、钢结构等，要切实控 制好钢材、水泥等原材料质量，控制好钢板、钢筋制作和安装质量，控 制好砼配比、运输和浇灌等。使用功能方面，监控做好屋面、外墙、厨 房、卫生间、铝合金窗等防渗防漏工作，达到不漏、不渗、不泛等；机 电安装方面主要主要控制好1、原材料质量2、安装施工工艺3、隐蔽工 程、4、检测检验和试运转等5、详细的记录。还有注意质量问题的系统 性，例如消防专业就含有4个系统：1、土建消防系统2、给水排水消防 系统3、防排烟系统4、智能化消防系统。观感质量这样是装修工程，质 量监控的重点工作主要有1、原材料的质量2、大面的装修质量3、节点 等细部处理4、色感一致性。装修质量总体达到面要平、线要直、角度 方、弧度顺等观感要求。
♦ 对外脚手架的检查是安全管理的重中之重，检查内容包括外架与主体的有效连接， 卸荷是否严格按方案要求实施，施工通道是否满铺脚手板等。
2、监理的工作措施
♦ 首先对施工单位提交的安全管理架构及相关人员进行审核，对特种工的持证 上岗情况进行核实。
♦ 编制项目监理组的安全生产事故应急预案（包括自然灾害），编制安全生产 文明施工监理专项方案、旁站监理细则，安排监理人员对关键部位、关键工序 和容易发生安全事故的环节实施旁站监理；同时在平行检查中，采取目测、实 测等方式对现场存在的安全隐患，督促总包限时整改落实。
（二）、关于于施工阶段监理进度控制的经验与体会 影响项目进度的因素非常复杂 且非常之多，如资金到位情况 、施工单位选择的好坏，设计图纸是否完善、外部环
境的优劣等等，但是这些因素往往又都不是监理所能左右的，因此在进度控制上， 留给监理施展的空间似乎并不多。但是作为监理的职责应该对工程进度进行有效的 控制，如果方法得当监理还是可以发挥应有的作用的。1、要求总包单位工程进场 以后根据合同以及具体工程特点、外部环境情况制定总施工进度计划，这各分包制 定相应的分包施工计划，大型项目的监理可以制定总控制计划，但是出发点是不一 样的，施工单位的总进度计划是用来指导施工的，监理的总控计划是用来在满足进 度要求时约束建设单位、施工单位的责任行为的，同时也是作为监理控制进度的措 施。2、形成会议例会检查制度，要求施工单位在定期的例会前必须提交本周进度 情况和下周进度安排情况书面报告制度，此报告要求盖章并发建设单位，监理单位， 这一盖章，无行中就已经是对施工单位有约束了，就是很好的控制措施，定期对比 并结合合同取得法规效应。
地产项目类地产类项目的监理工作管理经验及交流
监理单位：广州宏达工程顾问有限公司 第二项目部 发言代表：周流兴
2009年12月11日
一、必须明确工程建设监理的概念
工程监理是对项目建设者在工程项目实施 过程中的技术活动和经济活动进行计划、 组织、协调和控制等管理，使这些活动及 结果符合有关法规、技术标准、规范和工 程合同的要求，实现工程项目的预期目标。 只有明确了监理的概念才为以后的监理工 作指明的方向和工作思路．
二、房地产项目监理的出发点和前提
1、工程监理的出发点为三个方面：
①确保工程结构安全。 ②确保工程使用功能。
工程实体结构安全
③确保工程观感质量。
工程使用功能
2、做好工程监理的前提：
①认真熟悉设计图纸等技术文件。 ②掌握合同规定中的工料技术要求。 ③掌握现行施工规范及质量验收标准。 ④熟悉法律法规及质量强制性要求。
♦ 对存在安全隐患的，及时下发监理通知单责令整改，对严重的安全隐患提出 暂停施工令，直到安全隐患消除方能复工。
六、房地产项目监理工作教训：
1、总监代表思路不清晰。 2、监理程序不到位。 3、监理要做那些内容不明确。 4、工作方法简单，未落到实处。 5、工作深度总停留在走一走、看一看。 6、未有预控能力，处于一种被动监理。
♦ 通过检查施工单位的安全技术交底记录，安全培训及三级教育的相关书面资 料，及时、动态掌握总包的安全生产的落实及执行情况。
♦ 组织定期的安全专题会议，对本周的安全状况作全面检查及评估，并提出整 改要求，同时在每周工地例会前，要求总包提交主要施工机械、塔吊、人货梯、 外架等的安全状况及运行情况检查表，存在较严重安全隐患的，及时下发监理 通知单，要求施工单位限时整改。
四、做好工程监控的日常管理工作：
（一）、关于施工阶段监理造价控制的经验与体会 ，投资控制是针对全过程的， 决定项目投资额多少的，主要是项目的决策阶段和设计阶段，而我们目前从事的 监理主要是施工阶段的监理，施工图纸和合同约定已经明确，因此监理只能是造 价的控制，主要体现在1、设计图纸会审提出某些建议以节省造价外，如凯旋项 目地下室后浇带采用紫铜（香港巴拿丹马设计的）止水，那我们监理建议国内是 可以采用普通钢板做止水带的，且和砼的结合更好，结果业主接纳了监理的意见； 2、进度款的审核上，很多工程师在处理进度款的问题上把握不好，第一形象进 度比例把握不好，第二，预付款的扣除把握不好，第三，哪些该付，哪些不该付 不清楚，如把合同约定施工措施也给付，还要工程量清单没有的工程量或者有争 议的价也批了，第四，把没有经过验收或者验收不通过的工程量进行了支付；3、 施工过程中对经济签证的把握。要做好经济签证，就需要做好以下两个控制：一 是定性的控制，也就是说分清楚哪些是合同外项目可以予以签证的，哪些是不可 以签的，例如对未按规范要求采取支护措施而造成的基槽塌方，是不能签证的。 二是定量的控制，例如人工挖孔桩抽水台班一般来说是可以签的，但需把握好量 的准确度。4、质量、安全没有及时跟踪到位造成的返工损失。
五、安全文明施工监理工作
1、安全文明施工监理的日常管理工作：主要强调预防为主.
♦ 审核施工组织设计中安全文明施工专篇和专项施工方案；对规定进行专家 论证的施工方案，督促必须组织专家论证审查。在实施过程中，要求安全监 理工程师依照方案，检查施工单位是否对相关安全措施予以落实执行。
♦ 根据施工单位提交的现场安全管理组织架构，相关人员是否到位并履行 职责，有无存在安全管理漏洞，对施工单位提出合理化建议，克服麻痹及侥 幸心理，扎实做好安全管理工作。
♦ 施工过程中，监理人员对重大危险源及重要施工节点加强安全检查力度，如高支 模支撑体系、高空作业、施工洞口、施工用电、临边防护等检查。
♦ 现场巡视时，将塔吊、人货梯、施工机械等运转情况作为重点，现场是否存在违 规操作、吊运，杜绝出现“带病工作”的状况，司机、司索、指挥与报审资料是否 相符。
♦ 遇恶劣天气时，如台风、暴雨等，立即安排各施工单位提前对工地进行全面排查 及整改，并启动应急预案，台风过后，必须重新排查，确保万无一失。
1、工程实体施工前质量监控工作：主要体现“预控”二字。 ♦ 审查施工单位质量保 证体系及质量管理组织架构，并督促健全和完善。 ♦ 认真审核施工单位的施工组织设计（总）及各专项施工方案，并提出有针对性的监 理意见。 ♦ 协助或组织施工图纸会审及设计、合同工料质量交底工作。 ♦ 做好原材料的报审报验工作，要求施工单位开工前根据图纸及合同约定制定材料进 场计划及材料检验总清单。 ♦ 组织工程质量监理交底会：在重要工序、重要结构或部位、主要质量控制点的施工 前，由总监或总监代表组织施工前监理质量交底，若桩基础施工、地下室大体积砼浇 灌、高支模、防水工程、标准层砼浇筑顺序、砖砌体、外墙结构砼（防水）等进行交 底会，明确工程质量的要求，重要的施工措施保证，提出合理化的建议等。 ♦ 样板（件）先行，监理工作的验收和判断。