深圳城市更新政策基础实务与相关案例解读

总体规划、次区域规划、分区域规划均属于法定图则的上层次规划；详细蓝图规划须按照法定 图则确定的指标提出建设方案。
三、城市规划——总体规划
总体规划层面
岗贝村改造 项目位置
三、城市规划——分区规划
分区规划层面
岗贝村改造 项目位置
三、城市规划——法定图则（控制 性详细规划）
法定图则层面
岗贝村改造 项目位置
二、城市更新分类——拆除重建
（4）用地、建筑、施工行政许可
申请行政许可条件——
建筑物拆除和房地产证注销完成后，实施主体凭实施主体确认书、监管协议、更新单元规 划批复、相关土地权属证明文件，向规划土地主管部门申请相关行政许可。
行政许可内容——
征转地手续、选址、用地方案图、宗地图、用地规划许可证、土地出让合同、建筑工程规 划许可证‥‥‥
实施主体确认及用地、建筑、施工行政 许可 实施主体确认
竣工验收 项目监督 竣工验收
区更新 局：不 合格的， 书面答 复
1、先开展现场踏勘 2、现场踏勘后向相 关单位征求意见， 同时组织更新意愿 公示 区更新局：复函申 报主体，修改完善 后审查通过的报区 更新领导小组审批
区更新 局：不 合格的， 书面答 复 报请更新领导 小组审议 区更新局： 未改变已 批准法定 图则强制 性内容的， 报区城市 更新领导 小组审批
《深圳市龙岗201-06号 片区【吉祥路地区】法 定图则》
深圳城市更新政策基础实务
与相关案例解读
一、深圳城市更新背景
1986 2004 2007 2009 2012 2014 2016 2017
发布《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农 村的旧城改造，为深圳城市更新政策最初的雏形。
发布《深圳市城中村改造暂行规定》，大规模城中村改造开始。 发布《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，将工业用 地纳入城市更新范畴，这段期间一直被命为旧城改造。
“三规”：深圳关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（2009）
三、城市规划——分类
城市规划五个阶段
总体规划（全市）
次区域规划（特区、龙岗、宝安）
分区规划（组团规划）（内：区;外：功能组团） 法定图则（控制性详细规划）（内：片区；外：镇） 详细蓝图（修建性详细规划）（街坊或地块）
备注：由于政策规定的不完善及私改功能的现象未能得到有效控制，几乎没有主动申报的案例 。
二、城市更新分类——综合整治
定义
改善消防设施、改善基础设施和公共服务 设施、改善沿街立面、环境整治和既有建 筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结 构和使用功能。
程序
计划立项 区主管部门报市城管局
综合整治规划
报规划国土部门
审批部门
区政府主管部门 初步设计项目概算
几个要点
由政府主导； 不涉及建筑物拆建； 不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建附属设施应 满足相关规范要求。
评概
报发改
批资金计划
项目招投标
施工
验收
二、城市更新分类——拆除重建
定义
特定的城市建成区按规定需要改造，且 通过综合整治、功能改变等方式难以实 现的，可以通过拆除重建方式实施城市 更新。
区更新局：汇总意 见后复函申报主体 修改意见，并审查 修改后规划 建环委审批的 情形 区更新局：涉及未 制定法定图则地区 或改变已批准法定 图则强制性内容的， 报区更新领导小组 审议通过后，报请 市建环委审批
1、街道办：组织编制更新单元实施方案并报区更新 局备案 2、权利主体：形成单一主体向区更新局提交材料申 请实施主体资格确认。 3、区更新局：核查申报材料并公示。公示无异议的， 核发实施主体确认文件，签订项目实施监管协议。 4、实施主体：制定拆除方案、建筑废弃物减排处理 方案向区建设主管部门备案，完成建筑拆除并注销 房地产证
程序
更新单元计划审批
土地及建筑物信息核查
“特定的城市建成区”——省“三旧”（旧城 镇、旧厂房、旧村庄）、深“四旧”（旧工 业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋 村），建成区而非空地。
更新单元规划审批实施主体确认Fra bibliotek审批部门
区规划国土部门
用地、建筑、施工行政许可
竣工验收
龙岗区城市更新流程
更新计划审批
申报主体：提交相关材料申报计 划（权利主体单一的，可同步申 请城市更新单元规划等工作） 区更新局：初步审查
【建设工程方案设计核查】实施主体向区更新局提 交相关材料申请建设工程方案设计核查意见书 【建设工程规划许可】实施主体向区更新局申请 《建筑工程规划许可证》；需桩基础提前开工的， 实施主体应向区更新局申请桩基础提前开工，通过 的《建设工程桩基础报建证明书》，涉及修改已批 准施工图的应先备案 【建设工程施工许可】申请建设工程开工验线，审 核通过的，在《建设工程规划许可证》或《建设工 程桩基础报建证明书》上加盖验线合格专用章
二、城市更新分类——拆除重建
（5）其他：工改工、村民统建、用地审批、地价
工改工项目——
属拆除重建类城市更新项目
工业区升级改造的方向（工改居、工改商、工改工）由法定图则确定； 产业项目一般指工改工和部分工改商项目； 工改工项目分为物流型和研发型项目； 工改工项目可建设不超过总建筑面积30%的配套（公寓、商业用途），70%用于产 业用房； 工改工出售物业需以公司名义购买。
二、城市更新分类——拆除重建
（3）实施主体确认
实施主体形式——
权利主体自行实施
单一主体
市场主体单独实施
政府组织实施
合作实施
仅限城中村项目，单一市场主体与股份 公司合作。
二、城市更新分类——拆除重建
（3）实施主体确认
审批程序——
单一主体 通过签订搬迁补偿安置协议形成单一主体
向区更新部门申请实施主体确认 公示 区更新部门审核相关材料
二、城市更新分类——拆除重建
（5）其他：工改工、村民统建、用地审批、地价
用地审批——
协议出让 开发建设用地≤拆除范围内五类合法用地 +3000平方米零星用地，如何完善拆除改造 范围内用地手续
原用地有合法手续
变更其规划条件和使用年限
签订补充合同
调 整 非 农 用 地
核 定 旧 屋 村 用 地
按“ 两规 ”“ 三规 ”完 善手 续
出台《深圳市城市更新办法》，正式将各类旧改统一为城市更新，并 提出“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式。
发布《深圳市城市更新办法实施细则》，解决在城市更新中遇到的各 种具体问题，进一步明确更新项目实施流程及后续监管。
发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步完善 旧工业区升级改造路径。
1、实施主体：完成入库移交后向区更新局申请建设 用地审批 2、区更新局：报区领导小组审议，同意后核发《建 设用地方案图》 3、实施主体：向区更新局申请《建设用地规划许可 证》，获批后申请土地使用权出让合同。
用地行政许可
区更 新局： 20个 工作 日内 完成 相关 工作 并复 函申 请单 位。
区更新局：规划草案公示。公示 期满后对公示意见汇总和处理。 公示期间公示意见对更新单元规 划有重大调整的报城市更新领导 小组处理 区更新局：公告并函复申报主体； 规划成果报市规土委备案，同时 抄送龙岗规划国土管理局
项目监管
二、城市更新分类——拆除重建
（1）更新单元计划
更新单元的划定——
划定原则： 规划路网； 自然实体（山水）边界； 权属清晰的合法土地面积占拆除范围 ＞60%， 60%＞50%可申请简易处理； 建筑物总面积2/3以上业主且占总人数 2/3以上的业主同意，住宅区100%同意； 用地面积的比例规模（市要求＞1万平 方米，原特区内＞3000平方米 ）； 配套搭配（贡献率＞15%且超3000平 方米）。 不纳入更新单元的： 单独的政府社团用地特殊用地； 政府土地整备范围； 国有未出让用地和基本农田用地； 未建设用地（＜3000平方米、10%）； 单栋零散的危房； 旧住宅区不满20年； 旧商业区、工业区不满15年； 已实施城中村综合整治未满5年。
签订监管协议
核发实施主体确认书
几个要点：1.单一主体形成属收购方式而非征地拆迁（市场行为非政府行为）； 2.监管协议（公共设施用地移交、回迁房及过渡安置、项目实施进度安排、资金监管等) 3.区更新部门核发实施主体确认同时抄送市场监督管理部门，如实施主体股权后续发生变 更，市场监督部门应及时将变更情况向税务部门进行通报，由税务部门督促企业依法纳税。因此，如 果想要规避税务风险，最好是在实施主体确认前完成相应已经签署拆迁补偿协议公司的股权变更工 作或者仅一直保留部分股权至项目开发完毕。
二、城市更新分类——拆除重建
（1）更新单元计划
更新单元的审批程序——
区城市更新部门审查更新单元计划的内容：更新意愿达成情况、申报主体资格、单 元范围内建设情况、改造的必要性、范围的合理性； 区规划国土部门查更新单元计划的内容：范围的合理性、改造方向与规划关系、土 地权属---五类地核查（国有已出让用地、非农建设用地、征地返还地、旧屋村用地、 已经处理的历史遗留违法用地和已按房地产登记历史遗留问题处理的用地，简称“两规 ”用地； 区规划国土部门复核更新单元计划申报材料及相关部门审查意见；
发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》，明确5年内深圳将 争取完成各类城市更新用地规模30平方公里。 发布《深圳市加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》，正式 实行“强区放权”，各区承担起城市更新计划的审批。
1986年
龙岗区
宝安区
罗湖区 福田区 南山区
2018年
大冲村城市更新
2008 2008年 年
更新单元计划公示；
区政府批准并公告。