上海高档住宅市场研究
房地产之上海高档别墅市场研究简报版可编辑
房地产之上海高档别墅市场研究简报【最新资料，WORD文档，可编辑修改】【第一章上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。
按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。
外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。
再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。
直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。
关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。
由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。
近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。
在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等"经济型"别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。
高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)
典型群体分析：
欧美人
人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位， 享有公司提供的住房津贴 三口之家，多小孩 客户层次较东南亚人更高
购房特征 ：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先 会所设施齐全，是其重要的社交场所 生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少 要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今 后能够适应本国的文化氛围
最高层级 房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道 信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
1、口碑传 递
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要 美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
2、小众媒 体
类 别 墅
人 文 历 史
城 市 地 位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
土地指标
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
配套成熟的 中心城区 稀缺资源 公认的高档 区块或社区
上海高端物业主 要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等 自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸 新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
上海高档房产市场现状及趋势分析
势分析2023-10-28CATALOGUE 目录•上海高档房产市场概述•上海高档房产市场现状分析•上海高档房产市场趋势预测•上海高档房产市场风险与机遇•上海高档房产市场未来展望01上海高档房产市场概述上海高档房产市场主要指的是在上海市内的高档住宅、别墅、商业地产等，其价格普遍较高，主要面向高净值人群。
高档房产市场的范围主要集中在黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区等中心城区以及浦东新区等新兴商业区。
定义与范围市场特点市场需求稳定且增长迅速，主要受政策调控和宏观经济环境影响。
供应相对紧张，市场供需矛盾较为突出。
市场竞争激烈，各大开发商争夺市场份额。
房产价格高昂，成交周期较长。
上海高档房产市场具有以下特点房产类型与分布其他高档房产：如文化创意产业园区、高档会所等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
商业地产：包括写字楼、商业中心、酒店等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
别墅：主要分布在浦东新区、闵行区等郊区，其中部分别墅也属于高档住宅范畴。
上海高档房产市场主要包括以下几种类型高档住宅：主要分布在市中心和部分郊区，如黄浦区、静安区等。
02上海高档房产市场现状分析供应与需求供应情况上海高档房产市场供应量充足，楼盘项目众多，涵盖了各种户型和价格区间。
然而，由于政策调控和市场需求变化，供应结构也在发生变化。
需求情况上海作为国际大都市，吸引了大批高净值人群和投资者，他们对高档房产的需求持续旺盛。
同时，随着生活品质的提升，部分中产阶级也开始追求高品质的居住环境，成为潜在需求群体。
价格情况上海高档房产价格普遍较高，各区域价格差异较大。
中心城区的豪华公寓和别墅价格往往超过每平方米数万元。
价值情况高档房产作为稀缺资源，其价值不仅仅在于居住功能，更在于其投资和保值功能。
在通货膨胀和货币贬值的背景下，高档房产成为投资者保值增值的重要选择。
价格与价值市场热点与趋势市场热点当前上海高档房产市场最热门的区域包括黄浦区、静安区、浦东新区等中心城区以及佘山、东郊等别墅区。
2024年上海市房地产市场总体情况
2024年，上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
以下是该市房地产市场的主要情况：1.房价持续上涨：2024年，上海市房价继续保持上涨趋势。
据统计数据显示，房价上涨幅度约为6%，主要集中在新建商品房和二手房市场上。
尽管政府多次出台调控政策，但购房需求仍然旺盛，供不应求的现象依然突出。
2.成交量下降：尽管房价上涨，但2024年上海市房地产市场的成交量却有所下降。
受到政府调控政策的影响，购房者普遍表现出更加理性的购买态度，短期炒房热情有所降低。
此外，房屋供应量有所增加，也导致了成交量的下降。
3.限购限贷政策：上海市政府在2024年进一步加强了房地产市场调控力度，推出了新的限购限贷政策。
这些政策限制了非本地户籍人士的购房权利，并加大了购房者首付比例和贷款利率的要求，有效控制了市场投机炒房的情况，促进了市场的健康发展。
4.租赁市场兴起：受到房价上涨和购房限制的影响，2024年上海市房地产租赁市场迅速崛起。
政府也相继推出了一系列扶持政策，鼓励发展长租公寓、租售同权等新型租赁模式。
投资者纷纷进军租赁市场，推动了租赁市场的快速扩大。
5.二手房市场活跃：2024年上海市二手房市场交易量较大，成交量逐渐增加。
一方面，二手房价格相对较低，吸引了很多刚需购房者；另一方面，购房需求略有下降，购房者更多地转向选择二手房，推动了二手房市场的活跃。
6.住房供应有增无减：受到政府鼓励土地供应的影响，2024年上海市供应的住房有所增加。
政府还加大了保障房建设的力度，为低收入群体提供了更多的可负担住房。
尽管如此，由于市场需求依然大于供应，房地产市场供需矛盾仍然存在。
综上所述，2024年上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
政府通过限购限贷等调控政策，有效抑制了炒房需求，促进了市场的稳定。
同时，租赁市场兴起和二手房市场活跃也为购房者提供了更多选择。
然而，供需矛盾依然存在，房价上涨趋势也仍然存在一定的压力。
高端住宅市场调研报告
高端住宅市场调研报告近年来，随着社会经济的不断发展，高端住宅市场表现出了蓬勃的增长态势。
本文将对当前高端住宅市场的发展情况进行调研，并分析其未来的发展趋势。
一、市场概况高端住宅市场是指价格较高、品质优秀、配套设施完善的高档住宅项目。
这一市场在许多国家和地区都存在，但是随着我国经济的迅猛发展，中国的高端住宅市场在过去几年中发展迅速。
二、市场需求分析1.富裕阶层的扩大经济的快速发展使得富裕阶层人群不断扩大，这部分人群对高品质住宅的需求日益增长，高端住宅市场得以迅速崛起。
2.消费升级带动需求增长随着人们收入水平的提高和生活品质的要求提升，消费者对于高端住宅的需求逐渐增加。
高端住宅不仅仅代表了更好的居住环境，更是一种身份和地位的象征。
3.人口迁移和城市化进程大量的人口涌入一线、二线城市，加上农村向城市的转化，使得高端住宅的需求量大幅上升。
随着城市化进程的不断推进，高端住宅市场的前景更加广阔。
三、市场竞争情况目前，高端住宅市场存在着一定的竞争压力。
一方面，房地产开发商纷纷进入该市场，高端住宅项目层出不穷；另一方面，其他投资领域也在争夺高净值人群的资源，如金融投资、金融机构等。
竞争对手战略多样，有的选择低价路线，追求规模效应，有的则注重产品的独特性以及配套设施的提升。
要在激烈的市场竞争中脱颖而出，厂商必须不断提升自身实力，同时注重市场调研，了解消费者需求，提供符合市场需求的高端住宅产品。
四、市场未来发展趋势1.个性化住宅定制随着消费者需求的日益多样化，个性化住宅定制将成为高端住宅市场的一个重要趋势。
消费者希望能够根据自己的喜好和需求，定制出独一无二的居住空间。
2.生态环保与智能化未来的高端住宅市场将注重生态环保和智能化。
随着环境问题日益严重，减少对自然资源的消耗成为重要课题。
智能化的住宅将更好地满足人们对于生活质量和生活智能化的需求。
3.冷静调整高端住宅市场也会有经济周期的影响，未来的发展不会一帆风顺。
良好的市场调研和合理的经营策略将有助于企业在不景气时期保持良好的发展势头。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
上海楼市调研报告总结
上海楼市调研报告总结
上海楼市调研报告总结
本次上海楼市调研报告的目的是对上海市房地产市场的现状进行全面了解和分析。
通过对市场供求、价格走势、政策环境等方面的研究，我们得出了如下的结论：
首先，上海房地产市场供求关系紧张。
随着上海经济的快速发展，吸引了大量人口涌入，对住房需求的增长带动了市场的火热。
尤其是在繁华地段和城市核心区域，楼市供不应求的现象更加明显。
其次，上海楼市价格在过去几年有所上涨。
短期内受到资金的涌入和市场预期的影响，楼市价格呈现出明显的上升趋势。
但是，受到政府调控政策的影响，楼市价格上涨的幅度逐渐趋缓。
再次，政府调控政策对楼市起到了积极的作用。
上海市政府采取了多项措施来控制楼市过热，比如限购政策、限贷政策和调整土地供应等。
这些政策有效地抑制了市场的过度投机和价格的过快上涨，保障了市场的稳定。
最后，上海楼市未来发展前景广阔。
随着人口的不断增长和城市的扩张，上海的房地产市场仍然存在巨大的发展潜力。
尤其是在城市更新和产业结构调整的背景下，上海的楼市将迎来新的机遇和挑战。
综上所述，上海的房地产市场具有供求紧张、价格上涨、政府
调控等特点，但是也存在未来发展前景广阔的优势。
因此，投资者可以积极关注上海楼市的动态，以期抓住市场机遇，实现自己的投资回报。
同时，政府也应根据市场的实际情况，继续加大调控力度，保障市场的健康发展。
上海房价研究报告
上海房价研究报告1. 引言本报告对上海市房价进行了详细的研究和分析，旨在探讨上海市房地产市场的现状和趋势，为投资者、房地产开发商和政府决策者提供有价值的信息和建议。
通过对上海市过去几年的房价数据进行分析，并结合宏观经济环境和政策的变化，我们将对上海市房价的发展进行预测和分析。
2. 数据收集与分析我们通过搜集上海市过去五年的房价数据，包括房屋类型、面积、地段、交通便捷性等多个维度的信息。
我们使用统计分析软件对这些数据进行了处理和分析，得到了以下结论：•上海市房价总体呈现上升趋势，尤其在核心城区地段。
•上海市二手房的价格普遍高于新房，但新房的销售量更大。
•浦东新区是房价增长最快的地区，受到了政府在该地区的重大基础设施建设和城市规划的影响。
•市区片区的房价呈现空间分异性，核心区域的房价相对较高，而远离市中心的地区房价较低。
3. 房价影响因素分析在本节中，我们对影响上海市房价的因素进行深入分析。
3.1 宏观经济因素宏观经济因素是影响房价的重要因素之一。
例如，国内经济的增长速度、人口流入和就业率对房价的影响较大。
近年来，上海市的经济发展较快，成为全国经济中心之一，这促使了房价的上涨。
此外，国家和地方政府的宏观调控政策也会对房价产生一定的影响。
3.2 地段和交通便利性房屋所在地段和交通便利性是影响房价的重要因素之一。
上海市核心地段的房价相对较高，而且交通便利，受到了购房者的青睐。
例如，靠近地铁站的房屋更容易卖出高价。
3.3 政策因素政策因素是影响房价的重要因素之一。
中国政府出台了一系列的房地产调控政策，例如限购、限售等政策。
这些政策对房价的影响较大，能够抑制房价的过快上涨。
4. 房价预测与建议根据前文的分析，对未来上海市房价进行预测是非常重要的。
我们使用时间序列模型对上海市房价进行预测，并提出相关建议：•上海市房价将继续上涨，但涨幅可能逐渐减小。
•核心地段的房价将保持较高水平，但二手房市场可能会出现一定程度的调整。
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上海高档住宅市场研究绪言1、研究背景和目的上海汇宁花园房地产进展有限公司拟开发建筑徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。
为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（不墅、公寓、服务式公寓）的现状和以后的进展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等进展建议。
2、研究内容及范畴汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情形来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的进展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范畴作如下界定：研究内容上海市高档住宅市场现状上海市高档住宅市场供求推测项目进展建议研究范畴将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范畴关于不墅将不限定区域范畴，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。
3、研究方法及要紧研究指标本报告在实地调查基础上，要紧采纳时刻序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析推测等方法。
采纳的要紧研究指标详见列表。
4、本报告的差不多结构本报告共有以下三个部分组成，分不为：第一部分：上海高档住宅市场第二部分：项目进展建议第三部分：附录1：上海高档住宅典型案例分析附录2：上海高档住宅市场存量统计数据附录3：上海高档住宅市场供需统计数据附录4：上海高档住宅市场租售价格统计数据附录5：上海高档住宅区域市场供求量推测方法第一部分上海高档住宅市场一、上海住宅市场综述上海住宅市场的经济环境日前中国社科院公布的中国都市竞争力调查报告显示，上海在都市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
《财宝》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设置地区总部的选址时，上海较其他大都市更具有吸引力。
2001年上海国民经济连续、快速、健康进展，全年实现国内生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。
其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的奉献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的奉献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。
居民人均收入大幅提升，都市和农村居民家庭人均可支配收入分不12883元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。
居民收入水平的稳步提升，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动都市的住宅消费。
1999 年《财宝》论坛、2001 年APEC 会议、2010 年世博会等这些极具阻碍的国际性经济集会也将其会场设在上海，种种迹象表明，通过近1 0 年的快速进展，上海已成为中国经济进展的龙头，其经济地位不管在国内依旧在国际都得到了专门大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。
孕育在如此一个国际化大都市中，上海住宅市场有着得天独厚的优势。
上海住宅市场历史回忆近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点进展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的进展过程。
通常认为房地产产业的运行与国民经济进展有着唇齿相依的紧密联系。
90年代初期至今，上海住宅市场进展并非一帆风顺。
在通过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场进展轨迹。
从93年开始，商品住宅的投资、建设规模相伴着当时就差不多较“热”的经济进展浪潮，供给和需求都达到了前所未有的“鼎盛之势”。
这一浪潮在96年达到了顶峰，而此后整个住宅市场并未像人们预期的那样连续冲高，房地产业泡沫的破灭给商品住宅市场当头一击，98年的亚洲金融危机更是加剧了商品住宅市场走向衰落的进程，而首当其冲的当属外资开发的高档外销房项目，住宅市场一度陷入低谷。
现在中国国内需求严峻不足、通货紧缩情势严肃。
商品住宅市场的这一颓势一直连续了两年多的时刻。
在进入1999年下半年以后，商品住宅市场终于触到了曲线的拐点，在内需的有效启动和外资的持续引入的刺激下开始逐步回升，进入了复苏期。
近期上海住宅市场纵观近期上海房地产市场能够看出，1997—2000年上海市商品房的供求量成年度性反向运行，即供应量逐年减少，需求量逐年增加，因而供求比持续趋于平稳。
到2001年，上海商品房批准预售面积为1659.15万平方米，预售登记面积1881.83万平方米，已登记的商品房买卖面积为2020.46万平方米，供求比为1：1.13，部分隔年待售的楼盘被快速消化，供应量略显偏紧（见附表1-1）。
然而随着时刻的推移，房地产开发商蓄势待发，今后2-3年内供应估量将略大于需求。
政府2001年批准以后每年开发兴建的商品房建筑面积保持在1200-1500万平方米，这将是保证供给、平抑房价的重要措施。
从上海商品住宅市场的近期价格来看，有稳步上扬的趋势。
2001年上海市中心十二个城区商品房预售成交价格为每平方米4352元，比年初上升了11.3%。
表明上海在房地产有关法规、政策上的制定、落实等环节卓有成效，市场供需两旺，价升量增。
究其缘故，其一，得益于国内经济的良好运行态势以及有关配套政策支持；其二，商品房品质的提升及社区环境的改善，形成优质优价。
表1-1 近年上海内销商品房供求情形对比资料来源：历年上海房地产市场、上海中原市场研究部运算数据4. 后市展望近期而言，全球性的经济萧条对中国阻碍不是专门大，中国仍是全世界对国际资本吸引力最大的国家。
专门是在美国遭受了恐惧突击之后，资本的安全性就将成为众多投资者优先考虑的因素之一，在某种意义上，中国差不多成为国际资本的避风港,而上海、北京更是首当其冲。
众多国外金融、保险和咨询企业将在中国“入世”后成为进入中国市场的主力军。
但资本流向和投资具有其自身的规律和理性法则，因此在中国上海显现国际投资暴增的可能性不大；同时上海房地产市场专门是住宅市场在经历了几年前的震荡之后，从政府到投资者都应该更具理性的思维和投资决策，在保持市场连续进展的同时防止显现过“热”现象应该成为市场的共识。
因此“N”字型曲线的第三笔应该更加平滑。
新世纪以来，上海在连续推进改革开放、扩大内需的过程中，都市基础设施、道路交通、环境绿化等方面的建设也取得了明显的成就。
2001年获国务院批准通过的《上海市都市总体规划（至2020年）》，把上海定位于国际经济、金融、贸易和航运中心之一。
新的规划进一步优化都市布局结构、土地使用功能、都市基础设施、都市生态环境，这将对十五时期上海房地产进展产生深远阻碍。
今后几年上海住宅市场怎么讲走向何处？据上海中原公司市场研究部分析推测，在今后一个不太短的时期里，上海对新旧住宅的市场需求，将在较高的平台上保持稳固。
需求的稳固使沪上房地产的价格总体上保持稳中微涨的趋势，但2-3年内涨幅已相当有限。
这要紧由于以下几方面缘故：（1）目前国内经济形势虽明显好转，但其性质仍属“转机”而非“转折”。
国内有效需求的增长仍旧不足，城乡收入、贫富收入差距逐步拉大。
借助外地购房等消费空间极其有限，恐难连续实现2001年对上海房地产价格支持的力度。
（2）入关后国内原本垄断的行业会受到较大冲击，这极可能会阻碍今后几年主力购买群的购买能力。
（3）2001年上海楼市的专门火爆，专门大程度上透支了今后几年的潜在目标客户群的支付能力，今年住宅消费的断层估量将有所抬头。
此外，随着上海旧城改造力度持续加大，最近3至5年内的购房主流仍将是50万以下，上海总体房价可不能有太大变化。
二、上海高档住宅市场分析1、存量分析2001年8月往常，上海的商品房有内销和外销之分。
上海早期均价在8000元/平方米以上的高档住宅几乎全部是外销房。
上世纪90年代中期在黄浦、徐汇等区也显现了一些内销的高档物业，但占整个高档住宅市场的比例一直不高。
自2001年8月上海实施内外销商品住宅并轨，才终止了这种依据销售对象来划分物业档次的历史。
由于外销房建筑初衷是为了满足在沪工作的外籍人士的居住需求，出于方便工作、休闲的考虑，选址多为交通便利，接近市中心区域和机场的位置，因此徐汇、静安和长宁外销房集中的三大区域。
从区域上看，徐汇、长宁、静安区的高档住宅相对集中，而近期徐汇区的高档楼盘供应量最大。
从现有高档住宅的分布情形来看，一样位于四大类区域：第一类，历史渊源悠久，环境幽雅的区域；第二类，临近商业中心的繁华区域；第三类，依靠商务中心区及新兴开发区的高档住宅群落；第四类，周边有稀缺景观资源的区域。
从此次的研究结果来看，研究区域截止2001年底高档公寓住宅现总存量为19092个单位，其中服务式公寓为4799个单位（详见附录2）。
从区域分布来看，徐汇区和长宁区的高档公寓住宅的总存量单位数目最大，占统计总量的64%，其中，徐汇区的高档住宅存量单位最多，占统计总量的35%。
此外，静安区的服务式公寓的存量单位数目较多，要紧是由于该区域高档综合这些高档公寓住宅项目的具体情形来看，项目分布的地域性十分明显，要紧分布于徐家汇商圈辐射区域，淮海路两侧区域，建国路沿线，镇宁路沿线，人民广场周边区域，苏州河、黄浦江两岸沿江区域，虹桥、古北7大地区（见附表）：表全市高价位楼盘区域分布情形从高档不墅市场来看，到2001年底上海市区高档不墅的现总存量为2 655个单位（详见附录2），这些高档不墅要紧集中在浦东新区、长宁虹桥路沿线及市中心地区。
其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，占研究总量的60%以上，虹桥路沿线的这些高档不墅大多为虹桥开发的伴生产物，随着虹桥开发区的进展而逐步成规模。
按照目前的市场情形，这些高档不墅项目的入住率大约在80%左右，据此推断2001年年底竣工的高档不墅在市场上租售的单位大约为530个。
2、供求分析1997-2001年研究区域的供应量、吸纳量和空置率变化孕育在上海房地产市场总体进展的大背景下，上海高档住宅市场在97、98年所有研究区域的空置量都有不同幅度的上升，静安、徐汇、黄浦等区域都达到了6.1%-110.1%的上升幅度。
加之98年研究区域的商品住宅市场，专门是高档外销商品住宅受到了东南亚金融危机的庞大阻碍，更加剧了研究区域的商品住宅市场的空置。
2001年，随着内外销并轨等一系列重大政策出台，加之宏观经济对内需的拉动，研究区域的供求比例均突破了1：1，历年存量获得部分吸纳，各研究区域的空置量均有不同程度下降。
随着这一趋势进展，相信以后几（1）图 1997-2001从研究区域历年供应情形看，徐汇、长宁两区一直是上海商品住宅市场的供应大区，其中徐汇区历年的供应量变化明显，出现倒“V ”字型，尽管其历年供应量都在100万平方米以上，但波动幅度较大，而其他各研究区域总体上供应量相对较小。