龙湖地产设计工程预算管理程序手册

二〇〇六年九月

设

计

、

工

程

、

预

算

管

理

程

序

目录

一、设计管理

二、工程管理

三、预算管理

技术部工作内容及岗位职责

一、目的：

设计工作是房产开发的核心步骤，是将初期开发构思、投资目标进行可预见、可量化的分析和实现的技术过程。设计管理工作拟将设计活动和设计相关的资源作为过程进行管理，通过合理策划和控制设计过程，以期达到提高效率，并以最大限度服务和满足开发过程为目的。

二、适用范围：

本流程文件适用于技术部策划、实施、控制设计全过程。

三、职责：

（一）技术部由公司领导授权，在《**基本法》指导下履行工作。（二）技术部是本流程的责任部门，负责流程的制定、编写、修改、更新。

四、技术部工作内容：

技术部工作内容框图：

（一）项目前期规划

1.协助决策部门进行土地吸纳阶段的初步建筑规划及密度分析。

2.参与项目市场定位分析。

3.负责组织项目概念性规划设计。

4.参与项目可行性研究。

（二）设计管理

1.负责组织项目概念设计工作。

2.负责拟制规划设计任务书。

3.负责组织规划、设计、勘察招标及设计合同的管理。

4.负责对方案、初设、施工图、立面、环境及其他专项设计的设计进度、质量进行跟踪检查并督促落实。

5.负责对各阶段的设计图纸进行内部审核，组织项目部进行施工图的内部会审，参与工程部组织的施工图设计交底。

6.负责在施工过程中的设计配合。

7.负责对设计单位考察、设计单位表现评估。

8.负责装饰、装修材料样板、设备的选型、定样。

9.负责对设计变更进行审核或备案。

10.负责根据市场反馈调整设计或提出变更。

11.负责审核支付设计费用。

12.参与基础、主体、单位工程及综合验收。

（三）售楼部、样板房的设计管理

1.负责设计供方的考察及招标。

2.负责售楼部设计供方及其方案的选择评审，监控售楼部、样板房，尤其是空间方案的实施工程和效果。

3.负责设计方案、施工图的审核审查，组织图纸会审及设计交底。

4.负责施工过程中材料及施工样板的审批。

5.负责施工过程中整体效果的把握及监控，指导监督施工单位，确保设计风格及效果得以实现。

（四）景观工程的设计管理

1.负责设计单位的考察及招标。

2.负责景观设计方案，施工图的设计进度、成果质量的监控。

3.负责景观施工图的审核审查，参与图纸会审及设计交底。

4.负责施工过程中材料及施工样板的审批。

5.负责组织植物、特殊景观材料（物品）、与项目整体效果有关配色设施的实施选用。

6.负责施工过程中整体效果的把握及监控，确保设计风格及效果实现。（五）二次装修工程的设计管理

1.按照施工总进度计划参与编制二装工程设计招标计划。

2.负责二次装饰设计单位的考察及招标。

3.负责二次装饰设计进度、质量的监控。

4.负责组织各阶段设计图纸审核及样板的审批工作。

5.负责施工阶段的设计配合工作。

（六）规划设计信息管理

1.收集和处理市场和客户（含业主）对规划设计的需求和期望信息。

2.了解、跟踪房地产发展的最新动态。

3.建立设计单位档案。

4.建立和维护设计师网络，积极寻找优秀设计师。

5.了解新材料、新技术、新工艺应用与引进。

（七）对项目设计的质量、进度、成本控制进行监督。

（八）参与项目发展后评估，进行设计管理专题总结。

（九）负责收集与处理本部门工作所涵盖的市场和客户（含业主）的相关信息。

（十）建立和维护与相关单位之间的公共关系。

（十一）完成上级公司和公司领导交办的其它工作。

五、技术部工作流程

技术部工作流程图：

六、技术部岗位职责

（一）技术部负责人职责：

1.贯彻执行《**基本法》。

2.贯彻执行公司的各项决议。

3.负责设计成本控制的组织工作。

4.负责各阶段设计的总体控制。

5.负责本部门资金计划的编制、审核工作。

6.负责设计费用支付的审核工作。

7.负责与其他部门日常配合。

8.负责制定部门月、年度工作计划，工作总结。

9.负责指导、监督、协调部门员工的工作并检查其工作成果。

10.负责本部门费用报销审核工作。

11.负责审定部门员工考勤及假期安排。

12.参与项目前期的可研工作。

13.完成上级领导交办的其他工作。

（二）建筑设计师职责

1.参与项目的策划、管理。

2.参与项目前期可行性研究、概念设计工作，参与编制项目设计开发质量计划。

3.参与概念、方案、扩初、施工图设计任务书及合同的编写工作。

4.负责建筑设计单位的考察工作，负责起草建筑设计单位的考察报告工作。

5.负责设计过程中建筑专业的进度、质量的跟踪工作。

6.负责协调工程部在施工过程中同设计院的衔接工作。

7.负责对设计变更进行可行性分析，确认工作。

8.完成部门领导交办的其他工作。

（三）结构设计师职责

1.参与项目的策划、管理。

2.参与项目前期可行性研究、概念设计工作，协助建筑师编制项目设计开发质量计划。

3.参与概念、方案、扩初、施工图设计任务书及合同的编写工作。

4.参与建筑设计单位的考察工作，参与起草建筑设计单位的考察报告工作。

5.负责设计过程中结构专业的进度、质量的跟踪工作。

6.负责协调工程部在施工过程中同设计院的衔接工作。

7.负责对设计变更进行可行性分析，确认工作。

8.完成部门领导交办的其他工作。

（四）景观设计师职责

1.参与项目的策划、管理。

2.参与项目概念设计环境部分的起草工作。

3.负责环境设计任务书、设计合同的起草工作。

4.负责环境设计单位的考察、推介工作。负责起草环境设计单位的考察

报告。

5.负责主要材料、树种的选择和审核工作。

6.参与环境绿化工程的验收工作。

7.完成部门领导交办的其他工作。

（五）装饰设计师职责

1.参与项目的策划与管理；

2.负责装饰设计任务书及装饰设计合同的起草、编制工作；

3.负责装饰设计的考察，编制考察报告；

4.负责设计过程中进度、质量、投资的跟踪管理与控制；

5.负责施工过程中设计修改的审批及组织与各部门的协调工作；

6.负责装饰材料的选批、初审工作；

7.完成部门领导交办的其他工作；

（六）内业资料员职责

1.负责文件档案的规类及查阅管理；

2.负责文件来往的收发；

3.负责对设计师行文格式的审核；

4.协助建立基础资料系统；

5.负责对完工项目文件的归档与校审；

6.负责本部门质量计划的实施工作；

7.负责对本部门的ISO质量体系的建立和日程管理。

8.完成部门领导交办的其他工作。

设计供方采购及管理程序

一、目的

为保证本公司开发产品的设计质量，特制定本流程。本流程主要有以下目的：

（一）收集和筛选与本公司业务相关的设计供方；

（二）对供方提供设计产品的能力进行评价，进而确定合格/中标设计供方；

（三）规范技术部对合格供方实施监控和管理，增强供方提供产品的创新能力。

二、范围

本流程程序文件适用于技术部选择设计/服务提供者的控制活动。三、职责

技术部是本流程的责任部门，负责流程的制定、编写、修改、更新。

四、程序

流程图：

（一）设计供方的情报收集：

1.需求提供：由技术部门向策划/行政部门提供供方需求信息，供其发布；

2.收集建档：由技术部门收集供方信息，成册存档。并建立供方登记记录和清单；

3.准入原则：供方必须提供营业执照和资质登记证书及相关业绩资料的证明文件；

4.责任人员：技术部门内业是该项工作的执行人，技术部门负责人为该项工作的监督人。

（二）合格供方的确定：

1.通过供方评审程序，筛选出满足设计和开发服务需要的备选者，作为合格供方；

2.评审小组组成：公司主管领导、项目主管领导、技术部门负责人为评审的必须人员，根据项目方向的不同，可邀请相关部门人员参与；

3.评审的形式：参与专项评审会议、工作例会、专项汇报或各部门传阅等形式，形成《供方评价记录表》、《合格供方名单》；

4.评审内容：营业执照、资质等级、工程业绩、人员构成及执业资格、实地考察记录等；

5.批准放行：由技术部门负责人完成供方评价结论，按设计部门负责人、项目负责人、公司主管领导的顺序，逐级确认。

6.责任人员：技术部门负责人是该项工作的组织者，内业负责资料传递、会议记录、资料收集；

（三）中标设计单位的确定：

1.通过招投标方式，按价低质优原则，在合格供方中产生中标设计供方；

2.招投标责任部门：技术部；

3.招标形式：公开招标、邀标、议标或直接委托等方式；

4.招标评审小组组成：公司主管领导、项目主管领导、技术部门负责人、财务负责人为评审的必须人员，其他人员根据项目的具体情况安排；

5.招标评审形式：定标会、评审会等；

6.批准放行：由技术部门负责人完成投标结论，形成定标备案表，按设计部门负责人、项目负责人、公司主管领导的顺序，逐级确认；

7.合同签订：技术部负责签订设计类合同，合同经律师评审后，按按设计部门负责人、项目负责人、公司主管领导的顺序，逐级签署；

8.责任人员：技术部门负责人是该项工作的组织者，内业负责资料传递、会议记录、资料收集。

（四）合格供方的日常管理：

1.定期检查：对在册的合格供方应按年为单位做定期检查，检查内容包括：合同完成情况、设计/服务提供质量、年度工程业绩、获奖信息等，并按“优良”、“合格”、“不合格”三档标准评价；

2.筛选淘汰：对评价结果优良的供方，在以后投标中优先使用；对不合格的供方，给予淘汰处理，不再使用；

3.责任人员：技术部门负责人是该项工作的组织者，内业负责资料传递、会议记录、资料收集。

五、相关文件及记录

《供方评价记录》

《合格供方名单》

《定标备案表》

设计前期准备工作程序

一、目的

根据项目的区域特点及收集到的信息资料，对地块进行多方案的规划分析比较，印证规划技术指标，并推断可能存在的风险情况。在项目技术创新的基础上，为公司在土地吸纳时提供技术支持。并对设计供方做有效管理。

二、适用范围

本程序适用于新增项目土地的前期研究及设计供方管理。

三、职责

（一）技术部负责进行项目前期初步规划方案与建筑密度分析工作；（二）策划部门提供用地资料、周边环境设计限制条件及近期规划政策情况；

（三）预算部提供本地块的建安成本分析。

四、工作程序

（一）项目前期设计准备工作程序：

1.技术部对项目所必须的基础条件进行收集及整理，包括用地资料、周边环境设计限制条件、成本要求及现有设计等；

2.技术部对土地进行规划分析，必要时委托进行模型分析，以感受地块的空间状况、疏密程度；

3.对地块的布局进行多方案比较，提供2～3各建筑规划布局形式，并计算相应的规划指标，将结构提供投资策划部，供其进行土地开发、成本分析；

4.前期分析时，应多考虑土地周边环境条件及相应的配套设施、现状，如供电系统、排污系统、供水系统、网络系统等是否具备条件，或需由开发商重新设置；

5.参与可行性研究报告评审，根据计算的规划指标，提出相应建议、意见供公司决策参考；

6.技术部应经常通过政府主管部门发布的政策法规、媒体发布的社会政治和经济新闻、专业媒体的研究性文件收集相关信息作为设计方案的设计输入。项目所在地政府对其进行的长期规划也应作为设计方案的设计输入。

五、相关文件及记录

《项目前期可行性研究报告》

《委托工作单》

建筑概念设计控制程序

一、目的：

（一）为项目前期可研成果提供设计印证；

（二）为下一阶段方案设计提供设计依据。

二、适用范围：

本程序适用于技术部开展概念设计的控制活动。

三、职责

（一）技术部是设计发起、实施和监控的责任部门；

（二）策划部、销售部、发展部、预算部是本流程的配合部门。

四、程序

流程图：

（一）概念设计任务书编制：

1.编制依据：策划部门提供的市场调查报告和可行性研究报告是编制设计任务书的主要依据。

2.编制方法：将市调报告和可研报告中有关的土地指标、建筑指标、经济指标和相关技术标准提炼出来，包括密度分析、楼型分布尝试、景观及朝向论证作为编制任务书的要点。

3.编制责任人：技术部门负责人是该项报告的编制责任人。

（二）概念设计任务书评审：

1.评审人员：公司主管领导、项目主管领导、策划部门负责人、技术部门负责人是评审的必须人员。根据项目的特点，邀请相关部门人员参加。

2.评审形式：评审会议、专题研讨等。

3.责任部门：技术部负责召集、主持评审会议，技术部门负责人是本流程的控制者，专业工程师和内业是本流程的协作者。

4.批准放行：技术部负责人完成评审结论，形成概念设计任务书评审记录。按设计部门负责人、项目负责人、公司主管领导的顺序，逐级确认。（三）概念设计、跟踪、评审、修改：

1.签订设计合同，该合同需经律师审定；

2.向供方提供概念设计任务书及设计基础资料，与供方进行设计前的沟通；

3.进入设计阶段后，定期联络供方，了解进度，形成记录；

4.设计评审：设计取得阶段性成果或完成后，应及时组织设计评审，由技术部门组织进行内部和外部审查。内部评审的组成人员为公司公司主管领导、项目主管领导、策划部门负责人、技术部门负责人及其他部门相关人员，内部评审应形成概念设计内部评审记录。

5.设计修改：技术部门负责根据评审意见，要求设计供方对概念设计进行相应的修改。通过内部评审使修改内容达到规定要求。

五、相关文件及记录

《概念设计任务书评审记录》

《概念设计内部评审记录》

《可行性研究报告》

建筑方案设计控制程序

一、目的

深化概念设计成果，为初设提供设计依据。

二、范围

本程序适用于技术部开展方案设计的控制活动。

三、职责

（一）技术部是设计发起、开展和监控的责任部门。

（二）策划部、销售部、发展部、预算部是本流程的配合部门。

四、程序

流程图

（一）设计输入：

1.按概念设计成果拟定设计要求，编制方案设计任务书。由于方案阶段设计将从概念设计偏重定性的特点，逐步向定量的方向深入。各专业之间的分工与协作越发细致。基于这一特点，设计任务书应尽量分专业描述其设计要求，准确的专业描述会使设计工作事半功倍。

2.技术部组织设计任务书评审会议，参加人员包括：公司主管领导、项目主管领导、技术、策划、销售、预算、物管等部门负责人。技术部负责完成评审结论，并按技术负责人、项目主管领导、公司主管领导的顺序，逐级确认。

3.技术部门负责人是该步骤的控制者，专业工程师和内业为协作者。（二）方案设计及跟踪：

1.签订方案阶段设计合同，该合同需经律师评审；

2.向设计供方提供基础设计资料，并进行设计前的沟通；

3.进入设计阶段后，应定期了解设计进度，及时处理设计供方反馈意见，并形成记录。必要时，可到供方所在地监督设计进展；